Fristlose Kündigung, behelfsweise Fristgerecht

22. November 2009 Thema abonnieren
 Von 
Cine
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Frischling
(9 Beiträge, 1x hilfreich)
Fristlose Kündigung, behelfsweise Fristgerecht

Hallo erstmal, muss sagen tolles Forum. Lese schon ein weilchen mit aber irgendwie komm ich nicht auf einen grünen Zweig, da ich erst seit kurzem "Vermieter" bin. (Freundin hat mit neun Jahren ein 2FM Haus geerbt, wurde seitdem vom Jugenamt verwaltet, nun ist Sie volljährig. Das Jugendamt hat sichs einfach gemacht und ihr die Unterlagen geschickt, nach dem Motto: "So nu mach mal selbst, bist ja nu erwachsen". Sie ist noch Schülerin und mitten im Abi, also habe ich mich der Sache angenommen (Vollmachte, etc habe ich)

Sollte das hier geschrieben zu konkret sein, bitte mitteilen werde es dann abändern

Ich veruche mal mein Problem so kurz wie möglich zu schildern. Es fängt eigentlich alles ohne Probleme an. Unterlagen gesichtet (soweit alles ok, bis auf daß das ein Umlagefähiger Posten die lezten 9 Jahre nicht umgelegt wurde).
Wir haben uns anfang des Jahres mit den Mietern getroffen und uns vorgestellt. Im März wolltwn wir dann die Miete erhöhen, da die Miete gar nicht mehr der ortsüblichen Miete entspricht, wurde seitens der Mieter abgelehnt. Dies sol hier aber nicht zu debatte stehen. Im Juni kam dann mal die Anfrage seiten der Mieter, warum noch keine NKA da wäre, dies beantwortete ich danit das wir noch weiter Unterlagem prüfen (entspricht auch der Wahrheit), im August musste dann neues Heizöl bestellt werden und hier fangen die Probleme an. Wir bestellten 1000l Heizöl weil wir wussten das die Heizung neu gemacht werden muss und somit auch die Tanks gerreing werden sollten. Als der Tanklaster dann vor der Tür stand bestanden die Mieter darauf das die Tanks vollgemacht werden, das nur 100l bestellt wurden ignorierten Sie. Also bekamen wir ein paar Tage später die Rechnung über 4500l. Da wir persönlich nur 1000l bestellt hatten und die Lieferquittung von den Mietern unterschrieben wurde, zahlten wir nur die 1000l den Rest durfte der Lieferant von den Mietern holen. Nur Vorweg nätürlich verrechnen wir das in den Nebenkosten für dieses Jahr. Mal abgeshen davon wird die Reinigung der Tanks nun verdammt teuer da das ganze Heizöl abgepumpt und zwischengelagert werden muss, auf diesen Kosten bleiben wir wohl sitzen, und dann kommt auch noch der Rechenaufwand für die NKA dazu (nix mehr mit Automatisch).
Im August kam dann lediglich ein Anruf bei den Eltern der Freundin an das, das die Mieter die Mietzahlung einstellen und erst wieder Zahlen wenn die NKA aus 2008 da ist und es eine unverschämtheit sei das sie das Heizöl bezahlen müssen. Fazit bis heute wurde keine Miete mehr bezahlt.

Lezten Monat schrieb ich die Mieter also an, das eine Mietzoensinstellung 1. nicht rechtens ist und 2. auch nicht gedultet wird. Auch habe ich die Mieter darauf hingewiesen das die nichtgemieten Räume und Stellplätze die die lezten neun Jahre einfach mal so benutzt wurden zu räumen. Darauf hin kam ein frecher Brief zuück. Mein Freundin wurde mit Fräulein bezeichnet und daß alles mit dem Jugenamt abgesprochen gewesen wäre (dazu gibt es keine Unterlagen) und wenn wir was ändern wollten müssen wir sie rausklagen usw. und das schreiben nicht von Ihr sondern von mir unterschrieben wurde und daher sowieso gegenstandslos ist. (Ich wurde jedoch persönlich den Mietern vorgestellt und dabei wurde mitgeteilt das ich die Angelegenheiten übernehme).

