Formell unwirksame Nebenkostenabrechnung?

23. Februar 2009 Thema abonnieren
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guest-12313.05.2009 14:37:46
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Frischling
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Formell unwirksame Nebenkostenabrechnung?

Hallo,

ich habe ein evtl. etwas verzwicktes Problem. Es geht um folgenden Fall: Jemand (nennen wir ihn A) hat im Sommer 2007 für 4 Monate in einer möblierten Wohnung gewohnt (befristeter Mietvertrag über 3 Monate, verlängert um 1 Monat, Nebenkostenvorauszahlungen inbegriffen; die Wohnungen in dem Haus werden alle nur kurzfristig vermietet). Bei Auszug ist ihm nicht die volle Kaution zurückbezahlt worden sondern es ist ein Betrag einbehalten worden, der sich durch eine fiktive Nebenkostenabrechnung (Grundlage war die echte Abrechnung dieser Wohnung von 2006) ergeben hat.

In der zweiten Dezemberwoche 2008 kam dann die Nebenkostenabrechnung über die 4 Monate für A. Ganz abgesehen von für A unstimmigen Heizkosten hat die Hausverwaltung zwar die im Mietvertrag vereinbarten und geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen aufgeführt, aber den von der Kaution bereits einbehaltenen Betrag nicht von ihrer Forderung abgezogen und auf der Abrechnung auch nicht aufgeführt. Daraufhin hat A der Hausverwaltung in der ersten Januarwoche 2009 einen Brief geschickt und sowohl auf den fehlenden Abzug des bereits einbehaltenen Betrages als auch auf die seiner Meinung nach falsche Heizkostenabrechnung hingewiesen. Eine Antwort der Hausverwaltung steht immer noch aus...

Dazu jetzt die Frage(n): Der BGH fordert für eine formell richtige Abrechnung die Auflistung geleisteter Vorauszahlungen, umfasst das auch den in diesem Fall von der Kaution einbehaltenen Betrag, sodass die vorliegende Abrechnung formell unwirksam ist? Falls ja, dann kann die Hausverwaltung ja keine berichtigte Abrechnung mehr innerhalb der Jahresfrist schicken, richtig?

An diesen Gedanken schließt sich meine zweite, etwas spitzfindige, Frage an: Keine Abrechnung heißt ja, dass außer den im Mietvertrag vereinbarten Vorauszahlungen kein Anspruch auf weitere Zahlungen besteht. Das heißt wiederum, dass der von der Kaution einbehaltene Betrag ohne Anspruch einbehalten wurde (es wurde ja gesagt, dass dieses Geld als "Sicherheit" für die tatsächliche Nebenkostenabrechnung einbehalten würde - die rechtliche Seite davon ganz außer Acht gelassen). Kann dieser Betrag dann eigentlich zurückgefordert werden? Es geht hier nicht um einen Betrag, der einen Rechtsstreit rechtfertigen würde, aber diese letzte Frage interessiert mich einfach aus theoretischer Sicht ;) .

Vielen Dank für eure Antworten, Katrin

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24 Antworten
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#1
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guest-12326.10.2009 09:38:46
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#2
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guest-12324.08.2009 16:50:38
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#3
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R.M.
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quote:
Dazu jetzt die Frage(n): Der BGH fordert für eine formell richtige Abrechnung die Auflistung geleisteter Vorauszahlungen, umfasst das auch den in diesem Fall von der Kaution einbehaltenen Betrag, sodass die vorliegende Abrechnung formell unwirksam ist?

Nein, Kautionen, oder auch nur ein Teil davon sind keine Nebenkostenvorauszahlungen. Sie dienen nur zur Sicherung des Anspruches. Daher muss der einbehaltene Betrag nicht aufgeführt werden. Wenn die geforderte Nachzahlung überwiesen wurde, besteht dann jedoch ein Anspruch auf Auszahlung der Kaution nebst Zinsen.

quote:
Falls ja, dann kann die Hausverwaltung ja keine berichtigte Abrechnung mehr innerhalb der Jahresfrist schicken, richtig?

Die Forderung des Vermieters (Abrechnung) ist fristgerecht zugestellt. Wenn man sich hinterher um die Höhe der Forderung streitet, führt das nicht zu Fristablauf, zumindest nicht so, wie Du Dir das vorstellst.

