Guthaben aus stark verspäteter Nebenkostenabrechnung - verjährt?

8. Dezember 2021 Thema abonnieren
 Von 
Jenny-K
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)
Guthaben aus stark verspäteter Nebenkostenabrechnung - verjährt?

Mein Mann und ich wohnen schon seit einigen Jahren zur Miete. Die ersten Jahre haben wir keine Nebenkostenabrechnungen erhalten. Wir haben uns darum aber auch nicht so wirklich darum gekümmert und waren froh nichts nachzahlen zu müssen, da unsere Vorauszahlungen schon sehr hoch waren. Dann wurde uns die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2017 jetzt endlich im November 2021 doch noch zugeschickt. Demnach müssten wir eine kleine Nachzahlung leisten. Aber: Der Vermieter verzichtet darauf, da die Abrechnung so spät kam und verjährt sei.

Aber: Wir haben die genau durchgeschaut und sind sicher, dass darin ein Fehler ist und uns eigentlich ein Guthaben aus der Abrechnung zusteht.

Die Abrechnung war aber eigentlich spätestens schon am 31.12.2018 fällig, da der Vermieter ja eigentlich nur 12 Monate Zeit für so eine Abrechnung hat bzw. sich nehmen darf. Damit ist unser Anspruch also wohl schon 2018 entstanden - wir wussten nur nichts davon da wir die Abrechnung nicht hatten.

Wir haben den Vermieter auf den Fehler angesprochen, und er sagte uns nur, das mag sein oder auch nicht, aber zur Überprüfung oder gar Auszahlung eines Guthabens sei er sowieso nicht mehr verpflichtet, da die Forderung - sofern sie tatsächlich bestehen sollte - verjährt sei, daher würde es nur unnötigen Aufwand bedeuten, den Fehler aus der Abrechnung zu überprüfen.

Ich habe ein wenig im Internet gesucht und nur gefunden, dass der Anspruch auf ein Guthaben aus einer Nebenkostenabrechnung der 3-jährigen Verjährungsfrist unterliegt --> das heißt, unser Anspruch würde jetzt zum Ende des Jahres (also in knapp 21 Tagen) verjähren. Ist das auch so, wenn wir die Abrechnung erst jetzt in 2021 erhalten haben?

Ich würde mich sehr freuen wenn ich hier hilfreiche Hinweise bekommen würde! Vielen Dank schon einmal vorab!

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9 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47486 Beiträge, 16806x hilfreich)

Es ist noch anders:

Der Anspruch auf Erstellung einer Abrechnung verjährt nach 3 Jahren. Der Anspruch auf Auszahlung eines Guthabens aus einer Abrechnung verjährt dagegen erst 3 Jahre nach der Erstellung der Abrechnung.

Ansprüche des Vermieters sind dagegen bereits 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes verfristet. Eine Verfristung ist juristisch etwas anderes als eine Verjährung.

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#2
 Von 
Jenny-K
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Der Anspruch auf Auszahlung eines Guthabens aus einer Abrechnung verjährt dagegen erst 3 Jahre nach der Erstellung der Abrechnung.

Die Abrechnung weißt aber in der aktuellen Fassung gar kein Guthaben für uns aus. Wir sind allerdings überzeugt, dass da Fehler gemacht wurden und wir ein Guthaben haben müssten. Die Abrechnung müsste also erst einmal korrigiert werden bevor feststeht, dass da ein Guthaben für uns besteht. Es gibt also noch gar keinen Anspruch auf Auszahlung eines Guthabens, da (noch) gar kein Guthaben festgestellt wurde.

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#3
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9874 Beiträge, 4478x hilfreich)

Zitat (von Jenny-K):
Wir sind allerdings überzeugt, dass da Fehler gemacht wurden und wir ein Guthaben haben müssten. Die Abrechnung müsste also erst einmal korrigiert werden bevor feststeht, dass da ein Guthaben für uns besteht.
Wenn aus der bisherigen Abrechnung der Fehler erkennbar ist, dann müsst ihr die Korrektur selber vornehmen. Ihr habt dann meines Wissens nach keinen Anspruch auf eine geänderte Abrechnung.

Beispiel: Wenn eine Position drauf ist, die nicht drauf sein dürfte, dann müsst ihr selber diese Position rausrechnen. Wenn die Vorauszahlungen nicht korrekt berücksichtigt wurden, dann müsst ihr selber korrekt rechnen. Wenn ein falscher Aufteilungsschlüssel verwendet wurde, dann müsst ihr ebenfalls selber rechnen.

Einzig wenn ihr aufgrund der aktuellen Abrechnung keine Chance habt, selber den korrekten Betrag zu ermitteln, dann habt ihr Anspruch auf die entsprechenden Unterlagen bzw. Korrektur.

Also wäre jetzt erst einmal die Frage, worin der Fehler bestehen soll. Wenn ihr da etwas genauer werdet, kann man dazu vielleicht auch etwas genauer antworten. Ansonsten muss es halt bei den allgemeineren Ausführungen bleiben.

