Hohe Nebenkostenabrechnung wegen Defekt

14. September 2019 Thema abonnieren
 Von 
Andrea2506
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)
Hohe Nebenkostenabrechnung wegen Defekt

Hallo,
folgender Fall: jemand bewohnt eine Mietwohnung. Auf der Nebenkostenabrechnung ist der Posten „Strom allgemein / Tiefgarage" ausgewiesen (zur Umlage auf die Mieter). Dieser Posten hat bisher immer ca. 150 Euro ausgemacht.
Dieses Jahr kommt eine Abrechnung, auf der der Posten ganze 500 Euro veranschlagt. Auf Nachfrage bei der Hausverwaltung wird erzählt, dass es im Haus eine Begleit- und eine Rampenheizung (für die Tiefgarage) gibt.
Diese wäre aus Versehen das ganze Jahr gelaufen, deswegen die hohen Kosten. Festgestellt wurde das Ganze erst hinterher bei der Abrechnung. Auf die Frage wie das passieren konnte kommt als Begründung, dass entweder die Zeitschaltuhr wohl versagt haben muss oder die Firma, die im Jahr zuvor einen Wasserrohrbruch instand gesetzt hatte, da irgendwie (zwingend) in den Kreislauf eingreifen musste und sich der Auswirkungen wohl auch nicht bewusst war. Sind aber alles nur Mutmaßungen und kann scheinbar nicht zweifelsfrei festgestellt werden wer Schuld hatte. Laut Hausverwaltung solle die Mehrkosten nicht der Mieter zahlen, allerdings kann der Betrag auch nicht von den tatsächlich angefallen Stromkosten getrennt werden, weswegen er eben gesamt unter „umlagefähig" aufgeführt worden ist.
Wer muss das Ganze nun zahlen? Mieter? Vermieter?

Freue mich über viele Antworten :)

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16 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31903 Beiträge, 5623x hilfreich)

Zitat (von Andrea2506):
Laut Hausverwaltung solle die Mehrkosten nicht der Mieter zahlen
Warum zahlt man als Mieter dann nicht einfach 150,---- so wie bisher?
Ich kann mir auch schwer vorstellen, wie die HV die genau *zu viel-Heizungssumme* für die TG heraussrechnen könnte. Das wäre als Mieter dann auch nicht mein Problem.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#2
 Von 
Andrea2506
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)

Das stellt nur die persönliche Meinung der Hausverwaltung dar. Die Frage ist eben, ob es rechtlich in Ordnung wäre, nur die bisher durchschnittlich angefallen 150 Euro zu zahlen. Handelt es sich bei den Mehrkosten eher um einen Verbrauch, den grundsätzlich der Mieter zahlt oder eher um einen Defekt, den der Vermieter zu zahlen hätte.

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#3
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31903 Beiträge, 5623x hilfreich)

Zitat (von Andrea2506):
oder eher um einen Defekt, den der Vermieter zu zahlen hätte.
Den Defekt zahlt weder Mieter noch Vermieter.
Der hohe Stromverbrauch ist durch einen Defekt entstanden.
Wer einen Defekt möglichst schnell abstellt und reparieren lassen sollte--- dürfte doch die HV/der Vermieter sein.
Auf keinen Fall der Mieter. Denn der ist lediglich Nutzer der beheizten TG, zahlt dafür ordentlich Allg-Strom.

Warum sollten mich als Mieter die rechtlichen Belange der HV-Aufgaben interessieren.
Die HV wird schon herausfinden, welche Rechte sie hat. Und dann uU die Differenz nachfordern, falls das so korrekt sein sollte.
Zitat (von Andrea2506):
Wer muss das Ganze nun zahlen? Mieter? Vermieter?
DAS war deine Frage.

Zitat (von Andrea2506):
Die Frage ist eben, ob es rechtlich in Ordnung wäre, nur die bisher durchschnittlich angefallen 150 Euro zu zahlen.
Gegenfrage: Warum nicht?

