Horror - Ausstehende Miete und Wohnungsübergabe

Guten Tag,


leider muss ich Euch um einen Rat bitten, weil ich nicht mehr weiß, wie es weiter gehen soll. Es wird ein langer Beitrag.
Ich hatte eine Wohnung als Immobilienmiteigentümer. Diese Wohnung vermietete ich vor fast 2 Jahren einer alleinerziehenden Mutter mit 4 Kindern. Schon seit Anfang an hatte ich nur Probleme mit Ihr - Miete kam nie pünktlich und später war sie fast immer im 3-monatigen Zahlungsverzug. Mahnungen habe ich keine geschickt, weil sie mir immer wieder versprochen hat, die Mietschulden zu begleichen. Nach den Versprechungen passierte aber nichts mehr, sie hat auf meine Anrufe und E-Mails nicht reagiert. Im Juli letzten Jahres war ich satt davon und schrieb ihr eine Abmahnung wg. der Vertragsverletzung per Einschreiben. Sie sollte bis Ende Juli die Mietschulden ausgleichen, sonst gibt es eine fristlose Kündigung. Auf diese Abmahnung hat sie reagiert, sie hat mir wieder schriftlich versprochen, die ausstehenden Mieten zu bezahlen. Es passierte wieder nichts, außer das, dass Sie mir eine Kündigung zugeschickt hat und dann eine Bitte um eine Ratenzahlung, weil sie nicht alles auf einmal zahlen kann. Ich habe dem Ratenvertrag zugesagt, aber erst nach Wohnungs- und Schlüsselübergabe. Dann habe immer wieder versucht sie zu erreichen. Vergebens. Ich war und bin immer noch weit im Ausland beruflich beschäftigt, so dass ich nichts Ordentliches unternehmen konnte, außer zu versuchen die Dame per Handy bzw. per E-Mail zu erreichen. Ich schrieb dann eine 2. Mahnung per Einschreiben (die Abmahnung behandle ich hier als die 1. Mahnung, ist es rechtlich korrekt?). Es passierte immer noch nichts. Danach habe ich erfahren, dass sie einfach ausgezogen ist. Erneute Kontaktversuche mit Wohnungsübergabeaufforderung waren vergebens. In die Wohnung konnte ich nicht rein, konnte die Wohnung nicht weiter vermieten, einfach keine Hoffnung.
Wieder nach einem Monat hatte ich ein paar Tage frei, so dass ich nach BRD reisen konnte. Davor habe ich dieser Frau per SMS und E-Mail (ans Telefon geht sie einfach nicht dran, wenn ich anrufe) angekündigt, dass ich an dem Tag im Ort bin und eine Wohnungsübergabe machen will. Sie sollte den Termin absagen, wenn er nicht passt, sonst komme ich über 600km umsonst und werde ihr die Kilometerpauschale von meinem Dienstauto verrechnen müssen. Es kam keine Absage, ich bin gekommen, sie nicht. Ich habe sie angerufen, sie ist nicht dran gegangen, dann habe ich eine sms geschrieben und es kam eine freche Antwort, dass sie mir per E-Mail abgesagt hat (es stimmte überhaupt nicht). Was ich nun machen konnte, war zum Einwohnermeldeamt zu gehen und die neue Wohnadresse der Mieterin zu erforschen. Es hat geklappt und gleich schrieb ich die 3. Und letzte Mahnung an die neue Adresse.
Jetzt der Hammer => die 2. und 3. Mahnung sind leider zurückgekommen, weil sie nicht abgeholt wurden – absichtlich gemacht, diese freche Dame hat genau gewusst, dass die Mahnungen rausgeschickt wurden.
Wie kann ich weiter vorgehen? Soll ich weiter Mahnen? Das bringt nichts, wenn die Mahnungen nicht abgeholt werden. Ich bin mit meiner Gewerbe sehr beschäftigt und habe echt keine Zeit dafür, bitte um Ratschläge:
- Wie kann ich in diesem Fall erfolgreich Mahnen?

- Wie kann ich der Frau eine richtige Lehre verpassen? Ich meine hier gerichtlich, z.B. Strafanzeige wg. Betrug bei Verhandlung über Fortsetzung des Mietverhältnisses (Eingehungsmietbetrug). Was brauche ich? Wie hoch sind die Chancen? Wo soll ich sie dann Anzeigen?

- Ich möchte sie auch auf Schadenersatz verklagen, lohn sich das überhaupt? Diese Frau arbeitet und ist keine Sozialhilfeempfängerin.

Wenn jemand professionelle rechtliche Hilfe anbieten kann, kann mir auch eine PN mit einem Angebot schreiben.

Danke für Eure Hilfe im Voraus!
Michal