Hallo,
folgender Sachverhalt:
M will zum 01.07 aus der Wohnung und reicht Mietvertragskündigung zum 01.05 per Einschreiben bei VM ein.
VM schreibt 3 Wochen später per E-Mail, M und VM hätten damals (01.07.15) einen Vertrag über 2 Jahre abgeschlossen, und ein vorzeitiger Auszug
wäre nur gegen eine "Aufwandsentschädigung" von 1 Monatsmiete möglich.
M prüft Mietvetragstext und findet keine Begründungen der zeitlichen Befristung, die diesen Vertrag zu einem Zeitmietvetrag machen würden.
Ein gegenseitiger Kündigungsausschluss für einen bestimmten Zeitraum wird auch mit keinem Wort erwähnt.
Handelt es sich nun um einen unbefristeten Mietvertrag? Oder könnte es doch ein "kleiner" Zeitmietvetrag sein?
Zusätzlich verlangt VM einen zweistelligen Prozensatz der Mietkaution zur Renovierung. Ist dies rechtens?
Vielen Dank.
Hat M einen "kleinen" Zeitmietvetrag?
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Keiner kennt jetzt den Inhalt des Vertrages.
Für die Renovierung kann der VM nichts einbehalten.
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Für die Renovierung kann der VM nichts einbehalten.
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Folgendes steht im Vetrag:
Pagraph x
"Das Mietverhältnis beginnt am tt.mm.yyyy und dauert bis tt.mm.yyyy.
Es läuft auf unbestimmte Zeit weiter, wenn es nicht mit einer Frist von drei Monaten zum Ende des o.g. Zeitraumes schriftlich gekündigt worden ist. Danach kann die Kündigung unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten gekündigt werden."
In einem weiteren Paragraphen wird ein vorzeitiges Auflösen des Vertrages durch den Mieter an die Bedingungen geknüpft dass dieser dann die Miete solange zu entrichten hat bis ein Nachmieter gefunden ist.
Die Renovierungspauschale wird in einem eigenen Paragraphen verlangt.
#3
Zitat:Das Mietverhältnis beginnt am tt.mm.yyyy und dauert bis tt.mm.yyyy.
OK und was steht jetzt an Daten da? ttmmyyyy kann ja nun alles sein
Zitat:Es läuft auf unbestimmte Zeit weiter, wenn es nicht mit einer Frist von drei Monaten zum Ende des o.g. Zeitraumes schriftlich gekündigt worden ist
Da die Daten fehlen ....
Das ist alles zu vage, auch die anderen Sachen, einfach mal als LINK einsetzen, dann kann man ja sehen, Realnamen, und Adressen kann man ja schwärzen.
Zitat :#3
Zitat:Das Mietverhältnis beginnt am tt.mm.yyyy und dauert bis tt.mm.yyyy.
OK und was steht jetzt an Daten da? ttmmyyyy kann ja nun alles sein
Zitat:Es läuft auf unbestimmte Zeit weiter, wenn es nicht mit einer Frist von drei Monaten zum Ende des o.g. Zeitraumes schriftlich gekündigt worden ist
Da die Daten fehlen ....
Das ist alles zu vage, auch die anderen Sachen, einfach mal als LINK einsetzen, dann kann man ja sehen, Realnamen, und Adressen kann man ja schwärzen.
http://prntscr.com/bbtb70
http://prntscr.com/bbtbqa
Im Vertrag steht doch ganz klar drin, dass dieser bis zum 30.06.2017 geht. Wenn der VM dann nur eine einzige Monatsmiete als Entschädigung haben möchte, dann sei froh!
Das mit den Renovierungskosten ist Quatsch.
Der Vermieter muss dem Mieter den Befristungsgrund bei Abschluss des Vertrages schriftlich mitteilen. Eine zeitliche Befristung ist nur unter Angabe einer der drei folgenden Gründe zulässig:
Der Vermieter möchte die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige des Haushalts nutzen (Eigenbedarf)
Der Vermieter plant eine so wesentliche bauliche Veränderung an der Wohnung, dass der Mieter diese nicht dulden müsste
oder könnte (Umbau, Sanierung, Abriss)
Der Vermieter die Räume zur Dienstleistung vermieten will (Betriebsbedarf, Werkswohnung)
Sind diese Voraussetzungen bei Vertragsabschluss nicht erfüllt (es wird nur eine zeitliche Befristung vereinbart, der Grund wird nicht genannt), ist das Mietverhältnis unbefristet.
http://deutschesmietrecht.de/mietvertrag/75-die-regeln-des-zeitmietvertrages.html
Das mit der Kaution ist ein Ding ^^^ sowas kenn ich überhaupt nicht, da muss ich erst mal drüber nachdenken ... Rücklagen zur Renovierung über die Kaution ...