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#4
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119348 Beiträge, 39713x hilfreich)

Ich würde der HV schreiben, das man unter Vorbehalt nur die durchschnittlichen 150 EUR zahlt, bis sie eine ordnungsgemäße Abrechnung erstellt haben.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#5
 Von 
RMHV
Status:
Lehrling
(1204 Beiträge, 475x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Ich würde der HV schreiben, das man unter Vorbehalt nur die durchschnittlichen 150 EUR zahlt, bis sie eine ordnungsgemäße Abrechnung erstellt haben.


... und damit die Lachnummer des Tages liefern...

Der Sachverhalt liefert keinerlei Hinweis darauf, dass die Abrechnung nicht ordnungsgemäß sein könnte. Außerdem war die Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung auch nicht das Thema. Hier geht es vielmehr um die Frage, ob ein inhaltlicher Fehler der Abrechnung vorliegt.

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#6
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119348 Beiträge, 39713x hilfreich)

Zitat (von RMHV):
Der Sachverhalt liefert keinerlei Hinweis darauf, dass die Abrechnung nicht ordnungsgemäß sein könnte

Bis auf die "unwesentliche" Kleinigkeit das die HV das zugegeben hat.

Idealerweise sogar schriftlich ...


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31903 Beiträge, 5623x hilfreich)

Zitat (von RMHV):
Hier geht es vielmehr um die Frage, ob ein inhaltlicher Fehler der Abrechnung vorliegt.
Dann habe ich die TE-Fragen auch falsch verstanden? Die da waren:
Zitat (von Andrea2506):
Wer muss das Ganze nun zahlen? Mieter? Vermieter?
Zitat (von Andrea2506):
Die Frage ist eben, ob es rechtlich in Ordnung wäre, nur die bisher durchschnittlich angefallen 150 Euro zu zahlen.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#8
 Von 
RMHV
Status:
Lehrling
(1204 Beiträge, 475x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Zitat (von RMHV):
Der Sachverhalt liefert keinerlei Hinweis darauf, dass die Abrechnung nicht ordnungsgemäß sein könnte

Bis auf die "unwesentliche" Kleinigkeit das die HV das zugegeben hat.

Idealerweise sogar schriftlich ...


Ganz langsam zum mitdenken... Eine Abrechnung ist formal ordnungsgemäß, wenn folgende Kriterien vorliegen:
1. Geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten,
2. Angabe (und bei Bedarf Erläuterung) des verwendeten Umlageschlüssels,
3. Berechnung des Mieteranteils und
4. Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.
Das alles ist nicht Gegenstand dieses Threads. "Ordnungsmäßigkeit" gehört also nicht hierher und die HV hat keineswegs eingeräumt, dass die Abrechnung nicht ordnungsgemäß wäre.

Eingeräumt wurde durch die HV, dass eine Anlage eingeschaltet war und daraus ein entsprechender Stromverbrauch resultiert.
Es wird damit festzustellen sein, ob ein inhaltlicher Fehler vorliegt, mithin in die Abrechnung nicht umlagefähige Beträge eingegangen sind.
Diese Feststellung ist keineswegs trivial. Die zutreffende Antwort kenne ich keineswegs.

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#9
 Von 
Sir Berry
Status:
Unparteiischer
(9326 Beiträge, 2998x hilfreich)

Ich neige dazu der Auffassung von RMHV zu folgen.

Scheinbar sind im vergangenen Abrechnungszeitraum erhöhte Stromkosten angefallen, die zu einem umlagefähigen Anteil von diesmal 500 € führen.

Wenn die Abrechnung insoweit frei von Fehlern ist (

Zitat (von RMHV):
formal ordnungsgemäß
und auch rechnerisch korrekt, wird es schwierig, nur eine Zahlung von 150 € zu verargumentieren.
Schwierig bedeutet nicht unmöglich. Ich finde im Eingangstext dafür aber keine Argumente.

Zitat (von Harry van Sell):
Bis auf die "unwesentliche" Kleinigkeit das die HV das zugegeben hat.

Harrs, die Hausverwaltung hat eine sogar nachvollziehbare Erklärung für den hohen Stromverbrauch geliefert. Dass sie eigenes Verschulden zugegeben habe, entnehme ich dem Eingangstext nicht.

