Ist Eigenbedarfskündigung wirksam?

29. November 2017 Thema abonnieren
 Von 
gcygnusx1
Status:
Frischling
(33 Beiträge, 4x hilfreich)
Ist Eigenbedarfskündigung wirksam?

Guten Morgen an alle Leser,
wir leben seit 15 Jahren in einer Mietwohnung für günstige Miete. Nun kamen vor drei Monaten unsere Vermieter an und haben uns aus heiterem Himmel wegen Eigenbedarf gekündigt. Kündigungsfrist 9 Monate, also bis 31.05.18. Das Kündigungsschreiben ist ein schnöder Vierzeiler, in dem die Vermieterin nur schreibt, dass ihr Sohn die Wohnung nutzen will. Keine weiteren Ausführungen.

Zitat:

Sehr geehrte Familie Mustermann!

Wegen Eigenbedarf der an Sie vermieteten Wohnung bin ich gezwungen, Ihnen zu kündigen. Unser Sohn, Vorname Nachname möchte die Wohnung nutzen. Nach der langen Mietzeit beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist neun Monate. Somit ergibt sich der 31. Mai 2018 als Ende des Mietverhältnisses.

Mit freundlichen Grüßen

Das war's. Keine Ausführungen, warum er die Wohnung braucht. Im mündlichen Kündigungsgespräch haben die Vermieter zwar erwähnt, dass ihr Sohn mit seiner neuen Lebensgefährtin und deren Tochter eine größere Wohnung braucht, aber wie groß die jetzige Wohnung des Sohns bzw. seiner Freundin ist, wurde uns nicht mitgeteilt. Die Tochter ist außerdem 19 Jahre alt und steht ja vielleicht auch bald davor eine eigene Wohnung nehmen. Der Sohn wohnt im gleichen Ort wie wir. Unserer Vermutung nach will der Sohn hier einziehen, weil die Vermieter auch schon älter sind und es mehrere Geschwister gibt, die bald einiges zu bekommen haben. So könnte er die Wohnung schon mal besetzen, um sie später dann als Eigentumswohnung überlassen zu bekommen.

Ich finde, dass die Angaben von Vermieterseite sehr dürftig sind und wir daher gar nicht einschätzen können, ob wirklich Eigenbedarf vorliegt. Möglicherweise ist die Kündigung wegen dieser fehlenden Angaben auch unwirksam? Sollte sie unwirksam sein, werden die Vermieter sicher wieder kündigen, aber dieses Mal korrekt. Haben wir dann wieder neun Monate Kündigungsfrist. Falls die Kündigung unwirksam ist, sollten wir das dem Vermieter erst zum Ende der Kündigungsfrist mitteilen, um noch maximal Zeit zu haben, um eine neue Wohnung zu suchen. Jeder Monat, den wir gewinnen können, ist gut für uns, denn der Mietmarkt aktuell ist verrückt. Wenn wir hier wieder eine Vierzimmerwohnung mieten müssen, müssten wir mindestens 600 Euro mehr Miete im Monat zahlen.

Vielleicht könnt ihr mir hier mit euren Erfahrungen weiterhelfen.

Danke
gcygnusx1

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25 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47482 Beiträge, 16806x hilfreich)

Für eine wirksame Kündigung wegen Eigenbedarf ist neben der Angabe, wer einzieht auch die Angabe erforderlich, warum diese Person einzieht. Die Kündigung ist nach meiner Auffassung daher unwirksam.

Da der Vermieter zudem versäumt hat auf das Widerspruchrecht hinzuweisen, kann noch bis zur Räumungsklage Widerspruch eingelegt werden.

Die Kündigungsfrist von 9 Monaten beginnt erst ab dem Zugang einer wirksamen Kündigung.

0x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Liane46
Status:
Student
(2979 Beiträge, 1378x hilfreich)

Aus: Vermieter-Telegramm:

*** editiert wegen Verstoß gegen das Urheberrecht (Copy-Right) ***

-- Editiert von Moderator am 29.11.2017 12:22

1x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
quiddje
Status:
Master
(4242 Beiträge, 2420x hilfreich)

(Editiert)

-- Editiert von Moderator am 29.11.2017 13:47

1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4953 Beiträge, 2376x hilfreich)

Zitat (von hh):
Eigenbedarf ist neben der Angabe, wer einzieht auch die Angabe erforderlich, warum diese Person einzieht.

Nö, hier ein Musterschreiben:
https://www.anwalt.de/rechtstipps/eigenbedarfskuendigung-muster-fuer-vermieter-serie-teil_055495.html
Zitat (von gcygnusx1):
aber wie groß die jetzige Wohnung des Sohns bzw. seiner Freundin ist, wurde uns nicht mitgeteilt

Das muss auch nicht angegeben werden.
Zitat (von hh):
Da der Vermieter zudem versäumt hat auf das Widerspruchrecht hinzuweisen, kann noch bis zur Räumungsklage Widerspruch eingelegt werden.