So soweit die Fakten. Vieleicht sollte noch erwähnt werden das ich nur von einer Mietpartei rede. Die Andere macht keine Probleme ist aber eingeengt. Da die oben erwähnte Mietpartei sich im ganzen Haus ausgebreitet hat als würde es ihnen gehören, daher das Schreiben.

So nun zu meinem Fragen:

1. Das Schreiben wurde wegwn der Unterschrift ignoriert. Die nichtgemieteten Räume und Stellplätze wurden nicht geräumt.Geht das, so einfach?

2. Mit dem Heizöl habe ich keinen Fehler gamacht. We bestellt der zahlt oder?

3. Da seit September keine Miete mehr bezahlt wurde (3 Monate) und auch kein Vernüftiger Dialog mit den Mietern zustande kommt würde ich gerne fristlos Kündigen:

4. Darf ich das ohne Abmahnung?, Hier wird viel geschrieben über die fristlose Kündigung, behelfweise fristgemäß (Hier 6 Monate). Geht das so einfach oder wird die Kündigung durch nachzahlung komplett unwirksam?

5. Gibst es für diesen Fall einenen Vordruck der beides einschliest?

6. Wäre eine nicht Vertragskonforme nutzung (hier benutzung nicht gemieter Räumlichkeiten) auch ein Kündigungsgrund?

Ach als Hintergrund wäre noch zu erwähnen, das die Mieter das Haus vor Jahren kaufen wollte, aber das Jugendamt hat ihnen einen Strich durch die Rechnug gemacht. daher wohl auch die Ausbreitung im ganzen Haus. Die lezten Worte des Mieters waren wir könnten Sie rausklagen oder ihnen das Haus zu überlassen (die genannte Summe war ein Witz). Im übrigen haben Sie mir Hausverbot erteilt (Mir als Verwalter). das kommt doch einer Beleidigung gleich oder?

Achja, Kündigung aus Eigenbedarf kommt erstmal nicht in Frage da Sie nicht weis was Sie nach dem Abi macht. (Studieren in einer andern Stadt z.B), es ist doch richtig das man bei eigenbedarf die Wohnung 18 Monate selbst bewohnen muss, oder?

So das wars erstmal hoffe das ganze ist noch in den Regeln des Forums.
Gruß und danke im Vorraus Cine


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-- Editiert am 22.11.2009 12:06

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20 Antworten
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#1
 Von 
Barni Gröllheimer
Status:
Lehrling
(1441 Beiträge, 278x hilfreich)

Bischen viele Fragen auf einmal:

Seit September keine Miete:

fristlose Kündigung fällig, hilfsweise fristgerecht !

Kündigung muss der VM unterschreiben, d.h. die Schülerin !

Wenn des Abrechnungsjahr 01.01.2008-31.12.2008 war ist die Abrechnung überhaupt erst am 31.12.2009 fällig, keinen Tag früher. D.h. die Miete einzustellen ist nicht rechtmässig !

Die fristlose Kündigung ist dann hinfällig, wenn alle Aussenstände vollständig bezahlt werden. Dies geht allerdings nur 1 mal in 2 Jahren. Die fristgerechte Kündigung kann allerdings wirksam sein, dies kommt auf die Gesamtumstände an v.a. welche Vertragsverletzungen sonst noch geschehen.

Die sollten aber einzeln abgemahnt werden, jeweils mit Kündigungsandrohung !

MFG

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#2
 Von 
guest-12330.11.2009 14:29:09
Status:
Beginner
(131 Beiträge, 79x hilfreich)

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#3
 Von 
Cine
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 1x hilfreich)

Wow, supi das nenn ich schnell :-)

Also ich als Verwalter mit allen Vollmachten darf also nicht unterschreiben, richtig? Somit hat also der Vermieter recht das das lezte Schreiben wirkungslos ist? War aber keine Kündigung, sondern nur eine Klarstellung und Aufforderung.

