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Haus kaufen für Eigenbedarf

3. November 2018 Thema abonnieren
 Von 
tt-trommler
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)
Haus kaufen für Eigenbedarf

Hallo,
folgende Situation:
Wir wohnen in einem eigenen Haus mit ca. 170 m2 Wohnfläche und großem Garten, sind beide über 60. Das Haus ist nicht in 2 kleinere Wohnungen teilbar.
Unser Sohn lebt zur Miete auf ca. 60 m2 (2,5 Zimmer) mit Lebensgefährtin. Jetzt stellt sich zum April nächsten Jahres Nachwuchs ein und die Wohnung wird dann schnell zu klein werden.
Der Plan ist dass er in unser jetziges Haus einzieht und wir uns ein Haus suchen welches uns ausreicht, aber in zwei Wohnungen teilbar wäre wenn von uns beiden nur noch einer "ist" damit ausreichend klein und nicht allein im Haus.
Wir haben jetzt ein Objekt gefunden bestehend aus einem Haus mit zwei vermieteten Wohnungen (EG und OG identisch, nur oben schräge Wände, Grundfläche jeweils ca. 70 m2) und einem Nebenhaus mit einer stark sanierungsbedürftigen und nicht mehr bewohnten Wohnung von ebenfalls ca.70 m2. Mit ziemlichem Aufwand kann evtl. noch das DG dieses Nebenhauses ausgebaut werden. (Die Gesamtkosten der Sanierung des Nebenhauses liegen bei mehr als 100 T€ und sind nicht ohen weiteres zusätzlich zu stemmen.)
Die Mieter sind im EG seit 15 jahren, im OG seit drei jahren im Haus. Die Miete ist außerordentlich günstig und liegt deutlich unter dem ortsüblichen Wert, wurde z.B in den 15 jahren nur um 10% erhöht.

Können wir nach Erwerb und Eintagung ins Grundbuch beide Wohnungen kündigen aufgrund von Eigenbedarf weil unser Sohn mit Kind in unser Haus will bzw. muss ?
Oder können wir nur eine kündigen ? Kann verlangt werden dass wir die sanierungsbedürftige Wohnung im Nebenhaus nach Sanierung beziehen wenn wir damit während der 9 monatigen Kündigungsfrist beginnen ?
Danke für alel Antworten

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16 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11824 Beiträge, 3162x hilfreich)

Zitat (von tt-trommler):
Können wir nach Erwerb und Eintagung ins Grundbuch beide Wohnungen kündigen aufgrund von Eigenbedarf weil unser Sohn mit Kind in unser Haus will bzw. muss ?


Beide Wohnungen nicht. Eine schon.

Evtl. kann man dem verbleibenden Mieter den Auszug "versilbern", aber fraglich ob er sich drauf einlässt, wenn die Miete so günstig ist.

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#2
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3205 Beiträge, 1436x hilfreich)

Im Prinzip (!) könnt ihr auch beiden Mietern wegen Eigenbedarf kündigen.

Nur wie wollt ihr begründen das ihr, 2 Personen, 2 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 140 m² benötigt?

Die nicht ganz feine englische Art wäre, wenns denn klappt, einem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen, einziehen und dann von Eurem erleichterten Kündigungsrecht (BGB § 573a ) Gebrauch machen.

Aber auch das ist eine sehr wackelige Kiste. Mieter könnte der Kündigung wegen besonderer Härte widersprechen oder schlicht nicht ausziehen nach Ablauf der 1jährigen Kündigungsfrist.

-- Editiert von Moderator am 08.11.2018 10:35

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

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#3
 Von 
tt-trommler
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo Anitari,
genau das waren auch unsere Bedenken. Durch die Schräge sind es aber oben nur ca. 50 m2 und sowohl meine Frau als auch ich benötigen noch einige Jahre ein separates Arbeitszimmer (sollen im OG sein).
Eine der Wohnungen für unseren Sohn mit Partnerin und Kind wären zu klein. daher die Lösung den zweien (bald drei) unser jetziges Haus zu überlassen. Ich denke sonst wäre es recht einfach.
Gruss
tt-trommler

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#4
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11824 Beiträge, 3162x hilfreich)

@anitari

Man könnte auch vorerst den Sohn in das neue Haus ziehen lassen, dann wäre eine Eigenbedarfskündigung gedeckelt (Kind unterwegs, jetzige Wohnung hat nur 2,5 Zimmer) ... oder aber dem Sohn das Haus kaufen, der zieht ein, kündigt dem 2. Mieter und gewechselt wird irgendwann später.

