Hauskauf Mieter loswerden

21. September 2016 Thema abonnieren
 Von 
verliernix
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)
Hauskauf Mieter loswerden

Hallo,
ich beabsichtige ein Haus zu kaufen mit aktuell zwei vermieteten Wohnung. Da die zwei Wohnungen sehr günstig an Ausländer vermietet sind, hab ich schon Bedenken die nicht raus zu kriegen. Möchte selber dort einziehen.
Kann man z.B. so einem Vertrag beim Notar aufsetzten, dass zunächst nur ein Anteil des Kaufpreises bezaglt wird und erst wenn die Mieter raus sind der Restbetrag? Welcher Anteil des Kaufpreises bzw. Restbetrag in Prozent des Gesamtkaufpreises ist da realistisch?
Danke!

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17 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4953 Beiträge, 2376x hilfreich)

Zitat (von verliernix):
Kann man z.B. so einem Vertrag beim Notar aufsetzten, dass zunächst nur ein Anteil des Kaufpreises bezaglt wird und erst wenn die Mieter raus sind der Restbetrag?

Man kann alles vereinbaren, gültig auch nur wenn der Verkäufer sich darauf einlässt. Er wird bestimmt in der Lage den Mietern nicht kündigen können.
Einzige Überlegung, Sanierungskündigung:
http://www.zuhause.de/mietrecht-kuendigung-wegen-sanierung-ist-zulaessig/id_46538178/index
Notwendige Umbaumaßnahmen, welche sich übers ganze Gebäude erstrecken.

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#2
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119491 Beiträge, 39733x hilfreich)

Eigenbedarf wäre sicherlich auch eine Möglichkeit.




Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#3
 Von 
verliernix
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke!

Was mich aktuell mehr interessiert ist wie man eine Teilzahlung beim Hauskauf notariell einbauen kann. Also welche Teilzahlung in Prozent bei Kauf bzw. bei Auszug der Mieter? Hat da jemand Erfahrung oder schon was ähnliches gemacht?
Kann man da auf eine 50/50 Zahlung bestehen oder doch eher eine Zahlung von 70% bei Kauf und der Rest bei Auszug der Mieter?

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#4
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119491 Beiträge, 39733x hilfreich)

Zitat (von verliernix):
Was mich aktuell mehr interessiert ist wie man eine Teilzahlung beim Hauskauf notariell einbauen kann.

In deutscher Schriftsprache.



Zitat (von verliernix):
Kann man da auf eine 50/50 Zahlung bestehen oder doch eher eine Zahlung von 70% bei Kauf und der Rest bei Auszug der Mieter?

Man kann auf alles bestehen was man will. Wenn man sich mit dem Verkäufer einig wird, super. Wenn nicht,dann kan man halt verhandeln, die Bedingungen der Verkäufer akzeptieren oder nicht kaufen.

Wenn Häuser inder Gegen gut verkauft werden, dürfte dieBereitschaft des Verkäufer gegen 0 gehen die Mieter zu entsorgen.
Wenn das Haus ein Ladenhüter ist, dürfte die Bereitschaft steigen.



Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#5
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4953 Beiträge, 2376x hilfreich)

Zitat (von verliernix):
Kann man da auf eine 50/50 Zahlung bestehen oder doch eher eine Zahlung von 70% bei Kauf und der Rest bei Auszug der Mieter?

Rechtlich kann auf auf nichts bestehen,
der Verkäufer kann sich ja bei der heutigen Nachfrage auch andere Käufer suchen.

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#6
 Von 
cruncc1
Status:
Richter
(8003 Beiträge, 4497x hilfreich)

Wie soll der Verkäufer denn die Mieter "rauskriegen"? Er kann den Mietern nicht einfach kündigen, dazu benötigt man einen Kündigungsgrund.

Zitat:
Ich beabsichtige ein Haus zu kaufen mit aktuell zwei vermieteten Wohnung.

Dann übernimmst Du auch die Mietverträge.

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#7
 Von 
verliernix
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Kündigen würde schon ich die Mieter wegen Eigenbedarf. Aber wenn die trotzdem nicht rausgehen oder sich ein Jahr lang Zeit lassen ist der Verkäufer ja nicht ganz unschuldig. Hat er doch den Mietvertrag mit denen abgeschlossen. Wäre dann nur fair, dass erst bei entgültigem Auszug der komplette Kaufpreis fällig ist. Kaufe das Haus ja in erster Linie um dort einzuziehen und nicht um es zu vermieten.

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#8
 Von 
drkabo
Status:
Weiser
(16466 Beiträge, 9282x hilfreich)

Klar kann man sowas vereinbaren. Sowas ist zulässig. Der Notar formuliert das dann so, dass es auch rechtssicher ist.
Das große Problem wird sein, ob der Verkäufer dann noch Lust hat, zu unterschreiben.
Angesichts der derzeitigen Lage am Immobilienmarkt würde ich als Verkäufer mir dann einen anderen Käufer suchen (der sofort
100% zahlt).

Signatur:

Für alle meine Beiträge gilt §675(2) BGB.

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#9
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4953 Beiträge, 2376x hilfreich)

Zitat (von verliernix):
Kündigen würde schon ich die Mieter wegen Eigenbedarf. Aber wenn die trotzdem nicht rausgehen oder sich ein Jahr lang Zeit lassen ist der Verkäufer ja nicht ganz unschuldig. Hat er doch den Mietvertrag (123recht.net Tipp: Mietvertrag Vorlage Wohnung ) mit denen abgeschlossen.

