Hilfe! Fristlose Kündigung erhalten

Question

Ich bin neu hier und hoffe, daß mir etwas geholfen werden kann.

Ich habe am Samstag eine Wohnungskündigung von der Verwaltung des Vermieters im Briefkasten bekommen. Fristlos bis zum 23.05.. Gleichzeitig noch ordentliche Kündigung. Auf dem Umschlag steht "per Bote".

Begründet wird die Kündigung wg. angeblichen Mietrückstand von knapp 2.000 Euro. Was jedoch nicht der Fall ist.

Vorab ein paar Infos zum Mietvertag.

Der Mietvertrag wurde im Juli 2007 für eine 2,5 Zimmer Wohnung geschlossen. Mieter waren/sind ich und mein damaliger Mann. Die Miete beträgt aktuell 465 Euro. Der Verwaltung geht aber von 500 Euro aus. Hierzu nachfolgend mehr.

Ich bin von meinem Ex Mann seit 2024 geschieden. Er ist auch im Juli 2024 ausgezogen. Wir hatten aber gegenseitig vereinbart, daß er weiter im Mietvertrag bleibt und wir den Vermieter über die Scheidung und Auszug nicht informieren. Wir hatten Angst, dass der Vermieter dann den Mietvertrag abändern lassen will. Irgendwo hatten wir auch mal gelesen, daß wir den Vermieter nicht über persönliche Veränderungen informieren müssten.

Die Kündigung ist jetzt natürlich an mich und an mein (Ex) Mann gerichtet.

Nun zu der Diskrepanz der Miethöhe.

Im Rahmen einer Mietminderungsache 2010 wurde gerichtlich festgestellt, daß die Wohnungsgröße nicht 63m² sondern nur 57m² beträgt. Im ursprünglichen Mietvertrag stand noch 63m². Da der Vermieter im Laufe der Jahre mehrfach die Wohnungsverwaltung gewechselt hat, hatte scheinbar auch die aktuelle Verwaltung keine Information über die abweichende Wohnungsgröße vom Vermieter erhalten.

Im Rahmen des letzten Mieterhöhungsverlangen vor 2 Jahren, wurde aber die Verwaltung immer wieder darauf aufmerksam gemacht, daß die Wohnungsgröße anders ist, als im Mietvertrag. Resgiert wurde daraufhin nicht.

In dem vorgelegten Auszug des Mietkontos der letzten 2 Jahre geht die Verwaltung aber weiterhin von der höher zu zahlenden Miete aus. Durch die monatliche Diskrepanz über die Jahre hätte sich somit ein massiver Mietrückstand ergeben.

Es wurde die Verwaltung aber mehrfach darauf hingewiesen, dass die Kaltmiete sich an der tatsächlichen Quadratmeterzahl orientiert und so gezahlt wird.

Die Verwaltung hat aber nie darauf reagiert und hat die geringer gezahlte und somit korrekte Mietzahlung nie kritisiert oder angemahnt.

Erst Ende März kam zum ersten Mal eine Mahnung mit einem Mietkontoauszug. Hierauf habe ich aber sofort reagiert und geantwortet. Aber hierauf reagierte die Verwaltung auch nicht.

Und jetzt kam diese fristlose und ordentliche Kündigung.

Nochwas zu mir selbst.
Ich bin schwerbehindert und habe einen Pflegegrad. Ich werde täglich morgens und abends von einer Pflegehilfe versorgt. Zurzeit läuft ein Klageverfahren von mir wg verweigtem höherem Pflegegrad. Eine gerichtliche Entscheidung hierzu wird in den nächsten Wochen erwartet.

Bis dahin muss ich meine Pflegehilfe von meiner kleinen Rente (600 Euro) und Grundsicherung (980 Euro) bezahlen. Durch meine wirtschaftlichen Situation musste ich vor einem Jahr auch noch in die Privatinsolvenz.

Aufgrund meiner Situation konnte ich zum Mai erstmals meine Miete noch nicht bezahlen. Was natürlich jetzt in der Kündigung mit aufgeführt ist.

Ich bin total verzweifelt, weil ich mir kein Anwalt leisten kann.

Die Kündigung mit Frist zum 23.05. ist ja wohl noch nicht mit einer Räumungsklage gleichzusetzen.

Wie kann man nun gegen diese Kündigung vorgehen?

Kann man hier zunächst ohne Anwalt Widerspruch einlegen? Wenn ja, wie würde es dann weitergehen?

Wenn ich gegenüber der Verwaltung Widerspruch einlege und was hinschicke, dann reagieren die wahrscheinlich wieder nicht. So wie auch mein Schreiben auf die Mahnung vom Ende März. Ich faxe immer alle Schreiben hin mit Sendebestätigung.