Ja das ist der einzig Fehler. Jedoch wird die Kündigung eben dann bei Gericht auf die Rechtmäßigkeit in der Räumungsklage geklärt, was ein Kostenrisiko darstellt. Ob hier der Zeitgewinn den Verlust vor Gericht ausgleicht kann man bezweifeln.

1x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9871 Beiträge, 4478x hilfreich)

@0815frager: Lies wenigstens die Seiten, die du verlinkst. Der Anwalt hat diverse Seiten veröffentlich. U.a. auch diese hier https://www.anwalt.de/rechtstipps/eigenbedarfskuendigung-wichtige-hinweise-zu-formalien-fuer-vermieter-serie-teil_054851.html mit den Formalien. Wer das liest erkennt schnell, dass die Auffassung von hh der Wahrheit wohl deutlich näher kommt als die Auffassung von 0815frager.

Ist auch naheliegend. Aus dem oben verlinkten Schreiben geht nocht nicht einmal hervor, dass der Sohn die Wohnung zum Wohnen nutzen will, was ein sehr wesentlicher Bestandteil bei der Beurteilung des Eigenbedarfs ist. Mal abgesehen davon das mit keinem Wort erwähnt wird, in welchen Verhältnissen der Sohn aktuell wohnt. Wohnt er in ein ähnlich großen WOhnung, in ähnlicher Lagung und in eigenem Eigentum, dann ist ein Eigenbedarf mehr als unwahrscheinlich. Das alles kann der Mieter nicht prüfen, weil die Angaben fehlen. Ergo gehe auch ich davon aus, dass die Kündigung unwirksam ist.

Nachtrag: Die Äußerungen zum Widerspruch sind bei einer unwirksamen Eigenbedarfskündigung übrigens unsinnig. Ein Widerspruch gegen eine unwirksame Kündigung ist nicht nötig und im Gesetz auch nicht vorgesehen. Die Widerspruchsmöglichkeit gibt es bei einer eigentlich wirksamen Kündigung, wenn beim Mieter ein Härtefall vorliegt. Darum geht es hier aber nicht.

-- Editiert von cauchy am 29.11.2017 21:07

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47482 Beiträge, 16806x hilfreich)

Zitat:
Nö, hier ein Musterschreiben:


Wieso nö?

Auch in dem Musterschreiben ist doch klar die Angabe gefordert, wer einzieht und warum diese Person einzieht.

Oder willst Du einem Vermieter tatsächlich empfehlen, an den Stellen wo "......" steht nichts einzutragen? Was sollte denn nach Deiner Auffassung bei "soll zukünftig wie folgt genutzt werden: ......................................." eingetragen werden?

Zitat (von "0815Frager"):
Zitat (von "gcygnusx1"):
aber wie groß die jetzige Wohnung des Sohns bzw. seiner Freundin ist, wurde uns nicht mitgeteilt

Das muss auch nicht angegeben werden.


Es ist richtig, dass das Fehlen dieser Angabe nicht zu einer Unwirksamkeit führt. Wenn der Mieter aber widerspricht, dann werden die Gründe, die ein Mieter erst in der Klage vorbringen muss ausschließlich gegen die Gründe abgewogen, die der Vermieter im Kündigungsschreiben genannt hat. Der Vermieter darf keine Gründe nachschieben. Daher sollte der Vermieter im eigenen Interesse alles angeben, was für einen Eigenbedarf spricht.

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
gcygnusx1
Status:
Frischling
(33 Beiträge, 4x hilfreich)

Zitat (von hh):
Zitat:
Nö, hier ein Musterschreiben:


Wieso nö?

Auch in dem Musterschreiben ist doch klar die Angabe gefordert, wer einzieht und warum diese Person einzieht.

Oder willst Du einem Vermieter tatsächlich empfehlen, an den Stellen wo "......" steht nichts einzutragen? Was sollte denn nach Deiner Auffassung bei "soll zukünftig wie folgt genutzt werden: ......................................." eingetragen werden?

Zitat (von "0815Frager"):
Zitat (von "gcygnusx1"):
aber wie groß die jetzige Wohnung des Sohns bzw. seiner Freundin ist, wurde uns nicht mitgeteilt

Das muss auch nicht angegeben werden.


