Hausmeisterkosten - Ist als Bezahlung eine Pauschale zulässig?

20. März 2012 Thema abonnieren
 Von 
michatubbie
Status:
Beginner
(137 Beiträge, 70x hilfreich)
Hausmeisterkosten - Ist als Bezahlung eine Pauschale zulässig?

Hallo Forum :-)
Jaja bei der Überschrift werden sich sicher einigen die Nackenhaare aufgestellt haben - "Schon wieeeder dieses Thema"
Aber ich möchte gar nicht so weit ausschweifen sondern versuche mich kurz zu fassen in der Hoffnung auf ein paar aussagekräftige kurze und knappe Antworten.

Eine Hausverwaltung ist für ein Mehrfamilienhaus - bestehend aus vermieteten Eigentumswohnungen - auch für Hausmeistertätigkeiten zuständig.
Die gegenüber den Mietern abrechenbaren Tätigkeiten sind explizit im Hausmeistervertrag aufgeführt und umfassen nach meiner Einschätzung keine "Fremdtätigkeiten" wie Verwaltungstätigkeiten sondern ausschliesslich tatsächlich gegenüber den Mietern abrechenbare Kosten.

Meine Frage(n):
1. Ist als Bezahlung eine unabhängig von den tatächlichen Aufwendungen festgelegte Pauschale zulässig?
2. Im vergangenen Jahr wurde ein neuer Hausmeistervertrag zwischen der WE-Gemeinschaft und der Hausverwaltung geschlosen. Die Höhe der Kosten ist geblieben, Art und Umfang der Tätigkeiten wurden doch erheblich eingeschränkt (z.B. Fegen der Wege nur noch nach Bedarf, nicht mehr wöchentlich.
Wäre die Hausverwaltung verpflichtet gewesen, die Mieter entsprechend zu informieren?
3. Inwieweit muss die HV die Mieter in Kenntnis setzen, wenn sich die Höhe der Pauschale - also der Kosten - beispielsweise durch einen neuen Vertrag ändert?

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-- Editiert michatubbie am 20.03.2012 10:18

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21 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Eric61
Status:
Praktikant
(501 Beiträge, 134x hilfreich)

1. Pauschalierungen sind bei solchen Leistungen üblich und zulässig.
2. Beim alten Leistungskatalog hätte möglicherweise der Preis angehoben werden müssen. Um das im Interesse der Eigentümer und Mieter zu vermeiden, hat man sich auf eine Überarbeitung der Leistungsanforderungen geeinigt.
3. Ich sehe hier keine vorherige Informationspflicht. Der Mieter sieht die Kosten in der Abrechnung nach Ablauf des Abrechnungszeitraums. Es liegt in der Natur der Sache, dass sich immer wieder Preise für alle möglichen Leistungen - besonders bei Energie - verändern.

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-- Editiert Eric61 am 20.03.2012 11:42

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#2
 Von 
Felicia Absahn
Status:
Schüler
(429 Beiträge, 318x hilfreich)

quote:
(z.B. Fegen der Wege nur noch nach Bedarf, nicht mehr wöchentlich.

Das Fegen kann auch öfter als wöchentlich nötig werden.

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""Juristen sind Leute, die die Gerechtigkeit mit dem Recht betrügen." Harold Pinter"

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

Was ist denn mit dem BGH Urteil vom 4.2.2007 - VIII ZR 1/06 ??
Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind.

Die jährliche Betriebskostenabrechnung muss für den Mieter transparent sein. Er hat Anspruch darauf, dass bei jeder einzelnen Kostenposition die vollständigen Gesamtkosten angegeben werden.

Das bedeutet nicht nur, dass der Vermieter die Gesamtkosten welche der Hausmeister erhält angeben muss, sondern auch den Verteilerschlüssel (Stunden des Aufwandes, oder ähnliches), nach welchem er die nicht umlagefähigen Kosten ausgegliedert hat.

