Grenzen einer Individualvereinbarung ?

17. Juli 2008 Thema abonnieren
 Von 
Michael32
Status:
Schlichter
(7377 Beiträge, 1619x hilfreich)
Grenzen einer Individualvereinbarung ?

Hallo,

kurz 2 Fragen zur Individualvereinbarung.

1. Handelt es sich um eine Individualvereinbarung, wenn seperat zum Mietvertrag bei Vertragsabschluss ein 2 zusätzliche DIN A4 Blätter dazugelegt werden (vorgeschrieben per PC vom VM) auf denen als Überschrift "Individualvereinbarung" steht ?

Wenn dies so nicht als IV gelten würde, würde es gültig werden, wenn diese während dr Besprechung vom VM in einem Punkt nochmals abgeändert wird ???

2. Darf in der IV folgendes "vereinbart" werden:

- Der VM ist nicht zur Durchführung von Instandhaltungsarbeiten verpflichtet, diese übernimmt der Mieter

- Haustürschlösser dürfen nur mit Zustimmung des VM ausgetauscht werden.

Gruß

Michael

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24 Antworten
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#1
 Von 
SueCologne
Status:
Lehrling
(1910 Beiträge, 428x hilfreich)

Eine Individualvereinbarung kann nur soweit gehen, dass sie nicht gegen die guten Sitten verstößt und das ist immer im Einzelfall zu bewerten.

Es ist dann als Individualvereinbarung zu betrachten, wenn die Klausel vor Vertragsabschluss zur Diskussion stand. Auch ein Zusatz mit dieser Überschrift, der lediglich dem Mieter zur Unterschrift vorgelegt wird ohne Einspruchsmöglichkeit des Mieters ist keine Individualvereinbarung. Weiterhin ist zu betrachten, ob der VM die Zusatzvereinbarung auch mit anderen Mietern geschlossen hat, dann ist es ebenfalls keine Individualvereinbarung.

Dafür spricht also in diesem Fall, dass es eine Besprechnung gab und die Klausel abgeändert wurde.

Dagegen spricht auf alle Fälle, dass der VM gesetzlich zur Instandhaltung verpflichtet ist und diese Verpflichtung, im Gegensatz zu Schönheitsreparaturen oder Kleinreparaturklausel, so im Ganzen nicht auf dem Mieter abwälzen darf. Ist dies also in der Zusatzvereinbarung nicht genauer geregelt, kann man davon ausgehen, dass dies gegen Treu und Glauben verstösst. Eine Regelung, die gegen die Benachteiligung des Mieters ausgelegt werden kann, wie z.B. Mietnachlass etc. ist natürlich wieder anders zu betrachten.

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"MfG
Susanne

Das Kind hat seinen Verstand meistens vom Vater, weil die Mutter ihren noch besitzt."

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#2
 Von 
guest123-1956
Status:
Praktikant
(737 Beiträge, 104x hilfreich)

Weiterhin ist zu betrachten, ob der VM die Zusatzvereinbarung auch mit anderen Mietern geschlossen hat, dann ist es ebenfalls keine Individualvereinbarung.

Nur mit mehr als zwei Mietern (im selben Haus) zumindest.
Dann kommt es auch noch auf die Formulierung an. Nur sinngemäß dasselbe zählt nicht.

Um welche Instandhaltungskosten gehts eigentlich genau?

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#3
 Von 
Michael32
Status:
Schlichter
(7377 Beiträge, 1619x hilfreich)

Hallo,

es handelt sich um die einzige Immobilie, die der VM hat (ausser der in welcher er wohnt).

Es gibt eine gültige Kleinreperaturenklausel und in einem Extraabsatz :

"Der Mieter haftet während der Mietzeit für auftretende Schäden am Mietobjekt, gleichgütlig welcher Art, Herkunft oder Umfang. Der Vermieter ist während der Mietdauer nicht für Instandhaltung/Instandsetzung verpflichtet, dies ist Aufgabe des Mieters, er trägt die Kosten hierfür."

weiter:

"Schliesszylinder/Schlösser sind nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des VM auszutauschen"

"Der Mieter verzichtet während der Mietdauer auf die Geltendmachung von Mietminderungen"

So, nun bin ich auf Meinungen gespannt. Meiner Meinung nach sind diese Passagen ja wohl nicht gültig.