Zitat (von Andrea2506):
Die Frage ist eben, ob es rechtlich in Ordnung wäre, nur die bisher durchschnittlich angefallen 150 Euro zu zahlen.
Natürlich wäre die Zahlung nicht angreifbar.

Zitat (von Andrea2506):
Handelt es sich bei den Mehrkosten eher um einen Verbrauch, den grundsätzlich der Mieter zahlt oder eher um einen Defekt, den der Vermieter zu zahlen hätte.

So wie Du es oben erklärst, handelt es sich doch eindeutig um Verbrauchskosten, wobei ein Teil dieser Kosten dadurch entstanden ist, dass die vorgesehene Abschaltung ausgefallen ist. Gibt es irgend einen Hinweis (Vermutung) darauf, dass der Ausfall der Abschaltung vom Vermieter/seiner Verwaltung durch pflichtwidriges Verhalten unerkannt blieb? Wieso wurde die Nichtabschaltung von den Mietern nicht erkannt und gemeldet?

Berry

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#10
 Von 
spatenklopper
Status:
Gelehrter
(10630 Beiträge, 4199x hilfreich)

Zitat (von Sir Berry):
Wieso wurde die Nichtabschaltung von den Mietern nicht erkannt und gemeldet?


Vermutlich, weil die Anlagen dazu für die Mieter unzugänglich sind und im Normalfall sind diese Heizungen auch nicht "spürbar".
Die sollen im Winter lediglich eine Vereisung der Rampe und eventuell noch der Fahrwege verhindern.

Zitat (von Andrea2506):
...dass entweder die Zeitschaltuhr wohl versagt haben


Ich würde mal fragen, weshalb sowas nicht per Temperaturfühler gesteuert wird, denn eine Rampenheizung im August bei 40°C ist genauso sinnvoll wie eine im Dezember bei 15°C Außentemperatur.
Mit einem Installationsaufwand von 60 -80 € ließen sich die bisherigen Energiekosten vermutlich nochmals mindestens halbieren.

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#11
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31903 Beiträge, 5623x hilfreich)

-ICH- würde nun die ca. 150,- für den Allg-Strom so wie (nachweislich) bisher überweisen.
Und wie in #4 empfohlen, diese Zahlung unter Vorbehalt leisten.

Dann kann sich die HV lange und gründlich mit inhaltlicher und/oder ordnungsgemäßer Abrechnung beschäftigen. Das wird sie auch tun.
Später, wenn die HV das alles geklärt hat, könnten die Kosten von den Mietern nachgefordert werden--- oder der Vermieter schluckt sie, oder wälzt sie auf xy ab --- das kann man abwarten.

Als Mieter muss mich die Funktionsstörung und die Ursache dieser nicht interessieren. Nach der Schilderung kennt die HV den möglichen Verursacher doch. Als Mieter erwarte ich ganz einfach, dass die HV oder sogar noch ein beschäftigter Hausmeister die Funktionen sicherstellt/kontrolliert.

Manchmal braucht er nur ne Glühlampe wechseln--- manchmal ist mehr zu tun. ;)

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
Sir Berry
Status:
Unparteiischer
(9326 Beiträge, 2998x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Als Mieter muss mich die Funktionsstörung und die Ursache dieser nicht interessieren.
Richtig.

Zitat (von Anami):
Nach der Schilderung kennt die HV den möglichen Verursacher doch.

Richtig, Verursacher des Verbrauchs ist die Heizung (und die Verbrauchskosten dürfen umgelegt werden).
Verursacher der Funktionsstörung ist/kann sein, ein Handwerker.

Zitat (von Anami):
Als Mieter erwarte ich ganz einfach, dass die HV oder sogar noch ein beschäftigter Hausmeister die Funktionen sicherstellt/kontrolliert.
Erwarten ist wie wünsch mir was. Richtig wäre zu fragen was nebenvertraglich geschuldet ist und ggf. wie oft.