Der Rest erübrigt sich

lg

-- Editiert von R.M. am 23.02.2009 13:47

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#4
 Von 
guest-12313.05.2009 14:37:46
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Frischling
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quote:
Des weiteren hat der Kautionseinbehalt in der Nebenkostenabrechnung auch gar nichts zu suchen. Ist mir immer wieder schleierhaft, wie Ex-Mieter auf so eine Idee kommen. Du hast eine NEBENKOSTENABRECHNUNG bekommen, keine Kautionsabrechnung. Der Kautionseinbehalt wird erst in einem angemessenen Zeitraum nach Zugang der Abrechnung verrechnet (für gewöhnlich 4-6 Wochen).


Ok, dann präzisiere ich hier, z.B. wie ich darauf komme, dass es sich um Vorauszahlungen handeln könnte oder warum die Abrechnung fehlerhaft ist... Achja, ganz am Rande: Es handelt sich nicht um mich, also bleiben wir doch bitte bei A.

A hat in dieser Wohnung von Juni bis September 2007 gewohnt. Bei Auszug erhielt A eine "Abrechnung der Mietsicherheit", die den Punkt "vorläufige Nebenkostenabrechnung" enthielt. Der wiederum war wie eine NK-Abrechnung aufgeschlüsselt und kam zu einem Soll für den Mieter. Dieses Soll ist dann von der Kaution abgezogen worden, der Rest der Kaution wurde ausgezahlt. Es ist also nicht pauschal ein Betrag von 1 oder 2 NK-Vorauszahlungen einbehalten worden sondern konkret eine vorläufige Nebenkostenabrechnung erstellt worden.

Die richtige Nebenkostenabrechnung kam dann ja auch im Dezember 2007 und hatte nachvollziehbare Verteilerschlüssel etc. und endete mit Summe, abzgl. geleisteter Vorauszahlungen = Nachzahlung. Aufgrund der genannten Voraussetzungen ("vorläufige Nebenkostenabrechnung") ist A darauf gekommen, dass der wegen der vorläufigen Nebenkostenabrechnung einbehaltene Betrag auf der tatsächlichen Nebenkostenabrechnung aufgeführt sein müsste. Deshalb schrieb A an die Hausverwaltung, die aber bis jetzt noch nicht geantwortet hat. A wundert sich also, denn die Hausverwaltung hat bisher nicht auf sein Schreiben reagiert noch die noch nicht erfolgte Nachzahlung (Frist war der 31.12.2008) angemahnt.

Zu den Heizkosten: Natürlich hat A nicht einfach nur geschrieben, dass die Abrechnung falsch sei (aber gehen wir doch erst einmal von der Blödheit der Menschen aus...). Die Heizkosten sind nur nach Wohnfläche umgelegt und nicht nach Verbrauch abgerechnet, was für A, der im Sommer in der Wohnung jeweils Montags bis Freitags wohnte, einen Nachteil bedeutet. Also hat A vorgeschlagen, die Gradtagszahlenmethode anzuwenden und die Hausverwaltung aufgefordert, die Kosten neu zu berechnen bzw. seine Berechnung zur Verdeutlichung beigefügt. Ob A auch dazu geschrieben hat, dass er andernfalls 15% abziehen wird, weiß ich nicht. Da unbekannt ist, ob jede Wohnung mit einem Wasserzähler ausgestattet ist, hat A die Abrechnung Wasser pro qm nicht in sein Schreiben mit aufgenommen.

Dann noch etwas zum herrschenden Ton:

Wenn ihr sagt, dass die Abrechnung formell korrekt ist, ok, Mietrecht ist nicht mein Steckenpferd (sonst hätte ich die Frage ja auch nicht gestellt). Ich habe mir eben die Frage gestellt, ob der Betrag enthalten sein müsste und wenn ja, ob die Abrechnung dann so wie sie ist unwirksam ist. Dafür muss man mich nicht schräg von der Seite angehen und fehlende Zahlungsmoral unterstellen... Nebenbei bemerkt: Ich bin auch Vermieterin... Es geht mir neben dem theoretischen Blickwinkel (sonst würde ich direkt einen Anwalt fragen und nicht in einem Forum nachfragen, auch wenn sich hier viele Anwälte tummeln werden) darum, dass ich Hausverwaltungen, die erst kurz vor knapp eine Abrechnung erstellen, für unseriös halte und sie gerne mit ihren eigenen Waffen schlagen würde.

Und ganz am Rande:

quote:
Zuerst mal: BEI Auszug ist die Kaution ja auch nicht fällig. Und es ist korrekt, einen Einbehalt wegen noch zu erwartender Nebenkostenabrechnungen vorzunehmen.


