Fristlose Kündigung gültig, aber hilfweise ordentliche nicht?

4. Januar 2023 Thema abonnieren
 Von 
beppi
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 4x hilfreich)
Fristlose Kündigung gültig, aber hilfweise ordentliche nicht?

Ich habe einem unliebsamen Mieter fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt, wegen > 2 Monaten Zahlungsverzug.
Nach Beratung vom Mieterverein hat dieser die Ausstände sofort bezahlt - die fristlose Kündigung ist damit vom Tisch.
Ich habe erklärt, dass ich an der hilfsweisen ordentlichen (mit angemessener Frist ausgesprochen) festhalten werde. Der Mieter bezweifelt deren Gültigkeit, da angeblich (nach Mieterverein) die Voraussetzungen nicht gegeben seien.
Da er nicht auszieht, wird es wohl zur Räumungsklage kommen. Ich möchte gerne sicher sein, dass ich gewinne. Daher meine Frage:
Gibt es irgendwelche rechtlichen Konstellationen (oder Erfahrungen im Leserkreis), wo in einem solchen Fall die fristlose Kündigung gültig, aber die hilfsweise ordentliche nicht gültig sein könnte?

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17 Antworten
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#1
 Von 
guest-12315.09.2023 08:23:49
Status:
Junior-Partner
(5465 Beiträge, 925x hilfreich)

Wenn Du die Kündigung korrekt formuliert hast, sollte sich kein Problem ergeben.

Siehe auch BGH, VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17 und dazu: https://www.drherzog.de/rechtnews/mietrecht-fristlose-kuendigung-bei-zahlungsverzug/

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
beppi
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 4x hilfreich)

Zitat (von bostonxl):
Wenn Du die Kündigung korrekt formuliert hast, sollte sich kein Problem ergeben.

Siehe auch BGH, VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17 und dazu: https://www.drherzog.de/rechtnews/mietrecht-fristlose-kuendigung-bei-zahlungsverzug/

Vielen Dank für die hilfreiche Antwort und den Link!
Mir war das so auch bekannt, aber ich bin etwas verwundert darüber, dass der Mieterverein einerseits die fristlose Kündigung anerkennt (und dem Mieter geraten hat, sofort zu zahlen), aber andererseits die hilfsweise ordentliche Kündigung anzweifelt (die Begründung ist mir nicht im Detail bekannt). Möglicherweise sind es einfach nur Floskeln, mit denen Verunsicherung beim Vermieter geschürt werden soll (was offensichtlich funktioniert ...).

-- Editiert von User am 4. Januar 2023 11:54

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#3
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9870 Beiträge, 4477x hilfreich)

Zitat (von bostonxl):
Wenn Du die Kündigung korrekt formuliert hast, sollte sich kein Problem ergeben.

Siehe auch BGH, VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17 und dazu: https://www.drherzog.de/rechtnews/mietrecht-fristlose-kuendigung-bei-zahlungsverzug/
Es genügt nicht, die Überschrift eines Urteils zu lesen. Man muss es auch verstehen. Der BGH hat nicht entschieden, dass eine ordentliche Kündigung in diesem Fall gültig ist. Steht auch so explizit im Urteil: "Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die von den Klägern hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB erfüllt und ob gegebenenfalls der kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgte Ausgleich der Rückstände bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lässt."

Zitat (von beppi):
Mir war das so auch bekannt, aber ich bin etwas verwundert darüber, dass der Mieterverein einerseits die fristlose Kündigung anerkennt (und dem Mieter geraten hat, sofort zu zahlen), aber andererseits die hilfsweise ordentliche Kündigung anzweifelt (die Begründung ist mir nicht im Detail bekannt).
Um das zu erklären, muss man sich das Verschulden des Mieters anschauen. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug setzt kein Verschulden vorraus. Auch wenn der Mieter unverschuldet nicht zahlt, ist die fristlose Kündigung möglich. Daher gibt es die Möglichkeit der Heilung einer fristlosen Kündigung.

Bei einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung kommt es sehr wohl auf das Verschulden des Mieters an. Da würde ein Gericht also prüfen, ob das Verschulden hinreichend schwer wiegt um eine Kündigung zu rechtfertigen. Ohne die Umstände, die hier zum Zahlungsverzug geführt haben, zu kennen, ist nicht einzuschätzen, wie das ausgeht. Die oben zitierte Passage aus dem BGH Urteil lässt zumindest anklingen, dass ein zügiger Ausgleich des Zahlungsverzugs für den Mieter positiv gewertet werden kann.

