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Fristlose Kündigung wegen Kautionsrückstand

 Von 
msn523687-55
Status:
Frischling
(1 Beiträge, 0x hilfreich)
Fristlose Kündigung wegen Kautionsrückstand

Hallo liebe Ratgeberinnen und Ratgeber,
vor kurzem erhielten wir (Familie mit 3 Kindern) einen Brief unseres Vermieters, der mir wegen Kautionsrückstand fristlos kündigen will.

Im Brief steht folgende Gesamtforderung:

Gleichzeitig kündigen wir das Mietverhältnis ordentlich wegen der oben genannten Forderungsrückstände zum nächstzulässigen Termin. Unter ausdrücklichem Hinweis auf Abs. 545 BGB erklären wir Ihnen, dass wir nicht die Absicht haben, dass fristlos gekündigte Mietverhältnis fortzusetzen oder ein neues zu begründen, sofern sie das Mietobjekt weiter benutzen sollten.

Wir erwarten daher die Rückgabe ihres Mietobjektes in vertragsgemäßem Zustand bis 29.8.2019. Gleichzeitig fordern wir Sie auf, bis zu diesem Zeitpunkt verbindlich mitzuteilen, welche Erwachsenen Person das Mietobjekt bewohnen.

Sollten Sie bis zu diesem Datum ihrer Räumungsverpflichtung gemäß Abs. 546 BGB, die sich auch auf alle weiteren Nutzer des Mietobjekts ausstreckt nicht freiwillig nachkommen, werden wir beim zuständigen Amtsgericht eine Klage auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts einreichen.

Ich hatte mit unserem Vermieter vertraglich ausgemacht die Kaution in drei Teilen zu überweisen. Der erste Teil der Kaution ist schon überwiesen, jetzt fehlen noch zwei Nettomieten in Höhe von 1352,40 €.

Wir wohnen seit dem 27.05.2019 in der Wohnung, sind im Juli in den Urlaub zusammen gefahren und sind zum Ende der Sommerferien zurückgekommen (11.08.2019). Der Brief wurde am 15.8.2019 verfasst. Und ich kam erst heute, am 25.8.2019, dazu mir alle eingetroffenen Briefe anzuschauen und durchzulesen.

Nachdem ich den Brief durchgelesen habe, habe ich sofort die 1352,40 € überwiesen und warte jetzt auf eine Nachricht seitens meines Vermieters.

Wir wollen die Wohnung in der wir erst frisch eingezogen sind und die wir nebenbei sehr mögen natürlich nicht schon in drei Tagen verlassen und deswegen frage ich, was ich dagegen tun kann? Kann unser Vermieter uns tatsächlich wegen eines Kautionsrückstand, der aber jetzt vollständig beglichen ist, rauswerfen. Vor allem wohnen wir noch keine drei Monate in der Wohnung.

Um noch mal anzumerken, es wurde vertraglich vereinbart, dass ich die Kaution in 3 Teilen überweisen darf. Die letzten zwei Teile sind, wegen dem Urlaub in Vergessenheit geraten und wir wurden erst jetzt durch diesen Kündigungsbrief wieder daran erinnert.

Ich danke Ihnen für Ihre Hilfe.

Mit freundlichen Grüßen
Mieter XY

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Wohnung Kaution Frage verlassen


13 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(75535 Beiträge, 33081x hilfreich)

Zitat (von msn523687-55):
Ich hatte mit unserem Vermieter vertraglich ausgemacht die Kaution in drei Teilen zu überweisen.

Wortlaut dieser vertraglichen Vereinabarung?



Zitat (von msn523687-55):
Und ich kam erst heute, am 25.8.2019, dazu mir alle eingetroffenen Briefe anzuschauen und durchzulesen.

Das ist ganz alleine Dein Problem.


Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#2
 Von 
Anami
Status:
Gelehrter
(10971 Beiträge, 1760x hilfreich)

Zitat (von msn523687-55):
Ich hatte mit unserem Vermieter vertraglich ausgemacht die Kaution in drei Teilen zu überweisen.
Was steht im Vertrag? Bis wann sollten denn die 3 Teile überwiesen werden? Und wann habt ihr den 1. Teil überwiesen?
Zitat (von msn523687-55):
Wir wohnen seit dem 27.05.2019
Wann war Mietbeginn?
Zitat (von msn523687-55):
und warte jetzt auf eine Nachricht seitens meines Vermieters.
Wieso abwarten? :???:
-ICH- würde ihm die heutige Überweisung heute noch erklären. Schriftlich. Nachweislich. Heute zustellen per e-mail. Mit der Post hinterher.
Zitat (von msn523687-55):
welche Erwachsenen Person das Mietobjekt bewohnen.
Und das will er auch wissen...nicht vergessen.

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#3
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3005 Beiträge, 1361x hilfreich)

Zitat (von msn523687-55):
jetzt fehlen noch zwei Nettomieten in Höhe von 1352,40 €.


Das berechtigt den VM zur fristlosen Kündigung. BGB § 569 Abs. 2a

Zitat (von msn523687-55):
es wurde vertraglich vereinbart, dass ich die Kaution in 3 Teilen überweisen darf.


Das macht eigentlich nur Sinn wenn zu Gunsten des Mieters.

Denn per Gesetz, § 551, ist der Mieter berechtigt die Kaution in 3 Raten zu zahlen.

1. Rate bei Mietbeginn und die anderen 2 zusammen mit der Miete in den Folgemonaten.

Heißt die letzte Rate hätte spätestens am 5.8.2019 zur Zahlung angewiesen werden müssen.

Aber nun liegt das Kind im Brunnen. Die fristlose Kündigung ist mit Zahlung der offenen 2 Raten unwirksam. Die fristgerecht dagegen nicht.

Ist die Kündigung bis zum 5.8.2019 zugegangen endet der Vertrag am 31.10.
Bei Zugang danach am 30.11.

Zitat (von msn523687-55):
und warte jetzt auf eine Nachricht seitens meines Vermieters.


Warum sollte er sich melden? Er hat ja keinen Fehler gemacht.

Signatur: „Sie hören von meinem Anwalt" ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"
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#4
 Von 
vundaal76
Status:
Student
(2802 Beiträge, 1499x hilfreich)

Zitat:
Die fristgerecht dagegen nicht.

In meinen Augen ist die fristgerechte Kündigung ebenfalls nicht wirksam.
Der Mieter hätte in wiederholter Weise stetig die Zahlung der Mietzahlungen verzögert. Das sehe ich hier aber nicht.

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#5
 Von 
cauchy
Status:
Schlichter
(7053 Beiträge, 3589x hilfreich)

Zitat (von msn523687-55):
Nachdem ich den Brief durchgelesen habe, habe ich sofort die 1352,40 € überwiesen
Damit ist die fristlose Kündigung jetzt unwirksam, wie bereits Anitari bereits geschrieben hat.

Bleibt die fristgerechte Kündigung. Die ist nicht automatisch unwirksam geworden. Das heisst aber nicht, dass sie gültig ist. Dazu erstmal eine Rückfrage: Existiert ein Kündigungsverzicht und wenn ja wie sieht der wortwörtlich aus?

Unabhängig davon kommt es bei einer ordentlichen Kündigung auf ein Verschulden des Mieters an. Dabei ist auch relevant, dass der Mieter sofort nachdem das Fehlen der Kautionsüberweisung bekannt wurde, die Kaution nachgezahlt hat. Ein Richter müsste nun versuchen festzustellen, ob die zunächst fehlenden Kautionsbeträge derart schwer wiegen, dass dem Vermieter ein Festhalten am Mietvertrag über die ordentliche Kündigungsfrist hinaus nicht mehr zumutbar ist.

Das ist mit Sicherheit eine Einzelfallentscheidung. Eine klare Aussage hier im Forum wird nicht möglich sein. Ich persönlich bin der Meinung, dass die fristgemäße Kündigung ebenfalls unwirksam sein wird. Aber das ist meine Meinung und ich bin kein Richter.

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#6
 Von 
BigiBigiBigi
Status:
Master
(4454 Beiträge, 1552x hilfreich)

Sehe ich auch wie cauchy.