Oder kann man nur anwaltlich dieser Kündugung widersprechen?

Strittig ist auf jeden Fall die Sache mit der angeblich dauerhaft zu niedrig gezahlten Miete und damit die benannte Forderungshöhe.

Leider ist die noch nicht gezahlte Mai-Miete richtig. Aufgrund der Zahlungen an die Pflegehilfe kann ich diese rückständige Miete erst mit der Juni Miete am 28.05. zahlen.

Wenn nun auch noch die ordentliche Kündigung bestehen bleibt, wäre ich aufgeschmissen. Ich kann mit meiner Schwerbehinderung und meiner Pflegesituation die jetzigen Wohnung im Erdgeschoss nicht nach 20 Jahren verlieren. Ich habe doch hier alles in meinem Umfeld. Familie habe ich keine mehr, die mir helfen könnte. Wo soll ich hin? Habe totale Panik.

Zudem würde mir niemand eine neue Wohnung vermieten mit der laufenden Privatinsolvenz.

Und noch eine letzte Frage.
Wie problematisch ist es, dass die Verwaltung bzw. der Vermieter von der Scheidung und dem Auszug meines Ex Mann weiß? Muss ich den Vermieter informieren, daß mein Ex Mann woanders wohnhaft ist?

Wäre für Hilfestellung sehr dankbar.

Anami · Answer

Fristlos bis zum 23.05.. Gleichzeitig noch ordentliche Kündigung.Es ist vielleicht besser, wenn mal der Wortlaut der Kündigung hier zu lesen wäre. Natürlich ohne Namen und Adressen...  Gleichzeitig und fristlos passt nicht. Es könnte *hilfsweise ordentlich* dort stehen.  Dass per Boten zugestellt wird, ist nicht zu beanstanden und die Kündigung ist natürlich keine Räumungsklage.    Im Rahmen einer Mietminderungsache 2010 wurde gerichtlich festgestellt,Dass die Wohnung nur 57m&#178;  Wohnfläche hat---> hat dann was genau ergeben? Was genau hat das Gericht denn 2010 entschieden?      Es wurde die Verwaltung aber mehrfach darauf hingewiesen, dass die Kaltmiete sich an der tatsächlichen Quadratmeterzahl orientiert und so gezahlt wird. Und die anderen Kosten/Betriebskosten  habt ihr für 63 m&#178; gezahlt?  Kannst du auch belegen, dass diese wiederkehrenden  Hinweise bei der Verwaltung ankamen? Fax mit Sende-OK... immer für die jeweils tätige Verwaltung?Die Verwaltung hat aber nie darauf reagiert und hat die geringer gezahlte und somit korrekte Mietzahlung nie kritisiert oder angemahnt.Dann hat die Verwaltung evtl. nichts erhalten oder die nun eingesetzte Verwaltung hat nur die lfd. Mieterkonten mit dem durchlaufenden Minus gesehen?Ich bin total verzweifelt, weil ich mir kein Anwalt leisten kann. Das ist kein Grund für Verzweiflung. In Deutschland geht man zum Amtsgericht und beantragt einen Beratungshilfeschein für einen Anwalt.  Man zieht aber nicht am 23.5. aus und wahrscheinlich auch nicht in der genannten hilfsweisen Frist.    Das mit Pflege und Insolvenz muss den Vermieter/die Verwaltung nicht interessieren.  Dass das Schreiben an dich und an deinen Ex-Mann adressiert ist, dürfte das kleinste Problem sein.Habe totale Panik.Dafür gibt es keinen Grund.