Ich empfehle zunächst einmal zu prüfen, ob du diesen Mieter behalten willst oder nicht. Es wird ein nicht unerhebliches Prozessrisiko für dich geben. Wenn du räumen willst, dann solltest du einen Anwalt mit der Prüfung und der Durchführung des Verfahrens beauftragen. Ob er das Gewünschte erreichen kann, ist ohne alle Einzelheiten nicht zu beurteilen.

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#4
 Von 
philosoph32
Status:
Lehrling
(1351 Beiträge, 154x hilfreich)

Zitat (von beppi):
Ich habe einem unliebsamen Mieter fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt, wegen > 2 Monaten Zahlungsverzug.


War das das erste mal, dass es vorgekommen ist oder schon mehrmals?

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#5
 Von 
beppi
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 4x hilfreich)

Zitat (von philosoph32):
War das das erste mal, dass es vorgekommen ist oder schon mehrmals?

Er hat von Anfang an die Kaution (3 Monatsmieten) nicht gezahlt und die Mieten immer erst nach Diskussionen und gegen Ende des jeweiligen Monats. Nach einigen Monaten ließ er sich auf eine Ratenzahlungsvereinbarung für die Kaution ein, die er aber nur wenige Monate einhielt, dann kam nichts mehr. Ungefähr die Hälfte der Kaution war zu dem Zeitpunkt bezahlt, die Mieten kamen weiterhin sehr spät und schleppend. Ich habe dann (vor vier Monaten) fristlos und hilfsweise ordentlich (zum Ende des Jahres 2022) gekündigt. Die Schulden wurden dann sofort bezahlt und seitdem kam die Miete zweimal pünktlich, einmal nicht.

Leider hat er auch andere unakzeptable Verhaltensweisen: Er fängt mit allen Nachbarn Streit an, beleidigt sie, bezichtigt sie des Betrugs und der Kindesmisshandlung, stellt im Treppenhaus Überwachungskameras auf, hat einer Familie den Strom abgestellt, etc. Er ist komplett uneinsichtig und fühlt sich bei alledem im Recht.
Um den Hausfrieden wieder herzustellen muss ich ihn unbedingt so schnell wie möglich rauskriegen! Aber wie?

-- Editiert von User am 4. Januar 2023 13:45

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#6
 Von 
philosoph32
Status:
Lehrling
(1351 Beiträge, 154x hilfreich)

Zitat (von beppi):
Er hat von Anfang an die Kaution (3 Monatsmieten) nicht gezahlt und die Mieten immer erst nach Diskussionen und gegen Ende des jeweiligen Monats. Nach einigen Monaten ließ er sich auf eine Ratenzahlungsvereinbarung für die Kaution ein, die er aber nur wenige Monate einhielt, dann kam nichts mehr. Ungefähr die Hälfte der Kaution war zu dem Zeitpunkt bezahlt, die Mieten kamen weiterhin sehr spät und schleppend. Ich habe dann (vor vier Monaten) fristlos und hilfsweise ordentlich (zum Ende des Jahres 2022) gekündigt. Die Schulden wurden dann sofort bezahlt und seitdem kam die Miete zweimal pünktlich, einmal nicht.


Bei der Vorgeschichte sehe ich Deine Chancen eher positiv.....

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9870 Beiträge, 4477x hilfreich)

Zitat (von beppi):
Aber wie?
Indem du einen Anwalt beauftragst. So wie es klingt, sollten die Zahlungsprobleme für eine ordentliche Kündigung reichen. Auch nach der Heilung der fristlosen Kündigung gab es ja schon wieder eine offene Miete. Das sollte aber besser ein Anwalt professionell beurteilen. Ja, es kann sein, dass du dadurch noch mehr Geld investiert, das du nur schwer wiederbekommen wirst. Aber irgendwann geht's halt nur noch so.

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#8
 Von 
guest-12315.09.2023 08:23:49
Status:
Junior-Partner
(5465 Beiträge, 925x hilfreich)

Zitat:
Es genügt nicht, die Überschrift eines Urteils zu lesen.
Glashaus? Warum habe ich wihl oben dazu geschrieben, dass die hilfsweise ordentliche Kündigung korrekt formuliert sein muss? Nämlich unter Bezugnahme auf BGB § 573 (2) 1.

Und für Dich nochmal die zugehörige Entscheidung des BGH aus 2018:

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 19.09.2018 klargestellt, dass auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann, wenn die durch den Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt vorrangig erklärte und zunächst auch wirksame fristlose Kündigung durch eine vom Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung vorgenommene Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird.

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9870 Beiträge, 4477x hilfreich)

Korrekt formuliert reicht eben nicht aus. Die Voraussetzungen müssen vorliegen und wie geschrieben kann eine schnelle Rückzahlung durch den Mieter auch noch etwas ändern.