Meine Freundin (nicht im Bezug auf Partnerschaft :-) ) und ich sind auf jeden fall der gleichen Meinung das es wohl ohne Rechtsstreit abgehen wird.
Sie möchte ein klares Mietverhätniss in ihrem Haus, aber da das Jugenamt wie schon erwähnt den Kopf in den Sand gesteckt hat nach dem Motto: "Liebe Mieter ihr macht das schon..." Haben wir nun den Salat, die Mieter sagen nun halt das war die lezten Jahre so also bleibt es so, Punkt. Das sehe ich nicht so, ausserdem haben sie schon angedroht im Falle einer Räumung reisen sie alles raus, also Parkett, Fliesen usw. alles was sie in eigenleistung eingebracht haben, abe laut Protokoll vom JA haben Sie sich verpflichtet bzw. freiwillig bereiterklärt die Wohnung zu renovieren. Und da liegt auch die Angst, das wir nacher zwar ne leere aber nicht bezugsfähige Wohnung vorgesetzt bekommen.

Mmh, der Verweis vom Grundstück und das anmaulen lassen vor den Augen des Heizungsbauers zählt das auch.

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-- Editiert am 22.11.2009 12:42

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#4
 Von 
Barni Gröllheimer
Status:
Lehrling
(1441 Beiträge, 278x hilfreich)

Vollmacht ist immer so eine Sache, Original ist immer besser !

Ich denke der Sachverhalt hört sich ziemlich verbissen und hartnäckig an, da muss von vorn herein härtere Saiten aufgezogen werden.

Ich würde mir einen langjährigen Verwalter bzw. erfahrenen RA zu Rate ziehen, der eine Strategie erarbeitet, die Mieter zu stutzen. V a. die Kündigung juristisch korrekt durchzieht, da man durchaus eine Menge Fehler machen kann !

Kostet Geld, spart aber langfristig v.a. Nerven !

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#5
 Von 
guest-12330.11.2009 14:29:09
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Beginner
(131 Beiträge, 79x hilfreich)

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#6
 Von 
mousty
Status:
Frischling
(13 Beiträge, 1x hilfreich)

Als der Tanklaster dann vor der Tür stand bestanden die Mieter darauf das die Tanks vollgemacht werden, das nur 100l bestellt wurden ignorierten Sie. Also bekamen wir ein paar Tage später die Rechnung über 4500l. Da wir persönlich nur 1000l bestellt hatten und die Lieferquittung von den Mietern unterschrieben wurde, zahlten wir nur die 1000l den Rest durfte der Lieferant von den Mietern holen.

-> das sind ja nette Personen, meinen Beileid :-(

Ihr hättet die Aufwände für die Betankung unabhängig einfordern sollen
Zudem direkte Erklärung auf Anspruch von Bezahlung Mehrfaufwand Öleinlagerung.

Ob das über die NKA wirksam ist wage ich zu bezweifeln. Rechtliche Hintergründe kenne ich dazu aber keine, also Vorsicht!

Das die Mieter die Zahlung einstellen geht garnicht, gibts dazu etwas schriftliches? Da gibt es auch einzuhaltende Fristen usw.

Bezüglich deiner Vollmachten von deiner Freundin musst du schauen, dass die wasserdicht sind, sonst kriegst du Probleme Sachen wie "und das schreiben nicht von Ihr sondern von mir unterschrieben wurde und daher sowieso gegenstandslos ist".

Prinzipiell kann ein Mieter Hausverbot erteilen. Ob Gegenüber dem Vermieter wäre zu prüfen.

Wenn das Haus nicht mehr als drei Parteien hat sollte eine Kündigung auf Eigenbedarf möglich sein. Auch wenn deine Freundin noch nicht weiß, was sie nach dem Abi macht sollte sie die Wohnung bewohnen wollen ;-)

Durch die Ausmaße würde ich dir/euch DRINGEND raten eure rechtlichen Möglichkeiten von einem Anwalt mit Fachgebiet Miet & Kaufrecht auszuschöpfen. Ihr müsst schauen, dass ihr da Schadensbegrenzung betreibt. Versucht zwar euch selbst ein Bild von der Rechtslage zu machen, aber Überlasst die Ausführung einem Anwalt. Es gibt zu viele Tricks und Bedingungen die euer "Mieter" ausschöpfen kann um einem Auszug zu entgehen.

