Hohe Nebenkostennachzahlung nach Auszug - Vermieter hat keine Zwischenablesung veranlasst

7. September 2020 Thema abonnieren
 Von 
Mrs.Midnight
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)
Hohe Nebenkostennachzahlung nach Auszug - Vermieter hat keine Zwischenablesung veranlasst

Liebe Community,

ich falle direkt mit der Tür ins Haus, weil mich das unschöne Thema so furchtbar wurmt:

Wir sollen nach unserem Auszug im Juni 2019 eine Nachzahlung in Höhe von 160 € leisten. Üblicherweise haben wir jährlich etwa 50-90 € zurückerstattet bekommen, sodass mich die ausufernde Nachzahlung sofort stutzig gemacht hat.

Nun habe ich die Nebenkostenabrechnung genauer inspiziert und festgestellt, dass schlichtweg die Zählerstände der offiziellen Ablesung im Dezember 2019 benutzt wurden und nicht die Werte, welche wir beim Auszug notiert hatten. Durch die Gradtagszahlmethode ist unser angeblicher Verbrauch für 6 Monate fast so hoch, wie sonst für ein ganzes Jahr! Unsere Nachmieter sind eine kleine Familie, sodass die Gesamtwerte natürlich höher ausfallen (Wir hatten die Wohnung damals zu zwei bewohnt).

Wir haben beim Auszug gemeinsam mit dem Vermieter alle Zählerstände notiert, fotografiert und im Übergabeprotokoll festgehalten. Als ich ihn freundlich darauf hinwies, dass die Abrechnung so nicht richtig sei, war er anderer Meinung. Angeblich ist es völlig legitim und rechtens den Verbauch mittels Gradtagszahlmethode zu berechnen.

Wisst ihr, ob er das "einfach so" machen kann, obwohl doch alles bei der Übergabe ordnungsgemäß dokumentiert wurde? Ich frage mich, wieso die Zählerstände dann überhaupt beim Auszug festgehalten werden, wenn letztlich doch mit anderen Werten gerechnet wird.

Liebe Grüße
Lilly

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20 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47501 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat:
Angeblich ist es völlig legitim und rechtens den Verbauch mittels Gradtagszahlmethode zu berechnen.


Aber nicht, wenn eine Zwischenablesung erfolgt ist.

Ihr könnt somit die Abrechnung mit Hilfe der abgelesenen Zählerstände korrigieren und nur die so ermittelte Nachzahlung leisten.

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#2
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3201 Beiträge, 1444x hilfreich)

Zitat (von Mrs.Midnight):
Wir haben beim Auszug gemeinsam mit dem Vermieter alle Zählerstände notiert, fotografiert und im Übergabeprotokoll festgehalten. Als ich ihn freundlich darauf hinwies, dass die Abrechnung so nicht richtig sei, war er anderer Meinung. Angeblich ist es völlig legitim und rechtens den Verbauch mittels Gradtagszahlmethode zu berechnen.


Die Gradzahltage spielen nur für den verbrauchsunabhängigen Teil der Heizkosten eine Rolle. Für die Monate Januar - Juni sind das 583 von 1.000.

Der tatsächliche Verbrauch war dem VM bekannt. Folglich muß er ihn auch für die Abrechnung verwenden.

Bei Nutzungszeitraum mit überwiegend Heizmonaten, hier Januar - April, ist eine Nachzahlung so ungewöhnlich nicht. Auch wenn es sonst immer eine Rückerstattung gab.

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

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#3
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4561 Beiträge, 553x hilfreich)

Wieso ist das eine hohe Nachzahlung? Ihr vergesst, dass euch 6 Monate Vorauszahlung fehlen, gut möglich, dass diese der Ausgleich wären.
Aber da eine Zwischenablesung vorgenommen wurde, sind diese Zahlen natürlich zu berücksichtigen.

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#4
 Von 
Mrs.Midnight
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank, für eure Antworten! :)

Zitat (von hh):

Ihr könnt somit die Abrechnung mit Hilfe der abgelesenen Zählerstände korrigieren und nur die so ermittelte Nachzahlung leisten.

