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Fristlose Kündigung durch den Vermieter zum 31.03.

 Von 
ilindenau
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 1x hilfreich)
Fristlose Kündigung durch den Vermieter zum 31.03.

Hallo,
Ich habe ein ziemliches Problem: Meiner Tochter wurde heute die Wohnung fristlos zum 31.03.2019 gekündigt, weil wohl eine Miete im September 2018 noch offen sei und die Miete im März 2019. die Märzmiete wurde bereits vor fünf Tagen überwiesen. Mahnungen für die Miete September sind nicht bekannt. Allerdings bin ich für die Wohnung als Bürge eingetragen, was ich auch analog zum Mietvertrag unterschrieben habe! Ich wurde aber ebenfalls nicht angemahnt oder informiert.

Ist diese kurzfristige Kündigung überhaupt rechtmäßig? Es sind keine weiteren Zahlungen an die Wohnbaugesellschaft offen und wir wissen aktuell nicht mehr weiter. Zumal auch in dieser kurzen Zeit keine Ersatzwohnung zu finden und bezugsfertig zu machen ist...

Bin über jeden Tipp dankbar

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Miete Kündigung Wohnung Problem


26 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
AltesHaus
Status:
Gelehrter
(10463 Beiträge, 2805x hilfreich)

Zitat (von ilindenau):
Ist diese kurzfristige Kündigung überhaupt rechtmäßig?

Jo, ... sofort die zweite rückständige Miete zahlen SOFORT!!

... und wenn vorher nix war mit Rückständen ist die Kündigung erst mal vom Tisch.

Signatur:Ich erteile keine Ratschläge, ich schreibe nur wie ich die Dinge handhaben würde.
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#2
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(68167 Beiträge, 31817x hilfreich)

Zitat (von ilindenau):
heute die Wohnung fristlos zum 31.03.2019 gekündigt,

Das ist ja nun alles andere als fristlos.



Zitat (von ilindenau):
Mahnungen für die Miete September sind nicht bekannt.

Und?



Zitat (von ilindenau):
Es sind keine weiteren Zahlungen an die Wohnbaugesellschaft offen

Dann sollte man ganz flott die offene Miete zahlen und den Vermieter darauf hinweisen das mit der Zahlung die Kündigung hinfällig ist.

Den Joker kann man aber danach erst mal nicht mehr ziehen. Also sollte, wenn klar ist das die Miete nicht gezahlt werden kann, der Bürge rechtzeitig einspringen.
Denn auch verspätete Mietzahlung kann zur Kündigung führen wenns öfter passiert.



Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#3
 Von 
fb367463-2
Status:
Junior-Partner
(5897 Beiträge, 2591x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Dann sollte man ganz flott die offene Miete zahlen und den Vermieter darauf hinweisen das mit der Zahlung die Kündigung hinfällig ist.
Dafür müsste dann der komplette Rückstand ausgeglichen werden.

Zitat:
Befindet sich der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils in Verzug (Nr. 3 a) oder stehen in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, zwei Monatsmieten oder mehr offen (Nr. 3 b), kann der Vermieter auch dann noch fristlos außerordentlich kündigen, wenn der Mieter vor Zugang der Kündigung einen Teil des Rückstands ausgleicht.
Der Bundesgerichtshof hat bereits 1970 entschieden, dass „nach allgemeiner Auffassung" das gesetzliche Kündigungsrecht wegen Zahlungsverzugs nur bei rechtzeitiger völliger Befriedigung des Vermieters entfalle (Urteil vom 14.07.1970, Az: VIII ZR 12/69).
Zuletzt hat das Kammergericht Berlin 2008 entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs festgehalten, dass ein einmal entstandenes Kündigungsrecht auch dann erhalten bleibe, wenn sich der Rückstand in der Folgezeit reduziert. Es sei nicht erforderlich, dass noch zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung ein Rückstand im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a oder b BGB besteht.

https://www.k3s-rechtsanwaelte.de/aktuelles/aktuelle-rechtsprechung/mietrecht/168-zahlungsverzug-und-teilzahlungen-vor-zugang-der-kuendigung.html

Signatur:Wenn mein Beitrag hilfreich ist, freue ich mich über einen Klick auf "hilfreich" unten. Danke :)
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#4
 Von 
Ratsuchender@123net
Status:
Lehrling
(1095 Beiträge, 229x hilfreich)

Selbst wenn die Mietrückstände jetzt ausgeglichen werden, kann die Wohnbaugesellschaft immer noch ordentlich kündigen. Denn diese wird nicht durch Zahlung geheilt.

