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Frist Vermieter bei Widerspruch des Mieters

8. Februar 2013 Thema abonnieren
 Von 
Schnatti7
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 10x hilfreich)
Frist Vermieter bei Widerspruch des Mieters

Hallo!

Mieter hat Fristgerecht Widerspruch eingelegt gegen Mieterhöhung wegen Modernisierung,weil Fehlerhaft und daher unwirksam. Vermieter reagiert aber erst 11 Monate danach auf den Widerspruch.

Gibt es da eine bestimmte Frist auch für den Vermieter?
Muss auf das Sonderkündigungsrecht und Widerspruchsrecht hingewiesen werden ?

Vielen Dank!


Lg.

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16 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
RMHV
Status:
Lehrling
(1180 Beiträge, 471x hilfreich)

quote:
Gibt es da eine bestimmte Frist auch für den Vermieter?

Nein...


quote:

Muss auf das Sonderkündigungsrecht und Widerspruchsrecht hingewiesen werden ?



Weder auf das Sonderkündigungsrecht, noch auf ein nicht existierendes Widerspruchsrecht muss hingewiesen werden.

Es gibt genau 2 Möglichkeiten:
- die Mieterhöhung war, entgegen den Vorstellungen des Mieters, in Ordnung oder
- die Mieterhöhung war nicht in Ordnung und damit, eventuell teilweise, unwirksam.

Können sich die Parteien nicht einigen, wird das zuständige Gericht die Feststellung zu treffen haben.
Je nach Ergebnis war die erhöhte Miete entweder bei Fälligkeit zu zahlen und der Mieter ist mit Zahlungen in Verzug oder die Mieterhöhung wurde nicht fällig.

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1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Karakorum
Status:
Schüler
(457 Beiträge, 101x hilfreich)

Hallo Schnatti7,

wenn ich richtig verstehe, hat die Modernisierungsankündigung gem. § 559 BGB alle geforderten Voraussetzungen erfüllt, sie haben ihr nicht widersprochen und die Arbeiten geduldet.

quote:<hr size=1 noshade>Mieter hat Fristgerecht Widerspruch eingelegt gegen Mieterhöhung wegen Modernisierung,weil Fehlerhaft und daher unwirksam. <hr size=1 noshade>


Würden Sie bitte die Gründe aufzeigen, die Ihrer Meinung nach in der Mieterhöhung nach § 559 BGB fehlerhaft sind.

quote:<hr size=1 noshade>Vermieter reagiert aber erst 11 Monate danach auf den Widerspruch. <hr size=1 noshade>


Was ist darunter zu verstehen?

Gruß
Karakorum

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"Jenseits von Richtig und Falsch gibt es einen Ort. Dort treffen wir uns. (Rumi)"

1x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Schnatti7
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 10x hilfreich)

Hallo !

Vielen Dank für die Antwort.Der Widerspruch wurde von uns über einen Anwalt veranlasst. Das störte die HW überhaupt nicht und zog einfach die Neue Miete ab,wir buchten diese immer zurück,bis ihnen gedroht wurde damit aufzuhören,sonst eine Unerlassungsklage folgt. Da hörten sie auf,aber bei den Mietern im Haus die ohne Anwalt Widerspruch einlegten zogen sie weiterhin immer ab.
Die HW handlelte doch irgentwie vorsätzlich, Betrügerisch, die müssten doch die Gesetze kennen und nicht uns so abzocken. Die waren aber schon immer so und frech dazu. Vor allem haben sie doch damit auch dem Vermieter geschadet. Wir wissen nun auch nicht,wer jetzt den Anwalt beauftragt hat,weil stehen nur die Namen der Vermieter mit drauf.Und es ist keine neue Vollmacht dabei.