Es ist richtig, dass das Fehlen dieser Angabe nicht zu einer Unwirksamkeit führt. Wenn der Mieter aber widerspricht, dann werden die Gründe, die ein Mieter erst in der Klage vorbringen muss ausschließlich gegen die Gründe abgewogen, die der Vermieter im Kündigungsschreiben genannt hat. Der Vermieter darf keine Gründe nachschieben. Daher sollte der Vermieter im eigenen Interesse alles angeben, was für einen Eigenbedarf spricht.


Hallo an alle,
danke für die schnellen Antworten. Sehe ich das richtig, dass wir im Notfall im Widerspruch sowohl die Wirksamkeit der Kündigung anfechten als auch etwaige Härtegründe angeben müssen? Die Vermieter haben zwar im Kündigungsschreiben keine näheren Angaben zur Nutzung der Wohnung durch den Sohn gemacht, aber im Gespräch haben sie erwähnt, dass er mit seiner neuen Lebensgefährtin und deren 19-jährigen Tochter hier einziehen will, weil die Wohnung der Lebensgefährtin etwas kleiner sei als unsere Wohnung. Sie werden behaupten, dass sie uns das gesagt haben.

Wie sieht es da mit den Prozesskosten aus? Wenn die Kündigung formal unwirksam sein sollte, müsste der Vermieter sämtliche Prozesskosten tragen. Aber wie sieht es aus, wenn sie wirksam ist, wir aber wegen der Härtegründe (z.B. wir können erst in 3 Monaten umziehen, Zwischenmiete unzumutbar) eine Räumungsfrist zugewiesen bekommen. Müssen wir dann die gesamten Prozesskosten tragen?

Danke
gcygnusx1

1x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47482 Beiträge, 16806x hilfreich)

Zitat:
Sehe ich das richtig, dass wir im Notfall im Widerspruch sowohl die Wirksamkeit der Kündigung anfechten als auch etwaige Härtegründe angeben müssen?


Wenn Ihr fair seid, dann macht Ihr beides. Wenn Ihr den eigenen Auszug möglichst weit hinauszögern wollt, dann macht Ihr entweder gar nichts oder weist die Kündigung auf den letzten Drücker einfach nur zurück und lasst den Vermieter im Unklaren darüber, warum Ihr das macht.

Zitat:
Aber wie sieht es aus, wenn sie wirksam ist, wir aber wegen der Härtegründe (z.B. wir können erst in 3 Monaten umziehen, Zwischenmiete unzumutbar) eine Räumungsfrist zugewiesen bekommen. Müssen wir dann die gesamten Prozesskosten tragen?


Da so etwas ein anerkannter Härtegrund ist, müsste der Vermieter die Prozesskosten tragen. Die Härtegründe müssen aber rechtzeitig und nachweisbar in einem Widerspruch geltend gemacht werden.

Und hier noch ein Urteil, in dem der BGH sich zu den Mindestanforderungen an die Begründung in einem Kündigungsschreiben äußert:
BGH-Urteil vom 06.07.2011 (Az.: VIII ZR 317/10 )

-- Editiert von hh am 30.11.2017 22:33

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
gcygnusx1
Status:
Frischling
(33 Beiträge, 4x hilfreich)

Vielen Dank für die Antworten

Bleibt nur noch die Frage bezüglich der mündlichen Aussagen der Vermieter im Kündigungsgespräch, wo sie auf den Grund für den Eigenbedarf näher eingingen. Zählt hier nur das, was im Kündigungsschreiben steht oder berücksichtigt das Gericht auch die mündlichen Aussagen? Der Vermieter wird sicher behaupten, dass er uns den Nutzungswunsch seines Sohnes mündlich mitgeteilt hat. So war es auch. Wir müssten hier ja lügen, wenn wir die Wirksamkeit der Kündigung anfechten wollten.

Grüße
gcygnusx1

1x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47482 Beiträge, 16806x hilfreich)

Es zählt nur das, was im Kündigungsschreiben steht, siehe § 573 Abs. 3 BGB

Absolute Mindestanforderung, damit eine Kündigung wegen Eigenbedarf wirksam ist, ist laut BGH-Urteil vom 06.07.2011 (Az.: VIII ZR 317/10 ), siehe Rz 8 im Urteil:

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend

Hier fehlt im Kündigungsschreiben die Darlegung des Interesses.

2x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
AntoineDF
Status:
Praktikant
(507 Beiträge, 411x hilfreich)

Hallo "gcygnusx1",

die Gerichte müssen sämtlichen Anhaltspunkten nachgehen, die Zweifel am Selbstnutzungswunsch bzw. den vorgetragenen Gründen begründen.