Habe ich etwas Gegenteiliges angenommen oder gar behauptet? Mir sind diese Regelungen durchaus bekannt, weshalb ich darauf auch nicht eingegangen bin. Erst einmal lesen, dann schreien... und die Wortwahl (gilt für den ganzen Post) überdenken.

Viele Grüße, Katrin

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#5
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guest-12324.08.2009 16:50:38
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#6
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guest-12326.10.2009 09:38:46
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#7
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guest-12313.05.2009 14:37:46
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Frischling
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quote:
die Logik solltest Du unbedingt noch näher erläutern


Ok, mache ich doch glatt. Ich bin also auf beiden Seiten "aktiv", sowohl als Vermieter als auch als Mieter. Als Vermieter bin ich es von meiner Hausverwaltung schon immer gewohnt, dass Abrechnung spätestens im Mai erstellt werden und dem Mieter zugehen. Deshalb bin ich, als ich dann zwecks Studiums zum Mieter wurde, davon ausgegangen, dass das immer so ist. Ist auch in 90% der Fälle so, z.B. bei meiner jetzigen Hausverwaltung (als Mieter). Zwischendurch traf ich aber - als Mieter - auf eine Hausverwaltung, bei der das nicht so war und die auch 2005 noch nicht wusste, dass das Mietrecht reformiert worden war. Da überkam mich der Gedanke, dass diese Hausverwaltung vielleicht nicht Hausverwaltung sein sollte.

"Unseriös" ist vielleicht der falsche Begriff hier, vielleicht trifft es "arbeitet zwar unter dem Begriff Hausverwaltung, hätte sich aber eigentlich einen anderen Beruf suchen sollen" (also in etwa "unfähig") besser. Und seit der Geschichte mit der Unkenntnis der Mietrechtsreform ca. 4 danach ist für mich eine späte Nebenkostenabrechnung gleichbedeutend mit "unfähig", denn bei dieser Hausverwaltung traf das (und noch einiges andere) zusammen zu und sie war eben die erste, zugegebenerweise auch bisher einzige, die so war und im Dezember die Abrechnungen verschickt hat.

Und wenn ich mir - jetzt als Vermieter - vorstelle, dass das solange dauert, bis die Hausverwaltung mir eine Abrechnung zuschickt...

Deshalb also meine Abneigung gegen so arbeitende Hausverwaltungen und der Wunsch, ihnen zu zeigen, dass sie doch besser nicht als Hausverwaltung arbeiten sollten. Deshalb hätte ich mir gewünscht, dass As NK-Abrechnung formell unwirksam ist, einfach um zu zeigen "diese Hausverwaltung hat ihren Beruf verfehlt". Ist ja vielleicht ein Trugschluss, vielleicht ist es bei manchen Hausverwaltungen ja tatsächlich so, dass Rechnungen, die einbezogen werden müssen, erst sehr spät eintrudeln. Aber ganz ehrlich? Wieso läuft es denn dann bei den anderen 90% (vielleicht sogar 99%?) rund?

Hoffe, das erklärt noch etwas. Einen schönen Abend auf jeden Fall noch, Katrin

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#8
 Von 
guest-12326.10.2009 09:38:46
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#9
 Von 
guest-12313.05.2009 14:37:46
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Frischling
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quote:
Meine Erklärung, was der Grund für die späte Zusendung sein könnte, wurde natürlich komplett ignoriert.


Sorry, aber als ich getippt habe, war dein Beitrag für mich nicht zu sehen, den sehe ich jetzt erst (ist auch nicht angezeigt worden, nachdem ich meinen abgesendet hatte). Und wie ich bereits ausgeführt habe: In meiner zugegebenermaßen nicht reichhaltigen Erfahrung fallen diese Dinge eben unglücklicherweise zusammen, sodass ich zu diesem Schluss gekommen bin, das hat auch nichts damit zu tun, dass Hausverwaltungen sich mir gegenüber rechtfertigen sollen. Es ist eben rein subjektiv aufgrund der positiven Erfahrung mit großen Hausverwaltungen und der negativen mit einer kleinen.

