Irrtum zu meinen Gunsten: In Mietvertrag ist falscher Mietnebenkostenschlüssel (zu niedrig)

25. Oktober 2019 Thema abonnieren
 Von 
nuance123
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)
Irrtum zu meinen Gunsten: In Mietvertrag ist falscher Mietnebenkostenschlüssel (zu niedrig)

Hallo!
Wie ich erst nach 9 Jahren Mietwohnzeit feststellte, gibt es eine Differenz zwischen dem prozentualen Mietnebenkosten-Schlüssel im Mietvertrag (rund 13%) und dem Schlüssel, der in der tatsächlichen Mietkostennebenabrechnung verwandt wie (17%).
Nun, da ich die Vermieterin drauf angesprochen habe, wälzt sie alles auf den Makler ab, der es "sich einfach gemacht hätte, und einen Mietvertrag einer anderen 2-Zimmerwohnung kopiert hätte, und auf meine 4-Zimmerwohnung angewandt ha, ohne darauf zu achten, dass ein falscher Schlüssel verwandt wurde.".
Kann sie sich darauf berufen? SIE hat den Vertrag unterschrieben und ist damit doch angehalten, diesen auf Richtigkeit zu prüfen, denke ich? Die 17% entsprechen wohl eher der Wahrheit, aber hier wäre die Frage: Was zählt mehr, die tatsächlichen Umstände, oder die vertragliche Vereinbarung?
Viele Grüße und Danke für eine Antwort

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16 Antworten
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#1
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9870 Beiträge, 4477x hilfreich)

Zitat (von nuance123):
Frage: Was zählt mehr, die tatsächlichen Umstände, oder die vertragliche Vereinbarung?
Nachdem offenbar 9 Jahre lang der Umlageschlüssel verwendet wurde, welcher auch der Realität entspricht, dürfte dieser der maßgebliche sein. Spannend wärs geworden, wenn das bei der ersten Abrechnung aufgefallen wäre. Aber die Diskussion brauch man jetzt nicht mehr führen.

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#2
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47469 Beiträge, 16805x hilfreich)

Zitat:
gibt es eine Differenz zwischen dem prozentualen Mietnebenkosten-Schlüssel im Mietvertrag (rund 13%) und dem Schlüssel, der in der tatsächlichen Mietkostennebenabrechnung verwandt wie (17%).


Wie darf man das verstehen? Im Mietvertrag ist als Umlageschlüssel nicht so etwas wie "nach Wohnfläche", "nach Zahl der Personen" oder "nach Verbrauch" vereinbart, sondern einfach "13% der Gesamtkosten"? Das ist sehr ungewöhnlich.

Zitat:
Was zählt mehr, die tatsächlichen Umstände, oder die vertragliche Vereinbarung?


Es gilt die vertragliche Vereinbarung. Rückwirkend geht das aber nur für Abrechnungen, bei denen die 12-monatige Einwendungsfrist noch nicht abgelaufen ist.

Das BGH-Urteil vom 10.10.2007 (Az.: VIII ZR 279/06) betrifft zwar die Umlage nicht vereinbarter Nebenkosten. Dennoch lässt es sich nach meiner Auffassung auch auf die Anwendung eines falschen Umlageschlüssels anwenden. Danach führt auch die jahrelange vorbehaltlose Zahlung nicht zu einer konkludenten Vertragsänderung, es sei denn es liegen besondere Umstände vor. Das Vorliegen besonderer Umstände, aus denen sich die konkludente Zustimmung des Mieters zu einer Vertragsänderung ableiten lässt, ist hier jedoch nicht erkennbar.

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#3
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3201 Beiträge, 1444x hilfreich)

Umlageschlüssel Prozente ist mir

Zitat (von nuance123):
gibt es eine Differenz zwischen dem prozentualen Mietnebenkosten-Schlüssel im Mietvertrag (rund 13%) und dem Schlüssel, der in der tatsächlichen Mietkostennebenabrechnung verwandt wie (17%).


Ehrlich gesagt ich versteh nur Bahnhof.

Umlageschlüssel für Nebenkosten sind Wohnfläche, Personen, Wohnung oder Verbrauch.

Stell doch diese Vereinbarung mal als Bild ein.

