Hallo,
ich habe schon einige Artikel und Beiträge im Forum zu diesem Thema gelesen und möchte mir hier nochmal Feedback einholen, ob ich die Rechtslage zu meiner Situation richtig verstanden habe.
Im Mietvertrag
(Einzug vor 2 Jahren) steht nichts zu Tieren oder Hunden, demnach darf ich rechtlich einen Hund halten, auch ohne den Vermieter zu informieren.
Vor einem Jahr haben wir für wenige Wochen einen Pflegehund aufnehmen wollen, weshalb ich die im Eingang hängende Hausordnung durchgelesen habe. Dort stand nur, sollte ein Hund Kot auf dem Grundstück hinterlassen, muss es vom Halter entfernt werden.
Nun haben wir uns selbst für einen Welpen entschieden, welcher auch in 2 Wochen schon einzieht. Dem stand ja auch nichts im Weg, da ich mich beim Pflegehund bereits informiert/abgesichert hatte. Doch rein zufällig fiel mir heute eine Änderung in der Hausordnung auf. Es gab vor ein paar Monaten einen Wechsel der Hausverwaltungs-Firma. Über diesen Wechsel wurde ich informiert, jedoch nicht, dass auch die Hausordnung geändert wird (und ich bin leider nicht selbst drauf gekommen das nachzuprüfen). Jedenfalls steht jetzt dort, dass man bei Hunden eine Genehmigung der Hausverwaltung einholen muss.
Zu diesem Thema habe ich hier im Forum gelesen, dass es aber das Problem des Vermieters sei, weil ich mich an meinen Mietvertrag halte. Wenn sich mein Mietvertrag mit der neuen Hausordnung wiederspricht, ist es Sache des Vermieters. Also der Vermieter (Mehrparteienhaus mit mehreren Eigentümern/Vermietern) müsste der neuen Hausordnung ja auch zugestimmt haben. Somit ist es sein Versäumnis die Hausverwaltung über den Mietvertrag zu informieren bzw. mit uns den Mietvertrag zu ändern.
Liege ich mit allem richtig?
Um kein Wind aufzuwirbeln wäre mein Plan jetzt stillschweigen zu bewahren.
Da mein baldiger Hund eine kleine Rasse ist (max 30cm Schulterhöhe), kein Listenhund ist, haart kaum und ist für Allergiker geeignet, nichts anstellen kann weil ich von Zuhause arbeite, und auch nicht zu den "kläffern" gehört... sollte die Hausverwaltung eigentlich nichtmal etwas davon mitbekommen. Die schicken nur Putzleute und lassen sich sonst nicht blicken. Ich hatte schon Hundebesuche (z.B. großer haarender Labrador), dem im Hausflur schon die Putzleute und manche Nachbarn begegnet sind, und sich alle über den Hund gefreut haben.
Daher denke ich, selbst wenn die Hausverwaltung es eines Tages mitbekommt, muss sie das mit dem Vermieter klären, weil wir uns an den Mietvertrag halten?!
Hund - Keine Klausel im Mietvertrag, aber neue Hausordnung durch Verwaltungswechsel.
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Du hast einen Mietvertrag mit deinem Vermieter. Schau erstmal nach, ob in diesem Mietvertrag Bezug auf die Hausordnung genommen wird. Wenn nein, dann ist die Hausordnung für dich mietrechtlich eh nicht bindend. Wenn die Hausordnung in den Mietvertrag mit eingebunden wurde, dann gilt die Hausordnung von damals. Eine einseitige Änderung der Hausordnung ist nur in sehr engen Grenzen möglich. Eine nachträgliche Genehmigungspflicht für die Hundehaltung sprengt meiner Meinung nach diese Grenzen deutlich.Zitat :Doch rein zufällig fiel mir heute eine Änderung in der Hausordnung auf.
Diese Aussage ist falsch. Der BGH hat entschieden, dass in jedem Einzelfall eine individuelle Abwägung zu erfolgen hat. Auch ohne mietvertragliche Regelung kann der Vermieter also im Einzelfall die Hundehaltung untersagen, wenn er dazu ausreichende Gründe nennen kann.Zitat :Im Mietvertrag (Einzug vor 2 Jahren) steht nichts zu Tieren oder Hunden, demnach darf ich rechtlich einen Hund halten, auch ohne den Vermieter zu informieren.
Von daher wäre es sicherlich sinnvoll gewesen, vor Anschaffung des Hundes den Vermieter um Erlaubnis zu fragen. Notwendig ist dies aber ohne mietvertragliche Regelung meiner Meinung nach nicht. Problematisch wird es nur, wenn der Vermieter dann irgendwann den Hund bemerkt und ausreichende Gründe gegen eine Hundehaltung vorbringen kann. Dann müsste der Hund wieder weg und das ist natürlich für Hund und Halter die schlechteste Variante.