Was ich mich allerdings frage ist was spitzfindig an dem geschilderten Fall ist? Wenn eine für falsch gehaltene Abrechnung (aus welchen Gründen auch immer das sein mag) Ende Dezember kommt, man daraufhin Beschwerde einlegt und eine Antwort darauf erst nach dem 31.12. kommt, stellt sich nun einmal die Frage, wie es sich mit der Frist verhält, denn egal wie klein der Betrag, es ist Geld. Deshalb schaut man im Internet und findet, dass Vorauszahlungen angegeben werden müssen. Dann denkt man sich, ok, könnte ja passen, aber 100% sicher ist man sich nicht, weshalb jemand auf die Idee kommt, in einem Forum der Sache auf den Grund zu gehen. Denn man will sich ja nicht auf etwas berufen, was in dem konkreten Einzelfall dann doch nicht passt. Ich habe dann nach deinem Post lediglich ziemlich detailgetreu geschildert, wie es wohl dazu gekommen ist, dass A sich das so zusammengereimt hat.

Wenn jemand tagtäglich mit so etwas zu tun hat mag es vielleicht nervend sein, wenn falsche Annahmen immer wieder von Leuten hervorgezaubert werden, aber wenn man zum ersten Mal damit zu tun hat sucht man nun einmal den Rat von Leuten, die sich damit auskennen. Und wenn diese Annahmen so häufig vorkommen, dann spricht einiges dafür, dass die große Mehrheit es schlicht und ergreifend nicht weiß.

Dann noch kurz zur Heizung:

quote:
Wann und wieviel mußte A denn im Sommer heizen?


A hatte die Heizung nicht einmal an ;) . Die Mietzeit ging vom 08.06.2007 bis zum 08.09.2007 (die 4 Monate aus dem ersten Post waren also falsch, sorry).

Viele Grüße, Katrin

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#10
 Von 
R.M.
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@scalar:

quote:
Eine für ein ganzes Haus mit vielleicht 50 Mietparteien sorgsam erstellte Abrechnung läßt sich eben nicht mal schnell übers Knie brechen.
Mir begegnen auch immer Menschen, die meinen, im heutigen Computerzeitalter muss man am 2. Januar nur noch auf das Knöpfchen drücken und die Abrechnung kommt fertig raus ...

@Katrin: Erfahrungen aus Einzelfällen sind das eine, Fakten das andere.

Zu den Heizkosten mag ich nix schreiben, ohne die Abrechnung gesehen zu haben.

Verbleiben die Fakten:
Zusenden der Abrechnung Ende Dezember erfüllt die gesetzlichen Anforderungen und reicht zur Fristwahrung. Fehler an der Abrechnung führen nicht zum Fristablauf zu Gunsten des Mieters, auch wenn die Korrektur erst im Neuen Jahr erfolgen kann.
Die simulierte NK-Abrechnung zur Ermittlung des Kautionseinbehalts ist etwas, was der Vermieter nicht hätte machen müssen. Sollte das bei A zu mehr Verwirrung statt Nachvollziehbarkeit geführt haben, ist das bedauerlich, das Vorgehen an sich ist jedoch nicht zu beanstanden. Fakt bleibt, der Kautsonseinbehalt muss nicht als NK-Vorauszahlung angerechnet werden. Erst wenn der verbleibende Fehlbetrag ausgeglichen wurde (korrekte Abrechnung vorausgesetzt) besteht Anspruch auf Auszahlung der restlichen Kaution.

lg R.M.

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#11
 Von 
guest-12326.10.2009 09:38:46
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Bachelor
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#12
 Von 
guest-12313.05.2009 14:37:46
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Frischling
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Die Paragraphen sind mir geläufig und auch recht einfach zu verstehen. Weshalb sich die Frage gestellt hat, waren zwei Überlegungen dazu: Kann das dazu führen, dass Abrechnungen geschickt werden, die auf Teufel komm 'raus vor dem 31.12. verschickt werden, nur um die Frist zu wahren und irgendeinen Blödsinn enthalten? Was ist andererseits, wenn die Abrechnung einen Rechenfehler aufweist, der Mieter den aber erst so spät "anmahnt", das eine Berichtigung vor dem 31.12. nicht mehr möglich ist?

Da ich keinen Kommentar zur Hand habe und es sich auch nicht um einen glasklaren Lehrbuchfall handelt, habe ich eben nachgefragt bei denjenigen, die sich damit auskennen.

quote:
Fehler an der Abrechnung führen nicht zum Fristablauf zu Gunsten des Mieters


Materielle Fehler nicht,formelle schon.

quote:
Sollte das bei A zu mehr Verwirrung statt Nachvollziehbarkeit geführt haben


Also noch einmal: Diese Abrechnung hat überhaupt nicht zur Verwirrung von A geführt sondern war durchaus nachvollziehbar.Wäre sie anders aufgebaut gewesen, hätte A sich trotzdem gedacht, der einbehaltene Betrag müsste direkt einberechnet werden. Aufgrund seiner Internetrecherche kam dann für ihn die Frage auf, ob dieser Betrag als Vorauszahlung zu verstehen sei. Dass er das nicht ist, habt ihr ja schon gesagt und damit ist das erledigt.Was ihr mir allerdings noch nennen könntet wären einschlägige Bestimmungen oder etwas in der Art ;) .