Ich gewinne zunehmend den Eindruck dass nur ergebnisorientiert schreibst.
So einfach ist es aber nicht. Da du vom Verursacher schreibst, muss zwangsläufig auch die Frage nach einem möglichen Verschulden beantwortet werden, denn dann geht es nicht mehr um umlegbare Verbrauskosten, sondern um eine gegenzurechnende Schadenersatzforderung.
Wobei Verschulden sich auch in einem schldhaften Unterlassen manifestieren kann.
Und dann wären wir im Folgenden bei der Feststellung der Schadenhöhe, der Fälligkeit des Schadenersatzes um gegen die NK Forderung aufrechnen zu dürfen und vermutlich noch einiges andere.

Viele rechtliche Einzelschritte in einem Dreisprung zu erledigen, führt oftmals wegen des nicht bedachten Seitenwindes in Form deiner Gegenargumentation nicht zum richtigen Ergebnis.

Mal so als Denkanstoss.

Berry

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#13
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9861 Beiträge, 4473x hilfreich)

Eine eindeutige Einschätzung gibt es von mir auch nicht. Ich möchte jedoch einen Vergleich ziehen zu Fällen, bei denen unbemerkter Wasserverlust (also ein Defekt) zu sehr hohen Wasserrechnungen führt. Dazu habe ich mindestens mal ein Urteil gefunden, nämlich LG Rostock, 19.05.2017 - 1 S 198/16. Im dortigen Fall musste der erhöhte Verbrauch nicht vom Mieter gezahlt werden; er war nicht umlagefähig.

Auch in dem Fall hier liegt offenbar eindeutig ein Defekt vor. Die durch den Defekt entstandenen Kosten sind keine "laufend" enstehenden Kosten (wie in der Betriebskostenverordnung explizit gefordert) sondern einmalige, durch einen Defekt verursachte Mehrkosten. Daher sind sie meiner Meinung nach nicht umlagefähig.

Von daher würde ich dazu tendieren, den üblichen Kostenanteil zu zahlen und die Zahlung des Restes zu verweigern. Aber das ist meine persönliche Meinung. Ich verliere als anonymer Rechtslaie nichts, wenn es einen großen Krach mit dem Vermieter gibt. Denn der wird wenig erfreut sein, die Kosten nun selber zahlen zu sollen. Aber das Leben ist nunmal nicht immer einfach.

Wer seine Ruhe will, kann dem Vermieter auch anbieten, sich den Schaden 50/50 zu teilen. Bei nicht ganz eindeutiger Rechtslage und bei einem einmaligen Betrag im niedrigeren Bereich ist das normalerweise eine sinnvoller Weg, um ein gutes Mietverhältnis zu erhalten.

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#14
 Von 
RMHV
Status:
Lehrling
(1204 Beiträge, 475x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
... Auch in dem Fall hier liegt offenbar eindeutig ein Defekt vor. Die durch den Defekt entstandenen Kosten sind keine "laufend" enstehenden Kosten (wie in der Betriebskostenverordnung explizit gefordert) sondern einmalige, durch einen Defekt verursachte Mehrkosten. Daher sind sie meiner Meinung nach nicht umlagefähig.

Einen Defekt, der einen erhöhten Stromverbrauch verursachen könnte, gab es offenbar nicht. Der erhöhte Stromverbrauch ist durch einschalten der Anlage entstanden.
Ich stelle mir gerade vor, der nächste Mieter beanstandet eine Abrechnung mit der Begründung, irgendjemand hätte vergessen das Kellerlicht auszuschalten. Hat was...




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#15
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9861 Beiträge, 4473x hilfreich)

@RMHV: Du betreibst mal wieder sinnbefreite Wortklauberei. Im Eingangspost lese ich davon, dass eine Zeitschaltuhr "versagt" haben soll oder Handwerker irgendwie in ein System eingegriffen haben. Versagen eines technischen Gerätes kann man sehr wohl Defekt nennen. Ebenso eine fehlerhafte Funktion eines Bauteils durch den Eingriff eines Handwerkers.

Für die Betriebskostenabrechnung ist es aber eh wurscht, ob du das nun einen Defekt oder sonstwie nennst. Relevant ist lediglich, ob die Kosten laufend entstehen. Das tun sie ja wohl ganz offensichtlich nicht. Es sind Einmalkosten, die nunmal nicht umlagefähig sind.