Gruß

Michael

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#4
 Von 
guest123-1956
Status:
Praktikant
(737 Beiträge, 104x hilfreich)

Der Mieter verzichtet während der Mietdauer auf die Geltendmachung von Mietminderungen

Diese Vereinbarung ist in der Tat fantastisch, was es alles gibt.

Das mit dem Schlosstausch dürfte eine korrekte Vereinbarung sein.

Handelt es sich eigentlich um ein ganzes gemietetes Haus?


es handelt sich um die einzige Immobilie, die der VM hat

Da würde ich nicht drauf wetten, denn kein Vermieter ist erpocht mit seinen Immos bei seinen Mietern anzugeben.

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#5
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47472 Beiträge, 16805x hilfreich)

Eine Individualvereinbarung zeichnet sich dadurch aus, dass darüber tatsächlich verhandelt wurde. Das muss der Vermieter ggf. nachweisen. Typisch für eine Individualvereinbarung ist, dass dem Vertragspartner eine Gegenleistung gewährt wurde.

Nach meiner Einschätzung ist in diesem Fall auszuschließen, dass der Vermieter so einen Nachweis führen kann. Auf den Anhang Individualvereinbarung ist daher trotz der Überschrift das AGB-Recht anzuwenden.

Die Fragen sind daher mit Nein zu beantworten.

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#6
 Von 
Michael32
Status:
Schlichter
(7377 Beiträge, 1619x hilfreich)

Doch, es ist tatsächlich das einzige Haus (sein ehemaliges). Ein freistehendes 2Familienhaus.

Das mit dem Schlosstausch denke ich nicht, daß es so gültig ist, natürlich müsste der Mieter das Originalschloss wieder einbauen bei Auszug, aber dies müsste man ja eh, auch ohne diese Klausel.

Andere Frage:
Woher will der VM denn wissen, daß das Schloss ausgetauscht wurde ??

Gruß´

Michael

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#7
 Von 
Michael32
Status:
Schlichter
(7377 Beiträge, 1619x hilfreich)

Hallo hh,

dazu möchte ich sagen, daß der VM den Mietern die Vereinbarung so vorgelegt hat, nach dem durchlesen hat er auf "Antrag" des Mieters eine Passage geändert.

Wenn es sich um eine wirksame Individualvereinbarung handeln "würde" (!), wären dann diese genennten Klauseln gültig ? Denn die gehen m.M. nach etwas sehr weit.

Gruß

Michael

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#8
 Von 
guest123-1956
Status:
Praktikant
(737 Beiträge, 104x hilfreich)

Woher will der VM denn wissen, daß das Schloss ausgetauscht wurde ??

Sieht man doch, wenn neuer Zylinder eingebaut ist, außer es ist ein Baugleicher und gebraucht.


Wenn es sich um eine wirksame Individualvereinbarung handeln würde

Dann wäre logischerweise alles gültig, ist es aber nicht.

Was wurde denn nachträglich noch alles verändert?

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#9
 Von 
Michael32
Status:
Schlichter
(7377 Beiträge, 1619x hilfreich)

Während der Besprechung des Mietvertrages.

Mit den Schlössern ist es so, daß es einen Vorraum gibt, dessen Tür mit dem selben Schlüssel aufgesperrt wird wie die Haustür in diesem Vorraum. Somit könnte man ein anderes Schloss in der Haustür nur sehen, wenn man bereits im Vorraum ist.

Wobei sich das ja auch irgendwie beisst, der Mieter kümmert sich um Instandsetzung, dürfte aber kein neues Schloss einbauen ?? Wenns kaputt wäre......

Gruß
Michael

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#10
 Von 
SueCologne
Status:
Lehrling
(1910 Beiträge, 428x hilfreich)

Also ganz einfach:

Wenn Du das Haus mieten willst, dann lass den Vertrag mit dem Zusatz von einem Anwalt prüfen. Wenn der sagt, die Klauseln seien nichtig, dann kannst Du ja unterschreiben.

Meiner Meinung nach kann der VM weder die Instandhaltungskosten auf den Mieter abwälzen, noch Mietminderungen wirksam ausschließen. Damit will er sich über das BGB hinwegsetzen, das dürfte selbst als I-Vereinbarung schwierig sein, wenn es keine offensichtliche Gegenleistung gibt wie z.B. eine drastisch geringe Miete o.ä.