Was mir dann noch einfällt: Welche Sicherheit hat eigentlich der Mieter, dass die von ihm einbehaltene Sicherheit auch tatsächlich ausbezahlt wird? Kann er eigentlich aufrechnen? Und auch hier wäre ich dankbar, wenn ihr Urteile oder Gesetzestexte anführen könntet.

Und bei den Hausverwaltungen sind wir unterschiedlicher Meinung, das ist ja ok. Nur solltet ihr auch akzeptieren, dass ich z.B. als Vermieter mir die weitere Zusammenarbeit mit einer Hausverwaltung überlegen würde, die erst im Dezember die Abrechnungen erstellt; von Abrechnungen im Januar spricht hier aber auch niemand. Denn eins ist mir im Studium immer wieder eingebläut worden: Fristen sind dazu da, bis zum letzten ausgereizt zu werden, allerdings tut das im Regelfall nur derjenige, der eher chaotisch arbeitet. Und die Freiheit, aufgrund meiner Erfahrungen so zu handeln solltet ihr mir einfach lassen, egal wie ihr dazu steht.

@Scalar2: Ich habe gestern noch in einem anderen Thread gelesen, in dem du geantwortet hast. Muss A jetzt damit rechnen, in den nächsten Tagen Post von seiner Hausverwaltung zu bekommen, weil du seinen Fall als einen von euren erkannt hast? :D

Heizkosten: Die Abrechnung ist recht simpel aufgebaut. 1. Spalte: Gesamtkosten pa bezogen auf das Gesamtobjekt; 2.Spalte: umgerechnet auf die Wohnzeit (94 Tage); 3. Spalte: Größe des Gesamtobjekts; 4. Spalte: Wohnfläche der Wohnung. Die Rechnung Betrag / 395 x 94 / Gesamtgröße x Wohnungsgröße ist dann in jeder Zeile, eben auch Wasser und Heizkosten, angewendet worden.

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#13
 Von 
guest-12326.10.2009 09:38:46
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#14
 Von 
guest-12313.05.2009 14:37:46
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quote:
das solltest du auch als Vermieter streng voneinander trennen


Deshalb würde ich sowohl als Mieter als auch als Vermieter immer ein Kautionssparbuch verlangen, damit da überhaupt gar nichts schief gehen kann von wegen Trennung!

Die Sache bei A ist aber die, dass die Kaution ja schon längst abgerechnet wurde und bis auf die für die Nachzahlung einbehaltene Sicherheit zurückgezahlt wurde; die Wohnungsübergabe ist ohne Beanstandungen o.ä. erledigt, sodass der eigentliche Zweck der Kaution entfallen ist. Worauf es mir dabei ankam: Hat die HV / der Vermieter einen Anspruch auf Zahlung der kompletten Nachzahlung, woraufhin A hinterher einen Anspruch auf Auszahlung des einbehaltenen Betrages hat? Oder hat die HV / der Vermieter einen Anspruch auf Zahlung der Nachzahlung minus einbehaltener Betrag (A rechnet also seinen Anspruch gegen den Anspruch der HV / des Vermieters auf)? Vereinfacht dargestellt, kann A die Summe der Nachzahlung minus Betrag überweisen, oder gibt es da Probleme? Und wieder 'mal ganz abgesehen von der Heizung.

Rein vom Praktischen her tendiere ich zu der letzten Lösung, da das Gesetz aber diverse Aufrechnungsverbote kennt, frage ich mich, ob es hier auch so eines gibt.

quote:
Aber auf solche seltsamen Ideen und Vorwürfe wie du kommen die Leute immer nur dann, wenn sie ein Guthaben kriegen, und sei es nur 1 Euro