Kein Problem ist definitiv zu optimistisch. Selbst mit den jetzt nachgelieferten Fakten sollte ein Anwalt eingeschaltet werden. Es besteht bei den Fakten eine gute Chance, dass der Anwalt das Gewünschte erreicht.

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
AR377
Status:
Praktikant
(945 Beiträge, 259x hilfreich)

Zitat (von beppi):
Leider hat er auch andere unakzeptable Verhaltensweisen: Er fängt mit allen Nachbarn Streit an, beleidigt sie, bezichtigt sie des Betrugs und der Kindesmisshandlung, stellt im Treppenhaus Überwachungskameras auf, hat einer Familie den Strom abgestellt
Meiner Meinung nach wäre alleine mit diesen Verstößen des Mieters bereits eine Kündigung zu begründen - auch ohne Zahlungsverzug.

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#11
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119504 Beiträge, 39733x hilfreich)

Zitat (von beppi):
Gibt es irgendwelche rechtlichen Konstellationen (oder Erfahrungen im Leserkreis), wo in einem solchen Fall die fristlose Kündigung gültig, aber die hilfsweise ordentliche nicht gültig sein könnte?

Klar.



Zitat (von beppi):
ch möchte gerne sicher sein, dass ich gewinne

Dann Fachleute fragen.
Das geht z.B. gleich hier https://www.frag-einen-anwalt.de/
oder hier: https://www.123recht.de/forum_forum.asp?forum_id=79

Bringt zwar auch keine 100% Sicherheit, aber mehr als die Antworten von Laien...


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
beppi
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 4x hilfreich)

-

-- Editiert von User am 5. Januar 2023 00:19

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47480 Beiträge, 16805x hilfreich)

Zitat (von AR377):
Meiner Meinung nach wäre alleine mit diesen Verstößen des Mieters bereits eine Kündigung zu begründen - auch ohne Zahlungsverzug.


Aber nur dann, wenn die Verstöße auch abgemahnt wurden.

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
beppi
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 4x hilfreich)

5 Monate später bin ich um viele Nerven und ca. 2000€ ärmer und weiß jetzt leider, dass, nach Ansicht des Gerichts, die Rückstände aus Kaution (hier 1,5 Monatsmieten) und Miete (eine Monatsmiete, aber das über Monate) NICHT zusammengezählt werden dürfen - es also keinen Kündigungsgrund gab!
Auch die gesamten Fehlverhalten, die ich oben beschrieben habe, reichen trotz Abmahnungen nicht.
Auch nicht, dass er schon zweimal Allgemeinstrom geklaut hat (vermutlich weil seiner wegen Zahlungsproblemen abgestellt wurde).
Auch nicht dass er letztens (nachdem er mich angegriffen hatte und ich ihm in Selbstschutz mit einem Stock gedroht hatte) der Polizei erzählt hat ich sei mit einer Axt auf ihn losgegangen - und die kamen dann gleich mit Maschinengewehren und Hundestaffel! (Die Polizisten haben schnell erkannt, dass ich harmlos bin und gar keine Axt besitze.)
(Ankündigung von Selbstjustiz editiert)

-- Editiert von User am 5. Juni 2023 00:34

-- Editiert von Moderator am 5. Juni 2023 00:52

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119504 Beiträge, 39733x hilfreich)

Zitat (von beppi):
nach Ansicht des Gerichts,

Da würde mich dann in der Tat mal der Wortlaut des Urteils interessieren.



Zitat (von beppi):
Schade, dass man sich auf den Rechtsstaat nicht verlassen kann

Doch, kann man.

Das Problem ist halt, das immer nur einer Recht bekommen kann. Und das ist in der Regel der, der seine Argumente besser zur Überzeugung des Gerichtes vortragen kann.



Zitat (von beppi):
und hier zu anderen Mitteln greifen muss

Nun, wenn man den Weg durch die Instanzen nicht gehen will, dann sollte man - bei dem Glück mit Gerichten - eventuell schon mal das Unterforum "Strafrecht" vormerken ... ?


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9870 Beiträge, 4477x hilfreich)

Hast du einen Anwalt eingeschaltet und wenn ja was sagt der dazu? So richtig verständlich ist mir die hier wiedergegebene Ansicht des Gerichts nicht, daher die Frage.

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
guest-12315.09.2023 08:23:49
Status:
Junior-Partner
(5465 Beiträge, 925x hilfreich)

Zitat:
die Rückstände aus Kaution (hier 1,5 Monatsmieten) und Miete (eine Monatsmiete, aber das über Monate)
Zitat:
Ich habe einem unliebsamen Mieter fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt, wegen > 2 Monaten Zahlungsverzug.
Finde den Widerspruch ... es war also gar kein Rückstand von zwei Monatsmieten.

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