-- Editiert von AltesHaus am 03.06.2016 13:17
Auwei Auwei,
da dürfte so quasi gar nichts gütlig sein....
Weis jetzt gar nicht, wo man da anfangen soll.....
Die Befristung ist ohne Grund unwirksam, daher 3 Monate Kündigungsfrist.
Von der Kaution darf nicht einfach pauschal was für die Renovierung abgezogen werden, für Be- und Abnutzung zahlt man ja Miete. (Wie hoch ist eigentlich die Kaltmiete ? 500 EUR ??)
Die Kleinreperaturenklausel ist auch ungültig, da der Vermieter die 50 EUR des Mieters wohl immer anteilig haben will, keine Jahresobergrenze festgelegt wurde und "Elektrik" auch zu ungenau ist.
Alles in allem scheinst Du einen Vermieter erwischt zu haben, der meint besonders schlau zu sein.
#6
Zitat:Im Vertrag steht doch ganz klar drin, dass dieser bis zum 30.06.2017 geht. Wenn der VM dann nur eine einzige Monatsmiete als Entschädigung haben möchte, dann sei froh!
Und im Gesetz steht drin, dass das so nicht geht, wie es im MV´steht, da kann der TE noch "froher" sein
-- Editiert von AltesHaus am 03.06.2016 13:20
Zitat :Die Befristung ist ohne Grund unwirksam, daher 3 Monate Kündigungsfrist.
Der Vertrag ist NICHT befristet! Es wurde lediglich eine Mindestlaufzeit vereinbart. Eine Mindestlaufzeit ist keine Befristung.
Deine zitierten Passagen finden daher keine Anwendung.
-- Editiert von micbu am 03.06.2016 13:31
Als die Mindestmietzeit ist wie zu lesen ist bis 30.07.2017, wobei unter 12 dann zu lesen ist, das die Miete bei vorzeitiger Auflösung bis ein Nachmieter kommt, weiter zu zahlen ist.
Jedoch mal die positive Seite, die Renovierungsklausel ist ungültig, und da diese auch in 12 erwähnt wird, stellt sich die Frage, ob nicht damit auch diese Klausel ungültig ist.
Am besten den Mietvertrag einem RA vor Ort vorlegen, es besteht auf jeden Fall die Chance eben die Renovierungskosten aus der Welt zu schaffen.
Insgesamt ist die Gestaltung des Mietvertrages schon recht seltsam gestaltet, aber das tut so mal nichts zu Sache, eher die Frage wie man einen solchen Vertrag unterzeichnen konnte.
Zitat :Zitat (von Michael32):Die Befristung ist ohne Grund unwirksam, daher 3 Monate Kündigungsfrist.
Der Vertrag ist NICHT befristet! Es wurde lediglich eine Mindestlaufzeit vereinbart. Eine Mindestlaufzeit ist keine Befristung.
Deine zitierten Passagen finden daher keine Anwendung.
-- Editiert von micbu am 03.06.2016 13:31
Ich bin jetzt etwas verwirrt.
Was ist der Unterschied ziwschen einer Mindestlaufzeit und einer Befristung? Beides sind doch zeitliche Befristungen.
Zudem fehlt ein gegenseitiger Kündigungsauschluss.
Zitat :
Zudem fehlt ein gegenseitiger Kündigungsauschluss.
Ich finde auch, das diese Klausel nichts Halbes und nichts Ganzes ist, daher meiner Meinung nach unwirksam.
Es würde ja auch erst mal die ausserordentliche Kündigung ausschließen und das ist nicht möglich.
Zitat :Was ist der Unterschied ziwschen einer Mindestlaufzeit und einer Befristung? Beides sind doch zeitliche Befristungen.
Lies die mal §575BGB durch, dann sollte es dir klar sein.
EIn befristeter Mietvertrag endet an einem bestimmten Tag. Das ist hier nicht der Fall. Wenn hier niemand kündigt, dann läuft der Vertrag bis in alle Ewigkeiten weiter. Ein befristeter Vertrag endet an einem bestimmten Tag, ohne dass es einer Kündigung von einer Seite bedarf.
Beispiel:
Wenn der VM weiß, daß er am 01.01.2017 die Wohnung für seine Tochter brauchen wird, dann kann er einen Mietvertrag bis zum 31.12.2016 aufsetzen, der dann automatisch endet. Am 01.01 hat der Mieter dann nichts mehr in der Wohnung zu suchen.
