Hallo zusammen,
- zum 31.03.24 sind wir aus einer Gewerbeimmobilie ausgezogen (Industriehalle mit Büro)
- Kündigung durch Vermieter mit 6 Monate K-Frist
- Kaution 5.000 € (2018 auf ein Kautionskonto überwiesen)
- alle Mieten und Nebenkosten wurden abgerechnet und bezahlt
Im Vorfeld des Auszuges wurden vom Vermieter zwei Mängel festgestellt und für die Instandsetzung dieser Mängel wurden mir zum Auszug ein Kostenvoranschlag über knapp 4.600 € brutto einer Fachrfirma ausgehändigt.
Da ich seither nichts mehr gehört habe und ich nun nochmal beim ehemaligen Vermieter bzgl. der Abrechnung und Rückzahlung der Differenz um eine Rückmeldung bitten will im Vorfeld fogende Fragen:
- Habe ich ein Anrecht auf eine Rechnung (also z.B. über die genannten 4.600 € brutto) für meine Buchhaltung? (Mieter ist gewerblich, Miete war mit MwSt)
- Habe ich ein Anrecht auf eine Kopie der Rechnung zu der durchgeführten Instandsetzung? (Da Zweifel bestehen ob diese so ausgeführt wurden)
Gruß & Danke im Voraus!
Gewerbeimmobilie Kaution Abrechnung
22. Oktober 2024
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Frage vom 22. Oktober 2024 | 22:06
Von
Status: Frischling (3 Beiträge, 0x hilfreich)
Gewerbeimmobilie Kaution Abrechnung
Fragen zur Miete?
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#1
Antwort vom 22. Oktober 2024 | 23:01
Von
Status: Senior-Partner (6267 Beiträge, 855x hilfreich)
Zitat :- alle Mieten und Nebenkosten wurden abgerechnet und bezahlt
Wie das? Wurde 2024 schon abgerechnet?
Zitat :- Habe ich ein Anrecht auf eine Rechnung (also z.B. über die genannten 4.600 € brutto) für meine Buchhaltung? (Mieter ist gewerblich, Miete war mit MwSt)
Eigentlich musst du eine Kautionsabrechnung bekommen, dieser sollte dann die Reparaturrechnung beiliegen.
Fordere ihn auf die Kaution ordentlich abzurechnen, setze eine Frist von 14 Tagen. Feste Fristen zur Abrechnung gibt es (analog zu den Mietwohnungen) leider nicht, hier sollte auch der Rahmen von 3 - 6 Monaten angemessen sein.
#2
Antwort vom 23. Oktober 2024 | 09:40
Von
Status: Gelehrter (10581 Beiträge, 4680x hilfreich)
Nach § 249 (2) BGB sind bei einer Abrechnung per Kostenvoranschlag Steuern abzuziehen. Will der Vermieter auch die Steuer, wird er eine Rechnung vorlegen müssen.Zitat :Kostenvoranschlag über knapp 4.600 € brutto
Basis der 6 Monatsfristen ist § 548 (1) BGB und dieser gilt auch für Gewerbemietrecht. Aber natürlich muss man schauen, ob im Mietvertrag etwas anderes vereinbart wurde.Zitat :Feste Fristen zur Abrechnung gibt es (analog zu den Mietwohnungen) leider nicht, hier sollte auch der Rahmen von 3 - 6 Monaten angemessen sein.
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#3
Antwort vom 23. Oktober 2024 | 13:10
Von
Status: Philosoph (12250 Beiträge, 4486x hilfreich)
Zitat :Will der Vermieter auch die Steuer, wird er eine Rechnung vorlegen müssen.
Vorsicht, denn hier ist die kleine Besonderheit des Gewerbes zu berücksichtigen.
Sofern der (gewerbliche) Vermieter Vorsteuerabzugsberechtigt ist, bekommt er die Steuer auch bei Vorlage einer Rechnung nicht vom (gewerblichen) Mieter.
Die Abrechnung hat mit Nettobeträgen zu erfolgen, da der Vermieter, sofern er Auftraggeber und Rechnungsempfänger der Reparaturen war, die vom Handwerker berechnete MwSt., bereits im Zuge der Vorsteuererklärung erstattet bekommen hat.
