Kann Vermieter Gewerbe verbieten?

13. September 2019 Thema abonnieren
 Von 
Jefferson85
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)
Kann Vermieter Gewerbe verbieten?

Ich betreibe nebenbei ein Kleingewerbe, ich versende Sachen bei ebay und amazon.
Die Ware habe ich im Büro gelagert. Es handelt sich um eine 3-Zimmer Wohnung.

Die alte Vermieterin hatte nie was dagegen. Jetzt kam es aber zum Eigentümerwechsel.
Der neue Vermieter hat mir geschrieben und meint, es handelt sich um Zweckentfremdung von Wohnraum.
Er müsse ggf. das Gewerbe untersagen falls es zu Unstimmigkeiten kommen sollte.

Kann er das machen? Es gehen keine Kunden ein und aus. Die Ware wird komplett versendet.
Außerdem macht es keinen Lärm. Ggf. nehmen Nachbarn manchmal nur Pakete an.

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34 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(121697 Beiträge, 40050x hilfreich)

Es gibt diverse Städte die da inzwischen Probleme machen.

Die Frage ist halt auch, was das Bauamt dazu sagt.

Die gelagertern Sachen erhöhen ja auch durchaus die Brandlast.
Was sagt denn Deine Versicherung dazu, wenns mal brennt, ist der gewerbliche Teil mit verichert?


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#2
 Von 
philosoph32
Status:
Lehrling
(1351 Beiträge, 154x hilfreich)

Zitat (von Jefferson85):
Er müsse ggf. das Gewerbe untersagen falls es zu Unstimmigkeiten kommen sollte.


Ist ja nun noch nicht der Fall, oder ?

Zitat (von Jefferson85):
Die Ware habe ich im Büro gelagert. Es handelt sich um eine 3-Zimmer Wohnung.


Es ist je nun eher eine 3-Zimmerwohnung und eben kein Büro......

Zitat (von Jefferson85):
Ggf. nehmen Nachbarn manchmal nur Pakete an.


Kann auch mal lästig werden, wenn jeden Tag bei einem geklingelt wird und man gebeten wird, Pakete anzunehmen.....

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#3
 Von 
BigiBigiBigi
Status:
Junior-Partner
(5398 Beiträge, 1814x hilfreich)

Zitat (von Jefferson85):
Die alte Vermieterin hatte nie was dagegen.


"Hatte nie etwas dagegen" oder "hat es ausdrücklich erlaubt"? Wichtiger Unterschied.

In letzterem Fall muß sich der neue VM an die Erlaubnis binden lassen:

"Das Mietverhältnis geht grundsätzlich mit allen Rechten und Pflichten auf den Erwerber über, ohne dass es darauf ankommt, ob der Erwerber das Bestehen oder den Inhalt des Mietvertrages kannte. Das gilt auch für mündliche Abreden und erteilte Erlaubnisse, zum Beispiel zu Umbaumaßnahmen oder zur Untervermietung ebenso wie für nachträgliche (unter Umständen ebenfalls nur mündliche) Änderungen des Mietverhältnisses. Kommt es etwa nach einem Vermieterwechsel zu einem Streit über bestehende Rechte oder Pflichten des Vermieters, muss der Mieter lediglich das Zustandekommen einer mündlichen Absprache mit dem früheren Eigentümer beweisen können." (https://www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/info-27-eigentuemerwechsel-und-vermieterwechsel-und-die-mietrechtlichen-folgen-fuer-mieter-mit-beispielen-und-tipps.htm)

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#4
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(32875 Beiträge, 5756x hilfreich)

Zitat (von Jefferson85):
Kann Vermieter Gewerbe verbieten?
Zitat (von Jefferson85):
Er müsse ggf. das Gewerbe untersagen falls es zu Unstimmigkeiten kommen sollte.
Also ja.
Und hat er sich auch über *Unstimmigkeiten* ausgelassen?

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#5
 Von 
Jefferson85
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo.

Nein ich achte schon darauf dass ich die Lieferungen selbst annehme wenn was kommt und nicht die Nachbarn.

Leider hat er mir soeben die gewerbliche Tätigkeit aus der Wohnung heraus schriftlich untersagt und droht mit fristloser Kündigung bei Zuwiderhandlung. Kann er das?

Ist jetzt natürlich besonders Klasse vor dem Weihnachtsgeschäft und mit einem extra großen Warenbestand mit dem ich mich eingedeckt habe.

Wenn ich diese Sachen in einem angemieteten Lager extra dafür lagere wäre das okay oder immer noch nicht da mein Gewerbe ja auf die Adresse angemeldet ist und auch so im Impressum steht bei eBay und Amazon?

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#6
 Von 
philosoph32
Status:
Lehrling
(1351 Beiträge, 154x hilfreich)

Zitat (von Jefferson85):
Leider hat er mir soeben die gewerbliche Tätigkeit aus der Wohnung heraus schriftlich untersagt und droht mit fristloser Kündigung bei Zuwiderhandlung. Kann er das?