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"Bewertungen freuen mich immer"

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#4
 Von 
michatubbie
Status:
Beginner
(137 Beiträge, 70x hilfreich)

Danke für Eure Auskünfte.

@Felicia: Konkretisierend sollte ich noch hinzufügen, dass die vorhergende Klausel zum Fegen lautete "nach Bedarf, mindestens wöchentlich".


@Spezi-2: Die Betriebskostenabrechung ist insofern korrekt, dass die Gesamtkosten - also die vereinbarte Pauschale - in der Abrechnung mit aufgeführt ist und daneben der entsprechende Verteilerschlüssel (hier: Wohnfläche).
Im entsprechenden Vertrag sind nur umlagefähige Kosten aufgeführt (Wegereinigung, Kellerreinigung, Gartenarbeiten)
Einzig den Punkt "Weiterleitung von Havarie- und Reparaturmeldungen an die entsprechenden Unternehmen zur Auftragserteilung" würde ich fast als Verwaltungskosten sehen.

Nicht umlagefähige Dinge wie Reparaturen u.ä. werden durch die Hausverwaltung direkt mit den Eigentümern abgerechnet.

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#5
 Von 
Felicia Absahn
Status:
Schüler
(429 Beiträge, 318x hilfreich)

quote:
Nicht umlagefähige Dinge wie Reparaturen u.ä. werden durch die Hausverwaltung direkt mit den Eigentümern abgerechnet.

Hüstl ...
Reparaturen woran/von was?
Da sollte der Mieter aber erst einmal prüfen, ob er diese Kosten tragen muss.

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""Juristen sind Leute, die die Gerechtigkeit mit dem Recht betrügen." Harold Pinter"

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#7
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

@AK 47,
Danke, dass du das nochmal klargestellt hast.

michatubbie hatte es wohl nicht richtig verstanden.
Es ist nicht der Verteilungsschlüssel unter den Mietern wie "Wohnfläche" gemeint, sondern nach welchem Maßstab/Schlüssel der Vermieter das Gesamtgehalt des Hausmeisters in die einzelnen Bereiche verteilt.

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#8
 Von 
michatubbie
Status:
Beginner
(137 Beiträge, 70x hilfreich)

Ich denke ich habe das schon soweit verstanden.
Der eigentliche Diskussionspunkt ist, dass die Hausverwaltung auf dem Standpunkt steht, dass der Hausmeistervertrag ausschließlich umlagefähige Positionen enthält.
Gehen wir mal davon aus, es ist so, also die Arbeiten, die in dem Vertrag festgehalten sind betreffen nur Tätigkeiten, die auf die Mieter umgelegt werden können. Sämtliche anderen Tätigkeiten werden separat mit den Eigentümern abgerechnet.
Also:
Umlagefähige Tätigkeiten per Pauschale laut Hausmeistervertrag, der nur diese Tätigkeiten umfasst, werden mit den Mietern abgerechnet
Nicht-Umlagefähige Tätigkeiten werden per Aufwands-Abrechnung den Eigentümer in Rechnung gestellt
Somit fehlt es an einem Umlageschlüssel.

@Felicia Absahn: Die Kosten von Reparaturen (Licht, Klingelanlage u.s.w werden ja mit den Eigentümern und nicht mit den Mietern abgerechnet.



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-- Editiert michatubbie am 22.03.2012 11:51

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#9
 Von 
Felicia Absahn
Status:
Schüler
(429 Beiträge, 318x hilfreich)

Ach so :-)

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""Juristen sind Leute, die die Gerechtigkeit mit dem Recht betrügen." Harold Pinter"

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#10
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

quote:
Sämtliche anderen Tätigkeiten werden separat mit den Eigentümern abgerechnet.


Genau das geht nicht. Man kann die Hausmeistertätigkeiten
nicht einfach vorher in zwei Verträge aufteilen um das BGH Urteil zu unterlaufen.


