Interessenvertretung des Mieters in der Güteverhandlung

2. November 2023 Thema abonnieren
 Von 
celticcat
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Interessenvertretung des Mieters in der Güteverhandlung

Nehmen wir einmal an ein Mieterhöhungsverlangen geht in die Güteverhandlung und ich sollte die Interessen der Mieter verhandeln :
Fakten : Mieterhöhung ohne vorhandenen Mietspiegel begründet mit 3 Vergleichswohnungen;
Erhöhung um 20 % ;
Auf Anordnung des Gerichts wurde ein Mietwertgutachten erstellt; Ausführender eine Makler - Gutachten im Ergebnis durch starke sachliche Mängel und Befangenheitsantrag gegen den Gutachter angezweifelt !

Interesse des Mieters : möglicht keine Mieterhöhung - bzw nur so wenig wie möglich
Interessee des Vermieters : die volle Mieterhöhung

Mögliches Entgegenkommen von Seitendes Mieters : Mietobergrenzen des WoGG ---> 40 Euro Erhöhung möglich ohne negative Folgen für die Mieter

Es gibt aber in Güteverhandlungen den Grundsatz Quit pro quo ---- also was könnte ich dafrü einfordern ohne dass das Gericht meint ich hätte Geld zu verschenken ?

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61 Antworten
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#1
 Von 
Harry van Sell
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(118602 Beiträge, 39602x hilfreich)

Zitat (von celticcat):
Es gibt aber in Güteverhandlungen den Grundsatz Quit pro quo ---- also was könnte ich dafrü einfordern ohne dass das Gericht meint ich hätte Geld zu verschenken ?

Echt jetzt?
Ein Rechtsanwalt fragt in einem Laienforum wie er vor Gericht das Verfahren führt?


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Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#2
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118602 Beiträge, 39602x hilfreich)

Zitat (von celticcat):
Gutachten im Ergebnis durch starke sachliche Mängel und Befangenheitsantrag gegen den Gutachter angezweifelt !

Habe gerade den Betrag mit der Katastrophe von Versuch das Gutachten anzuzweifeln gefunden ...

Wenn Du die Interessen der Mieter wirklich vertreten willst, dann lass das ganze ab sofort Leute machen, die Ahnung davon haben anstatt ahnungs- und orientierungslos herumzupfuschen.
Aktuell vertrittst Du wohl eher die Interessen des Vermieters.



Zitat (von celticcat):
ich sollte die Interessen der Mieter verhandeln

Angesichts der hier dargestellten Inkompetenz hat man wohl weder die Befähigung noch eine Zulassung die rechtlichen Interessen Dritter vor Gericht zu vertreten.


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#3
 Von 
celticcat
Status:
Beginner
(67 Beiträge, 2x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Angesichts der hier dargestellten Inkompetenz hat man wohl weder die Befähigung noch eine Zulassung die rechtlichen Interessen Dritter vor Gericht zu vertreten.

Wenn du dann bereits so clever warst , den alten Post zu finden frage ich mich warum dir nicht klar ist , dass es bei der Mieterin um meine eigene Person gehen könnte und ich mich nur den Forumregeln anpassen wollte ...

Wirklich bereichernd wäre es einmal nicht als inkompetent beschimpft zu werden , sondern hilfreiche Tips zu bekommen ... ich gung eigentlich davon aus , das es hier Personen gäbe , die Laien helfen möchten ...

... ich bedanke mich also im Voraus schon mal für wirklich hilfreiche Ideen ...

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#4
 Von 
celticcat
Status:
Beginner
(67 Beiträge, 2x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Habe gerade den Betrag mit der Katastrophe von Versuch das Gutachten anzuzweifeln gefunden ...


Falls dich der aktuelle Stand interessiert : Es gab keine weitere Kommunikation . Das Gericht hat einen Termin zur Güteverhandlung und für den Fall des Nichterscheinens einer Partei oder Erfolglosigkeit unmittelbar anschließendem Haupttermin bestimmt.

Ich persönlich gehe davon aus , dass der Befangenheitsantrag ausreichend ist um das Gutachten zu nichte zu machen . Eine negative Aussage zu den Lebensgewohnheiten der Mieter hat in einem Mietwertgutachten zwecks bestimmung der Ortsüblichen Vergleichsmiete nichts zu suchen ---- und ja in diesem Fall habe ich auch noch der Klägerseite eine Möglichkeit aufgezeigt dieses Gutachten nicht bezahlen zu müsen , weil Sachlagen beurteilt wurden , die nicht Bestandteil des Auftrages durch den Richter waren !

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#5
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118602 Beiträge, 39602x hilfreich)

Zitat (von celticcat):
frage ich mich warum dir nicht klar ist , dass es bei der Mieterin um meine eigene Person gehen könnte und ich mich nur den Forumregeln anpassen wollte ...

Es mag daran liegen, das die Forenregeln das gar nicht vorgeben ...



Zitat (von celticcat):
sondern hilfreiche Tips zu bekommen

Die gab es - war wohl nicht die Wunschantwort ...

Noch ein Tipp: tote Pferde reitet man nicht ...
Wird aber wohl auch nicht gefallen ...