Oder wurde schon hilfsweise ordentlich gekündigt?

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#5
 Von 
AltesHaus
Status:
Gelehrter
(10463 Beiträge, 2805x hilfreich)

Zitat (von Ratsuchender@123net):
Selbst wenn die Mietrückstände jetzt ausgeglichen werden, kann die Wohnbaugesellschaft immer noch ordentlich kündigen. Denn diese wird nicht durch Zahlung geheilt.

Nö, nach Ausgleich geht das nicht mehr.

Signatur:Ich erteile keine Ratschläge, ich schreibe nur wie ich die Dinge handhaben würde.
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#6
 Von 
Ratsuchender@123net
Status:
Lehrling
(1095 Beiträge, 229x hilfreich)
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#7
 Von 
der_böse_Vermieter
Status:
Schüler
(398 Beiträge, 176x hilfreich)

Auf was soll sich denn die Kündigung berufen, wenn es keine Mietrückstände mehr gibt?
Nö ist also die richtige Antwort

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#8
 Von 
Ratsuchender@123net
Status:
Lehrling
(1095 Beiträge, 229x hilfreich)

Zitat (von der_böse_Vermieter):
Auf was soll sich denn die Kündigung berufen, wenn es keine Mietrückstände mehr gibt?

Vielleicht auf verspätete Mietzahlungen?

Zugegebenermaßen werden wohl zwei verspätete Mietzahlungen für eine (ordentliche) Kündigung nicht ausreichend sein und es bedarf wohl auch einer vorherigen Abmahnung, aber grundsätzlich kann schon eine ordentliche Kündigung hinterhergeschoben werden oder diese bereits bei Ausspruch der fristlosen Kündigung hilfsweise erklärt werden. Hierauf wollte ich hinweisen.

-- Editiert von Ratsuchender@123net am 21.03.2019 00:29

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#9
 Von 
der_böse_Vermieter
Status:
Schüler
(398 Beiträge, 176x hilfreich)

Nicht, wenn diese schon vollständig geheilt worden ist.

Geheilt werden kann glaube ich nicht, wenn der Kündigungsgrund nicht die Mietschuldenhöhe sondern eine ständige unpünktliche Zahlung ist. Dies ist hier aber wohl nicht der Fall.
Interessant ist, ob hier auch bereits schon ordentlich gekündigt worden ist- in der Regel wird dieses ja zusammen mit der fristlosen ausgesprochen, oder eben gar nicht. Dass die ordentliche hinterhergeschoben wird, dürfte eher selten sein...

Und egal wie, die Schulden sollten sofort beglichen werden.
Sie bürgt ja eh für ihre Tochter.
Dannach kann man immer noch versuchen das ganze mit dem Vermieter zu bereinigen.





-- Editiert von der_böse_Vermieter am 21.03.2019 04:18

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#10
 Von 
Ratsuchender@123net
Status:
Lehrling
(1095 Beiträge, 229x hilfreich)

Zitat (von der_böse_Vermieter):
Nicht, wenn diese schon vollständig geheilt worden ist.

Es kann durch vollständige Zahlung die fristlose Kündigung geheilt werden.

Das hat jedoch keinen Einfluss darauf, dass die Mietzahlungen verspätet eingingen. Eine diesbezügliche Heilung ist naturgemäß nicht möglich.

Zitat (von der_böse_Vermieter):
Interessant ist, ob hier auch bereits schon ordentlich gekündigt worden ist- in der Regel wird dieses ja zusammen mit der fristlosen ausgesprochen, oder eben gar nicht.

Keine Regel ohne Ausnahme.

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#11
 Von 
der_böse_Vermieter
Status:
Schüler
(398 Beiträge, 176x hilfreich)

Verspätete Zahlung ist kein Kündigungsgrund.
Sondern nur, wenn dieses regelmäßig geschehen ist.
Also häufiges zu spätes oder auch unvollständiges überweisen.