Danke für den Beitrag!
1. Es wurde keine Hausordnung beigefügt und unterschrieben.
2. Dieser Anhang über Allgemeine Mietbedingungen wurde auch nicht unterschrieben sehe ich jetzt...
Demnach gelten alle Regeln auch zur Kündigung oder dass wir alle 5 Jahre streichen sollen nicht? Das wäre ja irgendwie witzig :'D
Folgendes steht im Anhang "Allgemeine Mietbedingungen" des Mietvertrags zur Hausordnung:
(1) Sofern die Hausordnung beigefügt ist, gilt sie als Bestandteil des Mietvertrags und ist gesondert zu unterschreiben. Von der Hausordnung abweichende besondere schriftliche Vereinbarungen gehen der Hausordnung vor.
Handelt es sich bei der an den Mieter vermieteten Wohnung um eine Eigentumswohnung, hat der Mieter die von der Eigentümergemeinschaft beschlossene Hausordnung in ihrer jeweiligen Fassung zu beachten. Ergeben sich von der diesem Vertrag zu Grunde gelegten Hausordnung Abweichungen von der Hausordnung der Eigentümergemeinschaft, geht die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft vor.
(3) In den Fällen, in denen eine bestimmte Benutzung der Mietsache nur nach schritlicher Zustimmung des Vermieters oder nach besonderer vertraglicher Vereinbarung zulässig ist, gelten die Bedingungen, unter denen eine Zustimmung erteilt wurde, und die Bestimmungen der besonderen Vereinbarungen als Bestandteile dieses Mietvertrags und Verstöße gegen diese Bestimmungen und Bedingungen als vertragswidriger Gebrauch. Entsprechendes gilt für eine zustimmungspflichtige oder vereinbarungsabhängige Nutzung in einer Hausordnung.
Leider verstehe ich nicht alles aus diesen Texten. Aber selbst wenn dieser Anhang unterschrieben wäre - würde die Hausordnung nicht gelten, da sie nicht gesondert beigefügt und auch nicht unterschrieben wurde?
-- Editiert von Skypia am 13.02.2020 11:07
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Zitat :Eine nachträgliche Genehmigungspflicht für die Hundehaltung sprengt meiner Meinung nach diese Grenzen deutlich.
Volle Zustimmung.
Zitat :...ausreichende Gründe gegen eine Hundehaltung vorbringen kann. Dann müsste der Hund wieder weg und das ist natürlich für Hund und Halter die schlechteste Variante.
Im Worst Case ziehen wir dann natürlich mit Hund um ^^
Eine Rechtsberatung im Einzelfall ist Rechtsanwälten vorbehalten. Das macht auch Sinn, weil dazu das gesamte Vertragswerk berücksichtigt werden muss. Das ist in einem Forum weder möglich noch sinnvoll.Zitat :Leider verstehe ich nicht alles aus diesen Texten. Aber selbst wenn dieser Anhang unterschrieben wäre - würde die Hausordnung nicht gelten, da sie nicht gesondert beigefügt und auch nicht unterschrieben wurde?
Von daher bleibt es zumindest von mir bei den allgemeinen Ausführungen. Hier noch ein Link, der vielleicht helfen könnte : https://www.mietrecht.org/mietvertrag/hausordnung-was-regeln/.
Hinweisen möchte ich auf eine Problematik bei Wohnungseigentumsgemeinschaften: Wenn die WEG eine Änderung der Hausordnung wirksam beschließt, so ist die für alle Eigentümer erstmal bindend. Der Mietvertrag wird dadurch aber nicht geändert. Der Eigentümer=Vermieter hat dann also im Zweifel etwas vermietet, was er nicht mehr gestatten darf. Gleiches würde gelten, wenn in der Hausordnung der WEG ein Hundeverbot enthalten wäre. Das ist mietrechtlich ebenfalls unzulässig und führt dazu, dass der Eigentümer eine Hundehaltung verbieten müsste obwohl er es mietrechtlich nicht darf.
Ich habe bisher nicht verstanden, wie so ein Konflikt dann vor einem Richter ausgehen würde. Schlimmstenfalls könnte es für den Vermieter richtig teuer werden, wenn der Mieter deswegen ausziehen muss. Aber ich würde hoffen, dass man das Problem hier anders lösen kann.
Zur Hundehaltung im Mietrecht: BGH, 20.03.2013 - VIII ZR 168/12. Aus dem Urteil Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB gehört, erfordert eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet. Zu berücksichtigen sind insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters (...).