#4
Antwort vom 23. Oktober 2024 | 19:27
Von
Status: Frischling (3 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Sofern der (gewerbliche) Vermieter Vorsteuerabzugsberechtigt is
Das ist meines Wissens der Fall.
Vielen Dank für die Antworten.
Was noch nicht ganz klar ist:
Habe ich ein verbindliches Anrecht auf Kopien / Einsicht der Rechnung der durchgeführten Arbeiten?
#5
Antwort vom 23. Oktober 2024 | 19:59
Von
Status: Senior-Partner (6267 Beiträge, 855x hilfreich)
Zitat :Habe ich ein verbindliches Anrecht auf Kopien / Einsicht der Rechnung der durchgeführten Arbeiten?
Ja klar, wie solltest du sonst die Ansprüche auf ihre Richtigkeit prüfen können.
#6
Antwort vom 24. Oktober 2024 | 09:41
Von
Status: Philosoph (12250 Beiträge, 4486x hilfreich)
Zitat :Habe ich ein verbindliches Anrecht auf Kopien / Einsicht der Rechnung der durchgeführten Arbeiten?
Zitat :Ja klar...
Nein.
Es handelt sich hier um Schadenersatz, es muss nur der Schaden beziffert werden, eine Beauftragung eines Handwerkers /Firma, oder überhaupt die Behebung des Schadens ist nicht notwendig.
#7
Antwort vom 24. Oktober 2024 | 09:41
Von
Status: Philosoph (12250 Beiträge, 4486x hilfreich)
Zitat :Habe ich ein verbindliches Anrecht auf Kopien / Einsicht der Rechnung der durchgeführten Arbeiten?
Zitat :Ja klar...
Nein.
Es handelt sich hier um Schadenersatz, es muss nur der Schaden beziffert werden, eine Beauftragung eines Handwerkers /Firma, oder überhaupt die Behebung des Schadens ist nicht notwendig.
#8
Antwort vom 24. Oktober 2024 | 10:46
Von
Status: Senior-Partner (6267 Beiträge, 855x hilfreich)
Zitat :Es handelt sich hier um Schadenersatz, es muss nur der Schaden beziffert werden, eine Beauftragung eines Handwerkers /Firma, oder überhaupt die Behebung des Schadens ist nicht notwendig.
Stimmt, muss meinen Post daher korrigieren:
Zitat :- Habe ich ein Anrecht auf eine Kopie der Rechnung zu der durchgeführten Instandsetzung? (Da Zweifel bestehen ob diese so ausgeführt wurden)
Nein, aber du hast doch den KVA und kannst dies entsprechend steuerlich geltend machen.
#9
Antwort vom 24. Oktober 2024 | 12:54
Von
Status: Philosoph (12250 Beiträge, 4486x hilfreich)
Zitat :Nein, aber du hast doch den KVA und kannst dies entsprechend steuerlich geltend machen.
Das geht aus zwei Gründen nicht.
1. lautet dieser auf einen anderen Namen.
2. ist ein KVA für die steuerliche Geltendmachung nicht tauglich.
Was acnctank für seine Buchhaltung braucht ist schlicht die Kautionsabrechnung.
#10
Antwort vom 24. Oktober 2024 | 12:56
Von
Status: Senior-Partner (6267 Beiträge, 855x hilfreich)
Zitat :Das geht aus zwei Gründen nicht.
1. lautet dieser auf einen anderen Namen.
2. ist ein KVA für die steuerliche Geltendmachung nicht tauglich.
Das geht schon, da man den KVA zusammen mit der Kautionsabrechnung einreicht.
#11
Antwort vom 24. Oktober 2024 | 13:19
Von
Status: Philosoph (12250 Beiträge, 4486x hilfreich)
Zitat :Das geht schon, da man den KVA zusammen mit der Kautionsabrechnung einreicht.
Wenn man seine komplette Buchhaltung inkl. Belegprüfung extern erledigen lässt, ja.