Hier ist nach Darstellung der Threaderöffnerin zweimal die Miete komplett ausgebieben.
Daher ist hier der Kündigungsgrund die Höhe der Gesamtschulden, nichts weiter

Und das ist nunmal heilbar
Ist noch keine ordentliche Kündigung eingetroffen ist die ganze Sache durch den kompletten Ausgleich heilbar.
Und eine ordentliche Kündigung ist dannach mangels Grund unmöglich/unwirksam

Du kannst es drehen oder wenden wie du willst.

-- Editiert von der_böse_Vermieter am 21.03.2019 06:50

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#12
 Von 
Ratsuchender@123net
Status:
Lehrling
(1095 Beiträge, 229x hilfreich)

Zitat (von der_böse_Vermieter):
Verspätete Zahlung ist kein Kündigungsgrund.

Das ist richtig, nichts anderes habe ich behauptet. Sofern denn erst einmal die Rückstände beglichen worden sind, liegen jedoch mehrere verspätete Mietzahlungen vor (s. a. Antwort #8), nämlich bereits zwei.

Zitat (von der_böse_Vermieter):
Sondern nur, wenn dieses regelmäßig geschehen ist.
Also häufiges zu spätes oder auch unvollständiges überweisen.

Fünf verspätete Zahlungen können hier schon ausreichend sein, neben einer diesbezüglichen Abmahnung.

Zitat (von der_böse_Vermieter):
Daher ist hier der Kündigungsgrund die Höhe der Gesamtschulden, nichts weiter

Ich habe ergänzend darauf hingewiesen, dass eine ordentliche Kündigung hinterhergeschoben werden kann. Die Voraussetzungen habe ich in meiner Antwort #8 nachgeliefert.

Zitat (von der_böse_Vermieter):
Deine Aage ist also auf den Fall hier unzutreffend

Nein, das Gegenteil ist hier der Fall (s. o.).

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#13
 Von 
Anitari
Status:
Student
(2650 Beiträge, 1297x hilfreich)

Zitat (von der_böse_Vermieter):
Und eine ordentliche Kündigung ist dannach mangels Grund unmöglich/unwirksam

Du kannst es drehen oder wenden wie du willst.

Der BGH sieht das anders:

BGH , Urteil vom 19.09.2018 - VIII ZR 231/17; VIII ZR 261/17
Die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kann mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung verbunden werden, ohne dass die ordentliche Kündigung wegen der Gestaltungswirkung der fristlosen Kündigung "ins Leere" liefe. Dies hat der Bundesgerichtshof in zwei Fällen entschieden, in denen die Kündigungen jeweils wegen Mietrückständen erfolgt waren, die die Mieter nach Zugang der Kündigungen jeweils beglichen hatten (Urteile vom 19.09.2018, Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17).

https://rsw.beck.de/aktuell/meldung/bgh-fristlose-kuendigung-eines-wohnraummietverhaeltnisses-kann-mit-hilfsweise-erklaerter-ordentlicher-kuendigung-verbunden-werden

Signatur: „Sie hören von meinem Anwalt" ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"
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#14
 Von 
AltesHaus
Status:
Gelehrter
(10463 Beiträge, 2805x hilfreich)

Wenn nur die fristlose ausgesprochen wurde, dann ist man mit der Zahlung im sicheren Bereich.

Nachträglich (nach Zahlung) ordentlich kündigen ist mWn nicht möglich, da in dem Fall ja der Verzug nicht mehr besteht. Auch hier ist mE eine solche Verfahrensweise nur einmalig möglich. Der VM müsste dann schon indizieren, dass der gewesene Verzug einen wichtigen Grund darstellt.

Und weiterhin kommt es auf die Umstände der Nichtzahlung an. Hat zB der Mieter dies nicht zu vertreten, ist eine solche Kündigung auch unwirksam.