1x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3205 Beiträge, 1436x hilfreich)

Zitat (von AltesHaus):
oder aber dem Sohn das Haus kaufen, der zieht ein, kündigt dem 2. Mieter und gewechselt wird irgendwann später.


Oder so ;)

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

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#6
 Von 
tt-trommler
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo noch einmal,
die rein rechtliche Sache scheint klar und lässt sich sicher auch abwickeln.
Wir möchten allerdings vor Kauf mit den Mietern reden um ihnen gleich sagen dass wir (wie wohl alle Interessenten auch) das Haus nicht als Kapitalanlage erwerben sondern auch selbst einziehen wollen.
Der Makler hat uns davon abgeraten. Hat er dafür rechtliche Gründe oder fürchtet er nur um seine (recht schnelle) Provision oder ??????.
Wie sind hier die Meinungen ?
Danke
Gruss

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#7
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8885 Beiträge, 4198x hilfreich)

Zitat (von tt-trommler):
ie sind hier die Meinungen ?
Meine Meinung lautet, dass ihr euch das Ganze möglicherweise zu leicht vorstellt. Es gibt diverse Gründe, aus denen sich euer Vorhaben zumindest erheblich verzögern kann. Daher würde ich empfehlen, vor dem Kauf einen Anwalt für Mietrecht aufzusuchen und mit diesem eure Optionen zu besprechen. Klar, der kostet Geld. Aber ihm Vergleich zu den Haus- und Sanierungskosten ist das vermutlich wenig.

Unabhängig davon ist die Aussage des Maklers zumindest nicht in eurem Sinne. Denn in eurem Sinne ist es, möglichst viel über das Kaufobjekt zu erfahren. Dazu gehört selbstverständlich auch das Gespräch mit den Mietern. Rechtlich habt ihr dadurch meines Wissens nach keine Nachteile. Aber vielleicht bekommt ihr heraus, wie sich die Mieter bei einer Kündigung verhalten würden. Wenn die sich mit allen Mitteln wehren wollen, sollte sich das im Kaufpreis sehr deutlich wiederspiegeln.

Klarerweise liegt es nicht im Interesse des Maklers, wenn ihr solche Dinge erfahrt. Auch könnte es sein, dass er den Mietern erzählt hat, dass das Haus nur zur Geldanlage und nicht zur Eigennutzung angeboten wird. Das passiert durchaus, um das Entgegenkommen auf Seiten des Mieters zu erhöhen. Wenn ihr nun den Mietern mitteilt, dass dem nicht so ist, so werden die Mieter künftige Besichtigungen möglicherweise erschweren.

Kurzum: Meiner Meinung nach solltet ihr sowohl mit den Mietern als auch mit einem Anwalt reden. Und es muss euch klar sein, dass der Makler euch alles erzählen kann und nur in sehr seltenen Fällen für Falschaussagen haftbar ist. Also sorgt dafür, dass bei einem Kauf alles, was euch wichtig ist, auch wirklich im Kaufvertrag steht.

1x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11824 Beiträge, 3162x hilfreich)

Zitat (von tt-trommler):
Der Makler hat uns davon abgeraten. Hat er dafür rechtliche Gründe oder fürchtet er nur um seine (recht schnelle) Provision oder ??????.


Erst reden, wenn das Haus gekauft ist. Alles andere bringt nur Unruhe.

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(105567 Beiträge, 37793x hilfreich)

Und man sollte sich noch einen Sachverständigen die Baugenehmigung sowie die Bausubstanz anschauen lassen. Auch da lauern manchmal Überraschungen die man gar nicht brauchen kann.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
tt-trommler
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

@ Harry van Sell : Das haben wir natürlich gemacht. Von der Seite sind wir "save" und wissen was umgehend und mittelfristig zu investieren ist.

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
tt-trommler
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

und natürlich haben wir auch einem Fachanwalt konsultiert - nur es ist eben wie häufig : niemand legt sich fest oder gibt Garantien weil es eben unzählige Urteile mit den "seltsamsten" Auslegungen gibt.