Wenn man etwas nicht kann, dann helfen auch keine Tipps, außer "lerne es" oder "lass jemanden machen der es kann" (je nach zur Verfügung stehendem Zeitrahmen).
Zum Thema "lerne es" wäre das hier eventuell noch hilfreich
https://beckassets.blob.core.windows.net/productattachment/readingsample/15052884/34638451_ffi-mkg-spezial-verhandeln%20lernen_beck.pdf


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#6
 Von 
celticcat
Status:
Beginner
(67 Beiträge, 2x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Noch ein Tipp: tote Pferde reitet man nicht ...


Es wäre vielleicht hilfreich , mir zu erklären , wie du das meinst ? Ich bin mitten im Prozess und werde das Ding wohl oder übel durchziehen müssen .
ich hatte nicht vor zum Anwalt zu versieren -- mußte mich zwangsläufig aber damit auseinandersetzen ! Wäre das Mieterhöhungsverlangen 1 Monat später gekommen hätte das mein ANwalt übernommen( Sperrfrist)

und nun noch einmal -- ich habe eine konkrete Frage gestellt --- irgendwelche Ideen ?--- oder sehe ich das richtig , dass es in diesem Fall als Gegenleistung nur den guten Willen und den wiederherrgestellten Frieden mit dem Vermieter vorzubringen gibt ?

Aber danke für den Link --- grundsätzliche Tips zum Verhandeln werde ich gebrauchen können --- beim letzten Mal hätte ich mich fast zu einem großen Fehler hinreissen lassen .

-- Editiert von User am 3. November 2023 00:21

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#7
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118602 Beiträge, 39602x hilfreich)

Zitat (von celticcat):
Es wäre vielleicht hilfreich , mir zu erklären , wie du das meinst ?

Rechtsanwälte machen eine jahrelange Ausbildung, erst man der Uni. Und wenn sie dort fertig sind und die schöne Urkunde an der Wand haben, dann geht die Ausbildung in der Kanzlei weiter. Wo sie dann oft - mehr oder wendiger verwundert - bemerken, das die Theorie und die gelebte Praxis eklatante Differenzen aufweisen.

Nun kommt ein Laie - frei von jedem juristischen Vorwissen - und hofft das mal eben aufholen zu können. Und das auch noch während er mitten im Prozess steckt.



Zitat (von celticcat):
irgendwelche Ideen ?-

Nö.

Woher auch soll irgendjemand hier eine Idee dazu haben? Niemand hier kenn Deinen Vermieter.
Wenn nicht mal Du - der ihn ja kennt - weis wie man ihn dazu bringen könnte auf einen Großteil seines Geldes zu verzichten ...


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#8
 Von 
celticcat
Status:
Beginner
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Zitat (von Harry van Sell):
Woher auch soll irgendjemand hier eine Idee dazu haben? Niemand hier kenn Deinen Vermieter.
Wenn nicht mal Du - der ihn ja kennt - weis wie man ihn dazu bringen könnte auf einen Großteil seines Geldes zu verzichten ...

Nun ich seh eher , das der Vermieter Probleme hat sein Mieterhöhungsverlangen durch zu bekommen , weil die Höhe der Ortsüblichen Vergleichsmiete nicht bekannt geschweige denn von ihm bewiesen werden konnte !

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#9
 Von 
Anami
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Zitat (von celticcat):
ein Mieterhöhungsverlangen geht in die Güteverhandlung
In der Güteverhandlung wird das Gericht eine gütliche Einigung... einen Vergleich herbeiführen wollen. Das ist stets das Ziel.
Da es aber schon um ein Gerichtsgutachten geht, könnte das bereits genervte Gericht auch ohne Vergleich/Güte entscheiden...egal, welcher Schrutz dort evtl. enthalten wäre oder was du dort in deiner *Stellungnahme* seziert hattest.
Das wäre dann voller Erfolg für den Kläger/Vermieter.
Denn Richter*innen lassen sich sehr ungern vorhalten, dass ein von ihnen beauftragter Gutachter falsch liege.

Es ist also deine eigene Entscheidung, wie weit du dich dem Richtervorschlag entgegen-neigen willst.

Wenn du als Beklagte 40,- mehr *zugestehen* würdest... wieviel will denn der Vermieter bzw. was setzt das Gutachten an?

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Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#10
 Von 
Anami
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(31574 Beiträge, 5575x hilfreich)

Zitat (von celticcat):
ein Mieterhöhungsverlangen geht in die Güteverhandlung
In der Güteverhandlung wird das Gericht eine gütliche Einigung... einen Vergleich herbeiführen wollen. Das ist stets das Ziel.
Da es aber schon um ein Gerichtsgutachten geht, könnte das bereits genervte Gericht auch ohne Vergleich/Güte entscheiden...egal, welcher Schrutz dort evtl. enthalten wäre oder was du dort in deiner *Stellungnahme* seziert hattest.
Das wäre dann voller Erfolg für den Kläger/Vermieter.
Denn Richter*innen lassen sich sehr ungern vorhalten, dass ein von ihnen beauftragter Gutachter falsch liege.