Danke, das sehe ich auch so und war durch die Haltung des Vermieters ziemlich verunsichert


Zitat (von Anitari):

Der tatsächliche Verbrauch war dem VM bekannt. Folglich muß er ihn auch für die Abrechnung verwenden.

Ja, diese Meinung habe ich auch vertreten. Es wurden einfach die abgelesenen Werte aus dem Dezember 2019 verwendet. Der Vermieter hat schlichtweg verschlafen die Werte aus der Zwischenablesung an das Abrechnungsunternehmen weiterzuleiten und beharrt nun darauf, dass die Abrechnung trotzdem richtig ist.


Zitat (von Solan196):
Wieso ist das eine hohe Nachzahlung? Ihr vergesst, dass euch 6 Monate Vorauszahlung fehlen, gut möglich, dass diese der Ausgleich wären.

Da hast du vollkommen recht, doch haben wir sehr ländlich gewohnt und fast ausschließlich mit Brennholz geheizt. Die Gasheizung war quasi kaum in Betrieb und nun sollen unsere Verbrauchswerte für 6 Monate so hoch sein, wie sonst für ein ganzes Jahr.

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#5
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4561 Beiträge, 553x hilfreich)

Wenn die sechs Monate hauptsächlich Heizmonate waren, dann ist das durchaus möglich.

Habt ihr denn schon Kontakt mit dem VM aufgenommen, wie stellt er sich dazu ?

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#6
 Von 
user08154711
Status:
Lehrling
(1897 Beiträge, 278x hilfreich)

Zitat (von Mrs.Midnight):
Hohe Nebenkostennachzahlung nach Auszug - Vermieter hat keine Zwischenablesung veranlasst

Zitat (von Mrs.Midnight):
Nun habe ich die Nebenkostenabrechnung genauer inspiziert und festgestellt, dass schlichtweg die Zählerstände der offiziellen Ablesung im Dezember 2019 benutzt wurden und nicht die Werte, welche wir beim Auszug notiert hatten.

Was heißt denn das? Habt Ihr die abgelesenen Werte gar nicht an den Vermieter übermittelt?

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#7
 Von 
Mrs.Midnight
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von user08154711):

Was heißt denn das? Habt Ihr die abgelesenen Werte gar nicht an den Vermieter übermittelt?


Da hätte ich in der Überschrift vielleicht besser formulieren müssen und es "offizielle" Zwischenablesung nennen sollen. Beim Auszug wurden gemeinsam mit dem Vermieter die Zählerstände abgelesen und im Übergabeprotokoll festgehalten. Er hat diese Werte allerdings nicht dem Abrechnungsunternehmen übermittelt und nun hat das Unternehmen die Zählerstände im Dezember 2019 abgelesen (wir sind Anfang Juni 2019 ausgezogen) und diese Werte benutzt.

Ich habe auf der Website des Abrechnungsunternehmens nachgeschaut und dort ein Formular für eine Zwischenablesung gefunden. Unser ehemaliger Vermieter hätte die Zählerstände vom Juni 2019 dort eintragen müssen und dem Unternehmen per Post schicken können. Das ist aber nicht passiert und nun beharrt er auf der Rechtmäßigkeit der Abrechnung. Da frage ich mich natürlich, wofür wir dann gemeinsam mit ihm die ganzen Zählerstände aufgeschrieben und sogar abfotografiert haben, wenn er die Zahlen dann gar nicht weiterleitet.

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#8
 Von 
Mrs.Midnight
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Solan196):
Wenn die sechs Monate hauptsächlich Heizmonate waren, dann ist das durchaus möglich.

Habt ihr denn schon Kontakt mit dem VM aufgenommen, wie stellt er sich dazu ?


Es handelt sich um Januar 2019 - Anfang Juni 2019 und wir haben fast ausschließlich selbst gekauftes Brennholz für den Ofen verwendet, sodass die Heizung ohnehin kaum benutzt wurde. Die Verbrauchswerte können nicht stimmen, da sie im Juni bereits so hoch sind, wie sonst für das ganze Jahr. Das würde bedeuten, dass von Juli bis Dezember keinerlei Kosten anfallen würden und das ist nicht möglich.