Auch sollten Sie neben evtl. Unstimmigkeiten im Kündigungsschreiben Ihres Vermieters auf gesetzliche und vertragliche Unwirksamkeitsgründe achten. Dies kann bspw. ein überhöhter Wohnungsbedarf, ein durch den Vermieter herbeigeführter oder zu vertretender Eigenbedarf, eine Alternativwohnung für den Vermieter, die möglich Anbietpflicht des Vermieters oder eine kurze Mietdauer, vorhandener oder absehbarer Eigenbedarf sein.

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
gcygnusx1
Status:
Frischling
(33 Beiträge, 4x hilfreich)

Hallo an alle,

vielen Dank für die Antworten. Ich habe mittlerweile einen Anwalt hier gefragt und dieser hat bestätigt, dass in unserem Fall die Kündigung zumindest formell wirksam ist. Ob sie materiell wirksam ist, also ob z.B. Alternativwohnung vorhanden ist, können wir nach den vorliegenden Informationen nicht überprüfen. Das heißt, wir müssten es auf einen Prozess ankommen lassen und dabei ein erhebliches Prozessrisiko eingehen. Wir wissen derzeit auch nicht, was wir hier tun sollen. Wenn wir bis zum Auszugstermin keine passende und leistbare Wohnung gefunden haben, werden wir uns wohl wehren müssen. Aber das versuchen wir natürlich zu vermeiden.

Dazu noch eine Frage:
Sollten wir kurz vor Schluss eine Wohnung finden und sich unser Auszugstermin mit dem dann möglichen Einzugstermin nicht überschneiden, also wenn wir erst 3-4 Monate später einziehen könnten, wäre dies dann ein Härtegrund, mit dem wir dann eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erzwingen könnten. Und wie groß wäre hier der zeitliche Spielraum, den ein Grund als eine Härte ansieht? Bis 6 Monate oder gar bis 12 Monate. Oder sogar weniger. Ich kann mir nicht vorstellen, dass wir einen Vermieter finden, der uns lediglich für bis zu 6 Monate aufnimmt.

Vielen Dank

1x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47482 Beiträge, 16806x hilfreich)

Die Antwort des Anwalts irritiert mich. Eine formell unwirksame Kündigung kann gar nicht materiell wirksam sein. Da gibt es daher aktuell nichts zum Prüfen.

Gerichte prüfen eine materielle Wirksamkeit (Antwort von AntoineDF) gar nicht erst, wenn die Kündigung schon formell unwirksam ist.

Ein doppelter Umzug ist dann ein Härtegründe, wenn zwischen beiden Umzügen weniger als 12 Monate liegen.

-- Editiert von hh am 04.12.2017 09:03

1x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
gcygnusx1
Status:
Frischling
(33 Beiträge, 4x hilfreich)

Hallo hh,

die Kündigung ist nicht formell unwirksam, nur weil keine Begründung drin steht. Nach Rechtslage braucht das auch nicht drin zu stehen, sofern bereits uns im Vorfeld bekannt war, dass der Sohn einziehen will. Die Vermieter haben uns ja aufgesucht, uns die Kündigung überreicht und uns im Gespräch mündlich darüber aufgeklärt, dass der Sohn mit seiner Lebensgefährtin plus Tochter bei uns einziehen will. Das ist laut Entscheidung des Bundesgerichtshof ausreichend, alles andere wäre Förmelei.

Das Problem ist nur, dass die Vermieter behaupten werden, dass sie uns das gesagt haben und wir schon vor Gericht lügen müssten, um ihre Aussage in Zweifel zu ziehen. Ich weiß ehrlich nicht, wem der Richter dann mehr glauben würde. Glaubt er den Vermietern, haben wir auch noch eine Falschaussage an der Backe. Zu gefährlich.

Interessant ist allerdings dein Einwand mit dem Härtegrund Zwischenumzug und den 12 Monaten Schonfrist. Ist das irgendwo schriftlich niedergelegt oder ist das nur eine Ermessensentscheidung des jeweiligen Richters, kann man sich darauf also nicht verlassen?

Danke
gycgnusx1

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4953 Beiträge, 2376x hilfreich)

Wobei Härtefall schon eine Sache bedeutet welche man schon mal sehr tricky ist.
Man muss nachweisen das man sich schon gleich aktiv um eine Wohnung bemüht hat, und die ortsübliche Miete ist entscheidend, nicht was man bisher hatte.
Also nachweisbar sich um Wohnungen bewerben.
Lügen vor dem Richter, na meist kommt das schnell heraus, da reichen schon ein paar widersprüchliche Aussagen aus.
Man hat doch einen Anwalt, mit dem sollte man das besser besprechen, als im Laienforum nach Ratschläge zu suchen.
Es bringt wenig ein paar Monate hinaus zu zögern und dann hohe Kosten vor Gericht zu haben.