Es ist also deine eigene Entscheidung, wie weit du dich dem Richtervorschlag entgegen-neigen willst.

Wenn du als Beklagte 40,- mehr *zugestehen* würdest... wieviel will denn der Vermieter bzw. was setzt das Gutachten an?

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Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#11
 Von 
celticcat
Status:
Beginner
(67 Beiträge, 2x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Denn Richter*innen lassen sich sehr ungern vorhalten, dass ein von ihnen beauftragter Gutachter falsch liege.

Das glaube ich gerne --- nur wurde in diesem Fall das Gericht dazu überredet einen Makler als Gutachter einzusetzen und der vom Gericht bestellt 1. Sachverständige durch den Vermieter als befangen abgelehnt __ mit der Begründung in einem anderen Streitfall hätte der Vermieter das Gutachten dieses Sachverständigen kritisiert --- mehr wurde dazu nicht ausgeführt ---- also kein Vorwurf der Unsachlichkeit oder ein damaliger Einwand der Befangenheit ans Gericht
Der gerichtlich bestellte 2. Sachverständige bat aus dem Auftrag entlassen zu werden weil er ihn nicht erfüllen könne !
Der Anwalt des Vermieters hat dann den Vorschlag gemacht ein Gutachten von einem ortsansässigen Makler erstellen zu lassen udn hat auch mit den Maklern verhandelt

Zitat (von Anami):
Wenn du als Beklagte 40,- mehr *zugestehen* würdest... wieviel will denn der Vermieter bzw. was setzt das Gutachten an?


Der Vermieter wollte 100 Euro mehr ; das Gutachten kommt auf 80 Euro

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#12
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31574 Beiträge, 5575x hilfreich)

Zitat (von celticcat):
nur wurde in diesem Fall das Gericht dazu überredet
Wer vorher nicht konnte oder nicht wollte, ist doch jetzt inzwischen vollkommen irrelevant. Der Makler wurde beauftragt vom Gericht. Das Gutachten liegt nun vor.
Zitat (von celticcat):
Der Vermieter wollte 100 Euro mehr ; das Gutachten kommt auf 80 Euro
Und du als Beklagter willst max. 40,- mehr zahlen.

Mein Rat: Nimm das Vergleichsangebot vom Gericht an. Ob es bei 80,- liegt, erfährst du im Gütetermin.

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#13
 Von 
celticcat
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(67 Beiträge, 2x hilfreich)

Aktualisierung :
es sieht so aus als könne ich bis zur Güteverhandlung noch ein Rechtsstudium anfangen --- XD .. kleiner Scherz - nicht mehr in meinem Alter

Die Klägerin hat mitgeteilt , dass der zuständige Sachbearbeiter zu dem Termin verhindert sei, nach dem 15.011. erst wieder verfügbare termine hätte und um Verschiebung gebeten .
Das Gericht hat den neuen Termin auf den 1.3. 2024 verlegt ...........

Frage1.: ist es normal , dass ein Termin über ein Viertel Jahr später erfolgt ?
Der letzte Termin wurde am 30.10 . für den 10.11. festgelegt ...

Des weiteren hat die Klägerin eine Anpassung der Klageforderung geschickt ---- von 600 Euro auf 580 Euro ...

Frage 2. : ist das jetzt als Nachbesserung im Sinne von (§ 558b III 2 BGB) ?

Frage 3.: ist es wichtig , dass die Zustimmung rückwirkend zum 1.4.2021 verlangt wird und das Gutachten auf das sich bezogen wird den Stichtag 17.12.2021 hat ?

Das Mieterhöhungsverlangen ist im 01/'21 zugegangen,, der Stichtag vom Gutachten ist der 17.12.2021 das Gutachten ist im 06/'23 bei mir eingetroffen und die Klageänderung im 08/'23

Frage 4. : Welches Datum ist jetz relevant für den Zeitpunkt ab dem ich die Miete schulde , wenn man die Richtigkeit des Gutachtens annehmen würde ?

-- Editiert von User am 6. November 2023 19:12

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#14
 Von 
celticcat
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Beginner
(67 Beiträge, 2x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Wer vorher nicht konnte oder nicht wollte, ist doch jetzt inzwischen vollkommen irrelevant. Der Makler wurde beauftragt vom Gericht. Das Gutachten liegt nun vor.


das Gutachten ist nicht das Papier wert auf das es gedruckt wurde ! Wenn ich als butiger Laie so offensichtliche Mängel aufzeigen kann und es noch dazu eine deutliche , herabwürdigende und unsachliche Aussage zur Mieterin beinhaltet , die deutlich auf eine Befangenheit des Sachverständigen deutet (Befangenheitsantrag ist gestellt) kann das Gericht dieses nicht einfach ignorieren zumal meine Einwendung gespickt war mit Zitaten vom BGH und dem LG Kiel , das bei Berufung zuständig wäre und dort wurde ein Gutachten auf ähnlicher Grundlage nur fachlich ansonsten korrekt ausgeführt von LG quasi zerrissen !
Nur 3 deutliche Punkte : falscher Begriff ( auch erzielbare Mieten inbegriffen ) , falscher Bewertungszeitraum , keine Korrektur der Vergleichsobjekte , Rechenfehler .... ---- Ziel war die Bestimmung der Ortsüblichen Vergleichsmiete vach Vorgabe durch §558BGB

Vielleicht kannn der Richter eine Ortsübliche Vergleichsmiete ja schätzen , aber alleine nach Bereinigung des offensichtlichen Rechenfehlers ergeben sich die 580 Euro nicht mehr !