Ich empfehle im übrigen, das oben zitierte Urteil zu lesen. Es ist frei verfügbar und darin finden sich für diesen Fall durchaus brauchbare Argumentationen. Ich will nun nicht die ganze Urteilsbegründung einstellen. Hier nur einen Teil

Zitat:
Im Allgemeinen ist davon auszugehen, dass der für eine Wohnung mittels fehlerfrei arbeitender Messgeräte erfasste Verbrauch maßgeblich ist für die umzulegenden Betriebskosten. Der Vermieter genügt seiner Darlegungs- und Beweislast in Bezug auf die Betriebskosten (allg. Ansicht; vgl. u.a. Staudinger/Birgit Weitemeyer (2014) BGB § 556, Rn. 87), wenn er nach dem so gemessenen Verbrauch die Betriebskosten ermittelt und umlegt. Kann der Mieter indes Umstände darlegen und ggf. beweisen, die es plausibel erscheinen lassen, dass der gemessene Verbrauch nicht auf seinem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache beruht, sondern auf einem Mietmangel oder einem nicht seiner Risikosphäre zugehörigen Umstand, muss der Vermieter diese Umstände ausräumen. Solche Umstände sind jedenfalls dann anzunehmen, wenn der gemessene Verbrauch im Vergleich zu dem Verbrauch in der vorherigen Zeit und in der späteren Zeit signifikant gestiegen ist, sich hierfür keine Erklärung finden lässt, die dem Mieter zurechenbar ist, und sich diese Steigerung durch einen Mietmangel erklären lässt, der grds. in die Risikosphäre des Vermieters fällt (im Ergebnis ebenso Sternel Mietrecht aktuell, 4. Aufl. (2009), Rn. V 43 m.w.N.; grds. anders aber ohne nähere Begründung Schmidt-Futterer/Langenberg, MietR, 12. Aufl., § 556 Rn. 110: Bei einem außergewöhnlichen Wasserverbrauch müsse der Vermieter nach der Ursache suchen und dem Mieter erwachse ein Schadensersatzanspruch, wenn der Vermieter diese vertragliche Verpflichtung schuldhaft verletze).

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#16
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31903 Beiträge, 5623x hilfreich)

@Sir Berry

Zitat (von Anami):
-ICH- würde nun die ca. 150,- für den Allg-Strom so wie (nachweislich) bisher überweisen.
Und wie in #4 empfohlen, diese Zahlung unter Vorbehalt leisten.


Korrekt, das verstehe ich unter ergebnisorientiert. Die Fragestellung des TE habe ich so aufgefasst. Ich hatte den TE nicht so verstanden, dass er einen juristischen Exkurs mit X Variablen, Y Rechtssprechungen und offenem Ende lesen wollte.

Und wir lesen, was evtl. vlt. uU die Ursache des enorm hohen Stromverbrauchs gewesen sein könnte.
Die HV weiß es selbst noch nicht genau. Wen das Verschulden trifft, auch nicht.
Ja, ich weiß, Verbrauch ist Verbrauch an kWh und grundsätzlich ist Stromverbrauch für Allg-Strom umlagefähig.

Es kann doch sein, dass Juristen, Vermieter, HV sich irgendwann darüber einig werden, dass auch DIESE Kosten umlagefähig und von den Mietern zu zahlen sei.

DANN wird man als Mieter in den sauren Apfel beißen müssen. Alle Mieter in diesem Haus müssten das dann...

Oder eben nicht.

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Zitat (von RMHV):
Einen Defekt, der einen erhöhten Stromverbrauch verursachen könnte, gab es offenbar nicht.
Man weiß das doch noch nicht. Man vermutet dieses und jenes. Evtl. hatte die Zeitschaltuhr versagt. Oder eine Firma hat in was eingegriffen. Aus Versehen isses passiert. Man hat es erst bei der Abrechnung bemerkt.
Wenn jemand vergisst, das Kellerlicht auszuschalten, weiß man das. Man sieht es nämlich. Man kann es sofort ausschalten. Kein Defekt. Hat garnix. War es nicht vergessen, sondern Absicht, kann derjenige es sofort wieder anschalten. Hat auch was... ;)

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