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#11
 Von 
michatubbie
Status:
Beginner
(137 Beiträge, 70x hilfreich)

Da liegt offensichtlich mein Denkfehler.
Hat man denn nich auf diese Art eine Gewährleistung, dass nur die Kosten abgerechnet werden, die auch umlagefähig sind? Auf diesem Standpunkt steht nämlich die HV und ich als Mieter habe Probleme da irgendwelche Gegenargumente zu präsentieren.
Mir kommt es halt auch nicht wirklich richtig vor zumal die HV als vertraglicher Hausmeister sich ja schön in die Tasche wirtschaften kann ohne Nachweis erbringen zu müssen, dass die Kosten tatsächlich entstanden sind sind.

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#12
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

quote:
Hat man denn nich auf diese Art eine Gewährleistung, dass nur die Kosten abgerechnet werden, die auch umlagefähig sind?


Sehe ich nicht so. Wer sagt denn, dass die Hausverwaltung/der Vermieter die Verträge so macht, dass die Kosten nach dem tatsächlichen Aufwand zugeordnet werden.
Auch könnten die Stunden des Hausmeisters für die nichtumlagefähigen Kosten zum Beispiel mit 10 € entlohnt werden und die Stunden für die umlagefähigen Arbeiten werden dann mit 25 € entlohnt.

Ohnehin hätte ich immer Zweifel ob alle nicht umlagefähigen Arbeiten richtig erfaßt sind.
Zeigt euer Hausmeiter den Mietinteressenten die zu vermietenden Wohnungen, macht er Abnahmen oder Übergaben, kontrolliert er Zustände wie Glühlampen, Schlösser oder Türen und Fenster, verteilt er Abrechungsschreiben oder andere Briefe Ankündigungen der
Hausverwaltung/des Vermieters in die Briefkästen usw. ?
Das sind alles nicht umlagefähige Kosten.

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#13
 Von 
michatubbie
Status:
Beginner
(137 Beiträge, 70x hilfreich)

Siehst du genau das ist ja der springende Punkt. Genau genommen tut er das (Mietinteressenten Wohungen zeigen), das aber in seiner Eigenschaft als Hausverwalter. Tätigkeiten wie Wechsel von Glühlampen u.ä. macht ein Hausmeisterdienst und rechnet dies gegenüber der WEG ab.
Dieser Hausmeisterdienst rechnet allerdings auch die übrigen Tätigkeiten wie Grünpflege, Reinigungsarbeiten u.ä. gegenüber der Hausverwaltung ab. Diese zahlt ihm dann den entsprechenden Betrag nach Stundensatz und Aufwand.

Uns gegenüber tritt die Hausverwaltung als Hausmeisterdienst auf und erhält für die im Hausmeistervertrag genennten Tätigkeiten die umlagefähig sind eine Pauschale X jeden Monat. Diese Pauschale wird dann in der Betriebskostenabrechnung umgelegt.

Aber mir fehlt ein ein relativ aussagekräftiges Argument.

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#14
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

quote:
Aber mir fehlt ein ein relativ aussagekräftiges Argument.


steht oben: Unerlaubte Unterwanderung des BGH Urteils.


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#15
 Von 
guest-12321.01.2018 10:47:44
Status:
Student
(2202 Beiträge, 627x hilfreich)

bestehend aus vermieteten Eigentumswohnungen

(Mietinteressenten Wohungen zeigen), das aber in seiner Eigenschaft als Hausverwalter.

Das kann nicht sein.


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#16
 Von 
michatubbie
Status:
Beginner
(137 Beiträge, 70x hilfreich)

Und wieso nicht?

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#17
 Von 
guest-12321.01.2018 10:47:44
Status:
Student
(2202 Beiträge, 627x hilfreich)

Wenn er das macht, dann ausschliesslich im Auftrag (und auch auf Kosten) des einen speziellen Wohnungseigentpmers.
Niemals deshalb, weil er Hausverwalter ist.