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47482 Beiträge, 16806x hilfreich)

Zitat:
Nach Rechtslage braucht das auch nicht drin zu stehen, sofern bereits uns im Vorfeld bekannt war, dass der Sohn einziehen will. Die Vermieter haben uns ja aufgesucht, uns die Kündigung überreicht und uns im Gespräch mündlich darüber aufgeklärt, dass der Sohn mit seiner Lebensgefährtin plus Tochter bei uns einziehen will. Das ist laut Entscheidung des Bundesgerichtshof ausreichend, alles andere wäre Förmelei.


Diese Rechtsauffassung ergibt sich jetzt genau woraus? Das BGH-Urteil vom 06.07.2011 (Az.: VIII ZR 317/10 ) taugt jedenfalls nicht als Beleg für diese Rechtslage. Das zeigen die folgenden Zitate aus diesem Urteil.

Der BGH wiederholt in seinen Urteilen zu diesem Thema nahezu gebetsmühlenartig:
Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend.

Im gleichen BGH-Urteil steht auch:
Im Übrigen kann dem Berufungsgericht auch nicht darin gefolgt werden, dass Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder ihm sonst bekannt sind, nochmals ausdrücklich im Kündigungsschreiben wiedergegeben werden müssen. Nach der Rechtsprechung des Senats kann der Vermieter grundsätzlich auf Kündigungsgründe Bezug nehmen, die in einem früheren, dem Mieter zugegangenen Schreiben dargelegt sind; eine Wiederholung in der Kündigung selbst ist nicht erforderlich (Senatsurteil vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10 , NZM 2011, 275 Rn. 14). Entsprechendes gilt für den Fall, dass dem Mieter bestimmte für die Beurteilung einer Eigenbedarfskündigung bedeutsame Umstände - etwa die bisherige Wohnsituation der Eigenbedarfsperson - bereits bekannt sind. Derartige Angaben brauchen im Kündigungsschreiben nicht wiederholt zu werden; dies wäre eine sinnlose und durch berechtigte Interessen des Mieters nicht zu rechtfertigende Förmelei.

Der Rechtsanwalt überdehnt die Rechtsprechung des BGH, wenn er meint, das Interesse müsse im Kündigungsschreiben gar nicht schriftlich dargelegt werden, sondern es würde reichen, dieses Interesse mündlich im Rahmen der Übergabe des Kündigungsschreiben mitzuteilen. Im ersten Zitat (Rz 8) benutzt der BGH das Wort "Interesse" und im zweiten Zitat (Rz 10) das Wort "Umstände". Das ist so zu interpretieren, dass das Interesse in jedem Fall im Kündigungsschreiben anzugeben ist, die Umstände, die zu diesem Interesse führen dagegen auch mündlich mitgeteilt werden können.

Im konkreten Fall ist schon das Interesse im Kündigungsschreiben nicht angegeben, was zu einer formellen Unwirksamkeit führt. Dass die Umstände dann mündlich mitgeteilt wurden ist dann nicht mehr relevant. Ich weise noch einmal ausdrücklich darauf hin, dass beide o.g. Zitate aus dem gleichen Urteil stammen und somit nicht einmal ansatzweise erkennbar ist, der BGH wäre der Auffassung, auch das Interesse an der Kündigung könne entgegen dem ausdrücklichen Wortlaut des § 573 Abs. 3 BGB auch mündlich mitgeteilt werden.

Ich bleibe daher dabei, dass die Kündigung schon formell unwirksam ist und die materielle Unwirksamkeit nicht mehr geprüft werden muss.

Zitat:
Interessant ist allerdings dein Einwand mit dem Härtegrund Zwischenumzug und den 12 Monaten Schonfrist. Ist das irgendwo schriftlich niedergelegt oder ist das nur eine Ermessensentscheidung des jeweiligen Richters, kann man sich darauf also nicht verlassen?


Das ist eine Ermessensentscheidung des Richters, die sich daraus ergibt, dass die Räumungsfrist maximal 12 Monate betragen darf (§ 721 Abs. 5 ZPO ). Die Räumungsfrist muss den Umständen nach angemessen sein (§ 721 Abs. 1 ZPO ). Aber hier mal ein schönes Beispiel, wie so etwas ablaufen kann (OLG Köln vom 14.06.1995, 2 W 96/95 ):

Die Mieter haben sich nach dem Erhalt der Kündigung entschieden, ein Haus zu bauen. Das Kündigungsdatum geht aus dem Sachverhalt nicht hervor, jedoch ist das erste Urteil des AG Bergheim in dem Rechtsstreit am 07.04.1994 ergangen, so dass ich mal mutmaßlich von einer Kündigung zum 31.12.2013 ausgehe. Das LG Köln hat dann eine Räumungsfrist bis zum 30.04.1994 gewährt, also schon ca. 16 Monate nach dem mutmaßlichen Datum laut Kündigung. Danach hat das LG Köln auf Antrag der Mieter die Zwangsvollstreckung bis zum 31.08.1995 eingestellt, also 20 Monate nach dem mutmaßlichen Datum laut Kündigung. Eine weitere Verlängerung hat dann das OLG Köln mit dem genannten Urteil abgelehnt.