Auf das Geld, mit dem gewirtschaftet wird, kommt es mir überhaupt nicht an, es ist doch klar, dass man als Mieter bei einer Nachzahlung erst einmal mit Geld gearbeitet hat, das einem nicht gehört. Und ehrlich gesagt bin ich noch nie auf den Gedanken gekommen, dass ich umgekehrt der HV ein zinsloses Darlehen gebe, wenn sich ein Guthaben für mich ergibt... Ich hatte glaube ich dieses Jahr auch zum ersten Mal ein Guthaben... Es liegt bei mir also tatsächlich nur daran, dass ich dieses Vorurteil zur Arbeitseinstellung entwickelt habe. Es gibt für mich nichts schlimmeres, als wenn jemand am letzten Tag z.B. seine Magisterarbeit abgibt oder aber bei Hausarbeiten um eine Verlängerung bittet. Denn wenn jemand das an der Uni aufgrund mangelnder Planung nicht hinbekommt, bessert sich das hinterher auch nicht. Und wenn dann im "richtigen" Leben jemand so handelt, schließe ich auf die gleichen Probleme im Arbeitsablauf wie bei den Studenten - und dann reagiere ich allergisch.

Ich muss allerdings dabei zugeben, dass es auch auf die Optik dabei für mich ankommt, so schlimm das klingt. Wenn eine HV mit Logo und ansprechender Briefgestaltung eine sichtbar mit einem geeigneten Programm erstellte Abrechnung schickt, der vielleicht auch noch die Rechnung der Ablesefirma beigefügt ist, dann bin ich milder gestimmt und gehe eher von einer ordentlich arbeitenden Firma aus als wenn eine HV einen einfachen Brief in Word mit Times New Roman zusammenzimmert und eine Exel-Tabelle für die Abrechnung bemüht.

Aber du kannst mir sicher diese Frage beantworten: Wie kann es denn eigentlich sein, dass die HV sich bisher noch gar nicht bei A gemeldet hat? Weder bezüglich des Heizkosteneinwandes noch wegen der noch nicht gezahlten Nachzahlung? Ich habe dafür einfach keine Erklärung, denn mittlerweile ist es fast März, zumindest eine standardisierte Mahnung hätte ich erwartet, vor allem, da A auch erst nach der zur Zahlung gesetzten Frist geantwortet hat.

Viele Grüße, Katrin

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#15
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guest-12326.10.2009 09:38:46
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#16
 Von 
guest-12313.05.2009 14:37:46
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Frischling
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quote:
Ja was denn nun? Oben schreibst du von Nachzahlung, jetzt von Guthaben...


Ganz einfach: Es sind zwei verschiedene Fälle ;) . A, um den es in meiner Anfrage ging, hat für den Zeitraum, in dem er in dieser Wohnung gewohnt hat, eine Nachzahlung zu leisten, wie sich aus der Abrechung von Mitte Dezember ergeben hat. Um auf den Einwand mit dem zinslosen Darlehen einzugehen, habe ich dann in meinem letzten Post auch von mir selbst (= Gutschrift) gesprochen, aber ich bin nicht A.

quote:
quote:Auf das Geld, mit dem gewirtschaftet wird

Jetzt erkläre du, als Vermieterin, mir doch mal bitte, wie mit den Nebenkostenbeträgen "gewirtschaftet" wird, besonders dann, wenn der Vermieter die ganze Zeit in Vorleistung gegangen ist.


Mein Satz leitete den Folgeabsatz ein, der wiederum beide Seiten umfasste - denn irgendwer arbeitet immer zu "Unrecht" mit dem Geld, das da ist. Ergibt sich für den Mieter nach der Abrechnung ein Guthaben, hat die HV / der Vermieter ein Jahr lang Geld zu Verfügung gehabt und vermutlich irgendwo angelegt und Zinsen bekommen bzw. es sich dadurch erspart, ein Darlehen für Reparaturen oder so aufnehmen zu müssen, denn es war ja erst einmal so, dass mehr Geld zur Verfügung stand als es zugestanden hätte. Auf der anderen Seite ist es umgekehrt aber genauso: Ergibt sich eine Nachzahlung, hat der Mieter das ganze Jahr lang Geld anlegen können, das ihm gar nicht gehörte und konnte dadurch von den Zinsen profitieren - oder sich von mir aus ein Auto ohne Kredit kaufen. Mit dem Geld wirtschaften heißt für mich damit arbeiten = es anlegen und Zinsen bekommen bzw. weniger Zinsen für einen Kredit bezahlen müssen. Mit dem Hausgeld für mich als Vermieter ist es das gleiche: Zahle ich monatlich weniger und muss dann der Verwaltung etwas nachzahlen, konnte ich mit diesem Betrag arbeiten und Zinsen daran verdienen. Zahle ich zuviel, macht die Verwaltung etwas damit, vermutlich eben auch anlegen und Zinsen bekommen. Aber normalerweise reden wir doch von Beträgen, bei denen derartige Überlegungen rein theoretisch sind und nur einen minimal messbaren Vorteil bringen, deshalb bin ich gar nicht darauf gekommen, dass jemand glaubt, ich würde deshalb das alles hier schreiben. Ich bin ja nicht einmal selbst darauf gekommen, dass ich mir die Gedanken theoretisch machen könnte :) .