Zu der anderen Frage, kein einziger Eigentümer würde es mitbezahlen, wenn von einem anderen in der Wohnung etwas repariert würde.

Nicht umlagefähige Dinge wie Reparaturen u.ä. werden durch die Hausverwaltung direkt mit den Eigentümern abgerechnet.

Das ist immer so.

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#18
 Von 
michatubbie
Status:
Beginner
(137 Beiträge, 70x hilfreich)

Natürlich rechnet Wohnungsbesichtigungen nicht mit den Mietern ab. Das hatte ich auch nie geschrieben.
Nicht der Hausmeister ist Hausverwalter sondern die von der WEG beauftrage Hausverwaltung hat per Vertrag den Hausmeisterdienst übernommen.
Es sollte als Beispiel dienen, dass diese Firma in diesem Haus noch andere Tätigkeiten durchführt, diese dann separat mit den Eigentümern abrechnet.

Und es geht selbstverständlich nicht um Reparaturen IN den Wohnungen sondern um z.B. Treppenhausbeleuchtung, Klingelanlage u.ä.


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#19
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

@Spezi-2:

quote:
>Hausmeisterkosten
quote:
-----------------------------------------------------------
Aber mir fehlt ein ein relativ aussagekräftiges Argument.
-----------------------------------------------------------
steht oben: Unerlaubte Unterwanderung des BGH Urteils.


jetzt zeige mir bitte ein Urteil, wo ein solches Vorgehen als "Unterwanderung" und unzulässig erklärt wird.

Stets wiederkehrende und vom zeitlichen Umfang her abschätzbare Hausmeister-, Reinigungs- und Gartenpflegeleistungen können pauschal vergütet werden. Wenn der Dienstleistungsvertrag hinreichend genau definiert ist, brauchts auch keinen separaten Stundenaufschrieb mehr, da der Arbeitsvertrag als Nachweis ausreichend ist, dass keine Verwaltungsleistungen oder Reparaturarbeiten erbracht werden.

Das separate Abrechnen von Leistungen, welche nicht regelmäßig wiederkehrend anfallen und keine umlagefähige Betriebskosten sind - typische Verwaltungsleistungen (Verteilen von Rundschreiben, Wohnungsbesichtigungen) oder Reparaturen (Wechseln von defekten Glühlampen und andere Kleinreparaturen) ist zulässig. Diese Stundennachweise können auch als Nachweise dienen, dass umlagefähige und nicht-umlagefähige Kosten getrennt ausgewiesen. Eine Aufteilung wie Du sie aus dem BGH-Urteil herausliest käme zum gleichen Ergebnis.

-----------------
"lg.
R.M. "

0x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

@R.M.
Richtig ist, dass es bisher kein Urteil des BGH darüber gibt, wann das Urteil "unterlaufen" wird.
In dem Urteil heißt es aber deutlich:

quote:
Die Gesamtkosten sind auch dann anzugeben, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind. Es genügt nicht, nur die insoweit schon bereinigten Kosten mitzuteilen. Dem Mieter muss auch ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdnr. 337; Langenberg, WuM 2003, 670, 672 und NZM 2006, 641, 642 f.; Schneider in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand: November 2006, § 556 Rdnr. 338; MünchKommBGB/ Schmid, 4. Aufl., § 556 Rdnr. 70; Beyerle in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2006, Kap. 11 Rdnr. 127).


Wenn ein Vermieter einen Hausmeister beschäftigt und mit diesem nun statt ein Gesamthornorar für alle seine Dienstleistungen Einzelverträge für umlagefähige und nicht umlagefähige Leistungen abschließt und zusätzlich noch statt Stundenlöhne Pauschalbeträge vereinbart, so ist dieses auch eine Art "Bereinigung" im Sinne des Urteils. Damit wird doch gerade die in dem Urteil geforderte Transparenz verhindert, denn der Mieter hat damit keine Möglichkeit einen Vergleich der jeweils gezahlten Stundenlöhne vorzunehmen.
Das schreit doch auch geradezu nach Manipulation.