-- Editiert von micbu am 03.06.2016 14:04
Also, ich lese da einen bis zum 30.6.2017 befristeten Mietvertrag, der sich ohne Kündigung danach unbefristet verlängert. Es gibt jetzt zwei Interpretationsmöglichkeiten, die aber meiner Meinung nach beide zur Unwirksamkeit der Vereinbarung führen.
Möglichkeit 1) Unqualifizierter Zeitmietvertrag mit Verlängerungsoption. Dieser wäre ungültig, weil keine Begründung für den Zeitmietvertrag gennant wird.
Möglichkeit 2) Mindestmietdauer wurde vereinbart. Diese wäre ungültig, weil dem Mieter damit das Recht auf eine außerordentliche Kündigung abgesprochen wird. Diese muss aber immer möglich sein.
Die 2.Interpratationsmöglichkeit gibt der Vertrag meiner Meinung nach nicht wirklich her. Aber auch dann wäre die Klausel ungültig. Es ist eben kein beidseitiger Verzicht auf eine ordentliche Kündigung sondern eine Mindestmietzeit.
Die Abgeltung der Schönheitsreparaturen über die Kaution ist meiner Meinung nach ebenfalls Käse. Sie ist durch den Zusatz mit den extra abzugeltenden Beschädigungen durch den Mieter auch viel zu unbestimmt. Letztlich versucht ein Vermieter da eine Endrenovierungs- bzw. Quotenabgeltungsklausel zu verstecken. Beides ist inzwischen als AGB-Klausel vom BGH als ungültig eingestuft worden.
Im §13 steht auch sonst noch viel ungütliges. Auf die ungütlige Kleinraparaturenklausel wurde ja schon hingewiesen. Die Pflicht des Mieters, nicht gemeldete Mängel selber zu beseitigen, ist ebenfalls ungülig. Der Vermieter könnte allenfalls Mehrkosten geltend machen, die durch die Nichtmeldung des Mangels entstanden sind. Der letzte Satz ist dann schon fast komisch. Der Mieter muss dem Vermieter nicht das betreten der Wohnung untersagen. Er muss es ihm nur nicht erlauben und das Recht hat er natürlich immer dann, wenn der Vermieter keinen ausreichenden Grund nennt. Auch der Satz ist also ungültig.
Alles in allem sieht mir das sehr nach einem selbstgestrickten Mietvertrag aus, der aber hinten und vorne nicht halten wird. Eine Kündigung, welche am 1.5. beim Vermieter war, geht aber wohl nur zum 31.7. und nicht zum 1.7.
Zitat :Zitat (von knoxville123):Was ist der Unterschied ziwschen einer Mindestlaufzeit und einer Befristung? Beides sind doch zeitliche Befristungen.
Lies die mal §575BGB durch, dann sollte es dir klar sein.
EIn befristeter Mietvertrag endet an einem bestimmten Tag. Das ist hier nicht der Fall. Wenn hier niemand kündigt, dann läuft der Vertrag bis in alle Ewigkeiten weiter. Ein befristeter Vertrag endet an einem bestimmten Tag, ohne dass es einer Kündigung von einer Seite bedarf.
Beispiel:
Wenn der VM weiß, daß er am 01.01.2017 die Wohnung für seine Tochter brauchen wird, dann kann er einen Mietvertrag bis zum 31.12.2016 aufsetzen, der dann automatisch endet. Am 01.01 hat der Mieter dann nichts mehr in der Wohnung zu suchen.
-- Editiert von micbu am 03.06.2016 14:04
Ergo handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag mit einer Mindestlaufzeit. Es wird jedoch nicht explizit auf einen gegenseiten Kündigungsausschluss während der Mindestlaufzeit hingewiesen. Also gehe ich davon aus das selbe Regelungen wie bei unbefristeten Mietverträgen gelten, 3 Monate Kündigungsfrist.
Zitat :Es wird jedoch nicht explizit auf einen gegenseiten Kündigungsausschluss während der Mindestlaufzeit hingewiesen.
Stimmt, hatte ich übersehen. Diese Klausel ist somit auch unwirksam.
Klartext:
Dieser Vertrag, oder besser gesagt die verschiedenen Klauseln, ist ungültig von vorne bis hinten. Einzig gültig ist, dass dieser Vertrag ein unbefristeter Mietvertrag ist, der jederzeit mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann.
Gültig wäre ein qualifizierter Zeitmietvertrag, oder ein Vertrag mit gegenseitigem Kündigungsverzicht. Aber beides liegt hier nicht vor.
