Heizkostenabrechnung: 15 % Kürzung bei defekt Zähler –Abgrenzung Infektionseffekt + 25%-Schätzquote

Hallo zusammen,
​ich benötige Rat bezüglich einer Heizkostenabrechnung meines Vermieters für den Zeitraum 01.10.2024 bis 30.09.2025.
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Der Sachverhalt:

In meiner Wohnung war der Warmwasserzähler über einen sehr langen Zeitraum nachweislich defekt. Dies wurde vom Vermieter für das Vorjahr (2023/2024) bereits schriftlich anerkannt und mittels einer Betriebskostengutschrift über 508,82 € reguliert.

Der physische Austausch des defekten Zählers durch den Messdienst erfolgte jedoch erst am 23.02.2026.

Somit war der Zähler im gesamten hier strittigen Abrechnungszeitraum (24/25) durchgehend defekt.

In der aktuellen Abrechnung findet sich zudem der Systemvermerk: „In der Liegenschaft liegen Schätzungen vor."


​Die Zahlen:

​Brutto-Gesamtkosten (mein Anteil): 1.050,89 €
​Darin enthaltene reine Warmwasserkosten: 584,67 €
​Geforderte Nachzahlung (ursprünglich): 510,89 €


​Der Streitpunkt:

Wegen des defekten Zählers habe ich Widerspruch eingelegt und mein gesetzliches Kürzungsrecht von 15 % gemäß § 12 Abs. 1 HeizkostenV geltend gemacht. Unter Berufung auf den mietrechtlichen „Infektionseffekt" (BGH, Urteil vom 14.09.2005 – Az. VIII ZR 195/03) habe ich die 15 % von der Brutto-Gesamtsumme (1.050,89 €) abgezogen, was eine Kürzung von 157,63 € ergibt.
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Die Reaktion des Vermieters:

Der Vermieter hat mir nun eine Teilgutschrift über 87,70 € eingerichtet. Er hat die 15 % Kürzung ausschließlich auf die reinen Warmwasserkosten (584,67 €) angewendet.
Den restlichen Abzug von 69,93 € verweigert er mit einer Argumentation, die mir rechtlich und logisch völlig fehlerhaft erscheint.
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Der Vermieter schreibt mir wörtlich zum Kürzungsrecht und den Funkwerten:

​„Hinsichtlich des Rechtes auf Kürzung um 15 % teilen wir mit, dass dieses in der Regel nur in Kraft tritt, wenn die Heizkostenabrechnung nach Wohnfläche und nicht nach Verbrauch erstellt wurde. Da wir trotz der defekten Zähler Funkwerte erhalten haben, wurden Ihre Verbrauchswerte nicht geschätzt."
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Zusätzlich schreibt der Vermieter zu den Schätzwerten in der Liegenschaft:

​„Schätzwerte Liegenschaft: Sie beanstanden, dass in der Liegenschaft Schätzwerte vorliegen und nicht ersichtlich ist, ob oder in welchem Umfang Ihre Wohnung betroffen ist.

Gemäß § 9a der Heizkostenverordnung, dürfen bis zum 25 % der Gesamtmietfläche eines Gebäudes geschätzt werden. Liegt die Schätzquote über den 25 % Prozent, so muss das gesamte Gebäude für alle Bewohner nach Quadratmeter abgerechnet werden. Es wurden nur Ihre tatsächlichen Verbrauchwerte berücksichtigt sowie verbrauchsabhängig abgerechnet und ausgewiesen."


​Meine Fragen:
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1. Umfang des Kürzungsrechts (Infektionseffekt):

Die Heizkörper besaßen funktionierende Funk-Heizkostenverteiler.

Ist der Vermieter in diesem Fall berechtigt, die 15 % Kürzung nach § 12 HeizkostenV exklusiv auf den Warmwasseranteil zu beschränken, oder greift hier zwingend der BGH-Infektionseffekt auf die gesamten Bruttokosten (Heizung + Warmwasser) der Abrechnungseinheit?


2. ​„Tatsächlicher Verbrauch" vs. Datenmüll bei defektem Zähler:

Kann die reine Funkübermittlung von Daten eines nachweislich defekten Zählers rechtlich als „ordnungsgemäße verbrauchsabhängige Erfassung" gewertet werden? Es ist doch logisch, dass ein kaputter Zähler nur falsche Werte senden kann. Liegt hier nicht automatisch eine fehlerhafte Erfassung vor, die das Kürzungsrecht für mich auslöst?
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3. Die 25%-Schätzgrenze nach § 9a HeizkostenV:

Hat das vom Vermieter angeführte Argument der 25%-Flächengrenze überhaupt Relevanz für mein individuelles Kürzungsrecht?

Nach meinem Verständnis regelt die 25%-Grenze in § 9a nur, wann das gesamte Gebäude zwingend nach Wohnfläche umgelegt werden muss. Mein Kürzungsrecht nach § 12 beruht jedoch darauf, dass meine konkreten Werte wegen des Defekts nicht ordnungsgemäß erfasst wurden. Täuscht sich die Sachbearbeitung hier in der Rechtsnorm?


​4. Widersprüchliches Verhalten:

Hat der Vermieter das Kürzungsrecht nach § 12 nicht sowieso schon rechtsverbindlich dem Grunde nach anerkannt, indem er mir die Teilgutschrift von 87,70 € (15 % vom Warmwasser) auf das Mietkonto gebucht hat? Wer eine Kürzung einbucht, gesteht den Fehler doch ein, oder?

​Zusatzinfo:
Der nachweislich defekte Warmwasserzähler wurde erst am 23.02.2026 physisch ersetzt.
Somit steht fest, dass die Werte für den gesamten Zeitraum 24/25 falsch erfasst wurden.

​Vielen Dank