Der Vermieter beharrt auf seinem Standpunkt.

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#9
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31998 Beiträge, 5630x hilfreich)

Zitat (von Mrs.Midnight):
Der Vermieter beharrt auf seinem Standpunkt.
Geht es in diesem Zusammenhang auch noch um die Rückzahlung der Kaution/Verrechnung der 160,-?

Hast du schon Schriftverkehr mit dem Vermieter?

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#10
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2316x hilfreich)

Die Schilderung ist evtl. etwas unvollständig.
Hier hat ja auch keiner die Abrechnung gesehen.
Wie wurden denn Heizkosten bisher abgerechnet, d.h. wie war die Abrechnungsperiode ?
Wenn es Ablesungen immer im Dezember gegeben hat, muss man wohl davon ausgehen, dass die Abrechnungsperiode nicht genau am 30.6. endete, also NICHT vom 1.7. - 30.6. lief, sondern vom 1.1. - 31.12.
eines Jahres. Damit muss es dann also eine Kostenaufteilung zwischen Altmieter und Neumieter wegen des am 30.6. erfolgten Nutzerwechsel lt. § 9 b HeizkostenV. geben. In der HeizkostenV steht:

Zitat:
(1) Bei Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraumes hat der Gebäudeeigentümer eine Ablesung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung der vom Wechsel betroffenen Räume (Zwischenablesung) vorzunehmen.
(2) Die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten sind auf der Grundlage der Zwischenablesung, die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs auf der Grundlage der sich aus anerkannten Regeln der Technik ergebenden Gradtagszahlen oder zeitanteilig und die übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs zeitanteilig auf Vor- und Nachnutzer aufzuteilen.
(3) Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder lässt sie wegen des Zeitpunktes des Nutzerwechsels aus technischen Gründen keine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchsanteile zu, sind die gesamten Kosten nach den nach Absatz 2 für die übrigen Kosten geltenden Maßstäben aufzuteilen.
(4) Von den Absätzen 1 bis 3 abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen bleiben unberührt.


Meine Frage wäre nun, aus was für einer Abrechnung zitiert der Fragesteller ? Ist es wirklich eine Zwischenabrechnung, dort müssten natürlich nicht die Ableseergebnisse der Hauptabrechnung nämlich im Dezember stehen, sondern die Ableseergebnisse vom 30.6. !!


Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47501 Beiträge, 16808x hilfreich)

Zitat:
Meine Frage wäre nun, aus was für einer Abrechnung zitiert der Fragesteller ?


Da der Vermieter nach Gradtagszahlen abgerechnet hat, stehen in der Abrechnung natürlich die Ablesewerte vom Dezember. Der Jahresverbrauch wird dann mit Hilfe der Gradtagszahlen auf Alt- und Neumieter aufgeteilt.

Zitat:
Der Vermieter beharrt auf seinem Standpunkt.


Dann sollte man ihn auf den § 9b Abs. 1 HeizkostenV verweisen.

Dennoch die Rückfrage:
Warum wurden die Ablesewerte nicht einfach bei der Wohnungsübergabe in das Übergabeprotokoll eingetragen? Das wäre jedenfalls das übliche Vorgehen.

Warum wurden die selbst abgelesenen Wert nicht dem Vermieter mitgeteilt?

-- Editiert von hh am 08.09.2020 16:45

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#12
 Von 
Mrs.Midnight
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):

Meine Frage wäre nun, aus was für einer Abrechnung zitiert der Fragesteller ? Ist es wirklich eine Zwischenabrechnung, dort müssten natürlich nicht die Ableseergebnisse der Hauptabrechnung nämlich im Dezember stehen, sondern die Ableseergebnisse vom 30.6. !!