Zitat :M will zum 01.07 aus der Wohnung und reicht Mietvertragskündigung zum 01.05 per Einschreiben bei VM ein.
Dann endet der Vertrag 31.07.
Oder wurde vertraglich nur eine 2monatige Kündigungsfrist für M vereinbart?
Wann genau ist dem Vermieter die Kündigung zugegangen?
Am 01.05. ganz sicher nicht.
Zitat:Wann genau ist dem Vermieter die Kündigung zugegangen?
Am 01.05. ganz sicher nicht.
Wieso nicht, der M kann doch den Brief, zusammen mit einem Zeugen, persönlich in den Briefkasten geworfen haben.
Aber natürlich kann erst zum 31.7. gekündigt werden, wegen der Dreimonatsfrist (Mai, Juni, Juli)
-- Editiert von AltesHaus am 04.06.2016 09:36
Zitat :Wieso nicht, der M kann doch den Brief, zusammen mit einem Zeugen, persönlich in den Briefkasten geworfen haben.
Das schon. Wenn der Vermieter nicht persönlich angetroffen wurde, dann wird er aber vermutlich erst am nächsten Werktag als zugegangen gewertet werden. Ändert aber nichts an der Kündigungsfrist, der dritte Werktag im Mai reicht eh.
Zitat :Zitat (von AltesHaus):Wieso nicht, der M kann doch den Brief, zusammen mit einem Zeugen, persönlich in den Briefkasten geworfen haben.
Das schon. Wenn der Vermieter nicht persönlich angetroffen wurde, dann wird er aber vermutlich erst am nächsten Werktag als zugegangen gewertet werden. Ändert aber nichts an der Kündigungsfrist, der dritte Werktag im Mai reicht eh.
Als zugegangen gilt die Kündigung wenn sie im Machtbereich, wozu der Briefkasten gehört, des Vermieters ist.
@AltesHaus
TE gibt an die Kündigung per Einschreiben verschickt zu haben. Da wäre der Zugang am 01.05. ganz sicher nicht erfolgt.
Zitat :Als zugegangen gilt die Kündigung wenn sie im Machtbereich, wozu der Briefkasten gehört, des Vermieters ist.
Wenn wir gerade schon spitzfindig sind, dann aber auch richtig. Die Kündigung gilt zu dem Zeitpunkt als zugegangen, wenn sie in den Machtbereich des Empfängers gelangte und in dem man unter gewöhnlichen Umständen mit einer Kenntnisnahme rechnen konnte. Am Feiertag kann man nicht damit rechnen, dass der Vermieter in den Briefkasten schaut. Also wird der Zugang formal erst am nächsten Werktag angenommen werden können. Anderes gilt natürlich, wenn der Vermieter am 1.Mai den Briefkasten geleert hat oder persönlich die Kündigung entgegengenommen hat.
Jetzt will ich es aber wissen
@TE
Wann wurde der Brief bei der Post aufgegeben, eindeutig wohl nicht am 01.05.
Zitat :Jetzt will ich es aber wissen
@TE
Wann wurde der Brief bei der Post aufgegeben, eindeutig wohl nicht am 01.05.
Das ist doch Rille, entscheidend ist wann der VM Gelegenheit hat davon Kenntnis zu nehmen.
Zitat:Das ist doch Rille, entscheidend ist wann der VM Gelegenheit hat davon Kenntnis zu nehmen.
Und da wir beim Korinthenka... sind, es ist unerheblich, ob der VM "Gelegenheit hat" davon Kenntnis zu nehmen, wichtig ist es, wann er ihm zuging. Das kann man online nachsehen.
Zitat:Klartext:
Dieser Vertrag, oder besser gesagt die verschiedenen Klauseln, ist ungültig von vorne bis hinten. Einzig gültig ist, dass dieser Vertrag ein unbefristeter Mietvertrag ist, der jederzeit mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann.
Mutige Aussage.
Aber das hier ist a ein Laienforum und da muss niemand für seine Aussage haften.
Nach meiner Einschätzung handelt es sich um einen unbefristeten Vertrag mit Kündigungsausschluss, der auch so wirksam ist.
Zitat:Es wird jedoch nicht explizit auf einen gegenseiten Kündigungsausschluss während der Mindestlaufzeit hingewiesen.
Das ergibt sich doch automatisch dadurch, dass erwähnt wird, dass nach dem Ende des Kündigungsausschlusses die gesetzliche Kündigungsfrist gilt.