Meine 40 Euro ergeben sich aus der WoGG -Höchstgrenze .

nur so zur Überlegung --- meine Wohnung wurde vom Makler als einfacher - normaler Standerd deklariert .
Bei einer Erhöhung um 80 Euro würde ich also weit über der WoGG Höchstgrenze liegen --- was wohl hieße , dass eine Durchschnittliche Wohnung nicht mehr anmietbar wäre !!! Wobei die Ortsübliche Vergleichsmiete ja 6 Jahre rückwirkend betrahctet und die WoGG Grenzen nur die letzten 2 Jahre --- ergo normaler Weise bei stetig steigenden Mieten oberhalb der Vergleichsmiete liegen müßte .... nur so ein dummer Gedankengang von einem Laien ...

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#15
 Von 
Spezi-2
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Zitat:
Es gibt aber in Güteverhandlungen den Grundsatz Quit pro quo ---- also was könnte ich dafrü einfordern ohne dass das Gericht meint ich hätte Geld zu verschenken ?


Es gibt unzählige Vergleiche ohne gegenseitigem Nachgeben und die sind gültig. Wo steht denn ein MUSS ?
Meistens besteht ein Nachgeben beider Parteien darin, daß auch eine Vereinbarung über die Verteilung der Kosten des Verfahrens gefunden wird.

Schon in dem vorherigen "Faden" (als es noch um die Widerlegung der Angaben im GV Gutachten ging) sollte doch deutlich geworden sein, daß man als Beteiligter leicht viele Dinge als entscheidungserheblich ansieht damit seine Argumente auch falsch bewertet und die Erfolgsaussichten nicht fördert.

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#16
 Von 
Harry van Sell
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Zitat (von celticcat):
Der Vermieter wollte 100 Euro mehr ; das Gutachten kommt auf 80 Euro

Und der Mieter will 40 EUR zahlen - ergo wird man sich irgendwo zwischen 55-70 EUR vergleichen.

Im Übrigen sollte man jetzt schon mal das Geld auf Seite legen, nicht das man in ein Paar Monaten die (fristlose) Kündigung wegen Mietschulden bekommt ...



Zitat (von celticcat):
Frage1.: ist es normal , dass ein Termin über ein Viertel Jahr später erfolgt ?

Kommt auf das Gericht an. Wenn vorher keine Zeit ist...


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#17
 Von 
Anami
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zu 1: Ja.
zu 2: Ist mE gut im Sinne des Sachverhaltes. Die Klägerin hat reduziert, ist dir minimal entgegengekommen.
zu 3: keine Ahnung. Die Klägerin will mehr Miete ab 04/21, wenn sie 3 Monate vorher das Verlangen korrekt vorgebraucht hat. Es stammt aus 01/21.
zu 4: Darüber wird das Gericht befinden.

Zitat (von celticcat):
das Gutachten ist nicht das Papier wert auf das es gedruckt wurde !
Das ist und bleibt noch immer nur deine zum xten Male wiederholte Behauptung.
Zitat (von celticcat):
Befangenheitsantrag ist gestellt
Ach, ist das jetzt neu?...oder hab ich das überlesen?
Einen Befangenheitsantrag gegen einen vom Gericht bestellten Gut-oder Schlechtachter zu stellen, zeugt von unwissender Verbissenheit. Makler dürfen durchaus solche Gutachten erstellen--- das Gericht hat ihn doch zugelassen.
Zitat (von celticcat):
Vielleicht kannn der Richter eine Ortsübliche Vergleichsmiete ja schätzen
Das wirst du abwarten müssen und kein Richter braucht schätzen.
Kommt kein Vergleich zustande, dann gehts eben weiter... kennst du doch aus 2021...was denn sonst?

Zitat (von celticcat):
der WoGG Höchstgrenze...dass eine Durchschnittliche Wohnung nicht mehr anmietbar wäre
Du bist Mieterin und bekommst Mietzuschuss nach WoGG. Was jemand anmieten könnte, ist doch hier absolut keine Frage.
Der Klägerin dürfte es also relativ wurscht sein, ob du Wohngeld/Mietzuschuss beziehst. Sie möchte mehr Miete.

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#18
 Von 
Spezi-2
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Zitat:
Des weiteren hat die Klägerin eine Anpassung der Klageforderung geschickt ---- von 600 Euro auf 580 Euro ...

Mal genauer. Wurde außergerichtlich eine neue Mieterhöhungserklärung mit Begründung geschickt oder war es ein Schriftsatz an das Gericht mit einem geänderten Klagantrag oder wie soll man dies verstehen ?

Wenn "geschickt" eine Abschrift eines Schriftsatzes an das Gericht mit einer neue Mieterhöhungserklärung und neuen Fristen und neuen Begründungen/Vergleichsmieten ist, hätte den aber das Gericht geschickt !!