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

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#4
 Von 
nuance123
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Wo kann ich hier ein Bild hochladen? Bin neu hier... dann kann ich den Passus des Mietvertrages hochladen, wenn ich es wüßte.
Folgendes steht in der Tabelle: Ich hatte aufgerundet, es sind tatsächlich nur 12,18 %

Beleuchtung, Allgemeinstrom+Müllabfuhr: nach qm % (12,18 Gesamtfl.)
Grundsteuer: nach qm % (12,18 Gesamtfl.)
Straßenreinigung: nach qm % (12,18 Gesamtfl.)
Schornsteinfeger: nach qm (12,18 % Gesamtfl.)
Sach- und Haftpflichtversicherung: nach qm (12,18 % Gesamtfl.)
Bürgersteigreinigung: nach qm (12,18 Gesamtfl.)

Nur Wasser und Kanalreinigung wird nach Personen berechnet.

Die tatsächliche Fläche der Wohnung ist aber 17%…
Viele Grüße

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47469 Beiträge, 16805x hilfreich)

Das ist aber eine interessante und kuriose Vereinbarung. Wenn der tatsächliche Anteil der Wohnung 17% der Wohnfläche beträgt, dann widerspricht sich die Klausel in sich. Ist da jetzt die Umlage nach Wohnfläche also nach qm vereinbart oder ist vereinbart, dass 12,18% der Gesamtkosten zu zahlen sind?

Wie das von einem Gericht gewertet wird, mag ich nicht vorhersagen.

1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119471 Beiträge, 39731x hilfreich)

Man könnte als Vermieter damit argumentieren, das wegen der langen, beanstandungslosen Zeitspanne eine konkludente Änderung / Verwirkung eingetreten ist.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#7
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3201 Beiträge, 1444x hilfreich)

Wie sehen denn die BK-Abrechnungen aus?

Werden da die Kosten nach Prozenten (12,18) umgelegt oder nach tatsächlicher Wohnfläche?

Zur Hauptfrage, den "Fehler" des Maklers hat sich die VM zuzuschreiben.
Nachfordern kann sie nur noch was für noch nicht fällige BK-Abrechnungen.
Wird kalenderjährig abgerechnet aktuell nur noch für 2018.
Alles davor ist ihr persönliches Pech.

Zitat (von nuance123):
Was zählt mehr, die tatsächlichen Umstände, oder die vertragliche Vereinbarung?


Es zählt die tatsächliche Wohnfläche.

Bilder einstellen

https://www.bilder-upload.eu/

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

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#8
 Von 
nuance123
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Nicht SIE hat etwas nachzufordern, sondern wenn dann ich. In meinem Vertrag stehen die 12,18%, und in den BK-Abrechnungen steht 17%, was wohl eher der tatsächlichen Fläche entspricht. Sie hat also immer mehr abgerechnet, als in meinem Vertrag steht. Die 12,18 % bzw 17 % ist mein Anteil der gesamten Hauswohnfäche, die prozentual unter den Mietern aufgeteilt wird.

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#9
 Von 
nuance123
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Man könnte als Vermieter damit argumentieren, das wegen der langen, beanstandungslosen Zeitspanne eine konkludente Änderung / Verwirkung eingetreten ist.


Hier drüber scheint es keine einstimmige Meinung zu geben.
An anderer Stelle wurde gesagt, dass genau dieses nicht der Fall ist…
Schient wirkliche eine schwierige Sachlage zu sein.

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3201 Beiträge, 1444x hilfreich)

Zitat (von nuance123):
Nicht SIE hat etwas nachzufordern, sondern wenn dann ich. In meinem Vertrag stehen die 12,18%, und in den BK-Abrechnungen steht 17%, was wohl eher der tatsächlichen Fläche entspricht. Sie hat also immer mehr abgerechnet, als in meinem Vertrag steht. Die 12,18 % bzw 17 % ist mein Anteil der gesamten Hauswohnfäche, die prozentual unter den Mietern aufgeteilt wird.


Wie schon erwähnt, für die BK-Abrechnung zählt die tatsächliche Wohnfläche, nicht die vertraglich vereinbarte.

Hier Infos + AZ des BGH-Urteils dazu

https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-fuer-betriebskostenabrechnung-gilt-tatsaechliche-wohnflaeche_258_455478.html

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
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0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31945 Beiträge, 5626x hilfreich)

Zitat (von nuance123):
gibt es eine Differenz zwischen dem prozentualen Mietnebenkosten-Schlüssel im Mietvertrag (rund 13%) und dem Schlüssel, der in der tatsächlichen Mietkostennebenabrechnung verwandt wie (17%).
Ich lese:
Zitat (von nuance123):
Straßenreinigung: nach qm % (12,18 Gesamtfl.)
Wenn du wirklich 17% Wohnfläche hast, und sie die BK auf 12,18% der Gesamtfläche umlegt, was willst du dann von ihr fordern?
-ICH- würde stille sein.
Zitat (von nuance123):
und in den BK-Abrechnungen steht 17%,
Hast du das von der Abrechnung abgeschrieben??? Dort steht doch immer 12,18%.

