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HomeOffice in der Mietwohnung - genehmigungspflichtig?

3. Juni 2021 Thema abonnieren
 Von 
alya_spock
Status:
Schüler
(435 Beiträge, 103x hilfreich)
HomeOffice in der Mietwohnung - genehmigungspflichtig?

Guten Tag werte 123recht-Gemeinde,

bitte um Einschätzung folgender Frage.

A. möchte in ihrer Mietwohnung ein Zimmer als "Homeoffice" benutzen, die Räumlichkeiten lassen dies problemlos zu. Dort findet die berufliche Tätigkeit der A. statt. Diese beinhaltet lediglich (platt ausgedrückt) das "Arbeiten an einem Computer". Kein Kundenverkehr, keine Warenlieferungen. Streng genommen bekommt keiner davon was mit, ob A. am Computer 24/7/365 arbeitet oder einfach im Internet zu persönlichen Unterhaltung surft.

Will mann's aber genau nehmen: Bedarf das Ausüben des Berufes aus einer Mietwohnung heraus einer Genehmigung des Vermieters?

Im Mietvertrag findet sich kein Passus, was auf den Fall anwendbar wäre.

Danke für Ihre Meinungen.

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17 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(105766 Beiträge, 37808x hilfreich)

Zitat (von alya_spock):
Bedarf das Ausüben des Berufes aus einer Mietwohnung heraus einer Genehmigung des Vermieters?

Unter Umständen.

Will man denn nur HomeOffice als Angestellter ausüben oder das Gewerbe / Unternehmen von dort aus betreiben?



Zitat (von alya_spock):
Diese beinhaltet lediglich (platt ausgedrückt) das "Arbeiten an einem Computer". Kein Kundenverkehr, keine Warenlieferungen. Streng genommen bekommt keiner davon was mit, ob A. am Computer 24/7/365 arbeitet oder einfach im Internet zu persönlichen Unterhaltung surft.

Das wären schon mal gute Voraussetzungen dafür das es keiner Zustimmung des Vermieters bedarf, da es in den Bereich "nicht störend" fällt.

Allerdings gibt es auch davon (regionale) Ausnahmen (z.B. Web-Cam-Girls).


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#2
 Von 
alya_spock
Status:
Schüler
(435 Beiträge, 103x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Will man denn nur HomeOffice als Angestellter ausüben oder das Gewerbe / Unternehmen von dort aus betreiben?
Moin Harry van Sell!

Beides.

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#3
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(105766 Beiträge, 37808x hilfreich)

Zitat (von alya_spock):
Beides.

Der BGH stellte dazu mal Bedingungen auf, die sich bis heute wohl nicht geändert haben:

BGH, VIII ZR 165/08
"Unter den nach der Verkehrsanschauung zu bestimmenden Begriff des "Wohnens" fallen nur solche berufliche
Tätigkeiten des Mieters, die in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausgeübt werden. Geschäftliche Aktivitäten des Mieters, die der Mieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen ausübt und die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter nicht ohne vorherige Vereinbarung dulden."

"Eine Verpflichtung des Vermieters, eine vertragswidrige Nutzung der Mieträume zu gestatten, kommt nur dann in Betracht, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit - was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat - keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung"




BGH, VIII ZR 149/13
Das "nach außen in Erscheinung treten" ist bereits dann erfüllt, wenn die Wohnadresse gegenüber dem Gewerbeamt als Betriebsstätte angegeben wird oder man unter dieser "Geschäftsadresse" auch gegenüber Kunden auftritt.[/i]



Insofern führt in dem Falle kein Weg an der Zustimmung des Vermieters vorbei.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#4
 Von 
Solan196
Status:
Bachelor
(3360 Beiträge, 381x hilfreich)

Den BGH in allen Ehren, aber wie sieht das denn aus, wenn das Haus als reines Wohnhaus ohne Gewerbeeinheit gebaut und auch versteuert wird, ich meine die Grundsteuer?

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#5
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(105766 Beiträge, 37808x hilfreich)

Zitat (von Solan196):
aber wie sieht das denn aus, wenn das Haus als reines Wohnhaus ohne Gewerbeeinheit gebaut und auch versteuert wird, ich meine die Grundsteuer?

Irrelevant.