Man muss bei diesem Urteil dann auch noch sehen, dass der Baubeginn für das neue Haus der Mieter erst am 18.03.1995 erfolgt ist, also fast 15 Monate nach dem mutmaßlichen Kündigungsdatum.

Bitte dieses Beispiel nicht so verstehen, dass ich ein solches Verhalten der Mieter empfehlen würde oder auch nur billigen würde. Mindestens die Kosten für das Vollstreckungsschutzverfahren mussten die Mieter tragen. Außerdem haben es die Mieter auch am Ende überreizt, da wohl ein vorübergehender Aufenthalt in einer Obdachlosenunterkunft wahrscheinlich war.

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
gcygnusx1
Status:
Frischling
(33 Beiträge, 4x hilfreich)

Hallo hh,

vielen Dank für diese äußerst brutal erschöpfende Antwort und das Beispiel. Das gibt uns wieder etwas Hoffnung.

Nur noch eine letzte Frage: Wenn wir jetzt also mit diesem Härtegrund unserer Kündigung widersprechen, und das Gericht uns tatsächlich eine z.B. 4-monatige Räumungsfrist einräumt, bis wir umziehen können, wer muss dann für die Prozesskosten aufkommen und bekommen die Vermieter in diesem Urteil bereits einen Räumungstitel zugesprochen, der eben nur noch nicht gleich vollstreckt werden kann?

Vielen Dank
gcygnusx1

1x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47482 Beiträge, 16806x hilfreich)

Dazu muss man wissen, dass normalerweise eine Räumungsfrist von 3 Monaten ab Urteil auch dann gewährt wird, wenn der Härtefall nicht akzeptiert wird. Wenn Ihr also erst 4 Monate nach dem Kündigungstermin ausziehen könnt bzw. wollt, dann bekommt man das problemlos hin.

Dann dreht sich die Frage nur noch darum, wer die Prozesskosten zahlen muss. Wenn der vom Mieter geltend gemachte Härtefall vom Gericht anerkannt wird, dann muss der Vermieter zahlen.

In der Praxis führt das dazu, dass ein verständiger Vermieter gar nicht erst eine Räumungsklage erheben wird, wenn sein Mieter ihm glaubhaft z.B. durch Vorlage eines Immobilienkaufvertrages nachweist, dass er in absehbarer Zeit sicher wenn auch verspätet ausziehen wird. Wenn so ein Vermieter nämlich zum Anwalt geht, dann wird ihm der sagen, dass er ein hohes Prozesskostenrisiko eingeht und zudem keinen Vorteil vom Prozess hat, da der Mieter selbst für den Fall, dass der Vermieter den Prozess gewinnt, keinen Tag eher ausziehen muss. Letzteres gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter nur einen Zeitraum von ca. 6 Monaten überbrücken muss. In den mir bekannten Fällen ist es jedenfalls gar nicht erst zur Räumungsklage gekommen.

Da in diesem konkreten Fall der Vermieter bereits davor gescheut hat, für das Verfassen des Kündigungsschreibens einen Anwalt einzuschalten, würde es mich doch sehr überraschen, wenn er im Hinblick auf sein Prozesskostenrisiko eine Räumungsklage erhebt.

Insgesamt sei noch bemerkt, dass ein zusätzlicher Umzug auch Geld kostet. Daher geht der Mieter in so einem Fall kaum ein finanzielles Risiko ein, wenn er es auf einen Prozess ankommen lässt. Das alles gilt bei einer formell wirksamen Kündigung. Hier kommt noch hinzu, dass ich dabei bleibe, dass die Kündigung formell unwirksam ist.

Zitat:
und bekommen die Vermieter in diesem Urteil bereits einen Räumungstitel zugesprochen, der eben nur noch nicht gleich vollstreckt werden kann?


Ja, den bekommen sie zugesprochen. Auf Antrag kann dann aber die Räumungsfrist nach § 721 Abs. 3 ZPO verlängert werden, z.B. wenn sich ungeplante Verzögerungen im Baufortschritt der neuen Immobilie des Mieters ergeben. Und wenn das nicht geht, dann gibt es auch noch den Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO . Da kann ich durchaus verstehen, wenn Vermieter in so einer Situation eine erhebliche Wut im Bauch darüber haben, dass es so schwer ist den Mieter aus der Wohnung zu bekommen.