Da würde die lange Frist bis zum nächsten Termin Sinn machen, denn ein Mieter hat da ja Überlegungsfristen bevor die Zustimmung erteilt wird. Die wären dann rum.
Per wann wird denn die Zustimmung zu einer MIeterhöhung auf 580 € verlangt ?
Zu diesem Verlagen gibt es sicherlich einen Text.

-- Editiert von User am 8. November 2023 17:53

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#19
 Von 
celticcat
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Zitat (von Harry van Sell):
Und der Mieter will 40 EUR zahlen - ergo wird man sich irgendwo zwischen 55-70 EUR vergleichen.


falsch Mieter will 0 Euro zahlen --- aber auf 40 Euro könnte man sich einlassen weil die Obergrenze vom Wohngeld das abdeckt . Alles was darüber ist würde heißen , dass ich weniger als meinen Bedarf habe

Zitat (von Anami):
zu 2: Ist mE gut im Sinne des Sachverhaltes. Die Klägerin hat reduziert, ist dir minimal entgegengekommen.

Falsch --- das Gutachten gibt nur 580 Euro her --- die Klägerin wäre ansonsten gefahr gelaufen die Klage deswegen zu verlieren --- und leider beantwortet das nicht die Frage

Zitat (von Anami):
Einen Befangenheitsantrag gegen einen vom Gericht bestellten Gut-oder Schlechtachter zu stellen, zeugt von unwissender Verbissenheit. Makler dürfen durchaus solche Gutachten erstellen--- das Gericht hat ihn doch zugelassen.


Abfällige Äußerungen über eine Partei in einem Gutachten kosten den Sachverständigen in seiner Funktion „Kopf und Kragen". Nach einer Entscheidung des OLG Nürnberg (Beschluss v. 8.9.2011, 8 U 2204/08) führen abfällige Äußerungen über eine Partei selbst dann zur Befangenheit und damit zum Verlust der Honoraransprüche, wenn die Inhalte des Gutachtens völlig in Ordnung sind.
---- seltsam , das für die Ablehnung des Gerichtlich bestellten Sachverständigen ein Kritisieren des Gutachtens im einem anderen Verfahren reichte -- und Abfällige Bemerkungen im aktuellen Gutachten gegen eine Partei nicht gelten sollen ....

Zitat (von Spezi-2):
Wurde außergerichtlich eine neue Mieterhöhungserklärung mit Begründung geschickt oder war es ein Schriftsatz an das Gericht mit einem geänderten Klagantrag oder wie soll man dies verstehen ?


es ist eine Klageänderung als Schriftsatz ans Gericht geschickt worden / an mich zugestellt vom Gericht bezugnahme auf das Gutachten aber kein neues Mieterhöhungsverlangen als solches und es steht auch nirgends etwas von Änderung oder korrektur des Mieterhöhungsverlangens ----- ändert das jetzt also lediglich die Klage oder ist das bereits als Korrektur zu verstehen ?
ich kenne mich mit den Formalien nicht aus ---- für mich ist wichtig : setzt etwas davon neue Fristen in Gang ? bzw . heilt etwas davon das Mieterhöhungsverlangen , dem der Beweis der Höhe der Ortsüblichen Vergleichsmiete fehlte ?

Tut mir leid --- ich weiß ich bin nervig !

0x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
celticcat
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Beginner
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Zitat (von Spezi-2):
Per wann wird denn die Zustimmung zu einer MIeterhöhung auf 580 € verlangt ?
Zu diesem Verlagen gibt es sicherlich einen Text.


.... werden die Anträge der Klageschrift vom 13.04.2021 nunmehr wie folgt gefasst
Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhungder Nettokaltmiete für das Mietobjekt ... von bisher monatlich 500,00 Euro nettokalt um 80,00Euro auf nunmehr 580 , 00 Euro nettokalt zuzüglich 210,00 Euro Nebenkostenvorauszahlung mit Wirkung seit dem 01.04.2021 zuzustimmen.

1. Nebenkosten betragen seit 09/2022 auf Vermieteraufforderung 290,00 Euro
2. Stichtag des Gutachtens 12/2021 ---- es hat also keien Aussagekraft für die Zeit 1.4.2021 bis17.12.2021
3. das MEV beläuft sich auf 100 Euro erhöhung , gesamt also 600 Euro nettokalt

noch mal als Anmerkung --- es wurde die Berechtigung der Mieterhöhung nie in Frage gestellt sondern die Höhe der Ortsüblichen Vergleichsmiete als begrenzender Faktor ist nicht bestimmt ! Begründet ist das MEv mit 3 Vergleichswohnungen --- laut BGH dient die Nennung von Vergleichswohnungen nur der Begründung aber ausdrücklich nicht der Bestimmunge der Ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne von §558BGB

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#21
 Von 
Spezi-2
Status:
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(6376 Beiträge, 2309x hilfreich)

Zitat:
es wurde die Berechtigung der Mieterhöhung nie in Frage gestellt sondern die Höhe der Ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Mieter hat aber keinerlei MIeterhöhung zugestimmt, sondern das MIeterhöhungsverlangen insgesamt zurück gewiesen.
Zitat:
Begründet ist das MEv mit 3 Vergleichswohnungen -

Also muß man davonausgehen daß eine wirksame MIeterhöhungerklärung vorliegt. Umstritten ist die maßgebende Vergleichsmiete. Dazu ist erforderlich daß die Vergleichsmiete die jetzige MIethöhe übersteigt.