Ja die Mieterh. ist unwirksam,
- weil Dämmung und Balkonsanierung in einer Summe aufgeführt wurden und davon dann die Erhöhung berechnet wurde
- die Frist wurde nicht richtig eingehalten von dem Zeitpunkt der Erhöhung,da die M.massnahme nicht angekündigt wurde,daher schon mal Verlängerung auf 6 Monate (das hat der Anwalt im Antwortschreiben zugegeben)

Nun haben wir ja eine Antwort auf den Widerspruch vom Anwalt erhalten am 2.2.2013 im Briefkasten und es wurde einiges aufgeschlüsselt,wo wir nicht durchblicken. Auch in den Rechnungen die wir schon beim 1. Mal dabei hatten.
Es ist ein neuer Betrag und eine Frist bis zum 15.2.gesetzt und sollen ab 1.3.3013 die Erhöhung zahlen.
Auszug:
"Folgende Mieterhöhung: 11% jährlich aus 94.941,64= usw. Summe 135,57 Euro (vorher waren es 158,29 ) Zutreffenderwiese ist die Mieterhöhung erst zum 1.10.2012 fällig geworden. Unsre Mandantschaft wäre entgegenkommender Weise bereit,die Erhöhung erst zum 1.3. 2013 greifen zu lassen,sofern die entsprechende Zustimmungserklärung bis zum 15.2.2013 bei uns eingegangen ist."

Das stimmt doch auch schon wieder nicht.Es müsste doch ein Neues Schreiben gemacht werden,mit richtiger Frist usw.
Die Anwältin meiner Nachbarin meinte dazu und wird es da auch mitteilen,dass sogar die Neue Miete ab 1.11.2013 zu zahlen wäre (weil 1.3. falsch ist, Brief war erst am 2.2. Zugänglich,geschr. wurde er am 28.1.daher es ab 1.4. und dann die 6 Monate wieder dazu.
Und ich denke, das der Anwalt der HW nicht von einer neuem Mieterh.schreiben ausgeht,sondern nur eine Antwort gibt und daher denkt, er kann die Frist zum 15.2. ansetzen.
Ich schreib das hier,hab zwar Anwalt Mieterverein,aber wollte mich auch selbst schlau machen,weil ich schon Erfahrungen gemacht habe beim Mieterverein falsche Auskunft bekommen hatte oder hab ja den Anwalt darauf hingewiesen mit den 6 Monaten.
Ich weiss es ist hier keine Rechtsauskunft. Daher ganz vielen Dank für die Antworten.

Lg.


-- Editiert Schnatti7 am 09.02.2013 09:46

-- Editiert Schnatti7 am 09.02.2013 09:50

1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Schnatti7
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 10x hilfreich)

Hallo!

Auch Ihnen Karakorum
Vielen Dank für die Antwort.

Ich hab ja oben im Beitrag schon einiges dazugeschrieben,was nicht richtig im Schreiben war.Eine Nachbesserung ist nicht möglich,hab ich gerade noch gegooglet.Bei nicht korrekten Beträgen usw.
Das 1. Mieterhöhunsschreiben kam letztes Jahr am 20.1.2012 und die Neue Miete zu zahlen ab dem 1.4.2012. Es wurden auch alle Balkons neu gemacht,da ja vieles Kaputt war, Fliesen usw. Hatten wir schon seit zig jahren immer wieder gemeldet und es waren auch immer oft Handwerker da zum Ausmessen usw.

So sieht das Schreiben aus:

Anwalt schreibt am 28.1. 2013
Die Mo.kosten setzen sich aus den Kosten der Wärmedämmung und der Erneuerung der Heizung zusammen.
Die Wärmedämmung an Fassade und Decken wurde mit Dämmplatten usw EPS usw.vorgenommen und hat einen k Wert von 0,32.Dieser Wert liegt erheblich unter dem Dämmwert des im Baujahr 1970 geltenden Standards von 0,8.
Gleiches gilt für den eingbauten neuen Brennwertkessel und die Haustüre mit ihrer Spezialdämmung.
Die Haustüre war zu dem Zeitpunkt der Modernisierung auch nicht desolat und erneuerungsbedürftig. (Das Glas der Türe hatte einen Sprung und die Briefkästenschlösser waren auch bei einigen defekt, wurde im Widerspruch geschrieben)

Die Arbeiten bewirken einen nachhaltige Energieeinsparung u. daher als Modernierungsmassnahme anzusehen.
Für Dämmung der Fassade und der Kellerdecke ergeben sich ausweislich der Rechnung der Firma in Höhe von 57.267,31.Insoweit sind bereits die Aufwendungen für das Entfernen der Fließen auf den Balkonen in Höhe von 7.935,31 in Abzug gebracht.
Für die Dämmung des Dachbodens und der Fensterbrüstungen 22.235,22 Euro. Die Kosten für das Lackieren der Heizkörper wurden in Abzug gebracht. (auch dagegen im Widerspruch,dass das ja eine Instandsetzung sei)
Durch den Einbau eines neuen Ölbrennwertkessel entstanden 11.439,11. Die Kosten für die Heizkörper sind nicht in die Berrechnung eingestellt.
Der Einbau der thermischen Haustüre mit Wärmeschutzisolierglas 4.000 Euro.