2x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9871 Beiträge, 4478x hilfreich)

Zitat (von gcygnusx1):
die Kündigung ist nicht formell unwirksam, nur weil keine Begründung drin steht. Nach Rechtslage braucht das auch nicht drin zu stehen, sofern bereits uns im Vorfeld bekannt war, dass der Sohn einziehen will. Die Vermieter haben uns ja aufgesucht, uns die Kündigung überreicht und uns im Gespräch mündlich darüber aufgeklärt, dass der Sohn mit seiner Lebensgefährtin plus Tochter bei uns einziehen will. Das ist laut Entscheidung des Bundesgerichtshof ausreichend, alles andere wäre Förmelei.

Ich möchte nochmal hh unterstützen. Der Begriff Förmelei stammt möglicherweise aus diesem Urteil BGH, 02.02.2011 - VIII ZR 74/10 , welches hh schon indirekt zitiert hat. Nur lag da der Fall deutlich anders. Es wurde in der eigentlichen Kündigung auf frühere Schreiben verwiesen, die sogar noch der Kündigung beigelegt wurden. Das reicht dem BGH durchaus.

Allein mündliche Aussagen erfüllen meiner Meinung nach die Schrifterfordernis einer Kündigung und damit auch die Schrifterfordernis der in der Kündigung anzugebenen Gründe nicht. Der Gesetzgeber hat das nicht zum Spaß ins Gesetz geschrieben. Mündliche Aussagen sind schlicht nicht belast- bzw. beweisbar. Der Mieter hat faktisch keine Chance nachzuweisen, welche Kündigungsgründe der Vermieter ihm wirklich genannt hat. Das kann bei späteren Auseinandersetzungen z.B. bei einem vorgetäuschten Eigenbedarf ein großes Problem werden.

Also meine Meinung: Aus der Kündigung selber müssen alle Gründe ersichtlich werden. Der Vermieter kann auf frühere Schreiben verweisen. Aber hier fehlt erstens der Verweis und zweitens fehlt es an der erforderlichen Schriftform der vollständigen Begründung. Daher ist das Ding meiner Meinung nach unwirksam. Über einen Widerspruch wird man sich da eigentlich nicht unterhalten müssen. Der kommt erst ins Spiel, wenn der Vermieter eine gültige Kündigung zustandebringt.

1x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
AntoineDF
Status:
Praktikant
(507 Beiträge, 411x hilfreich)

"hh" und "cauchy" ist hier zuzustimmen.

Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers soll durch § 573 Abs. 3 BGB erreicht werden, dass „der Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erlangt, und so in die Lage versetzt wird, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen". Außerdem soll die Vorschrift den Vermieter zwingen, sich selbst über die Rechtslage und die Aussichten der Kündigung klar zu werden (vgl. BT-Drucks. VI 1549 S. 6.).

Dass die Angabe der Gründe für ein berechtigtes Interesse eine Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung darstellt, ist zudem auch verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden (BVerfG WM 2000, 232), sofern die Anforderungen an die Substantiierung der Kündigungsgründe von den Fachgerichten nicht überspannt werden.

0x Hilfreiche Antwort

#21
 Von 
gcygnusx1
Status:
Frischling
(33 Beiträge, 4x hilfreich)

Hallo liebe Community,

eine Frage habe ich noch: Kann der Vermieter seine unwirksame Kündigung noch "heilen". Unser Vermieter hat ja den obigen Vierzeiler geschrieben, der nach eurer Ansicht unwirksam sein soll. Was aber, wenn der Vermieter seinen Fehler bemerkt und nochmal ein weiteres, ergänzendes Kündigungsschreiben hinterherschiebt, in dem er hineinschreibt, dass sein Sohn die Wohnung zu Wohnzwecken nutzen will. Bleibt es dann bei dem angekündigten Kündigungstermin vom 31.05.2018 oder beginnt dann die Kündigungsfrist wieder von vorne zu laufen?

Hintergrund ist, dass wir irgendwann Ende Januar mit unseren Vermietern sprechen müssen und dabei könnte es sein, dass wir andeuten müssen, dass wir vielleicht ein paar Monate länger drinbleiben müssen. Das dürfte seinen Verdacht erregen und danach könnte er zum Anwalt gehen. Dieser wird ihn dann vermutlich auf das Problem aufmerksam machen.

Frohe Weihnachten an alle hier im Forum

0x Hilfreiche Antwort

#22
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4953 Beiträge, 2376x hilfreich)

Zitat (von gcygnusx1):
eine Frage habe ich noch: Kann der Vermieter seine unwirksame Kündigung noch "heilen".