Wenn sie die BK auf 17% umlegt--- dürfte es für dich knapp 5% teurer werden.

In deinem Mietvertrag steht: Vermietet werden X % der Gesamtwohnfläche ----echt?

Oben steht: Irrtum zu meinen Gunsten--- lass es doch so. ;)

oder *Hauptbahnhof* :sweat:

-- Editiert von Anami am 26.10.2019 14:03

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
quiddje
Status:
Master
(4242 Beiträge, 2420x hilfreich)

Lies mal den 556a BGB.

Selbst wenn in deinem Mietvertrag nichts über "Umlage nach Wohnfläche steht, , dann kann der Vermieter immer noch durch Erklärung in Textform auf die abgerechneten 17% umstellen, jedenfalls für das Folgejahr. Er hat es - deiner Darstellung nach ohne Textform - bereits ab dem ersten Jahr gemacht und du hast das akzeptiert.

Die Widerspruchsmöglichkeit wegen fehlerhafter Betriebskostrnabrechnung verjährt nach 12 Monaten. Du kannst also vermutlich (je nachdem wann der Vermieter die Abrechnung zustellte) maximal für 2018 und 2019 versuchen, die 4% Differenz herauszuschlagen.
Maximal, denn wenn schon jahrelang widerspruchslos 17% gezahlt wurden, würde ich auch mal von konkludierender Änderung ausgehen. Vielleicht findest du einen Richter der das anders sieht.
Mehr wird jedenfalls nicht zu holen sein.

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
quiddje
Status:
Master
(4242 Beiträge, 2420x hilfreich)

Nachtrg: wer hat denn damals den Makler bezahlt? Wenn du das warst, er also in deinem Auftrag gehandelt hat, dann muss der Vermieter sich die Fehler des Maklers nicht unbedingt zurechnen lassen. Und dass hier einfach ein Fehler vorlag, wird wohl nicht bestritten, oder?

Außerdem zählt bei Verträgen der Wille der Vertragsparteien und nicht der Vertragstext. War es dein Wille, nach dem BGB - Standard die Betriebskosten zu zahlen? Wenn ja: du hast ihn bekommen.

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3201 Beiträge, 1444x hilfreich)

Zitat (von quiddje):
Nachtrg: wer hat denn damals den Makler bezahlt? Wenn du das warst, er also in deinem Auftrag gehandelt hat, dann muss der Vermieter sich die Fehler des Maklers nicht unbedingt zurechnen lassen.




Watt fürn Stuß :bang:

Selbst wenn ein Mieter den Makler beauftragt hat, ist dieser nicht für den Vertrag verantwortlich.

Signatur:

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0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
quiddje
Status:
Master
(4242 Beiträge, 2420x hilfreich)

Zitat (von Anitari):
Watt fürn Stuß

Das ist natürlich auch eine Art, zu argumentieren.
Kannst du wenigstens dein
Zitat (von Anitari):
Zur Hauptfrage, den "Fehler" des Maklers hat sich die VM zuzuschreiben
oben etwas substantiierter begründen, insbesondere für den Fall dass der Makler vom Mieter bezahlt wurde?
Idealerweise bitte unter Einbeziehung der Tatsache, dass laut BGB der Auftraggeber sich die Fehler seines Beauftragten zurechnen lassen muss?

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3201 Beiträge, 1444x hilfreich)

Zitat (von quiddje):
oben etwas substantiierter begründen, insbesondere für den Fall dass der Makler vom Mieter bezahlt wurde?


Selbst wenn der Mieter den Makler beauftragt und bezahlt hat ist es immer noch Sache des VM den Vertrag zu erstellen bzw. erstellen zu lassen.

Der Mieter beauftragt den Makler ausschließlich dazu ihm eine geeignete Wohnung zu suchen und den Kontakt zum Vermieter herzustellen.
Das ein Mieter den Makler beauftragt den Mietvertrag zu erstellen halte ich für ausgeschlossen.
Das würde sich auch kein Vermieter gefallen lassen.

Signatur:

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