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#4
 Von 
Kalanndok
Status:
Student
(2283 Beiträge, 360x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Einzig wenn ihr aufgrund der aktuellen Abrechnung keine Chance habt, selber den korrekten Betrag zu ermitteln, dann habt ihr Anspruch auf die entsprechenden Unterlagen

Nur der Vollständigkeit halber:
Anspruch auf die entsprechenden Unterlagen hat man auch ohne dass die Abrechnung falsch ist.

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#5
 Von 
Kernell
Status:
Praktikant
(712 Beiträge, 114x hilfreich)

--edit--

-- Editiert von Kernell am 09.12.2021 14:53

Signatur:

Meine Beiträge stellen keine Rechtsberatung dar, ich bin nur Laie in diesen Dingen.

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#6
 Von 
Jenny-K
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Also wäre jetzt erst einmal die Frage, worin der Fehler bestehen soll.

Es wurden Heizkosten abgerechnet die gar nicht entstanden sein können, weil wir unsere Heizkosten direkt mit dem Energieversorger abrechnen. Auch laut Mietvertrag zahlen wir keine Vorauszahlungen für Heizosten. Im Mietvertrag steht sogar drin, dass wir einen Vertrag mit einem Versorger unserer Wahl schließen sollen, damit hat der Vermieter nichts zu tun.

Gemeinschaftsräume können das auch nicht sein, denn es git nur ein Treppenhaus, und das hat keine Heizung. Außerdem steht auf der Abrechnung klar unsere Wohnung bei den vermeindlichen Heizkosten dran. Und da hat der Vermieter eine hohe dreistellige Summe in Rechnung gestellt.

Das ist also ganz sicher falsch.

Stellt sich nur die Frage, ob unser Anspruch auf das aus diesem Fehler entstehende Guthaben Ende diesen Jahres verjährt, weil eben alle Ansprüche aus Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen nach 3 Jahren verjähren.

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#7
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9874 Beiträge, 4478x hilfreich)

Ich würde zunächst einmal raten, eure eigenen Unterlagen durchzugehen. Inbesondere natürlich die Unterlagen des Energieversorgers. Hat der Energieversorger wirklich das komplette Abrechnungsjahr mit euch abgerechnet? Oder seid ihr vielleicht im Laufe des Jahres 2017 eingezogen? Wenn letzteres der Fall ist, wäre zu überprüfen, ob der Energieversorger korrekt mit Mietbeginn mit euch abgerechnet hat oder ob ein paar Monate weiter der Vermieter gezahlt hat.

Unabhängig davon die Frage, wie Warmwasser bei euch erzeugt und abgerechnet wird. Könnte das die Herkunft dieser Kosten erklären?

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47486 Beiträge, 16806x hilfreich)

Zitat (von Jenny-K):
Stellt sich nur die Frage, ob unser Anspruch auf das aus diesem Fehler entstehende Guthaben Ende diesen Jahres verjährt, weil eben alle Ansprüche aus Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen nach 3 Jahren verjähren.


Nein, die 3-Jahresfrist beginnt erst mit dem Zugang der Abrechnung, dann erst die Abrechnung ist die anspruchsbegründende Unterlage.

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#9
 Von 
Jenny-K
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Ich würde zunächst einmal raten, eure eigenen Unterlagen durchzugehen. Inbesondere natürlich die Unterlagen des Energieversorgers. Hat der Energieversorger wirklich das komplette Abrechnungsjahr mit euch abgerechnet?

Ja, alle Heizkosten sind korrekt vom Ernergieversorger erfasst, abgerechnet und bezahlt worden. Mit denen hatte der Vermieter zu keinem Zeitpunkt etwas zu tun. Für uns sieht das so aus, als hätte der Vermieter für die Nebenkostenabrechnung eine Vorlage genommen und diese Zeile einfach drin gelassen - versehentlich oder sogar absichtlich.

Zitat (von cauchy):

Unabhängig davon die Frage, wie Warmwasser bei euch erzeugt und abgerechnet wird. Könnte das die Herkunft dieser Kosten erklären?

Nein, Warmwasser ist ebenfalls korrekt und vollständig an anderer Stelle erfasst und abgerechnet. Wir hatten ihn ja schon darauf angesprochen, und er kann und möchte diese Kosten weder erklären noch belegen, mit der Begründung das sei ja eh alles verjährt.

Zitat (von hh):
Nein, die 3-Jahresfrist beginnt erst mit dem Zugang der Abrechnung, dann erst die Abrechnung ist die anspruchsbegründende Unterlage.

Dann haben wir aber ein Jahr Zeit (also bis November 2022), um unsere Einwände gegen die Abrechnung dem Vermieter vorzulegen und Korrektur zu verlangen, oder? Wenn er die Korrektur aber ablehnt, entsteht dann unser Anspruch dennoch?

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