Und letztendlich @TE ist hier nur ein Forum, hier fachsimpeln Laien (mal mit mehr, mal mit weniger Wissen) über diese Dinge. Für SIE jedoch sollte der einzige Ansprechpartner der VM sein. Wenn man hier mal den VM aufsucht und die Lage erklärt (natürlich mit dem Zahlungsbeleg id Hand) und Besserung gelobt, dann sind 99 % der VM auch gewillt (beim ersten Verstoß) den Mietern noch eine Chance zu geben. Niemand will eine Räumung id Liegenschaft, niemand will Unruhe in einer sonst netten Mietergemeinschaft, weil dies das Leben für alle leichter macht.

Für alles andere (falls der VM nicht nachgibt) würde ich an Ihrer sofort einen Anwalt aufsuchen, sowas kann man gewiss auch vorgerichtlich abbiegen (auf die eine oder andere Weise).

Signatur:Ich erteile keine Ratschläge, ich schreibe nur wie ich die Dinge handhaben würde.
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#15
 Von 
AltesHaus
Status:
Gelehrter
(10463 Beiträge, 2805x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Das ist ja nun alles andere als fristlos.

Eigentlich nicht, da wurde die Räumungsfrist ja eingehalten.

Signatur:Ich erteile keine Ratschläge, ich schreibe nur wie ich die Dinge handhaben würde.
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#16
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(68167 Beiträge, 31817x hilfreich)

Zitat (von AltesHaus):
Eigentlich nicht, da wurde die Räumungsfrist ja eingehalten.

Welche Räumfrist bitte? Schonmla über die bedeutung von "fristlos" nachgedacht?

Und die "Ziehfrist" von 7-14 Tagen - die im übrigen reine Kulanz ist - wurde ja eingehalten.


Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#17
 Von 
AltesHaus
Status:
Gelehrter
(10463 Beiträge, 2805x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Und die "Ziehfrist" von 7-14 Tagen - die im übrigen reine Kulanz ist - wurde ja eingehalten.

Sry ich meinte die "Ziehfrist" ...

Signatur:Ich erteile keine Ratschläge, ich schreibe nur wie ich die Dinge handhaben würde.
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#18
 Von 
ilindenau
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 1x hilfreich)

Hallo zusammen und erstmal vielen Dank für die vielen Antworten.

Meine Tochter hat wie bereits erwähnt die Miete für März vor eine Woche beglichen. Heute wird sie die fehlende Miete fristgerecht bei der Wohnbaugesellschaft vor Ort bezahlen.

Eine Ordentliche Kündigung gibt es nicht, nur das gestern eingegangene Schreiben mit der fristlosen Kündigung zum 31.03.2019.

Eine ordentliche Kündigung wäre auch zu handhaben und würde uns auch passen, da die älteren Bewohner dort im Haus keine Jüngeren Bewohner dulden und schon mit Unwahrheiten bei der Wohnbaugesellschaft für Unfrieden gesorgt haben. Da wir diese Meldungen auch immer widerlegen konnten, wurde darauf in der fristlosen Kündigung auch kein Bezug genommen. Es gab auch keinerlei Abmahnungen, lediglich Informationsschreiben mit Aufforderung zur Einhaltung der Hausordnung.

Also ja, es liegt etwas im Argen, neben dem Rückstand der einen Miete aktuell, aber das kann nicht gegen meine Tochter verwendet werden.

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#19
 Von 
Spejbl
Status:
Praktikant
(703 Beiträge, 81x hilfreich)

https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-nachzahlung-von-miete-heilt-ordentliche-kuendigung-nicht_258_379062.html

Auch in der Fachliteratur wird darauf hingewiesen, daß bei einer vollständigen Nachzahlung nur die außerordentliche, also sog. fristlise Kündigung, geheilt wird.

Zitat (von ilindenau):

Meine Tochter hat wie bereits erwähnt die Miete für März vor eine Woche beglichen. Heute wird sie die fehlende Miete fristgerecht bei der Wohnbaugesellschaft vor Ort bezahlen.

Eine Ordentliche Kündigung gibt es nicht, nur das gestern eingegangene Schreiben mit der fristlosen Kündigung zum 31.03.2019.

Wenn die Rückstände vollständig beglichen wurden, dann ist die "Fristlose" vom Tisch. Es sollte aber dringend vermieden werden, wieder in Rückstand zu geraten, denn dann kann der Vermieter sofort, zumindest ordentlich, auch unter Hinzunahme der Argumentation, daß in der Vergangenheit längerfristig Mietschulden bestanden haben, kündigen. Sozusagen uber die Zumutbarkeit für den Vermieter gehen.