Der KVA kann hier maximal dazu dienen, die Abzüge in der Kautionsabrechnung zu prüfen, da interessiert sich normalerweise weder der Steuerberater für, und das Finanzamt interessiert sich sowieso nicht für Kostenvoranschläge, die auf andere Firmen ausgestellt sind.
#12
Antwort vom 24. Oktober 2024 | 13:28
Von
Status: Senior-Partner (6267 Beiträge, 855x hilfreich)
Zitat :Wenn man seine komplette Buchhaltung inkl. Belegprüfung extern erledigen lässt, ja.
Das geht auch, wenn man die BuHa selber erledigt. Es sind betriebliche Ausgaben und die sind steuerlich zu berücksichtigen.
#13
Antwort vom 24. Oktober 2024 | 19:36
Von
Status: Frischling (3 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Nein.
Es handelt sich hier um Schadenersatz, es muss nur der Schaden beziffert werden, eine Beauftragung eines Handwerkers /Firma, oder überhaupt die Behebung des Schadens ist nicht notwendig.
Das heißt es er kann es auch so lassen und steckt sich meine Kaution in die Tasche?
Auch ohne meine Zustimmung oder Anerkennung der Schadenshöhe? (ich habe nur später den Kostenvoranschlag als Kopie bekommen und nichts bestätigt oder ähnliches ).
Konkretes Beispiel:
Ich habe in einer größeren Schiebetüre eine Hundeklappe eingebaut.
Das Loch sollte ich dann zum Auszug wieder zu machen (soweit in Ordnung).
Ich habe dann zwei 3 mm Stahlbleche (sauber auf Maß) auf Vorder und Rückseite verschraubt und anschließend in Türfarbe lackiert - dies auch so mit dem Inhaber im Vorfeld kommuniziert.
Später hieß es dann dass geht so nicht, da muss die ganze Blende auf beiden Seiten erneuert werden, da die Brandschutzfunktion so nicht mehr gegeben ist (es sei Spezialmaterial).
Also die damalige Fachfirma, die Tür einegbaut hat, soll später den Austausch durchführen.
Auf dem Kostenvoranschlag ist klar zu lesen dass es sich um normales 2 mm Alu Blech (lackiert bzw. gepulvert) handelt - das hätte ich damals für kleines Geld auf Maß & pulverbeschichtet im Internet bestellen können und selbst ausgetauscht (wäre es mit mir entsprechend kommuniziert worden).
Davon abgesehen, dass 3 mm Stahlblech eine deutlich bessere Brandschutzfunktion bietet als 2 mm AluBlech.
Ist man da wirklich so machtlos als ehemaliger Mieter wenn man bereits aus dem Objekt ausgezogen ist?
Also kein Recht auf Einsicht der RGs und der Inhaber muss den zur Geltung gebrachten "Schaden" auch nicht beheben bzw. kann meine Kaution für was auch immer verwenden?
Eine Kautionsabrechnung muss er mir aber aushändigen und er darf nur netto abziehen (Siehe Beitrag Spatenkopfer) ?
-- Editiert von User am 24. Oktober 2024 19:41
#14
Antwort vom 24. Oktober 2024 | 21:31
Von
Status: Senior-Partner (6267 Beiträge, 855x hilfreich)
Zitat :Das heißt es er kann es auch so lassen und steckt sich meine Kaution in die Tasche?
So ist es ja nicht. Du hast während der Mietzeit einen Schaden verursacht, der wurde sachverständig beziffert und mehr braucht es nicht.
Und das Ding mit der Tür ist nachvollziehbar, bei der nächsten Immobilie besser nicht so etwas machen.
Zitat :Also kein Recht auf Einsicht der RGs und der Inhaber muss den zur Geltung gebrachten "Schaden" auch nicht beheben bzw. kann meine Kaution für was auch immer verwenden?
Ist ein bisserl so wie bei einer Autoreparatur, die du bei der gegnerischen Versicherung nach KVA abrechnen kannst.
Zitat :Eine Kautionsabrechnung muss er mir aber aushändigen und er darf nur netto abziehen
Jupp
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