Und schaut dabei, wie der Status der Nebenkostenabrechnung ausschaut. Lasst diese ggf. von einem gelernten Wohnungswirt durchführen um dem Mieter im Vorfeld seine schwammige Argumentationsgrundlage zu entziehen.

Verlangt zudem für den Anwalt sämtlichen Schriftverkehr Jungendamt zum Mieter, evtl. findet sich hier etwas Munition.
Fraglich ist auch überhaupt ob das Jugendamt die Kompetenzen dazu hat eine Immobilie quasi in Vormundschaft zu verwalten.

-- Editiert am 22.11.2009 13:03

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#7
 Von 
Cine
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 1x hilfreich)

§ 539 II BGB kenn ich auch, jedoch gibt es ein Protokoll von der Wohnungsübergabe in dem Sinngemäß Malerarbeiten werden vom Mieter übernommen, Bodendbeläge werden vom Mieter erneuert, Elekro, Bad und Fenstersanierung (neue Fenster, neue Badewanne) werden vom Vermieter erneuert (so auch geschehen). Ausserdem gibts folgenden Satz: die Renovierung der Wohräume werde auf eigene Kosten übernehmen.

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#8
 Von 
guest-12330.11.2009 14:29:09
Status:
Beginner
(131 Beiträge, 79x hilfreich)

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#9
 Von 
Cine
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 1x hilfreich)

@mousty: Dein lezter Satz bringts auf den Punkt:

quote:
Fraglich ist auch überhaupt ob das Jugendamt die Kompetenzen dazu hat eine Immobilie quasi in Vormundschaft zu verwalten.
Zitat:


Genau diese Frage stelle ich mir auch, ich würde sie verneinen. Aber dazu gibts ne ganze Story mit Hintergründen , wenn ich die als Buch rausbringen würde, könnte ein Bestseller werden :-) Aber kämpf mal gegen Verwaltungen an.


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#10
 Von 
Cine
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 1x hilfreich)

@keiner darfs wissen:

Wenn du mehr wissen wills wegen JA, dann eine PM an mich, ansonsten würde es hier glaube ich den Rahmen sprengen. is ja jetzt schon viel

Wir haben zwar rechtlichen Beistand aber ich weis nicht ob alles so läuft wie laufen könnte, laut Rechtsbeistand sollen wir ordentlich fristgerecht kündigen. Daher eigentlich meine Anfrage hier, da ich zu ordentlichen kündigung kaum was finde. Jedoch zu fristlosen massig inkl. gegenwehr tips.
Wichtig ist für uns eine Saubere Kündigung durchzuziehen.

Die andere Frage die sich stellt: Wie will mann mit Mietern verhandeln die einem Hausverbot erteilen

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-- Editiert am 22.11.2009 13:16

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#11
 Von 
guest-12330.11.2009 14:29:09
Status:
Beginner
(131 Beiträge, 79x hilfreich)

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#12
 Von 
Cine
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 1x hilfreich)

OK, ein Punkt für dich. Aber Fliesen etc. sind fest verbunden daher wenn die rausgerissen werden ist das Bad bzw. Flur und Küche futsch. Parket bzw. Laminat darüber kann man streiten. Aber theroetisch müssten die alten Beläge dann wieder rein und die gibts nimmer, und wie verhält sich das mit nem Carport der mit dem Haus verankert ist und auf betonfundamenten ruht?

Kann mir jemand sagen wie man hier am besten einen Anwalt für Mietrecht findet und das am eigenen Ort?
--EDIT--
OK diese Frage hat sich erledigt, man sollte einfach ein bisserl weiter nach Rechts schauen, dan springt einen die Antwort fast ins Gesicht. --EDIT--

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-- Editiert am 22.11.2009 13:24

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#13
 Von 
guest-12330.11.2009 14:29:09
Status:
Beginner
(131 Beiträge, 79x hilfreich)

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#14
 Von 
icecycle
Status:
Junior-Partner
(5311 Beiträge, 2026x hilfreich)

quote:
sind fest verbunden daher wenn die rausgerissen werden ist das Bad bzw. Flur und Küche futsch. Parket bzw. Laminat darüber kann man streiten. Aber theroetisch müssten die alten Beläge dann wieder rein und die gibts nimmer, und wie verhält sich das mit nem Carport der mit dem Haus verankert ist und auf betonfundamenten ruht?