Wir möchten einfach sicher sein einen nicht gerade kleinen Betrag zu investieren ohne unser nachweisbares Recht auf Eigenbedarf in einem vernünftigen Zeitrahmen gewahrt wissen und ohne dass es durch lange Gerichtsverfahren verzögert wird z.B. Beurteilung von Härtefällen weil jemand jahrelang deutlich unter der ortsüblichen Miete bezahlt hat (weil der alte Eigentümer aus welchen Gründen auch immer auf Erhöhungen verzichtet hat.)
Gruss

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
AntoineDF
Status:
Praktikant
(508 Beiträge, 407x hilfreich)

Hallo "tt-trommler",

der Erwerber einer Wohnung kann unmittelbar nach seiner Eintragung ins Grundbuch kündigen. Eine Wartefrist besteht nur dort, wo dies durch Gesetz ausdrücklich bestimmt ist, nämlich in den Fällen des § 577 a BGB .

Sie sollten allerdings bedenken, dass die Parteien bei Vertragsschluss den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung für eine bestimmte Zeit oder auf Dauer vereinbart haben könnten. An solch einer möglichen Ausschlussvereinbarung würde Ihre Eigenbedarfskündigung dann scheitern.

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(105567 Beiträge, 37793x hilfreich)

Zitat (von tt-trommler):
Wir möchten einfach sicher sein einen nicht gerade kleinen Betrag zu investieren ohne unser nachweisbares Recht auf Eigenbedarf in einem vernünftigen Zeitrahmen gewahrt wissen

Dann kauft ein Haus das leer steht.



Zitat (von tt-trommler):
nur es ist eben wie häufig : niemand legt sich fest oder gibt Garantien weil es eben unzählige Urteile mit den "seltsamsten" Auslegungen gibt.

Nicht nur das. Es hat auch keiner hellseherische Fähigkeiten.
So ein Härtefall ist schneller passiert als man denkt - und dann heißt es "ab in die Warteschleife".


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(44051 Beiträge, 15708x hilfreich)

Zitat:
niemand legt sich fest oder gibt Garantien weil es eben unzählige Urteile mit den "seltsamsten" Auslegungen gibt.


So ist es. Festlegen wird sich hier auch niemand.

Den Eigenbedarf in diesem Fall gut und sauber zu begründen halte ich jedenfalls dann für kniffelig, wenn für beide Wohnungen die Kündigung ausgesprochen werden soll. Ein Selbstläufer wird das jedenfalls nicht.

Zitat:
ohne dass es durch lange Gerichtsverfahren verzögert wird z.B. Beurteilung von Härtefällen


Das kann immer passieren, wenn man wegen Eigenbedarf kündigt. Da man hier gleich zwei Mietern kündigen möchte, sollte man entsprechende Rechtsstreitigkeiten gleich mit einplanen.

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8885 Beiträge, 4198x hilfreich)

Wenn ihr Sicherheit wollt, dann gibt es meiner Meinung nach nur eine Variante bei diesem Haus: Ihr sprecht mit den Mietern und bietet Ihnen Geld an, damit sie freiwillig einen Aufhebungsvertrag abschließen. Dies müssen die Mieter nicht tun. Wenn ihr genügend anbietet, werdet ihr euch aber vielleicht einig.

In einen solchen Aufhebungsvertrag kann man reinschreiben, wann die Mieter die Wohnung in welchem Zustand zu verlassen haben, wann eine Ausgleichszahlung bezahlt wird und was passiert, wenn die Mieter sich nicht daran halten. Wenn man diesen Vertrag von einem Anwalt sauber formulieren lässt, ist damit ein Härtefalleinwand des Mieters nahezu aussichtslos und ihr habt eine gewisse Sicherheit.

Aber natürlich müssen die Mieter keinen solchen Vertrag abschließen. Daher wird vermutlich eine nicht unerhebliche Geldsumme notwendig sein, um die Mieter zu überzeugen. Insbesondere auch deshalb, weil die Mieter aktuell offenbar sehr günstig wohnen. Aber das ist natürlich Verhandlungssache und sollte vor einer Kaufentscheidung geschehen. Einfach damit ihr in den Kaufpreis entsprechend kalkulieren könnt.

1x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
tt-trommler
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Dann kauft ein Haus das leer steht.

würden wir ja gerne - aber von über 20 Objekten die es wert waren überhaupt angesehen zu werden ist das hier bisher das einzig passende ......

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