Hallo zusammen,
der Mieter (M) ist vor wenigen Tagen in eine neue Wohnung gezogen.
Auszug aus dem Mietvertrag: "Die gemieteten Räume sind im Jahr 1975 fertiggestellt worden. Maßgeblich für den vertragsmäßigen Gebrauch ist der Baustandard, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes/der letzten Sanierung 2015 galt."
Frage 1: Welcher Standard ist bindend? 1975 oder 2015?
Wiederholt musste der Mieter feststellen, dass das Raumklima bei kalten Außentemperaturen unangenehm war, weil durch sehr große Fenster mit älterer Doppelverglasung in Verbindung mit nicht ganz dichten Holzrahmen sowie vermutlich unisolierten großen Jalousiekästen in jedem Raum viel Wärme entwichen bzw. Kälte eingeströmt ist. Selbst bei übermäßig heißer Raumluft war durchweg ein unangenehmer Kältefall spürbar. Der Vermieter (V) wurde daraufhin mit einer Mängelanzeige auf die Situation aufmerksam gemacht und gebeten, die Mängel zeitnah beheben zu lassen.
Frage 2: Handelt es sich dabei eindeutig um einen Mietmangel, den der Vermieter beheben muss?
Frage 3: Falls ja, welche Frist wäre für eine Beseitigung angemessen?
Sollte Frage 2 mit ja beantwortet werden, stellt sich folgende Frage, da der Vertrag einen Kündigungsverzicht von einem Jahr beinhaltet.
Frage 4: Sollte der Vermieter den Mietmangel nicht (fristgerecht) beheben, bestünde dann ein Recht auf eine außerordentliche Kündigung?
Liebe Grüße
n0b0dy
-- Editiert von n0b0dy am 05.02.2019 19:05
Ist eine schlechte Isolation ein Mietmangel? Ggf. außerordentliche Kündigung möglich?
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Zitat:Wiederholt musste der Mieter feststellen, dass das Raumklima bei kalten Außentemperaturen unangenehm war, weil durch sehr große Fenster mit älterer Doppelverglasung in Verbindung mit nicht ganz dichten Holzrahmen sowie vermutlich unisolierten großen Jalousiekästen in jedem Raum viel Wärme entwichen bzw. Kälte eingeströmt ist. Selbst bei übermäßig heißer Raumluft war durchweg ein unangenehmer Kältefall spürbar.
Ich finde nicht, dass diese Beschreibung zu der zitierten Vereinbarung passt. Letzlich wurde mit dem Zusatz vielleicht eine Formulierung gewählt die durch den Begriff Standard statt Zustand falsche Erwartungen erzeugt.
Sie hebt die gesetzliche Regelung des § 536b BGB aber nicht auf, denn der Zustand muss ja schon bestanden haben, als der Mieter einzog.
Zitat:der Mieter (M) ist vor wenigen Tagen in eine neue Wohnung gezogen.
Frage 2:
Zitat:Handelt es sich dabei eindeutig um einen Mietmangel, den der Vermieter beheben muss?
Ja, § 535 BGB ist nicht ausgeschlossen.
Zitat:Falls ja, welche Frist wäre für eine Beseitigung angemessen?
Bei undichten Fenstern sollte man die (noch) Winterzeit berücksichtigen. 4 Wochenfrist hilte ich für angemessen.
Zitat:da der Vertrag einen Kündigungsverzicht von einem Jahr beinhaltet.
Sollte der Vermieter den Mietmangel nicht (fristgerecht) beheben, bestünde dann ein Recht auf eine außerordentliche Kündigung?
Da der Mangel vor Einzug bestand, sehe ich kein vorzeitiges Kündigungsrecht. Unbewohnbarkeit scheint nach der Schilderung auch nicht gegeben.
Zunächst vielen Dank für die schnelle Antwort.
Der Mangel bestand sicherlich schon vor dem Einzug, allerdings war die Dimension bei wärmeren Temperaturen in keiner Weise ersichtlich. Ein Abdichten der Fenster reicht vermutlich nicht aus, um das Eindringen der Kälte spürbar zu verhindern. Die Jalousiekästen müssten womöglich auch gedämmt werden, um eine deutliche Verbesserung herzustellen. Wäre der Vermieter auch dazu verpflichtet?
Sofern die Mängel in annehmbarer Weise beseitigt werden würden, bestünde seitens des Mieters kein Interesse an einer außerordentlichen Kündigung.
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zu Frage 1: Was wurde denn in 2015 *saniert*?Zitat :der letzten Sanierung 2015 galt.
Der Mieter wird nun erst mal ein paar mehr Tage dort wohnen müssen und sich sowohl an die neue Umgebung gewöhnen und bitte auch beachten, dass Januar und Februar ganz typische Wintermonate sind. Bei wärmeren Temperaturen konnte dieser *Mangel* nicht bemerkt werden, denn der Mieter wohnt erst wenige Tage dort.Zitat :der Mieter (M) ist vor wenigen Tagen in eine neue Wohnung gezogen.
