Fristlose Kündigung Mietschulden/ neuer Eigentümer

Question

Hallo liebe Forummitglieder,

ich habe gestern die fristlose Wohnungskündigung wegen Mietschulden im Briefkasten gefunden, hilfsweise wird auch noch fristgemäß gekündigt.

Nun steht im Betreff "... Im Namen und in Vollmacht des Hauseigentümers: ...". Dieser Eigentümer ist mir jedoch nicht bekannt. Von einer anderen Mieterin weiß ich, dass das Haus kürzlich verkauft wurde, bisher gab es aber darüber keine offizielle Mitteilung von der Verwaltung, geschweige denn eine Hausverwaltervollmacht vom neuen Eigentümer. Könnte ich Widerspruch einlegen?

Abgesehen davon sind meine Mietrückstände bis Ende der Woche getilgt, nur mit der neuen Miete für September muss ich mir noch was einfallen lassen. Damit wär die Kündigung erledigt oder? Oder greift dann die "fristgemäße" Kündigung?

Weiß jemand Rat? Tausend Dank!

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dem User forever known as Mortinghale · Answer

quote:Oder greift dann die "fristgemäße" Kündigung?    Genau, DAS ist ihr Sinn.          ----------------- ""

hh · Answer

Die Kündigung kann aufgrund der fehlenden Vollmacht zurückgewiesen werden. Sie wäre nur dann wirksam, wenn die Originalvollmacht des Eigentümers der Kündigung beigefügt gewesen wäre oder Dir vorher schon zugeschickt worden wäre.

Eine solche Zurückweisung muss nach § 174 BGB unverzüglich erfolgen, d.h. so schnell wie möglich, spätestens innerhalb einer Woche.

Wenn Dir zudem nicht bekannt ist, ob der Eigentümer überhaupt Eigentümer ist, dann muss er dies z.B. mit einem Grundbuchauszug nachweisen. Der neue Eigentümer darf nämlich erst dann kündigen, wenn er auch als solcher im Grundbuch eingetragen ist.

Durch die Zurückweisung wird die Kündigung unwirksam und muss neu geschrieben werden. Das ist natürlich nur dann zulässig, wenn zum Zeitpunkt der neuen Kündigung auch noch ein Mietrückstand vorliegt, der zur fristlosen Kündigung berechtigt. Über diesen Weg und bei sofortiger Zahlung des Rückstandes kannst Du daher auch die fristgerechte Kündigung umgehen.

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JollyJumper · Answer

quote:Abgesehen davon sind meine Mietrückstände bis Ende der Woche getilgt, nur mit der neuen Miete für September muss ich mir noch was einfallen lassen.    Diese legere Einstellung würde aber überdenken, sonst wird's auch im weiteren Leben schwer mit anderen Vermietern.

RMHV · Answer

quote:Der neue Eigentümer darf nämlich erst dann kündigen, wenn er auch als solcher im Grundbuch eingetragen ist.      Das wird reflexartig immer wieder verkündet, wird dadurch aber nicht richtig. Der Erwerber kann selbstverständlich mit einer Vollmacht des Verkäufers kündigen.      quote:  Durch die Zurückweisung wird die Kündigung unwirksam und muss neu geschrieben werden. Das ist natürlich nur dann zulässig, wenn zum Zeitpunkt der neuen Kündigung auch noch ein Mietrückstand vorliegt, der zur fristlosen Kündigung berechtigt. Über diesen Weg und bei sofortiger Zahlung des Rückstandes kannst Du daher auch die fristgerechte Kündigung umgehen.    von hh am 30.08.2011 17:08      Daran ist nur richtig, dass die Kündigung durch eine berechtigte Zurückweisung unwirksam wird. Eine neue Kündigung wird nur dann unzulässig, wenn der Mietrückstand vorher vollständig ausgeglichen ist. Bis zum vollständigen Ausgleich der Mietrückstände bleibt ein einmal entstandener Kündigungsgrund - mehr als eine Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine oder zwei Mieten über einen längeren Zeitraum - erhalten. Der Vermieter kann also auch dann noch kündigen, wenn der Mietrückstand bis auf einen kleinen Restbetrag ausgeglichen wurde.      ----------------- ""

RMHV · Answer

quote:
Der Erwerber kann selbstverständlich mit einer Vollmacht des Verkäufers kündigen

Das ist falsch. Auch mit Vollmacht des Verkäufers wird der Käufer nicht etwa Vermieter und könnte also nicht (im eigenen Namen) kündigen.

Wer lesen kann ist klar im Vorteil...
Es wurde kein Wort darüber verloren, in wessen Namen die Kündigung durch den Erwerber erfolgen müsste. Beanstandet wurde lediglich die refelxartige Behauptung, dass die Kündigung vor Eigentumsumschreibung unwirksam wäre.

quote:

Zitat:Der Vermieter kann also auch dann noch kündigen, wenn der Mietrückstand bis auf einen kleinen Restbetrag ausgeglichen wurde.