Mit welcher Begründung ?

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#7
 Von 
Jefferson85
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Begründung gab es nicht

"Wir untersagen Ihnen hiermit die gewerbliche Tätigkeit aus Ihrer Wohnung heraus mit sofortiger Wirkung und machen schon jetzt auf rechtliche Konsequenzen bei Zuwiderhandlung aufmerksam."

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#8
 Von 
wirdwerden
Status:
Unbeschreiblich
(38841 Beiträge, 14067x hilfreich)

Nu ja, das Gewerbe musst Du wohl in Zukunft woanders ausüben müssen. Bleibt die Frage des Briefkastens. Da die Postadresse nichts mit der Gewerbeausübung zu tun hat, sehe ich da im Augenblick kein Problem.

wirdwerden

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#9
 Von 
guest-12330.04.2020 12:15:00
Status:
Student
(2415 Beiträge, 604x hilfreich)

Muss der Vermieter auch nicht begründen. Aufgrund der Außenwirkung (Paketabgabe bei anderen Mietern) kann der Vermieter die Tätigkeit untersagen. Unterlässt man diese nicht, ist das ein fristloser Kündigungsgrund (ohne weitere Nachricht).

Zitat:

Az. VIII ZR 165/08
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung - auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt - nicht in der Wohnung dulden muss.

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#10
 Von 
Loni12
Status:
Bachelor
(3626 Beiträge, 578x hilfreich)

Die Grundsteuer kann sich ändern, wenn in einem Wohnhaus ein Gewerbe ist.

In einem Zimmer gibt es einen größeren Warenbestand, was sich auch negativ auf die Versicherung auswirken könnte.
Außerdem kann das FA Ärger machen.

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#11
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(32875 Beiträge, 5756x hilfreich)

Zitat (von Jefferson85):
Kann er das?
Na --- er hat es doch soeben gemacht. Er KANN es.
Zitat (von Jefferson85):
droht mit fristloser Kündigung bei Zuwiderhandlung.
ODER
Zitat (von Jefferson85):
auf rechtliche Konsequenzen
Na, und was steht nun wirklich dort?

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#12
 Von 
Loni12
Status:
Bachelor
(3626 Beiträge, 578x hilfreich)

Bei einem Gewerbe kann es auch einen anderen Mietvertrag geben. Unser FA will z.B. bei Neuvermietung häufig den Mietvertrag sehen.

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#13
 Von 
Shrank
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 1x hilfreich)

Zitat (von guyfromhamburg):
Muss der Vermieter auch nicht begründen. Aufgrund der Außenwirkung (Paketabgabe bei anderen Mietern) kann der Vermieter die Tätigkeit untersagen. Unterlässt man diese nicht, ist das ein fristloser Kündigungsgrund (ohne weitere Nachricht).

Zitat:

Az. VIII ZR 165/08
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung - auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt - nicht in der Wohnung dulden muss.


Wie sehen die Pakete denn aus? Ist ohne Google erkennbar, dass diese AN ein Gewerbe versandt werden?

Wäre es möglich als Retourenadresse einen DHL Shop anzugeben?

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#14
 Von 
Jefferson85
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Also momentan habe ich alles im 3. Raum der 3 Zimmer Wohnung gelagert. Von dort aus versende ich alles. Wäre es ok wenn ich ein Lagerraum anmiete und alles dort hin verlagere oder immer noch nicht da ja die Adresse überall im Impressum steht? Muss ich das Gewerbe ummelden an eine andere Adresse?

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#15
 Von 
Jefferson85
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Zudem hat er es ja ab sofort verboten und bei Zuwiderhandlung mit Konsequenzen gedroht. Gilt das dann wirklich sofort? Ist das rechtens? Also alle Angebote sofort löschen im Netz? Ich mein zu Karstadt kommt ja auch nicht der Vermieter und sagt ab morgen dürfen sie nicht mehr verkaufen. Gerade jetzt vorm Weihnachtsgeschäft ist das mehr als ungünstig. Das ist geradezu existenzbedrohlich.

-- Editiert von Jefferson85 am 15.09.2019 08:16

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#16
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(32875 Beiträge, 5756x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Na, und was steht nun wirklich dort?
Schau doch bitte nochmal in das Schreiben des Vermieters. Du gibst hier doch 2 Varianten an.
Natürlich soll das ab sofort gelten, oder ist eine Frist genannt?
Zitat (von Jefferson85):
Also alle Angebote sofort löschen im Netz?
Hat DAS dein Vermieter dir geschrieben?

Wie wäre es, wenn du deinen Vermieter zunächst freundlich und schriftlich anfragst?
Frag doch den Vermieter, ob er es dulden würde, wenn du deine Ware außerhalb der Wohnung lagerst, dir also entspr. Lagerraum anmietest.
Dann hätte sich das mit der Werbung, dem Impressum usw. doch evtl. erstmal zeitlich verschoben.