Was ist denn das für eine Einstellung?
Dem Käufer muss doch bewusst sein, das er die Rechte und Pflichten des Voreigentümer mit dem Kauf übernimmt. Es ist viel mehr mit dabei, auch die ganzen Belastungen aus dem Grundbuch werden mit übernommen, wer das nicht weis sollte besser kein Haus kaufen, oder sich von einem RA vor Ort erst mal beraten lassen.
Vermietete Immobilien sind immer schon günstiger, auch nicht jeder Käufer will ein Haus selbst bewohnen. Es gibt genug Käufer welche das Objekt nur als Anlageform betrachten, und die freut es sogar meist das sie keine Mieter suchen müssen.
Auch das die bisherige Miete niedrig ist, schließt nicht aus, das der neue Eigentümer die Miete anpasst, Modernisierungen am Haus Haus durchführen lässt, und dabei immer die Mieter schön daran beteiligt. So bringt man die Schrottimmobilie auf neuesten Standard, finanziert mit durch die Mieter und am Ende ziehen die ehemals Billigmieter von selbst aus.
Zitat (von verliernix):
Aber wenn die trotzdem nicht rausgehen oder sich ein Jahr lang Zeit lassen .

1 Jahr ist kein Zeitraum, vor allem wenn man noch sanieren will.
Ansonsten geht es je nach Mietdauer auch sehr einfach mit der Eigenbedarfskündigung für eine der Wohnungen, falls dies reicht, und man bietet den jetzigen Mietern einen kleinen Bonus beim Umzug an.
Wenn man diesen finanziellen Spielraum nicht hat, steht die Finanzierung wohl auf wackligen Beinen.

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#10
 Von 
verliernix
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich sollte noch erwähnen: Das Haus war über ein Jahr vergeblich ausgeschrieben. Keiner wollte es. Was ich so gehört habe, auch aus Angst die Mieter nicht raus zu bekommen. Beide Wohnungen sind mit jeweils 350€ warm vermietet an Ausländer, was schon günstig ist.

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#11
 Von 
Michael32
Status:
Schlichter
(7377 Beiträge, 1619x hilfreich)

Das ändert nichts an der Tatsache, dass der jetzige Vermieter den Mietern einfach nicht kündigen kann, da er keinen rechtswirksamen Kündigungsgrund hat.....

Du als Käufer hättest einen (nach Kaufabwicklung !), nämlich Eigenbedarf. Da ist natürlich dann das Risiko, dass es ein längerer Kampf wird. Evtl. kann der jetzige Eigentümer den Mietern gegen eine Geldzahlung den Auszug schmackhaft machen und dann das Haus leer an Dich verkaufen, wobei dann aber auch der Kaufpreis höher sein wird.

Auf alles andere (z.B. notariell beglaubigte Teilzahlungen wenn die Mieter raus sind), wird sich kein Verkäufer einlassen.

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#12
 Von 
Ver
Status:
Master
(4360 Beiträge, 2284x hilfreich)

Zitat (von Michael32):
Du als Käufer hättest einen (nach Kaufabwicklung !), nämlich Eigenbedarf.


Und eine Eigenbedarfskündigung wäre erst möglich, wenn der Käufer als Eigentümer im Grundbuch steht.

Zitat (von Michael32):
Evtl. kann der jetzige Eigentümer den Mietern gegen eine Geldzahlung den Auszug schmackhaft machen und dann das Haus leer an Dich verkaufen, wobei dann aber auch der Kaufpreis höher sein wird.


Dann findet er auch andere Käufer.

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9870 Beiträge, 4477x hilfreich)

Was sollen eigentlich diese ständigen Verweise, dass die Mieter Ausländer sind? Glaubst du ernsthaft, dass das rechtlich irgendeine Rolle spielt?

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#14
 Von 
verliernix
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Das ist richtig. Es macht die Situation aber nicht leichter, wenn die Mieter kein deutsch sprechen. Ist in dem Fall leider so.

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4953 Beiträge, 2376x hilfreich)

Zitat (von verliernix):
Das ist richtig. Es macht die Situation aber nicht leichter, wenn die Mieter kein deutsch sprechen. Ist in dem Fall leider so.


Warum?
Im Gegenteil, viel einfacher, als Eigentümer die Kündigung wegen Eigenbedarf nachweislich Zustellen, Frist abwarten, Räumungsklage. Da ist wenig Gegenwehr zu erwarten.

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
verliernix
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Wie ist das bei einer Räumungsklage? Also wenn der Mieter darauf nicht reagiert und einfach nicht auszieht? Was könnte man da dann überhaupt noch tun?

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
Ver
Status:
Master
(4360 Beiträge, 2284x hilfreich)

Zitat (von verliernix):
Wie ist das bei einer Räumungsklage? Also wenn der Mieter darauf nicht reagiert und einfach nicht auszieht? Was könnte man da dann überhaupt noch tun?


Wenn die Mieter auf eine Räumungsklage nicht reagieren? Noch besser, dann bekommst Du vom Gericht einen "TItel" und mit dem kannst Du die Wohnung mit einem Gerichtsvollzieher räumen lassen. Dauert ca. 1/2 - 1 Jahr.

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