Nun eine Frage stellt sich, man hat schon einen Anwalt, welcher eine andere Ansicht vertritt als Laien in einem Meinungsforum wie hier:
Zitat (von gcygnusx1):
Ich habe mittlerweile einen Anwalt hier gefragt und dieser hat bestätigt, dass in unserem Fall die Kündigung zumindest formell wirksam i

Im Forum wird man verschiedene Ansichten lesen können, sich die Antworten heraus zu suchen, welche einem persönlich am besten gefällt macht in solch einem Fall keinen Sinn.
Spätestens bei der Räumungsklage braucht man einen Anwalt, und da kann der Anwalt des Vermieter noch eine Begründung nachreichen.
Damit kann man sich nur an einen Anwalt vor Ort wenden, welcher die Einschätzung vielleicht aus Erfahrung tätigen kann, das Geld für die Erstberatung sollte man investieren, als Ratschläge in Foren in solchen Fällen zu suchen,
Man muss selbst nach einer Niederlage bei einer Räumungsklage nicht ausziehen und kann warten bis der Gerichtsvollzieher mit der Truppe kommt.
Nur muss jeder selbst überlegen, ob es Wirtschaftlich ist, billig dort Wohnen und dann Gerichts- und Räumungskosten später ab zu bezahlen.

0x Hilfreiche Antwort

#23
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47482 Beiträge, 16806x hilfreich)

Zitat:
Kann der Vermieter seine unwirksame Kündigung noch "heilen".


Nein, kann er nicht. Die 9 Monate laufen ab Zugang einer wirksamen Kündigung.

Zitat:
Spätestens bei der Räumungsklage braucht man einen Anwalt, und da kann der Anwalt des Vermieter noch eine Begründung nachreichen.


Erst wenn man vom Anwalt des Vermieters hört, muss man sich derartige Gedanken machen. Ich wette übrigens darauf, dass das erste Schreiben des Vermieter-Anwaltes eine neue wirksame Kündigung enthält mit neuem Beginn der 9-monatigen Kündigungsfrist und nicht etwa eine Räumungsklage.

Zitat:
Nur muss jeder selbst überlegen, ob es Wirtschaftlich ist, billig dort Wohnen und dann Gerichts- und Räumungskosten später ab zu bezahlen.


Dazu habe ich schon geschrieben, dass ein doppelter Umzug auch Geld kostet und es sogar wirtschaftlich sein kann, eine Prozessniederlage zu riskieren. Ganz ehrlich würde es mich aber überraschen, wenn es so weit kommt.

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#24
 Von 
lieschen11
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 1x hilfreich)

Hallo an alle,

also, wir haben mittlerweile in einem Erstgespräch einen Fachanwalt für Mietrecht eingeschalten. Beim Anblick unseres Kündigungsschreibens hat er zwar etwas gekichert und gesagt, dass das Schreiben ziemlich grenzwertig sei. Er denkt aber, dass es durchaus wirksam sei und der Richter schon einen sehr schlechten Tag haben müsste, wenn er das Verfahren wegen eines formellen Fehlers abbrechen würde. Wir sollten uns also lieber nicht darauf verlassen, dass die Kündigung unwirksam ist.

Wir haben auch mal mit unseren Vermietern gesprochen und angefragt, ob sie uns im Fall der Fälle eine Verlängerung geben würden. Das haben sie verneint, weil ihr Sohn unbedingt einziehen will. Wir müssen bis zum Auszugstermin aus der Wohnung sein. Sind wir nicht ausgezogen, würden sie eine mehr als doppelt so hohe Miete als Nutzungsentschädigung (1000 Euro) verlangen und uns auf Räumung und Schadensersatz (Miete des Sohnes) verklagen. Das wird ja immer besser.

1. Können die eine so hohe Nutzungsentschädigung ungeprüft verlangen?

2. Bekommen wir die Härteräumungsfrist nur, wenn wir die Nutzungsentschädigung widerspruchslos in verlangter Höhe zahlen? Die könnten ja 2000 Euro verlangen und wir müssten zahlen.

3. Und was ist mit der Miete des Sohnes, die er dann weiter zahlen müsste, wenn wir nicht ausziehen? Wenn wir vier Monate überziehen müssen, müssten wir ihm vier Monate Miete erstatten, was immerhin 3200 Euro wären. Oder sind wir da durch die gewährte Räumungsfrist des Richters geschützt?

Ich kann nur hoffen, dass wir bald möglichst eine Wohnung finden. Was in unserer Gegend allerdings gar nicht so leicht ist. Pro Wohnung ca. 30 bis 50 Bewerber.

Gute Nacht an alle


1x Hilfreiche Antwort

#25
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119525 Beiträge, 39735x hilfreich)

@lieschen11
eigenes Problem = eigener Beitrag



Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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