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"Bewertungen freuen mich immer"

-- Editiert Spezi-2 am 27.03.2012 19:15

0x Hilfreiche Antwort

#21
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2381x hilfreich)

quote:
Die Gesamtkosten sind auch dann anzugeben, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind.

Richtig zitiert! Die entscheidende Voraussetzung ist: es gibt Gesamtkosten und Teile der Gesamtkosten sind nicht umlagefähig. Die Gesamtkosten beziehen sich aber auf einen Vertrag/Rechnung, nicht auf die Person des Leistungserbringers. Zahle ich einen Pauschalbetrag für Gartenpflege und Hausreinigung, so gibt es darin keine nicht-umlagefähige Kosten, anders gesagt: Gesamtkosten = umlagefähige Kosten. Ist also nach Urteilstext korrekt ausgewiesen.
Anfallende Reparaturarbeiten oder Verwaltungsarbeiten werden im Einzelfall separat beauftragt und separat abgerechnet. Egal ob der gleiche Hausmeister repariert oder ein Handwerker. Diese Rechnungen sind zu 100% nicht umlagefähig. Auch hier gibt es keine Kostenanteile, woraus sich die Pflicht zum Ausweis von Gesamtkosten ergeben würde.

quote:
denn der Mieter hat damit keine Möglichkeit einen Vergleich der jeweils gezahlten Stundenlöhne vorzunehmen.

So ein Blödsinn. I.d.R. wird für eine Leistung bezahlt und nicht nach Stunden. Kein Vermieter und kein Mieter kann kontrollieren, ob ein Hausmeister tatsächlich 1 oder doch 2 Stunden für die Treppenhausreinigung braucht. Das Treppenhaus ist 1x pro Woche zu putzen, wenn es sauber ist, gibt es auch Geld. Braucht er länger als kalkuliert wurde, dann ist das sein problem und (je nach Konstellation) wird irgendwann der Arbitgeber oder der Arbeitnehmer kündigen.

quote:
Das schreit doch auch geradezu nach Manipulation.

Das ist Deine persönliche Interpretation. Gerade bei vollkommen getrennter Abrechnung wird der Manipulation ein Riegel vorgeschoben. Beispiel:
Ein Hausmeister, der sämtliche Arbeiten ausführt und nur Stunden aufschreibt, um umlagefähige und nicht-umlagefähige Anteile abrechnen zu können, dem ist egal ob er Stunden für Putzen oder Stunden für Kleinreparaturen aufschreibt. Er bekommt sowieso das gleiche Geld. Er kann deshalb angehalten werden, im interesse des Vermieters von dem einen möglichst viel und vom anderen möglichst wenig aufzuschreiben - zum Nachteil des Mieters. kontrollieren kann das keiner, wer steht schon ständig hinter dem Hausmeister?
Ein Hausmeister, der für die Hausreinigung eine pauschale Vergütung und für zusätzliche Arbeiten (Reparaturen) eine separate zusätzliche Vergütung erhält, hat ein monetäres Interesse daran, jede Reparatur auch als solche separat abzurechnen. Es wird dem Vermieter nicht gelingen, den Hausmeister zu manipulieren, im Rahmen der pauschal vergüteten Reinigungsleistung auch Reparaturleistungen zu erbringen, denn der Hausmeister würde für die zusätzlichen leistungen nicht mehr Geld bekommen, was er ja eigentlich vereinbart hat. Liegt die Reparaturrechnung einmal vor, lässt sich diese auch nicht mehr den umlegbaren Kosten unterjubeln.
In alles andere kann auch der Mieter Einsicht in die Belege nehmen.

-----------------
"lg.
R.M. "

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