quote:
Bisher klang es so, als hättest du ein Guthaben zu bekommen und spulst dich deshalb wegen der späten Abrechnung so auf


Äh, wieso sollte ich denn dann eine Frage wegen Fristablaufs stellen? Außerdem habe ich das mit der Nachzahlung, die A zu leisten hat, bisher in fast jedem Post deutlich gemacht.

quote:
Und für gewöhnlich wird dieser Teil einbehalten um ihn dann mit der Nachzahlung zu verrechnen. Wenn die Nachzahlung höher ist, mußt du die Differenz bezahlen


Und das beantwortet die Frage mit der Aufrechnung.

Die Idee mit der Zahlungsklage bereitet mir allerdings Sorge. Meinst du, ich sollte A darauf hinweisen, dass er sich noch einmal bei der HV meldet und nachfragt? Wie gesagt, der Widerspruch bezüglich der Heizkosten und der nicht aufgeführte bereits einbehaltene Betrag sind in einem Brief verpackt worden. Der letzte Punkt hat sich ja geklärt, A kann es selbständig abziehen, würde er aber die Differenz aus Abrechnung und einbehaltenen Betrages bezahlen, könnte das nicht als Anerkenntnis der kompletten Abrechnung angesehen werden?

Oder wäre es möglich, und jetzt geht es vom theoretischen, das mehr mein Ding ist, ins wirklich praktische, einen Brief aufzusetzen der in etwa Folgendes beinhaltet: Ich bin mit ihrer Abrechnung bzgl. HK nicht einverstanden weil... Wende ich die Gradtagszahlenmethode an, komme ich auf folgenden Betrag für die Heizkosten und dementsprechend für die komplette Nachzahlung. Verrechne ich das jetzt mit dem bereits einbehaltenen Betrag komme ich auf folgendes Endergebnis. Ein Scheck über diese Summe ist beigefügt. Im Falle des Einlösens bis zum ... gehe ich davon aus, dass meine Rechnung von Ihnen akzeptiert wird und mit diesem Scheck alle Ansprüche abgegolten sind. Noch etwas schöner formuliert, versteht sich.

Aber da die rechtliche Praxis Glatteis für mich darstellt (ich bilde mir meine Meinungen ja auch gerne vor theoretischen und nicht praktischen Hintergründen ;) ), hätte ich gerne fundierte Meinungen dazu.

Vielen Dank erst schon einmal soweit für die ganzen Antworten, auch wenn wir in manchen Punkten nicht einer Meinung sind und wohl auch nicht zusammenkommen werden.

Viele Grüße, Katrin

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#17
 Von 
guest-12324.08.2009 16:50:38
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Bachelor
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#18
 Von 
guest-12313.05.2009 14:37:46
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quote:
Das wäre dann noch nicht einmal eine Teilzahlung


Warum nicht?

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#19
 Von 
guest-12326.10.2009 09:38:46
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#20
 Von 
guest-12324.08.2009 16:50:38
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#21
 Von 
guest-12313.05.2009 14:37:46
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Frischling
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quote:
Weil Du die Bedingung mit der Einlösung verknüpft hast


Ja, macht Sinn, wie du es sagst.

quote:
So ein Anruf kann manchmal eine Menge Schriftwechsel sparen


Soweit ich das mitbekommen habe, geht da eher selten jemand ans Telefon, aber ich werde es weiterleiten.

Danke schön!

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#22
 Von 
R.M.
Status:
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(3710 Beiträge, 2297x hilfreich)

quote:
irgendwer arbeitet immer zu "Unrecht" mit dem Geld, das da ist. Ergibt sich für den Mieter nach der Abrechnung ein Guthaben, hat die HV / der Vermieter ein Jahr lang Geld zu Verfügung gehabt und vermutlich irgendwo angelegt und Zinsen bekommen bzw. es sich dadurch erspart, ein Darlehen für Reparaturen oder so aufnehmen zu müssen, denn es war ja erst einmal so, dass mehr Geld zur Verfügung stand als es zugestanden hätte. Auf der anderen Seite ist es umgekehrt aber genauso: Ergibt sich eine Nachzahlung, hat der Mieter das ganze Jahr lang Geld anlegen können, das ihm gar nicht gehörte und konnte dadurch von den Zinsen profitieren - oder sich von mir aus ein Auto ohne Kredit kaufen.