Die Reaktion des M war auch noch "unverzüglich", also innert 14 Tagen:

Zitat:
Der Brief wurde am 15.8.2019 verfasst. Und ich kam erst heute, am 25.8.2019, dazu mir alle eingetroffenen Briefe anzuschauen und durchzulesen. Nachdem ich den Brief durchgelesen habe, habe ich sofort die 1352,40 € überwiesen

Zitat (von msn523687-55):
es wurde vertraglich vereinbart, dass ich die Kaution in 3 Teilen überweisen darf

Wichtig wäre auch, was hierzu genau vereinbart wurde (exakte Formulierung). Monatliche Raten? Einzelne Raten fällig wann genau? Mietbeginn wann genau? Unklarheiten in der Vertragsgestaltung gehen zu Lasten des VM. Jede kleine Ungenauigkeit (bei Laien ja sehr beliebt) kann dazu führen, daß noch nicht mal Verzug vorliegt.

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#7
 Von 
fb367463-2
Status:
Schlichter
(7233 Beiträge, 2897x hilfreich)

Ich möchte eigentlich nur anmerken, dass jedem Mieter das Recht zusteht, die Kaution in drei Raten zu zahlen. Dieses Recht kann auch nicht vertraglich abbedungen werden. § 551 Abs. 2 BGB . Fällig ist die 1. Kautionsrate nicht bei Vertragsabschluss, sondern wenn das Mietverhältnis vereinbarungsgemäß beginnen soll. Die erste Rate ist mit der ersten Miete fällig, die beiden weiteren Raten jeweils mit der nächsten Miete.

Dennoch ist es natürlich saublöd, in den Urlaub zu fahren und darüber fällige verpflichtungen finanzieller Art zu "vergessen".

Aber wie auch immer, Ihr Vermieter hat natürlich auf jeden Fall das Recht, wegen nicht eingehaltener Kautionszahlung des Mietverhältnis zu beenden.

Zitat (von msn523687-55):
Vor allem wohnen wir noch keine drei Monate in der Wohnung.


Das ist Pech. Nächstes Mal die Verpflichtungen, die man eingeht, einhalten.


-- Editiert von fb367463-2 am 28.08.2019 00:59

Signatur:"Juristen haben keinen Sex, sondern stellen eine Geschlechtsgemeinschaft her" :D
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#8
 Von 
cauchy
Status:
Schlichter
(7053 Beiträge, 3589x hilfreich)

Zitat (von fb367463-2):
Aber wie auch immer, Ihr Vermieter hat natürlich auf jeden Fall das Recht, wegen nicht eingehaltener Kautionszahlung des Mietverhältnis zu beenden.
Dann führe bitte mal aus, woraus sich dieses Recht deiner Meinung nach ergibt. Optimalerweise unterlegt mit höchstrichterlichen Urteilen, daran wäre ich sehr interessiert. Die mir bekannte Rechtslage ist alles andere als eindeutig sondern sehr einzelfallbezogen.

Das neueste Urteil des BGH in dieser Richtung ist meines Wissens nach übrigens BGH, 19.09.2018 - VIII ZR 231/17 . Das Urteil ist sehr lang. Ich empfehle den letzten Absatz zu lesen. Darin wird die Sache zurückverwiesen, weil die Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung vom Berufungsgericht nicht überprüft wurden. Der BGH weisst extra nochmal darauf hin, dass nicht klar ist, "ob gegebenenfalls der kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgte Ausgleich der Rückstände bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung als treuwidrig (§ 242 BGB ) erscheinen lässt."

Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug ist kein Selbstläufer, wenn der Rückstand sofort ausgeglichen wird. Hier geht es sogar "nur" um die Kaution und nicht um die Miete. Diese ist eine Mietsicherung und muss vom Vermieter eh getrennt vom eigenen Vermögen angelegt werden. Die Miete gehört dem Vermiete. Wenn die nicht gezahlt wird, fehlt dem Vermieter selber Geld, über welches er frei verfügen kann. Bei der Kaution fehlte (jetzt ja nicht mehr) nur die Mietsicherheit. Das wird meiner Meinung nach weniger schwer wiegen.