Die Kleinreparaturklausel braucht übrigens eine 2fache Begrenzung, um gültig zu sein. Einmal pro Schadensfall gegen 75.- und dann eine Jahresbegrenzung, falls sich die Kleinreparaturen häufen sollten.

Ich verstehe auch nicht, warum Du Dich über den Schloßtausch so aufregst, immerhin will der VM Dir die Instandhaltungskosten überziehen...da ist die Schloßklausel doch pipifax gegen. Du solltest allerdings gleichzeitig auch schriftlich festlegen, dass der VM dir ALLE Schlüssel auszuhändigen hat, dann ist das mit dem Schloß doch kein Problem.

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"MfG
Susanne

Das Kind hat seinen Verstand meistens vom Vater, weil die Mutter ihren noch besitzt."

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#11
 Von 
Dr. Lecter
Status:
Praktikant
(856 Beiträge, 337x hilfreich)

...Wenn der sagt, die Klauseln seien nichtig, dann kannst Du ja unterschreiben...

Das ist jedoch auch keine sichere Bank.

...Meiner Meinung nach kann der VM weder die Instandhaltungskosten auf den Mieter abwälzen...

individualvertraglich schon

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#12
 Von 
SueCologne
Status:
Lehrling
(1910 Beiträge, 428x hilfreich)

Nein!
Die Instandhaltungspflicht ist die Hauptpflicht des VM aus dem Mietvertrag nach § 535 BGB . Dies auf den Mieter abzuwälzen ohne jegliche Erleichterung für den Mieter verstößt gegen Treu und Glauben.

Weiterhin kann er die Mietminderung auch nicht ausschließen nach §536 Abs. 4 BGB .

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"MfG
Susanne

Das Kind hat seinen Verstand meistens vom Vater, weil die Mutter ihren noch besitzt."

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#13
 Von 
Dr. Lecter
Status:
Praktikant
(856 Beiträge, 337x hilfreich)

...Dies auf den Mieter abzuwälzen ohne jegliche Erleichterung für den Mieter verstößt gegen Treu und Glauben...

Das ist falsch.

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#14
 Von 
SueCologne
Status:
Lehrling
(1910 Beiträge, 428x hilfreich)

haha, Du glaubst also wirklich, dass ein Vermieter seine Hauptpflicht aus dem Vertrag heraus auf seinen Mieter abwälzen darf???
Ich lach mich tot.

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"MfG
Susanne

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#15
 Von 
Interessierter Laie
Status:
Lehrling
(1620 Beiträge, 301x hilfreich)

Denkbar aus meiner Sicht sind solche Regelungen zur Instandhaltungspflicht z.B. bei der Vermietung von Einfamilenhäusern mit langfristigem Kündigungsauschluss durch den VM und verminderter Miete im Vergleich zur ortsüblichen Miete.
Ich kenne solche Beispiele, wenn ein älterer Mensch aus seinem Haus ins Altersheim zieht, dass Haus aber nicht verkaufen möchte.

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#16
 Von 
SueCologne
Status:
Lehrling
(1910 Beiträge, 428x hilfreich)

@interessierter Laie:
DAS ist nicht gemeint, da der Mieter ja auch profitiert.
Ich schrieb:
Dies auf den Mieter abzuwälzen ohne jegliche Erleichterung für den Mieter verstößt gegen Treu und Glauben.

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"MfG
Susanne

Das Kind hat seinen Verstand meistens vom Vater, weil die Mutter ihren noch besitzt."

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#17
 Von 
Interessierter Laie
Status:
Lehrling
(1620 Beiträge, 301x hilfreich)

Sue, ich habe Dich schon so verstanden und bin Deiner Meinung. Ich wollte nur ein Beispiel für eine aus meiner Sicht mögliche Übertragung der Instandhaltungspflichten geben. Das mag überflüssig gewesen sein, da es offensichtlich nicht wirklich im Zusammenhang mit der Frage steht.

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#18
 Von 
SueCologne
Status:
Lehrling
(1910 Beiträge, 428x hilfreich)

Ok- dann sind wir einer Meinung.

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"MfG
Susanne

Das Kind hat seinen Verstand meistens vom Vater, weil die Mutter ihren noch besitzt."

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#19
 Von 
Dr. Lecter
Status:
Praktikant
(856 Beiträge, 337x hilfreich)

...Ich lach mich tot...

Na dann leb wohl.

...ohne jegliche Erleichterung für den Mieter...