Sorry, aber das ist eine sehr abstruse Argumentation.
Vielleicht mal abgesehen vom privaten Vermieter und abgesehen davon, dass der Mieter mal mit seinem Girokonto in die Miesen rutschen kann:
Bei einer Hausverwaltung oder einem gewerblichen Vermieter befinden sich die NK-Vorauszahlungen auf einem Girokonto, welches normalerweise ein reines Haben-Konto ist. Eventuelle Reparaturkosten werden aus den Kaltmieten beglichen, die haben nix mit den NK zu tun. Die Summe der Guthaben ist selten so hoch, dass es sich lohnt, damit zu wirtschaften. Im Gegenteil: oft gibt es Situationen, wo der Vermieter/HV tatsächlich in Vorleistung gehen müssen. Beispielsweise gibt es kommunale Abfallwirtschaftsbetriebe, die (zumindest einen Teil) der Entsorgungskosten als Grundgebühr haben wollen. Und diese Grundgebühr ist oft schon am Jahresanfang im Voraus fällig. Der Mieter zahlt dies mit den NK jedoch in monatlich gleichbleibenden Raten. Gleiches gilt z.B. für jährlich abgerechnete Kabelgebühren, und vorallem für die oftmals nicht unerheblichen Versicherungsbeiträge.
Und im umgekehrten Fall kenn ich keinen Mieter, der wirklich mit dem Geld gearbeitet hat. Nachzahlungebn sind wohl eher nicht so hoch, als dass man von den Zinsen wirklich profitieren könnte und ein Auto ohne Kredit kaufen könnte. in 99,9 % der Fälle dürfte man das Geld allenfalls für die normale Haushaltsführung verwandt haben und vielleicht nicht in den Dispo gerutscht sein.

Zu einer der eigentlichen Fragen: Aufrechnen der Restkaution mit einer NK-Nachzahlung KANN man, wenn beide Seiten damit einverstanden sind. Es besteht jedoch KEIN ANSPRUCH!

lg R.M.

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#23
 Von 
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#24
 Von 
guest-12313.05.2009 14:37:46
Status:
Frischling
(13 Beiträge, 0x hilfreich)

quote:
auch das wird sie nicht verstehen


Ne, ihr versteht etwas nicht, denn von in Vorleistung treten, zinslosen Krediten usw. habe gar nicht ich angefangen sondern ihr . Ich habe euren Worten lediglich zugestimmt und bin dabei ins Detail gegangen, damit mich niemand missversteht. Und wenn ihr ordentlich lesen würdet, habe ich beide Seiten aufgeführt, sowohl zum Vorteil als auch zum Nachteil des Mieters.

quote:
Die Summe der Guthaben ist selten so hoch, dass es sich lohnt, damit zu wirtschaften


Und nichts anderes habe ich geschrieben, wenn du genauer gelesen hättest... Aber wie ich sehe, ist es besser, sich so kurz zu halten wie DUFKAM, denn detailreiche Erklärungen führen nur zu Unverständnis oder werden nicht gelesen.

Aber ich tue es gerne noch einmal: Ich habe eure Erläuterungen zu späten Abrechnungen schon verstanden und akzeptiert. Mir bleibt es dennoch unbenommen, mich für eine Hausverwaltung meiner Wahl zu entscheiden und da muss für mich das Gesamtbild stimmen. Dass wir da nicht zusammenkommen habe ich ja schon geschrieben, deshalb kritisiere ich euch aber nicht und versuche mich in Überheblichkeiten sondern schreibe sachlich und akzeptiere eure Argumente - auch wenn sich meine Einstellung zu Fristausreizungen dadurch nicht ändert. Dementsprechend erwarte ich aber auch, dass ihr meine Sichtweise akzeptiert anstatt mich von oben herab zu behandeln!

Die eigentliche Frage ist ja zur Genüge beantwortet worden, über den Rest müssen wir nicht weiter reden.

Edit: Musste löschen und neu schreiben, da ich eine Klammer falsch gesetzt hatte und deshalb alles fett war...

-- Editiert von K.a.t.r.i.n am 25.02.2009 11:55

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