Also der Vermieter hat mir eine ganz normale Hauptabrechnung geschickt, welche als Abrechnungszeitraum Januar 2019 - Dezember 2019 aufweist. Die Nutzungstage und der GT-Wert sind auch richtig auf der Abrechnung dargestellt, doch werden nirgends unsere Werte aus der Zwischenablesung berücksichtigt. Stattdessen wird der Zählerstand vom Dezember 2019 benutzt. So entstehen sehr hohe Verbrauchswerte, welche wir sonst gerade mal in einem Jahr schaffen. Und mir stellt sich immer noch die Frage, weshalb der Vermieter dann überhaupt mit uns gemeinsam beim Auszug im Juni die ganzen Zählerstände notiert hat, wenn sie nicht an das Abrechnungsunternehmen geschickt werden. :???:

In Deinem zitierten Text steht doch auch, dass "die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten (...) auf der Grundlage der Zwischenablesung" zu berechnen sind und bloß ein Teil des Verbauchs auf Grundlage der Gradtagszahlen berechnet werden darf. Die Zwischenablesung haben wir doch mit dem Vermieter vorgenommen, bloß wurden diese Werte nie weitergeleitet.

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
Mrs.Midnight
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):


Dennoch die Rückfrage:
Warum wurden die Ablesewerte nicht einfach bei der Wohnungsübergabe in das Übergabeprotokoll eingetragen? Das wäre jedenfalls das übliche Vorgehen.

Warum wurden die selbst abgelesenen Wert nicht dem Vermieter mitgeteilt?



Die Werte wurden sogar gemeinsam mit dem Vermieter abgelesen, abfotografiert und in das Übergabeprotokoll eingetragen. Deshalb macht mich dieses Verhalten so stutzig.

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#14
 Von 
Mrs.Midnight
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Geht es in diesem Zusammenhang auch noch um die Rückzahlung der Kaution/Verrechnung der 160,-?

Hast du schon Schriftverkehr mit dem Vermieter?


Nein, zum Glück wurde die Kaution schon ausgezahlt.
Bisher besteht noch kein offizieller Schriftverkehr.

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#15
 Von 
Mrs.Midnight
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Doppelpost entfernt

-- Editiert von Mrs.Midnight am 08.09.2020 17:00

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#16
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31998 Beiträge, 5630x hilfreich)

Zitat (von Mrs.Midnight):
Bisher besteht noch kein offizieller Schriftverkehr.
Tja dann. Was juckt dich das alles?

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
Mrs.Midnight
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Zitat (von Mrs.Midnight):
Bisher besteht noch kein offizieller Schriftverkehr.
Tja dann. Was juckt dich das alles?

Vielleicht habe ich das missverstanden, aber ich meinte mit dem offiziellen Schriftverkehr, dass ich noch keinen Widerspruch per Post gegen die Abrechnung eingelegt habe. Natürlich liegt die Hauptabrechnung vor, aber bisher habe ich bloß telefonisch mit dem Vermieter über die Problematik kommuniziert. Ich dachte, dass sich das Ganze schnell und persönlich am Telefon klären lässt. Mit seiner Reaktion hatte ich nicht gerechnet.

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#18
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4561 Beiträge, 553x hilfreich)

Dann leg Widerspruch ein und fordere auf eine korrigierte Abrechnung zur Verfügung zu stellen. Alles per Brief und Einwurf/Einschreiben, Frist könnte auch nicht schaden.

1x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47501 Beiträge, 16808x hilfreich)

Ein Anspruch auf eine korrigierte Abrechnung besteht nicht, wenn der Mieter das korrekte Ergebnis selbst ermitteln kann. Das dürfte hier der Fall sein.

Das Ergebnis sollte man dann schriftlich dem Vermieter mitteilen und die verbleibende Nachzahlung leisten, bzw. eine sich ergebende Erstattung fordern.

1x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4561 Beiträge, 553x hilfreich)

Na gut, wenn du du dir Korrektur selber zutraust, dann mach es so, evt Fehler gehen dann zu deinen Lasten und wenn nicht, dann machst du es evt doch so, wie ich es machen würde.

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