Folgende Mieterhöhung:
11% jährlich aus 94.941,64= usw.
Summe 135,57 Euro (vorher waren es 158,29 )
Zutreffenderwiese ist die Mieterhöhung erst zum 1.10.2012 fällig geworden. (also gibt der Vermieter da zu,dass Mieter im Recht ist)
Unsre Mandantschaft wäre entgegenkommender Weise bereit,die Erhöhung erst zum 1.3. 2013 greifen zu lassen,sofern die entsprechende Zustimmungserklärung bis zum 15.2.2013 bei uns eingegangen ist.

Und es ist nur ne Zustimmungserklärung für den Mieter dabei,keine Namen vom Vermieter drauf,wie beim letzten mal.Nur oben im Schreiben mit erwähnt das sie die Vermietr xy vertreten.

Wir haben viele Rechnungen dazu bekommen letzes Jahr ,aber da gibts immer wieder Streichungen und Erneuerungen auf den Rechnungen der Dämmung und Balkon so das wir immernoch keinen Durchblick haben und deren Rechnung nach nicht nachvollziehen können.

Monatg ruft mich der Anwalt vom Mieterverein an um das dann alles zu Besprechen.



Lg. Schnatti


-- Editiert Schnatti7 am 09.02.2013 14:23

1x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Mietrechthilfe
Status:
Schüler
(164 Beiträge, 45x hilfreich)

Sind das Mietrechtsanwälte?

Modernisierung: Mieterhöhung trotz nicht rechtzeitiger Ankündigung rechtens

... Dabei berief sich das Gericht auf die Regelung in § 559b BGB . Dort wird die Mieterhöhung selbst dann nicht ausgeschlossen, wenn gar keine Mitteilung erfolgt. Nach Ansicht der Richter dient die dreimonatige Ankündigungsfrist lediglich dazu, dem Mieter ausreichend Zeit zu geben, sich auf die beabsichtigte Baumaßnahme einzustellen. BGH VIII ZR 6/07

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1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Schnatti7
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 10x hilfreich)

Hallo!

Bin ja bereit eine Mieterhöhung zu zahlen. Aber ich finde es sollte alles rechtens sein.
Wir sind schon öfters betogen worden und auch ein Anwalt zog in der Nacht der Gerichtsverhandlung alles zurück,weil wir im Recht waren.Aber immer und immer wieder geschrieben,dass wir im Unrecht sind und doch zu zahlen hätten. Hätten wir dem Anwalt geglaubt,dann hätten wir aber viel zahlen müssen dem Autohaus.


Lg.


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1x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Karakorum
Status:
Schüler
(457 Beiträge, 101x hilfreich)

Hallo Schnatti7,

da die Berechnung der Erhöhung unter Zugrundelegung aller Fakten nicht ersichtlich war, ist das Mieterhöhungsbegehren zum 1.4.2012 nicht wirksam geworden und der Mieter braucht die erhöhte Miete nicht zu bezahlen.

Der Vermieter muß ein neues korrektes Mieterhöhungsbegehren stellen.

Wenn dies auf das Schreiben v. 2.2.2013 zutrifft greift die Mieterhöhung, unter Berücksichtigung der 6monatigen Verlängerung, zum 1.11.2013 .

Gruß
Karakorum




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"Jenseits von Richtig und Falsch gibt es einen Ort. Dort treffen wir uns. (Rumi)"

1x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Schnatti7
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 10x hilfreich)

Hallo!

Ganz lieben Dank für die Auskunft.
Ja auch so sagt ja die Anwältin meiner Nachbarin.
Nun müssen wir uns aber dann nochmal mit den Rechnungen auseinander setzen,ob nun die genannte Summe stimmt.Ölkessel,Haustüre, Dämmung.
Haustüre war ja zum Teil defekt. Na mal hören was morgen mein Anwalt zu dem ganzen meint.