Aber damit das klar ist: Ich sage nicht, dass die ordentliche Kündigung auf jeden Fall ungültig ist.

-- Editiert von cauchy am 28.08.2019 15:37

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#9
 Von 
hiphappy
Status:
Master
(4309 Beiträge, 2167x hilfreich)

Zitat (von msn523687-55):
habe ich sofort die 1352,40 € überwiesen

Und warum nicht alle Rückstände?

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#10
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3005 Beiträge, 1361x hilfreich)

Zitat (von hiphappy):
Zitat (von msn523687-55):
habe ich sofort die 1352,40 € überwiesen

Und warum nicht alle Rückstände?

Mehr Rückstände als die 2 KM Kaution bestanden doch nicht.

Signatur: „Sie hören von meinem Anwalt" ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"
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#11
 Von 
fb367463-2
Status:
Schlichter
(7233 Beiträge, 2897x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Zitat (von fb367463-2):
Aber wie auch immer, Ihr Vermieter hat natürlich auf jeden Fall das Recht, wegen nicht eingehaltener Kautionszahlung des Mietverhältnis zu beenden.
Dann führe bitte mal aus, woraus sich dieses Recht deiner Meinung nach ergibt. Optimalerweise unterlegt mit höchstrichterlichen Urteilen, daran wäre ich sehr interessiert. Die mir bekannte Rechtslage ist alles andere als eindeutig sondern sehr einzelfallbezogen.

Das neueste Urteil des BGH in dieser Richtung ist meines Wissens nach übrigens BGH, 19.09.2018 - VIII ZR 231/17 . Das Urteil ist sehr lang. Ich empfehle den letzten Absatz zu lesen. Darin wird die Sache zurückverwiesen, weil die Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung vom Berufungsgericht nicht überprüft wurden. Der BGH weisst extra nochmal darauf hin, dass nicht klar ist, "ob gegebenenfalls der kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgte Ausgleich der Rückstände bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung als treuwidrig (§ 242 BGB ) erscheinen lässt."



Aber damit das klar ist: Ich sage nicht, dass die ordentliche Kündigung auf jeden Fall ungültig ist.

-- Editiert von cauchy am 28.08.2019 15:37


Mein letzter Stand ist dieser:
Zitat:
Die Kündigung wegen Kautionsrückstand ist seit 2013 nunmehr sogar gesetzlich geregelt worden. Dem Vermieter wird hierdurch eine weitere Kündigungsmöglichkeit zu den bisher „klassischen" Kündigungsrechten wegen Mietzahlungsverzug eingeräumt. Der Vermieter kann demnach kündigen, sofern der Mieter mit der Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Verzug gerät.

Wörtlich heißt es dazu in § 569 Abs. 2 a BGB :

„Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden."

Dies bedeutet vereinfacht gesagt im Ergebnis:

Sofern der Mieter mit der Mietsicherheit bzw. Mietkaution in Rückstand gerät, der einen Betrag in Höhe von mindestens zwei Nettomieten umfasst, stellt dies grundsätzlich einen wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach §§ 543 , 569 Abs. 2 a BGB dar.


Wird der Rückstand umgehend komplett ausgeglichen, ist die ordentliche Kündigung gegenstandslos.

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#12
 Von 
fb367463-2
Status:
Schlichter
(7233 Beiträge, 2897x hilfreich)
Signatur:"Juristen haben keinen Sex, sondern stellen eine Geschlechtsgemeinschaft her" :D
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#13
 Von 
cauchy
Status:
Schlichter
(7053 Beiträge, 3589x hilfreich)

@ fb367463-2: Bitte lese und verstehe den Artikel und die Posts in diesem Thread. Die fristlose Kündigung ist durch Nachzahlung Geschichte. Solange das in den nächsten 2 Jahren nicht nochmal passiert, ist dazu keine Diskussion mehr notwendig. Der Knackpunkt bei Mietrückstand ist häufig die gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung. Da ist die Rechtslage sehr viel anspruchsvoller und uneindeutiger.

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