Signatur:

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Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#6
 Von 
alya_spock
Status:
Schüler
(435 Beiträge, 103x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Das "nach außen in Erscheinung treten" ist bereits dann erfüllt, wenn die Wohnadresse gegenüber dem Gewerbeamt als Betriebsstätte angegeben wird oder man unter dieser "Geschäftsadresse" auch gegenüber Kunden auftritt.
Moin! Danke für Ihre Antwort.

Die hier angesprochene Selbstständigkeit ist freiberuflich. Ist diese Information im Kontext eventuell relevant?

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#7
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(105766 Beiträge, 37808x hilfreich)

Zitat (von alya_spock):
Ist diese Information im Kontext eventuell relevant?

So universell nicht. Liese sich das eventuell spezifizieren?


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#8
 Von 
alya_spock
Status:
Schüler
(435 Beiträge, 103x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Liese sich das eventuell spezifizieren?
Moin Harry van Sell!

Ja: A. ist Illustratorin.

Wohnadresse taucht lediglich auf den Rechnungen von A. auf, die A. nach Abschluss der Arbeit an die Kunden schreibt. Als "Visitenkarte" und "Werbung" dient sinngemäß die Internetpräsenz der A., nicht Ihre Wohnadresse. Wohnadresse der A. ist den Kunden (abgesehen von dem Eintag in Briefkopf der Abschluss-Rechnung) auch bei Vertragsabschluss nicht bekannt und für diese auch vollkommen irrelevant.

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#9
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(105766 Beiträge, 37808x hilfreich)

Zitat (von alya_spock):
Wohnadresse der A. ist den Kunden (abgesehen von dem Eintag in Briefkopf der Abschluss-Rechnung) auch bei Vertragsabschluss nicht bekannt

Welche Anschrift nennt man denn dann, wenn nicht die Wohnanschrift?


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Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#10
 Von 
alya_spock
Status:
Schüler
(435 Beiträge, 103x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Welche Anschrift nennt man denn dann, wenn nicht die Wohnanschrift?
Verzeihen Sie bitte, die Frage verstehe ich nicht...?

Bei Zustandekommen des Auftrags ist lediglich die Angabe relevant, in welcher Zeitzone sich A. befindet, zwecks Abstimmungskoordination. Mit "Deutschland, Hamburg" ist das aber auch erledigt. In Jerusalem wäre jetzt 04:39,in Willemstad - 21:39, um nur zwei aktuelle Beispiele zu nennen.

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#11
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(105766 Beiträge, 37808x hilfreich)

Zitat (von alya_spock):
Bei Zustandekommen des Auftrags ist lediglich die Angabe relevant, in welcher Zeitzone sich A. befindet,

In Deutschland nicht. Da ist das sogar außerordentlich unrelevant.

Da hat der Unternehmer diverse vorvertragliche Informationspflichten, unter anderem " ... seine Identität, beispielsweise seinen Handelsnamen und die Anschrift des Ortes, an dem er niedergelassen ist, sowie seine Telefonnummer ..." Artikel 246 und 246a EGBGB
In der E-Mail Signatur, im Impressum der Website hat sich genauso wie in der Datenschutzerklärung neben anderen Pflichtangaben eine entsprechend ladungsfähige Anschrift zu finden.


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Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#12
 Von 
alya_spock
Status:
Schüler
(435 Beiträge, 103x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
In Deutschland nicht.
Moin Harry van Sell, danke für Ihre Antwort!

Es gibt folgende Möglichkeiten

a) Sie irren sich

b) mein Steuerberater irrt sich

c) Aufgrund der sehr künstlerischen Tätigkeit von A., die auch hauptsächlich unter einem Künstlernamen (Pseudonym ) auftritt, sind die von Ihnen angegeben Anforderungen nicht zutreffend

Die Existenz von d)-f)-g) möchte ich an dieser Stelle auch nicht ausschließen.

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#13
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(105766 Beiträge, 37808x hilfreich)

Zitat (von alya_spock):
a) Sie irren sich

Kommt eigentlich nicht vor.



Zitat (von alya_spock):
b) mein Steuerberater irrt sich

Da würde mich seine Argumentation sehr interessieren.

Zumindest was E-Mail Signatur, Impressum der Website und Datenschutzerklärung angeht, gibt es gesetzliche Vorgaben.

Grundlage für die E-Mail Signatur ist das Telemediengesetz (TMG) § 6
... Die natürliche oder juristische Person, in deren Auftrag kommerzielle Kommunikationen erfolgen, muss klar identifizierbar sein. ...