Das hatte man vorher sehen können.Zitat :weil durch sehr große Fenster mit älterer Doppelverglasung
Ist das nicht Physik, sogar Bauphysik?Zitat :Selbst bei übermäßig heißer Raumluft war durchweg ein unangenehmer Kältefall spürbar.
Welche Mängel soll der Vermieter beheben? Und was meint der Mieter mit *zeitnah*?Zitat :Der Vermieter (V) wurde daraufhin mit einer Mängelanzeige auf die Situation aufmerksam gemacht und gebeten, die Mängel zeitnah beheben zu lassen.
Der Mieter hat zeitnah nicht definiert. Je nach Umfang ...würde der Vermieter meinen.Zitat :Frage 3: Falls ja, welche Frist wäre für eine Beseitigung angemessen?
Für alles wichtig: Was wurde in 2015 saniert?
btw: schlechte Isolation meint wahrscheinlich schlechte Wärmedämmung?
-- Editiert von Anami am 05.02.2019 22:35
Zitat :Das hatte man vorher sehen können.
Dass es sich um eine ältere Doppelverglasung handelt ja, ohne Frage. Darin ist auch kein Mangel zu sehen. Es ist vielmehr die Kombination aus alter Verglasung, undichter Holzrahmen und unisolierter Jalousiekästen, die insgesamt zu der beschriebenen Situation führt.
Zitat :Ist das nicht Physik, sogar Bauphysik?
Die beschriebenen Effekte sind physikalischer Natur, korrekt. Um den spürbaren Kältefall zu neutralisieren oder zumindest zu reduzieren, werden üblicherweise ausreichend dimensionierte Heizungen unter den Fenstern verbaut. Wenn der Kältefall trotzdem spürbar ist, insbesondere auch in der Mitte des Raumes, dann ist das ein Zeichen für eine unzureichende Heizleistung oder, bei trotzdem warmer Lufttemperatur, für eine schlechte Isolation.
Zitat :btw: schlechte Isolation meint wahrscheinlich schlechte Wärmedämmung?
Ja, damit ist eine schlechte Wärmedämmung gemeint.
Zitat :Welche Mängel soll der Vermieter beheben?
Zumindest sollte er dafür sorgen, dass die Fenster richtig schließen. Wünschenswert wäre zudem, wenn die Jalousiekästen, die immerhin jeweils auf der gesamten Fensterbreite vorzufinden sind und eine große Angriffsfläche für Kälte bieten, ebenfalls isoliert bzw. gedämmt würden. Ist der Vermieter dazu verpflichtet?
Zitat :Und was meint der Mieter mit *zeitnah*?
Da der Mieter nicht wusste, in welchem Umfang etwaige Arbeiten theoretisch durchgeführt werden müssten und welcher Zeitraum dafür realistisch wäre, wurde Frage 3 gestellt.
Zitat :Für alles wichtig: Was wurde in 2015 saniert?
Vermutlich bzw. augenscheinlich wurden alle Wände und Fenster neu gestrichen und die Fußleisten sowie Fußböden inkl. Bodendämmung (ggf. Trittschall?) erneuert.
Also ... Sie sind in eine Wohnung gezogen deren Exterieur sichtbar älteren Datums ist.
Zitat :Wiederholt musste der Mieter feststellen, dass das Raumklima bei kalten Außentemperaturen unangenehm war
Soll heißen?
Zitat :weil durch sehr große Fenster mit älterer Doppelverglasung in Verbindung mit nicht ganz dichten Holzrahmen sowie vermutlich unisolierten großen Jalousiekästen in jedem Raum viel Wärme entwichen bzw. Kälte eingeströmt ist.
Was ja grundsätzlich erst mal nicht schlecht ist, der Spice (und die Luft) muss fließen. Wieviel Kälte ist denn entfleucht und wie hat man das festgestellt, festgehalten, gemessen ??
Zitat :Der Vermieter (V) wurde daraufhin mit einer Mängelanzeige auf die Situation aufmerksam gemacht und gebeten, die Mängel zeitnah beheben zu lassen.
Natürlich schriftlich (Papierbrief) mit Zugangsnachweis, oder virtuell, am besten per WhatsApp? Zeitnah ist ein dehnbarer Begriff .... für beide Seiten.
Zitat :Frage 2: Handelt es sich dabei eindeutig um einen Mietmangel, den der Vermieter beheben muss?
Das kann man so nicht sagen, dazu müssen weitere Infos folgen.
Zitat :Frage 4: Sollte der Vermieter den Mietmangel nicht (fristgerecht) beheben, bestünde dann ein Recht auf eine außerordentliche Kündigung?