Muss da nicht wieder eine neue Vollmacht vom Vermieter mit beiliegen,bei dem neuen Schreiben?
Uns kommt das eh irgentwie alles komisch vor,eil wieder der Satz unten steht "Entgegenkommenderweise" wie beim 1. Schreiben, weil es ein Anwalt von der HW ist (sozusgaen Altbekannte schon die auch mit meiner Nachbarin zu tun hatten,wo es bei ihr auch um eine Mietsache ging)

Lg. Schnatti


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1x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Schnatti7
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 10x hilfreich)

Hallo !

Nun hat mich gestern nicht der Anwalt angerufen.Ich rief heute beim Mieterverein an, es war eine andre Kollegin dran,sie wusste von nix wegen geplanten Anruf,stand auch nix in Anruferliste. Der Anwalt kommt erst Montag wieder.
Nun hab ich 2 Mieter im Haus ,denen ich helfe,also für sie alles,also den Widerspruch geschrieben habe. Es sind ältere Leute.
Nun ist es ja so,dass die Frist vom Anwalt Vermieter (V.) bis 15.2. läuft.Obwohl diese ja nicht stimmt.Meine hat ja der Anwalt verlängert par Fax an den V. Anwalt, die Dame am Telefon sagte mir,sie hätten aber noch keine Rückmeldung bekommen.(zugang des Schreibens 2.2. also eh erst ab 1.4. bzw. 1.11.2013 )
Die Frist 15.2. ist ja eh falsch, denn
- weil das 1. Schreiben unwirksam ist,muss ein neues und die Frist beginnt wieder vorn vorne
- keine neue Vollmacht vom Vermieter dabei (beim 1.war eine dabei,aber nun ist ja eine andre Mietsumme, und es kommt das neue vom Vermieter übern Anwalt an meinen Anwalt)

Kann mir jemand bitte sagen,ob sich die beiden Mieter bis zum 15.2. beim Anwalt melden müssen,den wir legen ja nun auch wieder Widerspruch ein, weil ja die Frist nicht stimmt. Oder reicht das noch nächste Woche aus,da hab ich ja dann genaue Kenntnis der Rechtslage über alle Punkte.

Und wo finde ich das Gesetz das die Erhöhung erst zum 1.11.2013, also das ohne Ankündigung die 6 Monate Verlängerung dazu kommt,weiss ich,aber dann wie das ist bei Widerspruch. Hab gegoogelt ,finde da nix dazu.

Vielen Dank!

Lg.


-- Editiert Schnatti7 am 12.02.2013 17:16

-- Editiert Schnatti7 am 12.02.2013 17:23

-- Editiert Schnatti7 am 12.02.2013 17:26

1x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Schnatti7
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 10x hilfreich)

Ich nochmal,hoffentlich nerve ich nicht

es ist ja 12 Monate her sozusagen,nicht 11 Monate,nachdem sich nun evtl. selbst der V. auf den Widerspruch gemeldet hat.

Ist das alles bei Mieterhöhung wegen Modernisierung so? Die Fristen ?

Oft steht immer nur nach Erhöhung nach § 558.
Ist alles gleich gültig ,ausser der Zustimmungspflicht?

Vielen Dank!

Lg.

-- Editiert Schnatti7 am 12.02.2013 17:48

1x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Barni Gröllheimer
Status:
Lehrling
(1441 Beiträge, 276x hilfreich)

Oh je, da geht einiges durcheinander!

1) Modernisierungsmieterhöhung geht nach § 559 ff
2) Eine Verlängerung der Fristen steht in § 559 b (2)Satz 2

Weitere Fragen?

1x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
Schnatti7
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 10x hilfreich)

Hallo!
Vielen Dank für die Antwort.

Es ist eine Mieterhöhung nach § 559.
Ja Fragen, die ich oben geschrieben hatte.
Die Gesetze sind oft blöd für Laien geschrieben.
Von der Logik her wäre es ja dann erst wieder ab dem 1.11.2013 . Aber des steht nirgends wo, was dann ist in diesem Falle. Nur bei unwirksamkeit fängt die Frist dann wieder von vorne an.
Und muss ich jetzt bis zum 15. 2. dem Anwalt schreiben?
Sorry für die vielen Fragen.