Bezüglich des Impressum der Website ist im Telemediengesetz (TMG) § 5 festgehalten "... folgende Informationen leicht erkennbar, unmittelbar erreichbar und ständig verfügbar zu halten: 1. den Namen und die Anschrift, unter der sie niedergelassen sind, ..."

Bei der Datenschutzerklärung haben die "Verwirrungs-Juristen" mal wieder ganze Arbeit geleistet, da ergibt sich das aus Art. 13 Abs. 1 Buchst. b DSGVO, Art. 30 Abs. 1a DSGVO, Art. 37 Abs. 7 DSGVO.

Ausnahmen für "sehr künstlerische Tätigkeit" wäre mir neu.



Zitat (von alya_spock):
Die Existenz von d)-f)-g) möchte ich an dieser Stelle auch nicht ausschließen.

Zumindest für d) hätte ich noch was im Angebot.
Es kann auch eine Anschrift eines entsprechend Bevollmächtigten dort stehen, wie z.B. Steuerberater, Anwalt, ...


Signatur:

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#14
 Von 
alya_spock
Status:
Schüler
(435 Beiträge, 103x hilfreich)

A. hat soeben mit Mietverein telefoniert. Antwort von Mietverein: im vorliegenden Fall ist keine Nachfrage beim Vermieter erforderlich.


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#15
 Von 
alya_spock
Status:
Schüler
(435 Beiträge, 103x hilfreich)


Zitat (von Harry van Sell):
Bezüglich des Impressum der Website ist im Telemediengesetz (TMG) § 5 festgehalten


Moin Harry van Sell, danke für Ihre Antwort.

Ja, das ist der A. natürlich bekannt.

A. hat allerdings von einer "Internetpräsenz" geschrieben und nicht von einer "Homepage": A. ist von diversen Repräsentanzen weltweit vertreten. Die Anfragen kommen über die Repräsentanz-Anbieter, diese werden dafür auch selbstverständlich mit einer Provision (oder Beteiligung) honoriert. A.' Wohnadresse ist den Agenturen natürlich bekannt - tritt aber nirgends öffentlich in Erscheinung. Die Agenturen sind selbst für das Erfüllen jeglicher (auch landspezifischer) Auflagen zuständig und unterliegen in der Hinsicht keiner Weisungspflicht von A.

Wie vorhin erwähnt - die Wohnadresse von A. ist lediglich im Briefkopf der Abschlussrechnung, neben anderen, Klorollen-langen erforderlichen oder weniger erforderlichen Angaben.

Zitat (von Harry van Sell):
Kommt eigentlich nicht vor.
Ihr Gott-gleiches Erscheinen ist mitunter einer der Gründe, warum ich, wie ich schrieb, Ihre Schreibweise gerne mag und interessiert Ihre Beiträge verfolge :-)

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(105766 Beiträge, 37808x hilfreich)

Zitat (von alya_spock):
A. ist von diversen Repräsentanzen weltweit vertreten. Die Anfragen kommen über die Repräsentanz-Anbieter,

Womit dann tatsächlich das d) erfüllt ist.
In dem Falle ist in der Regel der Betreiber der Repräsentanz als Bevollmächtigter für das Impressum etc. zuständig.
Aber auch hier gelten Ausnahmen, wie z.B. für Facebook DE und eBay DE.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
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#17
 Von 
alya_spock
Status:
Schüler
(435 Beiträge, 103x hilfreich)

Moin Harry van Sell!

Zitat (von Harry van Sell):
Womit dann tatsächlich das d) erfüllt ist.
Jepp, sieht so aus, danke!

PS: Hier was frisches von BR dazu

https://www.br.de/nachrichten/deutschland-welt/vermieter-duerfen-klassisches-homeoffice-nicht-verbieten,SLsa9Fl

Zitat:
(...) Fazit
Solange eine berufliche Tätigkeit der Mieter nicht nach außen dringt und niemanden belästigt, wie es im Homeoffice in der Regel der Fall ist, benötigen Mieter dafür keine Erlaubnis des Vermieters. Diese Tätigkeiten gehören zur vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung. Wer aber tatsächlich in der Mietwohnung so arbeitet, dass es Dritte stören kann und an der Wohnung etwas baulich verändert werden muss, braucht eine Genehmigung des Vermieters. Wer ein Büroschild anbringen will, sollte zur Sicherheit immer mit dem Vermieter sprechen. (...)


-- Editiert von alya_spock am 05.06.2021 13:55

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