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#22
 Von 
celticcat
Status:
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(67 Beiträge, 2x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):
Umstritten ist die maßgebende Vergleichsmiete. Dazu ist erforderlich daß die Vergleichsmiete die jetzige MIethöhe übersteigt.


richtig !
Beweisbelastet ist der Vermieter , deshalb auch der Versuch mit dem Makler als letzter Rettungsanker !

Ich habe ja einen ganzen Fragenkatalog zum Gutachten ans Gericht geschickt ---- müßten diese nicht vom Gutachter bearbeitet werden , wenn das Gutachten weiterhin als rechtskräftig angesehen würde ? Wäen das total abwägige SAchen --- ok --- nur wenn die eine Wohnung mit 35 m² herausgenommen wurde , weil Flächenmäßig zu klein laut Gutachter aber die noch kleinere 34 m² Wohnung nicht , dann bedarf das der Klärung --- oder? Wenn die Gewichtung der Wohnung nur 90 % ergeben aber mit 100% weitergerechnet wurde? ...

Angesetzt ist eine Güteverhandlung -- mit anschließender Mündlicher hauptverhandlung --- geladen sind nur Klägerin und Beklagte . Es gab zum Gutachter keine weitere Kommunikation !

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#23
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118602 Beiträge, 39602x hilfreich)

Zitat (von celticcat):
Ich habe ja einen ganzen Fragenkatalog zum Gutachten ans Gericht geschickt ---- müßten diese nicht vom Gutachter bearbeitet werden , wenn das Gutachten weiterhin als rechtskräftig angesehen würde ?

Nö.
Die müssen nicht mal vom Gericht bearbeitet werden ...


Bitte mal 3-5 dieser Fragen im Wortlaut hier zitieren.


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#24
 Von 
celticcat
Status:
Beginner
(67 Beiträge, 2x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Bitte mal 3-5 dieser Fragen im Wortlaut hier zitieren.


siehe alten Post und 2 Beispiele hab ich genannt ... mir wurde hier doch gesagt ich hätte mich an die Spielregeln halten sollen , die besagen man stellt zuerst einmal Fragen an den Gutachter . das suggeriert mit , dass der normaler Weise dann dazu Stellung nimmt . Ist diese Vermutung richtig ?

0x Hilfreiche Antwort

#25
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118602 Beiträge, 39602x hilfreich)

Zitat (von celticcat):
2 Beispiele hab ich genannt

Nur um Missverständnissen vorzubeugen, sind das
Zitat (von celticcat):
nur wenn die eine Wohnung mit 35 m² herausgenommen wurde , weil Flächenmäßig zu klein laut Gutachter aber die noch kleinere 34 m² Wohnung nicht , dann bedarf das der Klärung --- oder? Wenn die Gewichtung der Wohnung nur 90 % ergeben aber mit 100% weitergerechnet wurde? ...

die 2 Beispiele?


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#26
 Von 
celticcat
Status:
Beginner
(67 Beiträge, 2x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
die 2 Beispiele?


ja --- das waren 2 Fragen zu konkreten Fakten

hätte da noch einen :

warum der Gutachter bei seinen Vergleichsobjekten keinerlei Zu- und Abschläge vorgenommen , obwohl er z.B. Häuser mit Wohnungen und von einfacher Ausstattung bis gehobener Ausstattung alles dabei hat ? --- auch Dachterrasse , aussergewöhnliche Lage und Fahrstuhl sind hier und da dabei


-- Editiert von User am 8. November 2023 23:55

0x Hilfreiche Antwort

#27
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118602 Beiträge, 39602x hilfreich)

Zitat (von celticcat):
ja --- das waren 2 Fragen zu konkreten Fakten

Nein, das waren keine Fragen.
Der Vortrag ist nicht einlassungsfähig.
Oder um es mal im Klartext zu formulieren: das ist schlicht wirres Gestammel. Eine Zumutung für das Gericht, Kläger und Gutachter.

Insofern verwundert das
Zitat (von celticcat):
Es gab keine weitere Kommunikation

wohl nicht, es scheint das der Kommunikationsbedarf der restlichen Verfahrensbeteiligten gedeckt ist.

Der User hh hat in dem anderen Beitrag noch in großer Geduld versucht, so weit als möglich Hilfestellung zu geben, wie so was aussehen sollte - schade das es offenbar vergeblich war.



Zitat (von celticcat):
Ich persönlich gehe davon aus , dass der Befangenheitsantrag ausreichend ist um das Gutachten zu nichte zu machen

Davon ausgehend, dass der Befangenheitsantrag genauso formuliert wurde wie die Fragen, teile ich diesen Optimismus aktuell nicht.