Lg.



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-- Editiert Schnatti7 am 12.02.2013 18:21

-- Editiert Schnatti7 am 12.02.2013 18:30

1x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
Karakorum
Status:
Schüler
(457 Beiträge, 101x hilfreich)

Hallo Schnatti7,

eine Widerspruchsfrist gibt es weder bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB noch nach § 559 BGB .
Bei § 558 BGB ist die Einverständniserklärung des Mieters zur Mieterhöhung erforderlich.
Bei § 559 BGB nicht. Entweder das Mieterhöhungsbegehren ist gültig oder es ist nicht gültig.

Im geschilderten Fall war das Mieterhöhungsbegehren gem. § 559 BGB zum 1.4.2012 ungültig, weil die Erklärung nur wirksam ist, wenn sie eine Kostenberechnung einschließlich notwendiger Erläuterungen enthält (§ 559b Abs. 1 BGB ). Da dies nicht der Fall war, haben Sie den Vermieter auf die Unwirksamkeit hingewiesen.

Da die Mieterhöhungserklärung jederzeit nachgeholt werden kann, hat dies der Vermieter mit Schreiben vom 2.2.2013 getan hat, d.h. die erhöhte Miete tritt zum 1.5.2013 in Kraft und verschiebt sich um 6 Monate auf den 1.11.2013.

Sollte auch die derzeitige Mieterhöhungsklärung ungültig sein weisen Sie den Vermieter erneut auf die Unwirksamkeit hin. Dann beginnt die Zeitrechnung von vorne.

Zum Thema Vollmacht > Ein Bevollmächtigter des Vermieters kann die Mieterhöhung abgeben. Das kann sein ein Rechtsanwalt, der Hausverwalter oder ein Eigentümerverein. Der Bevollmächtigte muss eine Vollmacht im Original beilegen. Fehlt sie, kann der Mieter die Mieterhöhung als unwirksam zurückweisen innerhalb von 14 Tagen. Ausnahme: Der Mieter weiß seit Jahren, dass der Vermieter einen Bevollmächtigten hat .

Gruß
Karakorum

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1x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
Schnatti7
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 10x hilfreich)

Hallo!
Danke für die Antwort.
Sie haben mir sehr geholfen.
Ist das Falsche Datum (falsche Frist )ein Fehler der zur Unwirksamkeit führt ?



Lg. Schnatti

1x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Schnatti7
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 10x hilfreich)

Hallo!

Nun heute beim Mieterverein angerufen. Wieder eine andre Dame am Telefon. Sie wusste auch von nix. Die Dame von gestern wusste auch nix und wollte aber eine Notiz für heute hinterlassen ,wollte den andren Anwalt fragen,der eine Mieterin über mir betreut.(wegen telefonat am Montag ,was stattfinden sollte mit meinem Anwalt)
Sie könnte mir erst am 11.3. ein Gespräch bei ihm anbieten. Ich sagte das kann ja nicht sein,so lang.
Sie bot mir ein Gespräch am 19.2. bei der Anwältin an die auch dort tätig ist. Ich sagte dann zu ihr,das ja mein Anwalt für mich zuständig ist. Sie kann es nur so machen.
Nungut,ich schreib meinem Anwalt eine Mail,die kann er dann am Montag lesen und wird sich ja dann melden.

Dem Vermieter Anwalt,werde ich Morgen eine Mail senden (für die 2 andren Mieter im Haus,die keinen eignen Anwalt haben ),dass sie noch von uns hören werden und die Zustimmungsfrist ja bis 15.2. nicht rechtens ist.

Lg.

1x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
Schnatti7
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 10x hilfreich)

Hallo!
Heute möchte ich mal den Ausgang der Mieterhöhung mitteilen. damit auch andre Mieter sich informieren können.Ich bedanke mich ganz herzlich für die Rechtsinformationen von hier.

Wir haben erreicht,dass die Mieterhöhungssumme gekürzt wurde (schon wegen der Balkonsanierung) und die 1. Mieterhöhungszahlung auf Grund der Dämmung erfolge ab 1.11.2013.

Lg. Schnatti



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