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Frage Gewerblicher Mietvertrag und Nebenkostenbegrenzung

9. Juli 2022 Thema abonnieren
 Von 
dk4816
Status:
Frischling
(32 Beiträge, 0x hilfreich)
Frage Gewerblicher Mietvertrag und Nebenkostenbegrenzung

Hallo, ich habe eine Frage bezüglich eines gewerblichen Mietvertrages und der vom Mieter zu zahlenden Nebenkosten. Folgendes habe ich zu den Nebenkosten bei gewerblichen Mietverträgen gelesen:
"Der BGH hält in einer richtungsweisenden Entscheidung die formularmäßige Umlegung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für gemeinschaftlich genutzte Flächen und Anlagen zumindest dann für erlaubt, wenn die Formularklausel eine Beschränkung der Höhe nach enthält und damit das Risiko des Mieters eingegrenzt. Einen bestimmten Prozentsatz nennt der BGH dabei nicht (BGH XII 158/01 in NZM 2005, 863)."

Wenn man nun ein Ladenlokal vermieten möchte, das zu einer Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft gehört (abgerechnet werden die meisten der Nebenkostenarten über den Miteigentumsanteil), muss ich dann die Kosten der Gartenpflege, der Schädlingsbekämpfung und der Hausreinigung (die entsprechend auch über den Miteigentumsanteil verteilt werden) betragsmäßig im Mietvertrag ebenfalls begrenzen, damit die Umlegung auf den Mieter wirksam ist? Weil diese Kostenarten könnten doch eventuell auch im weitesten Sinne als Instandhaltung von gemeinschaftlich genutzten Flächen betrachtet werden?


-- Editiert von dk4816 am 09.07.2022 21:29

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10 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(103956 Beiträge, 37581x hilfreich)
Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#2
 Von 
dk4816
Status:
Frischling
(32 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Da in DE die Rechtsberatung in konkreten Einzelfällen per Gesetz den Rechtsanwälten vorbehalten ist, würde ich versuchen einen Anwalt zu finden der das kompetent klärt.


Ich habe wohl versäumt klarer zu formulieren, dass es sich bei dem oben geschilderten Fall um einen fiktiven Fall handelt.

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(103956 Beiträge, 37581x hilfreich)

Zitat (von dk4816):
betragsmäßig im Mietvertrag ebenfalls begrenzen, damit die Umlegung auf den Mieter wirksam ist?

Wer rechtssicher agieren will, macht das.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(43572 Beiträge, 15523x hilfreich)

Zitat (von dk4816):
Wenn man nun ein Ladenlokal vermieten möchte, das zu einer Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft gehört (abgerechnet werden die meisten der Nebenkostenarten über den Miteigentumsanteil), muss ich dann die Kosten der Gartenpflege, der Schädlingsbekämpfung und der Hausreinigung (die entsprechend auch über den Miteigentumsanteil verteilt werden) betragsmäßig im Mietvertrag ebenfalls begrenzen, damit die Umlegung auf den Mieter wirksam ist?


Nein.

Zitat (von dk4816):
Weil diese Kostenarten könnten doch eventuell auch im weitesten Sinne als Instandhaltung von gemeinschaftlich genutzten Flächen betrachtet werden?


Instandhaltungskosten und Betriebskosten sind zwei verschiedene Dinge. Da gibt es auch keine Überschneidungen.

1x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(103956 Beiträge, 37581x hilfreich)

Zitat (von hh):
Da gibt es auch keine Überschneidungen.

Manch einer wäre erstaunt, was in manchen WEGs so passiert und dann auch noch beschlossen wird.

Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
dk4816
Status:
Frischling
(32 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Instandhaltungskosten und Betriebskosten sind zwei verschiedene Dinge. Da gibt es auch keine Überschneidungen.


Ich danke Dir für die hilfreiche Antwort. Wie würde es sich mit der Position "Wartung Aufzuganlage" der Verwalterabrechnung der WEG verhalten ?
Müsste man auf einen Maximalbetrag hin begrenzen, um die Position auf den Mieter des Ladenlokals umlegen zu können? Denn unter "Wartung Aufzuganlage" verstehe ich persönlich Instandhaltungskosten.

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#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(43572 Beiträge, 15523x hilfreich)

Zitat (von dk4816):
Wie würde es sich mit der Position "Wartung Aufzuganlage" der Verwalterabrechnung der WEG verhalten ?


Jede Form von Wartungskosten sind Betriebskosten.