Was denn für eine Frist? ... ich sehe keinen Grund für eine außerordentlche Kündigung ... mich dünkt Sie suchen einen Grund das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, fragen Sie doch den VM einfach mal.
Und das nannte der Vermieter *Sanierung*??Zitat :Vermutlich bzw. augenscheinlich wurden alle Wände und Fenster neu gestrichen und die Fußleisten sowie Fußböden inkl. Bodendämmung (ggf. Trittschall?) erneuert.
Hat M gemessen und protokolliert? Seit den paar Tagen, wo M dort wohnt?Zitat :Wenn der Kältefall trotzdem spürbar ist, insbesondere auch in der Mitte des Raumes,
Egal welche Ergebnisse die Messungen/Protokolle bringen:
Der Mieter hat Ansprüche auf den baulichen (Mindest)Standard, der zum Zeitpunkt der Erbauung bzw. der letzten baulichen Veränderung in dem veränderten Punkt galt (auch ohne dass dies explizit im Mietvertrag erwähnt wäre)
Die Kernfrage bleibt dabei: was wurde wann errichtet bzw. verbessert?
Das wurde bisher nicht beantwort und das scheint auch im Mietvertrag nicht näher definiert, hat den Mieter anscheinend bei Anmietung nicht weiter interessiert. Da wird es jetzt natürlich schwierig für den Mieter irgendeine Anspruchsgrundlage nachzuweisen.
Was sagte denn eigentlich der Energienachweis, den der Mieter bei Anmietung ja einsehen durfte?
Dort sind Zustandsverbesserungen/energetische Modernisierungen ja aufgeführt?
Wurden vielleicht die explizit Mietvertragsbestandteil?
Natürlich sollte man auch die Begrifflichkeiten unterscheiden
Sanierung = Wieder-Instandsetzung
Modernisierung = Verbesserung
https://www.baulinks.de/webplugin/2009/2153.php4
zum Beispiel:
Also: älter/nicht modernisiert - ja, da ist das eben auch in Kombination so => kein MangelZitat :Dass es sich um eine ältere Doppelverglasung handelt ja, ohne Frage. Darin ist auch kein Mangel zu sehen. Es ist vielmehr die Kombination aus alter Verglasung, undichter Holzrahmen und unisolierter Jalousiekästen, die insgesamt zu der beschriebenen Situation führt.
Einen Anspruch auf (energetische) Modernisierung (Dämmung Jalousiekästen) hat der Mieter nicht. Der Vermieter ist allerdings dazu berechtigt ... und infolge auch zu einer entsprechenden Mieterhöhung wegen Modernisierung - BGB § 559
... oder einfach nur ein Zeichen dafür, dass der Mieter die Heizmöglichkeiten nicht ausreichend nutzt (Heizkörper nicht genügend aufdreht) - will heißen: mit der Argumentation ist kein Blumentopf zu gewinnenZitat :Die beschriebenen Effekte sind physikalischer Natur, korrekt. Um den spürbaren Kältefall zu neutralisieren oder zumindest zu reduzieren, werden üblicherweise ausreichend dimensionierte Heizungen unter den Fenstern verbaut. Wenn der Kältefall trotzdem spürbar ist, insbesondere auch in der Mitte des Raumes, dann ist das ein Zeichen für eine unzureichende Heizleistung oder, bei trotzdem warmer Lufttemperatur, für eine schlechte Isolation
Offensichtlich handelt es sich um einen NICHT energetisch modernisierten Altbau (kein Vollwärmeschutz, keine zum Vollwärmeschutz "passenden" erneuerten Fenster).
Da ist es nunmal völlig normal, dass die Fenster das kälteste/wärmedurchlässigste Bauteil darstellen - ergo ist ist im Fensterbereich auch immer kälter als im Wandbereich.
Die Beschreibung lässt (bisher) nichts von einem Mangel erkennen.
wenn man dacon ausgeht, dass die Fenster nicht immer so zugig waren, dann iat das doch ein klarer Fall von Instandhaltung. und Sache des Vermieters
wenn es aber in den 70er Jahren schon so kalt war ist das eher so hinzunehmen.
das war halt Mode so zu bauen und das grosse Originalfenster ein Problem mit sich bringen sollten auch Laien erahnen.
egal wie die Fenster beim Einzug waren. gerade im Winter ist das ein ziemlicher Mangel. sollte eben was auch immer am fenstersystem defekt sein
dir scheint es aber weniger um die Fenster zu gehen als um eine Möglichkeit vorzeitig aus dem Vertrag auszusteigen.
der Winter ist allerdings schnelller vorbei als du denkst.
Und dann werden die Fenster kein grosses Problem mehr darstellen..