Das ist ebenfalls falsch.

War es vorher noch fehlendes Textverständnis, ist es hier fehlende Rechtskenntnis.
Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 liegt ein wichtiger Grund für eine fristlose kündigung vor, wenn die dort genannten Grenzen überschritten sind.
Abs. 2 Satz 2 lautet: "Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird". Befriedigung bedeutet nichts anderes, als den vollständigen Ausgleich der Mietrückstände. Vor dem vollständigen Ausgleich der Rückstände bleibt ein einmal entstandenr Kündigungsgrund also erhalten. Eigentlich ganz einfach...

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dem User forever known as Mortinghale · Answer

quote:Vor dem vollständigen Ausgleich der Rückstände bleibt ein einmal entstandenr Kündigungsgrund also erhalten.    Für eine NEUE Kündigung ?          ----------------- ""

hh · Answer

@RMHV
Kannst Du Deine Auffassung zur fristlosen Kündigung irgendwie belegen, denn schließlich wird vorher gefordert, dass der Mieter mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist. Dort wird nicht das Wort "war" verwendet.

Damit wird nach meiner Auffassung jedenfalls auf die Höhe des Mietrückstandes zum Zeitpunkt der Kündigung abgestellt und nicht auf einen Rückstand, der zu einem beliebigen vorherigen Zeitpunkt bestanden hat.

Zitat:
Das wird reflexartig immer wieder verkündet, wird dadurch aber nicht richtig. Der Erwerber kann selbstverständlich mit einer Vollmacht des Verkäufers kündigen.

Was aber gleichbedeutend mit einer Kündigung durch den Alteigentümer ist. Mit einer entsprechenden Vollmacht des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers kann jeder kündigen, also auch der zukünftige Eigentümer oder die Großtante. Das ist doch hier von mir gar nicht bestritten worden und widerspricht auch nicht meiner Aussage. Viemehr führen derartige Darstellungen eher zur Verwirrung des Fragestellers als zu dessen Erhellung, zumal im konkreten Fall offenbar gar keine Vollmacht vorgelegt wurde.

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-- Editiert hh am 31.08.2011 11:56

RMHV · Answer

quote:@RMHV  Kannst Du Deine Auffassung zur fristlosen Kündigung irgendwie belegen,...       Das habe ich bereits getan...    Sobald ein Zahlungsverzug vorliegt, der über die bekannten Grenzen hinaus geht, liegt ein wichtiger Grund vor, der zur fristlosen Kündigung berechtigt.   Eine auf diesen Grund gestütze Kündigung wird nach &#167; 543 Abs. 2 Satz 2 BGB erst mit vollständigem Ausgleich der Rückstände unzulässig.    Das ist herrschende Meinung. Von Sternel ist bekannt, dass er seinen Studenten regelmäßig ein entsprechendes Fallbeispiel zu diesem Thema vorgetragen hat und damit auch auf Ungläubigkeit stößt.      ----------------- ""

dem User forever known as Mortinghale · Answer

Ok, machen wir mal einen Fall aus der Praxis:

Ich habe einen Mieter, dessen Miete eigentlich auf ,03 € endet. Seinen Dauerauftrag hat er allerdings auf ,00 € eingerichtet.
Wenn der jetzt, sagen wir mal vor zwei Jahren, mit zwei Monatsmieten im Rückstand gewesen wäre, könnte ich ihm deswegen heute noch kündigen ?

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RMHV · Answer

quote:Ich habe einen Mieter, dessen Miete eigentlich auf ,03 € endet. Seinen Dauerauftrag hat er allerdings auf ,00 € eingerichtet.  Wenn der jetzt, sagen wir mal vor zwei Jahren, mit zwei Monatsmieten im Rückstand gewesen wäre, könnte ich ihm deswegen heute noch kündigen ?      Im Grundsatz eindeutig: ja. Dabei wird allerdings eine Kündigung wegen 3 ct. pro Monat, also 36 ct. pro Jahr oder selbst noch 2 Jahren erst 72 ct. sicher unzulässig sein.    Das hat dann aber nichts mit der Frage zu tun, wann der Kündigungsgrund entstanden ist.      ----------------- ""

dem User forever known as Mortinghale · Answer

quote:Dabei wird allerdings eine Kündigung wegen 3 ct. pro Monat, also 36 ct. pro Jahr oder selbst noch 2 Jahren erst 72 ct. sicher unzulässig sein.    Ja, was denn nun ?    Er WAR mit über zwei Monaten rückständig und hat den Rückstand NICHT vollständig ausgeglichen.          ----------------- ""

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