Ohne mit dem Vermieter über die Kostenübernahme zu vereinbaren von Mieter eingebauten Sachen gehören zu dem Haus.
Entweder ist der VM bereit dem Mieter den Zeitwert abzügl. Mangel zu vergüten, oder kann er den Rückbau und Herstellung der ursprünglichen Zustand verlangen. Anders wäre strafbare Sachbeschädigung seitens des Mieters.

Aber Unvernünftiger wird nicht auch einmal vernünftig sein wollen.
> fristlose Kündigung konsequent durchziehen !

Im Übrigen stellt die grundlose Erteilung eines Hausverbot gegenüber dem Vermieter als Hauseigentümer eine Beleidigung dar, die auch eine fristlose Kündigung berechtigt.



-- Editiert am 22.11.2009 13:57

-- Editiert am 22.11.2009 13:58

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#15
 Von 
Barni Gröllheimer
Status:
Lehrling
(1441 Beiträge, 278x hilfreich)

Noch einmal dies ist eine grössere Baustelle !

Fristlose Kündigung sowie hilfsweise Fristgerecht. ggfalls Mahnbescheid oder Zahlungsklage oder auch Urkundenklage. Ziel ist den Druck zu erhöhen und Zähne zu zeigen.

Die Mieter müssen merken, dass es ab sofort Stress gibt und zwar auf verschiedenen Ebenen in der Hoffnung dass es Ihnen irgendwann zu blöd wird.

Da muss man allerdings konsequent dies durchziehen und nicht erst fristgerecht und später fristlos kündigen, sonst macht man sich lächerlich und zeigt der Gegenseite dass man in juristischen Fragen inkompetent ist.

Und für die Zukunft:

Wer bestellt, bezahlt !

Nachgeben ist ein grosser Fehler, weil sonst jeder denkt so läuft es auch in der Zukunft. Wer was bestellt auf Kosten anderer, ohne dessen Einverständnis, veruntreut Geld. Und genau so ist das zu werten !

MFG

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-- Editiert am 22.11.2009 14:08

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#16
 Von 
guest-12307.01.2010 12:19:01
Status:
Praktikant
(764 Beiträge, 112x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#17
 Von 
guest-12308.12.2009 09:24:55
Status:
Schüler
(368 Beiträge, 142x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#18
 Von 
Cine
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 1x hilfreich)

Supi, ich danke euch allen für die schnellen Antworten.

Also werde ich (wir) fristlos kündigen, behelfweise fristgerecht.
Nehme ich da einfach die fristlose Kündigung mit Ihren §§ und füge dem noch einfach "hilfsweise fristgerecht" hinzu oder muss der Zeitraum (hier wären es 6 Monate) und der endgültige Auszugstermin auch gleich aufgeführt werden (das müsste dann der 31.Mai 2010 sein, hier berechnet ab dem 1.12.09). Sowie evtl. weitere §§?

Kann ich als Termin für die fristlose den 1.12.09 nehmen oder wäre das zu kurzfristig?

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#19
 Von 
guest-12308.12.2009 09:24:55
Status:
Schüler
(368 Beiträge, 142x hilfreich)

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#20
 Von 
Cine
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 1x hilfreich)

So die Kündigung ist raus. Danke nochmal an alle die fleisig geantwortet haben.

Gekündigt wurde wie schon der Titel sagt, fristlos hilfsweise fristgerecht mit Räumung innerhalb von 14 Tagen.
Fristgerecht kann gekündigt werden, da die Zahlungen ohne haltbaren Grund eingestellt wurden.

So das noch zu Information
Also bis denne, man schreibt sich :-)

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