3,141592653 · Answer

Wie problematisch ist es, dass die Verwaltung bzw. der Vermieter von der Scheidung und dem Auszug meines Ex Mann weiß? Muss ich den Vermieter informieren, daß mein Ex Mann woanders wohnhaft ist?  Exakt 0%.    Im Rahmen einer Mietminderungsache 2010 wurde gerichtlich festgestellt, daß die Wohnungsgröße nicht 63m&#178; sondern nur 57m&#178; beträgt. Im ursprünglichen Mietvertrag stand noch 63m&#178;. Da der Vermieter im Laufe der Jahre mehrfach die Wohnungsverwaltung gewechselt hat, hatte scheinbar auch die aktuelle Verwaltung keine Information über die abweichende Wohnungsgröße vom Vermieter erhalten.    Im Rahmen des letzten Mieterhöhungsverlangen vor 2 Jahren, wurde aber die Verwaltung immer wieder darauf aufmerksam gemacht, daß die Wohnungsgröße anders ist, als im Mietvertrag. Resgiert wurde daraufhin nicht.  Die Erhöhung muss auf die konkrete Fläche begrenzt werden, die Zahlung der grundsätzlichen Miete könnte davon aber nicht umfasst sein. Es sind hier noch keine 10% Abweichung gegeben, damit auch keine erhebliche Abweichung. Es könnte also sein, dass der Mietrückstand tatsächlich aufgelaufen ist. Das kommt auf die genauen Vereinbarungen im Mietvertrag und auf die konkreten Klageanträge und das Urteil an. Eine Wahrscheinlichkeit dafür besteht aber definitiv.    Sollten die Mietrückstände also aufgelaufen sein und jetzt noch eine weitere Miete fehlen, sehe ich nicht so sehr viel Spielraum, die ordentliche Kündigung noch zu drehen, nur mit einer zeitigen Nachzahlung wäre die fristlose Kündigung vom Tisch &lpar;einmal in 2 Jahren&rpar;. Aber in Anbetracht der Gesamtumstände und der &lpar;im Fall der Fälle&rpar; irrigen Annahme, dass das mit der Minderung so OK ist, besteht eine Chance. Mindestens auf eine deutlich längere Räumungsfrist, ggf. sogar für eine unwirksame Kündigung.  Wobei das alles dann aber auch die wahrscheinlich allerletzte Warnung ist. Die höhere Miete sollte/müsste in dem Fall dann auch gezahlt &lpar;und nachgezahlt&rpar; werden, sonst kommt bald die nächste, dann finale Kündigung.    Es kann aber auch sein, dass mit der Feststellung der Wonungsgröße die Sache so dermaßen gegessen ist, dass die Kündigung einfach ausgesessen werden kann &lpar;nach einmaligem Widerspruch&rpar;, weil der Vermieter sowieso im Räumungsprozess aufläuft. Und ohne Prozess muss man gar nicht reagieren, schon gar nicht räumen. Das sollte aber ein Anwalt prüfen, siehe die bisherigen Beiträge.

3,141592653 · Answer

Der Auszug eines im Vertrag so bezeichneten Mieters ändert am gesamten Mietverhältnis (für und gegen alle Parteien) nichts, solange nicht die Wohnung durch das Familiengericht nur einem Ehepartner zugewiesen wurde. Danach sieht es nicht aus, das passiert im Regelfall nur bei Gewalt und einem zerrütteten Verhältnis.
Daher musste die Kündigung auch an beide gehen, sie wird auch gegen beide wirksam.

Wobei generell die Berechtigung der Kündigung arg zu bezweifeln ist. Aber mehr als widersprechen ist in der aktuellen Situation meiner Meinung nach nicht sinnvoll. Wenn (falls) die klagen wollen, dann haben die im Endeffekt eben Pech gehabt. Allerdings würde ich hier mit einem Beratungshilfeschein noch einmal absichern, dass die Miete wirklich nicht höher ist! Ansonsten ist die Gegenseite so oder so im Recht!
Sollte die Gegenseite aber im Unrecht sein, kann man das zwar feststellen lassen (Feststellungesklage), aber das ändert Einiges an der Risikoverteilung. Ich würde daher den Vermieter (nach einmaligem, deutlichen Widerspruch) kommen lassen und nicht selbst aktiv werden.
Wobei ich glaube, dass der Vermieter selbst ggf. noch nichts vom seinem "Glück" weiß (und er selbst ggf. gar nicht klagen will). Ich kenne das Chaos, die Inkompetenz und Faulheit von Hausverwaltungen selbst nur zu gut. Die sollten eigentlich Geld für ihr Unvermögen und den angerichteten Schaden zahlen müssen, statt noch fürstlich belohnt zu werden, dass sie nur Ärger machen.

Harry van Sell · Answer

Also ich habe zu jedem Fax eine Sende- und Empfangsbestätigung.  Angreifbar, aber immer noch besser als gar nichts.        Ich habe ausserdem gerade bei der Durchsicht der Unterlagen gesehen, daß bei einem früheren Schreiben von 2024, die jetzige Wohnungsverwaltung sogar die korrekte Kaltmiete entsprechend der 57m&#178; sogar einmal genannt hatte.  Damit kann man sich meiner Meinung nach den Beweis sparen.     Ich würde den Vermieter mal gerichtsfest anschreiben und fragen ob er weis welchen Mist seine HV da gerade baut und was ihn das am Ende in EUR kosten könnte. Sofern der letzte Punkt aus #7 zu euren Gunsten ausfällt.        Inwiefern?  Es droht Schadenersatz &lpar;z.b. Auferlegung der notwendigen Kosten der notwendigen Rechteverfolgung&rpar; seitens des Vermieters.

Hilfe! Fristlose Kündigung erhalten

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