Es würde mich doch sehr wundern, wenn sich das Gericht mit den "Fragen" etc. näher auseinandergesetzt hat.
Aber ich traf auch schon Richter mit schier unendlicher Güte und Geduld - hoffentlich hat man so ein Exemplar hier gegenübersitzen.




-- Editiert von User am 9. November 2023 00:14

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#28
 Von 
celticcat
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Beginner
(67 Beiträge, 2x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Nein, das waren keine Fragen.
Der Vortrag ist nicht einlassungsfähig.
Oder um es mal im Klartext zu formulieren: das ist schlicht wirres Gestammel. Eine Zumutung für das Gericht, Kläger und Gutachter.


Ok dann mal richtig ausformuliert :

zu 4.6.
Nr. 6 das Objekt hat nur 34m² mit einem Mietzins von 9,71€/m² wurde obwohl kleiner als die Wohnung Nr. 22. mit 35m² nicht herausgerechnet . Warum ?
Nr.13 Das Objekt verfügt über einen Seeblick als herausragendes Merkmal, das zu einer Verzerrung des Mietwertes führt
Nr. 17. ist eine Doppelhaushälfte und somit von der Art der Immobilie nicht annähernd vergleichbar
Nr. 19. weicht vom Mietzins stark ab und verfügt über 2 Dachterrassen und einen Fahrstuhl und weicht von der Vergleichbarkeit stark ab
Nr. 23. ist ein Reihenmittelhaus und somit von der Art der Immobilie nicht annähernd vergleichbar
Nach Herausnahme der Objekte Nr.6, Nr.13, Nr. 17 und Nr. 19 ergäbe sich ein wesentlich niedrigerer Durchschnittswert von 7,93€/m² anstatt 9,06€/m²
Nr.24 ist eine Aktuelle Vermietung aus 2023 und weicht im Vergleich stark nach oben ab , was wiederum zu einer Verzerrung nach oben führt
die Wohnwertmerkmale wurden nicht berücksichtigt. Sind gleichartige oder identische Wohnungen nicht in ausreichender Zahl aufzufinden, kann die Vergleichbarkeit in dem Sachverständigengutachten durch Zu- und Abschläge oder durch ein Punktesystem hergestellt werden. (BGH 24.04.2019 Az. VIII ZR 62/18).
Es wurden Wohnungen über 135m² (80 % Abweichung) und Wohnungen unter 35m² (26% Abweichung ) . Warum wurden dann nicht auch die Wohnungen Nr.3. mit 120m² und Nr.15. mit 120m² herausgerechnet?
Von 24 Objekten wird bei 2 Objekten (beide fallen heraus) die Ausstattung als einfach -mittel, bei 6 Objekten als mittel entsprechend dem Vergleichsobjekt und bei den restlichen 17 Objekten weicht dieses Merkmal nach oben ab. Bei 4 Objekten (2 fallen heraus) wird die Ausstattung sogar als gehoben eingeordnet. Dies führt zu einer deutlichen Verschiebung des errechneten Mietwertes nach oben.
Die in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB geforderte Vergleichbarkeit hinsichtlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit findet nicht statt.
Die Streuung der Mietwerte geht von 5,70€/m² bis 15€/m² – Es wurde keine Aussonderung stark vom Arithmetischen Mittel abweichender Mieten vorgenommen. Gerade dann, wenn das Spektrum der am Markt für vergleichbaren Wohnraum vorgefundenen Mieten sehr weit auseinandergeht, hat eine Eingrenzung des relevanten "Mittelfelds" der Vergleichsmieten stattzufinden. (vgl. BGH ebda.). Es ist nämlich nicht alles, was am Markt für vergleichbare Wohnungen tatsächlich gezahlt wird, ohne Weiteres "üblich" im Sinne des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB.
Von den Häusern abgesehen wird zwischen Mietwohnungen und Eigentumswohnungen unterschieden. Wie wurde die Miete der Eigentumswohnungen ermittelt ? Stellen diese Werte nur den oberen Bereich des
Insgesamt scheint es sich ausschließlich um Neuvermietungen zu handeln. Erhöhungen von Bestandsmieten bleiben unberücksichtigt . § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB sieht vor, dass bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete Neuvermietungen und Bestandsmietenänderungen zu berücksichtigen sind . Vergl. BGH, Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 31
Es wurden Wohnungen über einen Betrachtungszeitraum von 6 Jahren betrachtet, genau genommen von 2018 bis 2023 . die Verteilung der Objekte über die 6 Jahre ist allerdings nicht repräsentativ , da nur je 2 Objekte aus 2018 und 2019 stammen. Dem Gegenüber stehen 17 Objekte neueren Datums ; 5 aus 2020 , 3 aus 2021 , ganze 7 Objekte aus 2022 und 1 sehr teures Objekt aus 2023. Es ist nicht plausibel. Warum dieses Objekt aus 2023 überhaupt zur Berechnung heran zu ziehen war.
Der Betrachtungszeitraum (2018 bis 2023) entspricht nicht den Gerichtlichen Vorgaben ( Stichtag 17.12.2021) Es dürften nur Vermietungen aus dem Zeitraum 17.12.2015 bis 17.12.2021 zum Vergleich herangezogen werden. Das aktuelle Marktgeschehen ist nicht repräsentativ für das Marktgeschehen vor 8 Jahren. Auch die Preisentwicklung am Markt dürfte sich von der Entwicklung der letzten Jahre stark unterscheiden.Dieses Vorgehen dürfte nicht mit der vom Bundesgerichtshof geforderten Vergleich von Einzelvergleichsmieten übereinstimmen.
– In wie weit führen die kritisierten Punkte zu einer Verfälschung bzw. Verzerrung des Durchschnittsmietwertes? Müssten die Vergleichsobjekte nicht bereinigte werden? Handelt es sich bei den Mietwerten der Eigentumswohnungen um Schätzungen?