Hallo "Skypia",
grundsätzlich ist festzuhalten, dass eine Hausordnung unmittelbar nur die Sondereigentümer bindet. Werden Räume vermietet, kann die Beachtung der Hausordnung mietvertraglich vereinbart werden, um eine Parallelität der Pflichten zu erreichen.
Dabei kann die Wohnungseigentümergemeinschaft durchaus beschließen, dass in der Hausordnung Regelungen über die Haustierhaltung enthalten sein sollen, insbesondere über die Aufzugnutzung, einen Leinenzwang auf dem Grundstück und in gemeinschaftlichen Räumen, über den Auslauf und das Betreten von Grünflächen sowie Beseitigungspflichten für vom Haustier verursachte Verschmutzungen. Ein generelles Verbot von Haustieren kann in der Hausordnung durch Mehrheitsbeschluss nicht festgelegt werden, wohl aber zahlenmäßige Beschränkungen und Beschränkungen auf bestimmte Tierarten.
Bei der Wohnraummiete setzt die wirksame Vereinbarung einer Hausordnung nach § 305 Abs. 2 BGB voraus, dass der Vermieter den Mieter bei Vertragsabschluss ausdrücklich auf ihre Geltung hinweist und dem Mieter die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen. Demnach muss der Vermieter dem Mieter den Text der Hausordnung vor Vertragsabschluss aushändigen. Sie können hier also selbst überprüfen, ob die Hausordnung Vertragsbestandteil geworden ist oder nicht.
Weiter fraglich wäre sodann, ob die entsprechende Klausel einer Inhaltskontrolle standhält. Ist die jeweils in Frage stehende Bestimmung der Hausordnung Vertragsbestandteil geworden, ist sie nach § 307 BGB Abs. 1 S. 1 BGB gleichwohl unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligt.
Auch wenn man vorliegend unterstellen würde, die Hausordnung wäre Vertragsbestandteil geworden und die Klausel würde einer Inhaltskontrolle standhalten, so wäre weiter zu prüfen, ob eine einseitige Änderung der Hausordnung zulässig wäre. Zu prüfen wäre daher, ob in dem Mietvertrag ein Änderungsrecht vereinbart wurde, die bereits im Mietvertrag die Möglichkeit einer einseitigen Änderung durch den Vermieter vorsieht. Ist für den Vermieter kein Änderungsrecht vereinbart, kann die Hausordnung durch einen Vertrag zwischen Vermieter und Mieter geändert werden.
Gesetzt der Fall die AGB wurden wirksam eingebunden, enthält #2 ein Zitat ener solchen Klausel. Ich halte sie jedoch schlicht für unwirksam. Zumindest wenn man eine mögliche Änderung so weit fassen möchte, dass damit neue Mieterpflichten (hier Genehmigungspflicht bei Hundehaltung) ermöglicht werden sollen.Zitat :Zu prüfen wäre daher, ob in dem Mietvertrag ein Änderungsrecht vereinbart wurde, die bereits im Mietvertrag die Möglichkeit einer einseitigen Änderung durch den Vermieter vorsieht.
Zitat :Gesetzt der Fall die AGB wurden wirksam eingebunden, enthält #2 ein Zitat ener solchen Klausel. Ich halte sie jedoch schlicht für unwirksam. Zumindest wenn man eine mögliche Änderung so weit fassen möchte, dass damit neue Mieterpflichten (hier Genehmigungspflicht bei Hundehaltung) ermöglicht werden sollen.
Ob die hier gegenständliche Klausel wirksam ist oder nicht, werde ich nicht beurteilen. Fest steht allerdings, dass derartige Änderungsrechte in Mietverträgen wirksam vereinbart werden können.
Es bedarf aber bei einer wirksamen Vereinbarung eines Änderungsrechts dann im weiteren Nachgang einer Prüfung, ob die Änderung der Hausordnung für den Mieter zumutbar ist. Dabei sind im Allgemeinen solche Gebrauchsregelungen zumutbar, die einem ordnungsmäßigen Gebrauch iSd § 15 Abs. 2 WEG entsprechen.
Ich erkenne an, dass sich solche Klauseln in Mietverträgen finden. Ich vermute jedoch, dass die meisten davon unwirksam sind.Zitat :Ob die hier gegenständliche Klausel wirksam ist oder nicht, werde ich nicht beurteilen. Fest steht allerdings, dass derartige Änderungsrechte in Mietverträgen wirksam vereinbart werden können.
Ich hatte oben bereits einen Link angegeben, hier ein weiterer vom gleichen Anbieter zur Änderung der Hausordnung: https://www.mietrecht.org/mietvertrag/hausordnung-einfuehren-aendern/. Wesentliche Hürde für eine wirksame Änderungsklausel ist § 308 (4) BGB.
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