Wenn die Parteien sich hierauf geeinigt haben, kann der M dann selbstverständlich keine Erleichterungen mehr verlangen.

Selbstverständlich wird die Pflichtenverteilung auch die Höhe der Miete prägen, das sind dann jedoch dann keine besonderen Erleichterungen, sondern die vertraglichen Vereinbarungen.
Auch eine drastisch reduzierte Miete ist dann nicht zwingend.

Das:
...Dagegen spricht auf alle Fälle, dass der VM gesetzlich zur Instandhaltung verpflichtet ist und diese Verpflichtung, im Gegensatz zu Schönheitsreparaturen oder Kleinreparaturklausel, so im Ganzen nicht auf dem Mieter abwälzen darf...

bleibt also falsch.


-- Editiert von dr. lector am 18.07.2008 11:17:04

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#20
 Von 
Interessierter Laie
Status:
Lehrling
(1620 Beiträge, 301x hilfreich)

Herr Dr. nehmen wir mal an, der Mieter soll 500 € Miete für ein älteres Haus zahlen, die Vergleichmiete läge bei 600 €.
Nach 3 Jahren gibt der Mieter für eine objetiv notwendige Neueindeckung des Daches 15.000 € aus. 1 Jahr später kündigt der VM.
Die monatliche Miete betrüge dann, würde man die Investition auf 4 Jahre umlegen, 812,50 €, also gut 1/3 mehr als die Vergleichsmiete.
Glaubst Du, der VM würde damit durchkommen?

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#21
 Von 
Dr. Lecter
Status:
Praktikant
(856 Beiträge, 337x hilfreich)

Das wird sicher zu komplex und kompliziert für dich. Die Rechtslage unterscheidet hier u.a. auch zwischen Instandhaltung und Instandsetzung, auch die weiter zu beachtenden Regelungen würden hier zu weit führen.

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#22
 Von 
Interessierter Laie
Status:
Lehrling
(1620 Beiträge, 301x hilfreich)

Spar Dir Deine Arroganz.
Den Unterschied kennen außer Dir und mir (hätte allerdings tatsächlich das Beispiel nicht nehmen dürfen) sehr wahrscheinlich doch nicht so viele.
Trotzdem ist bei so einer vertraglichen Regelung der Streit vorprogrammiert. Ich fürchte nämlich, dass der VM hier durchaus auch Instandsetzungsarbeiten meint.
Kosten für Instandhaltung bei einer Mietwohnung könnte man gut mit einer Kleinreparaturklausel erschlagen.

Wenn man Instandhaltung so wie Du richtig auslegt, dann wäre z.B. der Austausch eines defekten Wasserhahnes nicht mehr Mieterpflicht.
Die Wartung der Heizung z.B. aber schon. Und die kann man sowieso wirksam dem Mieter aufdrücken.

0x Hilfreiche Antwort

#23
 Von 
Michael32
Status:
Schlichter
(7377 Beiträge, 1619x hilfreich)

Wie gesagt, eine gültige Kleinreperaturklausel ist auch enthalten, sowie das einmal jährlich der Mieter die Heizungswartung durchführen lässt.

Aber eben das der Mieter die Instandhaltung/Instandsetzung selber tragen muss, daß kann ich mir nicht vorstellen.

Der Meitpreis ist ortsüblich, 700 EUR Kaltmiete.

Gruß

Michael

0x Hilfreiche Antwort

#24
 Von 
Interessierter Laie
Status:
Lehrling
(1620 Beiträge, 301x hilfreich)

Der Hinweis von Dr. Lector war schon richtig. Es besteht ein gravierender Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung.
Vereinfacht bedeutet Instandhaltung im Prinzip Wartung, regelmäßige Kontrolle und bestenfalls Autausch von Verschleißteilen und einzelnen defekten Teilen, z.B. eine defekte Terassenplatte.
Instandsetzung wäre es, wenn ein Teil nicht mehr funktionstüchtig ist und substanziell repariert bzw. ersetzt werden muss.

Das (schlechte)Beispiel von mir, die Neueindeckung des Daches wäre Instandsetzung, der Austausch einer einzelnen defekten Dachschindel, könnte als Instandhaltung gesehen werden.

Wenn man einen solchen Vertrag unterschreiben will, sollte man sich vorher genau über die manchmal fließende Grenze zwischen Instandhaltung und Instandsetzung einigen. Am besten schriftlich festhalten.

0x Hilfreiche Antwort

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