Signatur:Jeder für sich allein, ist nichts. Zusammen aber, sind wir ein unschlagbares Team!
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#20
 Von 
AltesHaus
Status:
Gelehrter
(10463 Beiträge, 2805x hilfreich)

Zitat (von ilindenau):
Eine ordentliche Kündigung wäre auch zu handhaben und würde uns auch passen, da die älteren Bewohner dort im Haus keine Jüngeren Bewohner dulden und schon mit Unwahrheiten bei der Wohnbaugesellschaft für Unfrieden gesorgt haben. Da wir diese Meldungen auch immer widerlegen konnten, wurde darauf in der fristlosen Kündigung auch kein Bezug genommen. Es gab auch keinerlei Abmahnungen, lediglich Informationsschreiben mit Aufforderung zur Einhaltung der Hausordnung.

Diese Nebenschauplätze gehören hier nicht zugemixt. Die Kündigung wurde ausgesprochen, weil der Mieter mit zwei Mieten in Verzug war. Abmahnungen sind nicht vonnöten, man weiß, dass, wann und wie viel Miete man zahlen hat.

Signatur:Ich erteile keine Ratschläge, ich schreibe nur wie ich die Dinge handhaben würde.
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#21
 Von 
AltesHaus
Status:
Gelehrter
(10463 Beiträge, 2805x hilfreich)

Und wenn man sowieso auszuziehen gedenkt, dann kündigt man selber ordentlich.

Signatur:Ich erteile keine Ratschläge, ich schreibe nur wie ich die Dinge handhaben würde.
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#22
 Von 
ilindenau
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 1x hilfreich)

Klar wäre die Wohnung von uns ordentlich gekündigt worden, allerdings war das noch nicht so schnell geplant.
Die Aussicht auf eine Folgewohnung wäre hilfreich gewesen.

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#23
 Von 
AltesHaus
Status:
Gelehrter
(10463 Beiträge, 2805x hilfreich)

Zitat (von ilindenau):
Die Aussicht auf eine Folgewohnung wäre hilfreich gewesen.

Man kann nicht alles haben ;)

Signatur:Ich erteile keine Ratschläge, ich schreibe nur wie ich die Dinge handhaben würde.
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#24
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(68167 Beiträge, 31817x hilfreich)

Die "Fristlose" ist vom Tisch.
Ich sehe keine Notwendigkeit hier jetzt zu kündigen ohne eine neuen Wohnung zumindest in Aussicht oder besser noch gemietet zu haben.


Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#25
 Von 
fb367463-2
Status:
Junior-Partner
(5897 Beiträge, 2591x hilfreich)

Zitat (von ilindenau):
Es gab auch keinerlei Abmahnungen, lediglich Informationsschreiben mit Aufforderung zur Einhaltung der Hausordnung.

Also ja, es liegt etwas im Argen, neben dem Rückstand der einen Miete aktuell, aber das kann nicht gegen meine Tochter verwendet werden.

Auf einer Abmahnung muss nicht "Abmahnung" stehen, damit sie wirksam ist. Es reicht völlig aus, wenn dem verständigen Menschen klar wird, was erwartet wird und was ggf passieren kann. Hausverwaltungen senden selten reine "Informationsschreiben" mit Aufforderung zur Einhaltung der Hausordnung herum... Man hat diese bereits erhalten und sich dran zu halten, da braucht es keine Informationen mehr.

Gab es evtl noch unpünktliche Zahlungen? Wenn ja, wüssten Sie davon?

Signatur:Wenn mein Beitrag hilfreich ist, freue ich mich über einen Klick auf "hilfreich" unten. Danke :)
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#26
 Von 
AltesHaus
Status:
Gelehrter
(10463 Beiträge, 2805x hilfreich)

Zitat (von fb367463-2):
Auf einer Abmahnung muss nicht "Abmahnung" stehen, damit sie wirksam ist.

Abgesehen davon bedarf es keiner (Ab-)Mahnung bezüglich des Mietrückstandes.

Signatur:Ich erteile keine Ratschläge, ich schreibe nur wie ich die Dinge handhaben würde.
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