Zitat:Möglichkeit 2) Mindestmietdauer wurde vereinbart. Diese wäre ungültig, weil dem Mieter damit das Recht auf eine außerordentliche Kündigung abgesprochen wird. Diese muss aber immer möglich sein.
Eine ausdrückliche Erwähnung, dass während der Mindestmietzeit eine außerordentlichen Kündigung möglich ist, ist nicht erforderlich.
Insgesamt gibt es zu diesem etwas ungeschickt formulierten Kündigungsausschluss nach meiner Kenntnis noch keine Rechtsprechung. Eine abschließende Beurteilung, ob die Klausel nun wirksam ist oder nicht kann daher nicht erfolgen.
Die Kündigung ist rechtzeitig eingegangen.
Zitat :
Das ergibt sich doch automatisch dadurch, dass erwähnt wird, dass nach dem Ende des Kündigungsausschlusses die gesetzliche Kündigungsfrist gilt.
Wie ergibt sich das automatisch? Für mich ergibt sich da nichts automatisch, so lange es nicht explizit erwähnt wird.
Zitat :
Insgesamt gibt es zu diesem etwas ungeschickt formulierten Kündigungsausschluss nach meiner Kenntnis noch keine Rechtsprechung. Eine abschließende Beurteilung, ob die Klausel nun wirksam ist oder nicht kann daher nicht erfolgen.
Auch hier, wie kann etwas ungeschickt formuliert sein, wenn es gar nicht formuliert ist?
Zitat:Wie ergibt sich das automatisch?
Danach kann die Kündigung unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten gekündigt werden.
Davor also nicht und das ist nichts anderes als ein Kündigungsausschluss.
Zitat:Auch hier, wie kann etwas ungeschickt formuliert sein, wenn es gar nicht formuliert ist?
Was ist nicht formuliert?
Eine Befristung ist das jedenfalls nicht, da bei einer Befristung der Mietvertrag zum Ende der Befristung automatisch endet, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Hier ist aber ausdrücklich eine Kündigung gefordert. Da eine Kündigung nach dem ausdrücklichen Wortlaut erst nach Ablauf der ersten Frist zulässig ist, ist sie vorher ausgeschlossen. Auch diesen Sachverhalt kann man aus der Klausel klar entnehmen.
Welche Formulierung fehlt denn jetzt Deiner Meinung nach?
Ein Hinweis auf das Recht zur außerordentlichen Kündigung ist jedenfalls nach Auffassung des BGH nicht erforderlich (Urteil vom 23.11.2011, Az.: VIII ZR 120/11 )
Zitat :Ein Hinweis auf das Recht zur außerordentlichen Kündigung ist jedenfalls nach Auffassung des BGH nicht erforderlich (Urteil vom 23.11.2011, Az.: VIII ZR 120/11 )
Danke erstmal für den Hinweis mit dem Urteil. Ich habe es mir angeschaut. Hier mal die in dem Urteil beurteilte Klausel
Zitat:3. Mietzeit: Ab dem 01. 11. 2007 Unbefristet: Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von drei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung! Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraumes von drei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig, also ab dem 30. 10. 2010 zum 01. 01. 2011 möglich!
Der BGH hat entschieden, dass mit dieser Klausel eindeutig nur das ordentliche Kündigungsrecht zeitlich begrenzt ausgeschlossen wird. Hierfür war offensichtlich insbesondere der letzte Satz entscheident, weil dort auf die gesetzliche Frist verwiesen wird, die es nur bei ordentlichen Kündigungen gibt (siehe [17] a) aus der Urteilsbegründung).
Soweit zum BGH-Urteil. Hier wird im Mietvertrag zumindest dem Wortlaut nach auf gar keine Kündigung verzichtet. Es wird ohne Einschränkungen eine feste Mietzeit vereinbart, die sich dann eben verlängern soll. Das ist nochmal deutlich schärfer als ein einfacher Kündigungsverzicht. Auch fehlt hier der Verweis auf die "gesetzliche Frist", welche beim BGH-Urteil zumindest mitentscheidend war. Mal abgesehen davon, dass der letzte Satz in dieser Klausel Schwachsinn ist, weil eine Kündigung nicht gekündigt werden kann. Zudem sind 3Monate natürlich nur die Kündigungsfrist des Mieters. Die des Vermieters kann durchaus höher sein und darf auch nicht im Mietvertrag verkürzt werden.
Wie im BGH-Urteil unter [16] ausgeführt, müsste man also untersuchen, ob die Klausel für einen "verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieter" eindeutig (!) ein befristeter, beidseitiger Verzicht auf eine ordentliche Kündigung bedeutet. Und das sehe ich hier einfach nicht.
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