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#29
 Von 
celticcat
Status:
Beginner
(67 Beiträge, 2x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Davon ausgehend, dass der Befangenheitsantrag genauso formuliert wurde wie die Fragen, teile ich diesen Optimismus aktuell nicht.


zu 1.7.
Die Mieterin hat zwar der Anfertigung von Fotos zugestimmt aber ausdrücklich nur als Gedankenstütze für den Gutachter und ausdrücklich nicht um als Bestandteil des Gutachtens Verwendung zu finden. Der Gutachter wurde explizit darauf verwiesen , das die Mieterin keiner Veröffentlichung der Bilder zustimmt!

Zu 3.1
Sowohl dem Vermieter als auch dem Gutachter wurden vorhandene Mängel , wie starke Abnutzung/Defekt des Laminats und Defekt der Spülmaschine angezeigt.

Zu 3.2.
Die Verurteilung der Nutzungsgewohnheiten der Bewohner ist nicht Bestandteil des Gutachtens und somit unsachgemäß!
Die unterstellte intensive Nutzung und die damit unterstellten Beschädigungen werden nicht begründet / bewiesen . Die Ursache für die Schäden bzw. zu erwartenden Schäden wird alleine den Bewohnern zugeschrieben ohne Qualität, Vorschäden und Nutzungszeitraum zu betrachten. Es wird unterstellt eine Hinterlüftung sei nicht möglich , obwohl die Möbel an den Außenwänden gar nicht direkt an der Wand stehen können . Die Wand selber wurde gar nicht untersucht . Die Aussagen beruhen auf einem kurzen Blick aus der Eingang der Räume.
All dies ist unsachgemäß und nicht erforderlich für die Ermittlung der Ausstattungsmerkmale für die Einordnung der Wohnung in den ermittelten durchschnittlichen Wohnwert.
Befangenheitsantrag gegenüber dem Sachverständigen
Begründung:
Die widerrechtliche Verwendung der Aufnahmen aus meinem Privatbereich Punkt 1.7. und die unsachlichen und abfälligen Äußerungen unter Punkt 3.2. erwecken bei mir deutlich den Anschein von Parteilichkeit und einer Abneigung des Gutachters meiner Person und meinen Lebensumständen gegenüber.

Zitat (von celticcat):
Abfällige Äußerungen über eine Partei in einem Gutachten kosten den Sachverständigen in seiner Funktion „Kopf und Kragen". Nach einer Entscheidung des OLG Nürnberg (Beschluss v. 8.9.2011, 8 U 2204/08) führen abfällige Äußerungen über eine Partei selbst dann zur Befangenheit und damit zum Verlust der Honoraransprüche, wenn die Inhalte des Gutachtens völlig in Ordnung sind.
---- seltsam , das für die Ablehnung des Gerichtlich bestellten Sachverständigen ein Kritisieren des Gutachtens im einem anderen Verfahren reichte -- und Abfällige Bemerkungen im aktuellen Gutachten gegen eine Partei nicht gelten sollen ....

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#30
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6376 Beiträge, 2309x hilfreich)

Zitat:
Abfällige Äußerungen über eine Partei in einem Gutachten

Mich würe mal interessieren, welchen genauen Wortlaut aus dem Gutachten der Fragessteller denn als "Abfällige Äußerungen" sich gegenüber bezeichnet.

Ich denke, daß Gericht wird den Parteien einen Vergleichsvorschlag machen und dabei berücksichtigen daß das Mietniveau in der Zwischenzeit (das Mieterhöhungsverlangen datiert vom 4.2021 inzwischen schreiben wir 11.2024) gestiegen ist und eine Mieterhöhung angemessen erscheint. Für den Vorschlag wird es eine Mieterhöhung mit einem m² Preis wählen und die zeitliche Wirksamkeit nach dem April 2021 wählen.
Darauf sollte sich der MIeter einstellen.

Es macht sich für eine Prozeßpartei immer gut, wenn sie sich vergleichsbereit zeigt.
Daher sollte der Fragesteller überlegen, ob er einem gerichtlichen Vergleichsvorschlag nicht zuvor kommt und anbietet daß er vergleichsweise einer MIeterhöhung (m² Höhe lasse ich mal weg) zum Beispiel ab 1.10,2023 zustimmen könnte.
Nur der Beginn der Mieterhöhung könnte dann noch "Verhandlungsmasse" werden/sein.


-- Editiert von User am 9. November 2023 10:04

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