Allerdings sollte man sich derartige Rechnungen genauer anschauen, denn es kommt durchaus vor, dass im Rahmen der Wartung auch Reparaturen durchgeführt wurden. Der Reparaturanteil gehört dann zu den Instandsetzungskosten.

Wartungskosten sind die reinen Prüfkosten und ggf. Kosten für Schmiermittel o.ä.. Wenn im Rahmen der Prüfung festgestellt wird, dass z.B. der noch funktionierende Motor ausgetauscht werden, weil demnächst verschlissen ist, dann gehören die Kosten für diesen Austausch zu den Instandhaltungkosten.

Häufig haben die ausführenden Firmen einen Wartungsvertrag. Dann gehören nur die darin vereinbarten Kosten zu den Wartungskosten, nicht jedoch die zusätzlich in Rechnung gestellten Kosten.

Wenn man da keinen Ärger wegen falscher Zuordnung mit seinem Mieter bekommen will, dann achtet man schon in der WEG-Abrechnung auf die korrekte Zuordnung der Kosten.

1x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
dk4816
Status:
Frischling
(32 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Jede Form von Wartungskosten sind Betriebskosten.

Ich Danke Dir auch hier wieder für die hilfreiche Antwort.
Kurze Frage noch: Wenn die Betriebskosten im Wesentlichen nach Miteigentumsanteilen innerhalb der WEG umgelegt werden (mit Ausnahme von z.B. Kaltwasserkosten (Berechnung pro Kopf), Heizkosten (zu einem gewissen Prozentsatz nach reinem Verbrauch berechnet), muss im Mietvertrag dann auch ausdrücklich genannt werden, dass die meisten Kostenpositionen nach Miteigentumsanteil berechnet werden? (oder muss eventuell sogar einzeln aufgezählt werden, welche nach Miteigentumsanteil abgerechnet werden und welche nicht)?.
Oder reicht ein allgemeiner Verweis darauf, dass grundsätzlich nach gesetzlichen Vorschriften abgerechnet wird?

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#9
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(43572 Beiträge, 15523x hilfreich)

Zitat (von dk4816):
Oder reicht ein allgemeiner Verweis darauf, dass grundsätzlich nach gesetzlichen Vorschriften abgerechnet wird?


Eine Abrechnung nach Miteigentumsanteilen oder pro Kopf entspricht nicht den gesetzlichen Vorschriften. Ohne anderlautende Vereinbarung muss daher nach Wohnfläche abgerechnet werden.

Zitat (von dk4816):
(oder muss eventuell sogar einzeln aufgezählt werden, welche nach Miteigentumsanteil abgerechnet werden und welche nicht)?.


Es sollte zu jeder Nebenkostenart der Verteilerschlüssel angegeben werden.

1x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
dk4816
Status:
Frischling
(32 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Es sollte zu jeder Nebenkostenart der Verteilerschlüssel angegeben werden.


Danke für die Antwort. Wäre die folgende Formulierung (die sich auf ein Beispiel bezieht) Deiner Meinung nach so in Ordnung?:

Der Mieter hat die Betriebskosten im Sinne des §2 Betriebskostenverordnung zu tragen. Als Anlage zum Mietvertrag ist der Text des § 2 BetrKV beigefügt.
Die vom Mieter gemieteten Geschäftsräume sind Teil einer Anlage einer Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft. Der mit den an den Mieter vermieteten Geschäftsräumen verbundene Miteigentumsanteil innerhalb der Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft beträgt 406,49/10.000 stel Miteigentumsanteil.

Folgende Betriebskosten im Sinne des §2 werden nach dem oben genannten Miteigentumsanteil (also 406,49/10.000 stel) auf den Mieter umgelegt:

-Entwässerung befestigte Fläche
-Betriebskosten Aufzuganlage
-Wartung Aufzuganlage
-Aufzuganlage Notruf
-Straßenreinigung
-Müllabfuhr
-Schädlingsbekämpfung
-Gartenpflege
-Allgemeinstrom
-Sach und Haftpflichtversicherung
-Gebäudeversicherung
-Hausmeister
-Hausreinigung
-Winterdienst
-Allgemeine Wartung

Folgende Betriebskosten im Sinne des §2 BetrKV werden nach Verbrauch auf den Mieter umgelegt:

-Kaltwasser
-Abwasser

Die vom Mieter zu zahlenden Heizkosten werden auf der Grundlage von § 7 Abs. 1 HeizkostenV abgerechnet. Dabei werden die Heizkosten zu 70% verbrauchsabhängig abgerechnet und zu 30% nach der Nutzfläche berechnet.

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