Selbstvornahme bei Untätigkeit des VNM wäre auch noch eine Maßnahme
-- Editiert von der_böse_Vermieter am 08.02.2019 18:09
Das einzige was mir dazu einfällt ist:
Wer einen Grund für eine fristlose Kündigung suchen muß hat keinen.
Nun mal Butter bei die Fische. Was ist der wirkliche Grund warum Du so schnell wieder aus dem Vertrag willst?
Wie bitte?Zitat :wenn es aber in den 70er Jahren schon so kalt war ist das eher so hinzunehmen.
Die vermietete Wohnung wurde 1975 errichtet. Eine ?? Sanierung erfolgte 2015.
Deshalb darf man ohne große Zweifel annehmen, dass die Holzfenster beim Neubau dicht waren, die große Fensterfläche sich nicht verkleinert hat, dass es auch seit 1975 kalte Winter gab und dass nach ca. 40 Jahren die Rahmen der Holzfenster auch durch neue Farbe zwar instand gehalten, aber nicht dichter werden. Die Jalousiekästen werden auch noch wie 1975 sein.
Oh doch...Zitat :Und dann werden die Fenster kein grosses Problem mehr darstellen..
dann wird es unerträglich heiß in der Wohnung, weil die Fenster eben >40 Jahre alt sind.
Ich möchte mich der Einschätzung von Lolle anschließen. Der Denkfehler hier ist wohl, dass der Fragesteller meint, "Sanierung" bedeutet automatisch, dass das komplette Haus dann auf den Standart des Sanierungsjahres zu bringen ist. Dem ist aber nicht so. Es ist Angelegenheit des Eigentümers, was er wann wie verschönert oder saniert. Fenster und Isolierung der Kästen waren offensichtlich nicht Gegenstand der Sanierung. Damit sind wir wieder auf dem Standart vom Erbauungsjahr. Bleibt nur zu prüfen, ob die zugigen Fenster einen Mietmangel darstellen oder nicht. Da müsste man wissen, was der Grund ist. Wenn der Grund z.B. die damalige Doppelverglastechnik ist, dann ist es kein Mangel. Wenn der Holzrahmen aber (verdeckt) durchgemodert ist, dann sollte das ein Mangel sein.
wirdwerden
Zitat :Nun mal Butter bei die Fische. Was ist der wirkliche Grund warum Du so schnell wieder aus dem Vertrag willst?
Der Mieter möchte nicht per se schnell wieder aus dem Vertrag. Er wollte nur wissen, ob die Möglichkeit bestünde, falls sich die eingangs beschriebene Situation nicht verbesserte. Sollte das der Fall sein, würde der Mieter womöglich nicht allzu lange in der Wohnung verweilen und entsprechend eher als ursprünglich geplant ausziehen. Die Frage der Wohndauer ist von Relevanz, weil noch eine Küche angeschafft werden muss. Das Budget für eine Übergangslösung würde entsprechend niedriger ausfallen.
Die Fragen nach der außerordentlichen Kündigung bzw. der Widerrufsmöglichkeit zielten lediglich darauf, diese Ungewissheit zu umgehen und das Geld für eine vermeintliche Übergangslösung zu sparen.
Erste Analysen mit einer Wärmebildkamera sowie die Hinzuziehung von Vergleichswerten haben ein differenziertes und objektiveres Bild ergeben, sodass nun auch andere Ursachen (schwache aber großflächig auftretende Zugluft, unzureichendes Heizverhalten des Vormieters, etc.) in Betracht gezogen werden müssen.
Vielen Dank für ihre/eure fundierten Antworten, die rechtlichen Fragen des Mieters wurden hinreichend beantwortet!
Davon kannst du ausgehen.Zitat :falls sich die eingangs beschriebene Situation nicht verbesserte. Sollte das der Fall sein, würde der Mieter womöglich nicht allzu lange in der Wohnung verweilen und entsprechend eher als ursprünglich geplant ausziehen.
Weder die Fenster werden kleiner oder anders verglast oder ausgetauscht, noch werden neue Jalousiekästen eingebaut.
Du bist ohne Küche eingezogen? Nur mal so zur Probe ab dem 1.2. ?
Hauptsache schon Wärmebildkamera und Vergleichswerte sind mitgekommen...
Ja, dann heize du jetzt bitte zureichend. (Seltsame Begründung).Zitat :unzureichendes Heizverhalten des Vormieters,
Lieber Anami, bedingt dadurch, dass Sie weder die Umstände kennen noch über nähere Informationen verfügen und sich zudem zu merkwürdigen Spekulationen sowie anmaßenden Aussagen hinreißen lassen, wirkt Ihr Auftreten ziemlich großspurig. Es wäre wünschenswert, wenn Sie auf der Sachebene bleiben könnten.
Sollten Sie sich für die Hintergründe oder weitere Details interessieren, würde ich Ihnen die PM-Funktion empfehlen.
-- Editiert von n0b0dy am 09.02.2019 20:56
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