Man sollte nicht immer gleich an den GAU denken.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#17
 Von 
wirdwerden
Status:
Unbeschreiblich
(38841 Beiträge, 14067x hilfreich)

M.E. kannst Du die Post weiterhin nach Hause bekommen, das ist nicht das Problem. Und ansonsten mietest Du Dir einen Lagerraum und gut ist. Teilst das dem Vermieter mit.

wirdwerden

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#18
 Von 
guest-12330.04.2020 12:15:00
Status:
Student
(2415 Beiträge, 604x hilfreich)

Zitat (von wirdwerden):
M.E. kannst Du die Post weiterhin nach Hause bekommen, das ist nicht das Problem.

Normale Post wohl nicht. Aber Pakete, die zurück gesendet werden und von Nachbarn in Empfang genommen werden müssen, sind m.E. schon ein Problem.

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#19
 Von 
RMHV
Status:
Lehrling
(1204 Beiträge, 475x hilfreich)

Zitat (von Jefferson85):
Zudem hat er es ja ab sofort verboten und bei Zuwiderhandlung mit Konsequenzen gedroht. Gilt das dann wirklich sofort? Ist das rechtens? Also alle Angebote sofort löschen im Netz? Ich mein zu Karstadt kommt ja auch nicht der Vermieter und sagt ab morgen dürfen sie nicht mehr verkaufen. Gerade jetzt vorm Weihnachtsgeschäft ist das mehr als ungünstig. Das ist geradezu existenzbedrohlich.


Eine Abmahnung wegen vetragswidriger Nutzung wird man schon ernst nehmen müssen und existenzbedrohend ist ausschließlich das eigen Fehlverhalten.

Offensichtlich reicht es intellektuell nicht zu der Erkenntnis, dass Karstadt nicht in Wohnungen verkauft...

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#20
 Von 
philosoph32
Status:
Lehrling
(1351 Beiträge, 154x hilfreich)

Vorschlag:
Dem Vermieter antworten, dass man dem natürlich umgehend nachkommt und sich einen Lagerraum sucht. gleichzeitig bitten, Dir noch ein paar Wochen Frist einzuräumen, da dies von heute auf morgen nicht machbar ist und mit darauf hinweisen, dass der alte Vermieter das bisher so geduldet hat (ohne daraus einen Rechtsanspruch abzuleiten).

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#21
 Von 
Loni12
Status:
Bachelor
(3626 Beiträge, 578x hilfreich)

Falls es eine Anlage mit Eigentumswohnungen ist, können sich ja auch andere Eigentümer an den Vermieter gewannt haben.
Der Vergleich mit Karstadt hinkt schon arg, einen Konzern mit einem Kleingewerbe zu vergleichen....


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#22
 Von 
cirius32832
Status:
Schlichter
(7522 Beiträge, 1563x hilfreich)

Zitat:
Der Vergleich mit Karstadt hinkt schon arg, einen Konzern mit einem Kleingewerbe zu vergleichen....


Der Vergleich hinkt nicht. Beide sind geschäftlich Tätig, beide wollen Gewinn erwirtschaften. Und eine Wohnung ist kein Geschäftsraum.

Signatur:

https://www.antispam-ev.de

0x Hilfreiche Antwort

#23
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(121697 Beiträge, 40050x hilfreich)

Zitat (von Jefferson85):
Wenn ich diese Sachen in einem angemieteten Lager extra dafür lagere wäre das okay oder immer noch nicht da mein Gewerbe ja auf die Adresse angemeldet ist und auch so im Impressum steht bei eBay und Amazon?

Zitat (von Jefferson85):
Ist das rechtens?

Eventuell ja, eventuell nein. Man könnte ja einfach mal die gestellten Rückfragen beantworten, will man es genauer wissen.



Zitat (von Jefferson85):
Gilt das dann wirklich sofort?

Sofort ist nicht recht eindeutig definiert, zu lange zögern sollte man da aber dennoch nicht nicht. Wir reden über Tage, eventuell 2 Wochen, aber nicht von Monaten.



Zitat (von Jefferson85):
Also alle Angebote sofort löschen im Netz?

Warum sollte das löschen der Angebote irgendwas bewirken?



Zitat (von Jefferson85):
Ich mein zu Karstadt kommt ja auch nicht der Vermieter und sagt ab morgen dürfen sie nicht mehr verkaufen.

Stimmt. Liegt aber daran, das die keine mietrechlich gewagten Konstrukte eingehen und die Immobilien nicht zweckentfremden.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#24
 Von 
Jefferson85
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo. Nochmal zur Erläuterung: Es kommen keine Sendungen an mich zurück. Die gehen tatsächlich bereits an eine andere Adresse da ich von vornherein niemanden mit der Annahme belästigen wollte während ich auf meiner Hauptarbeit bin.

Lager woanders anmieten ist kein Problem. Aber ist es damit auch getan ist die Frage. Meine Firma ist ja nunmal an der Adresse gemeldet. Kann man leicht ergoogeln. Nachher kann er deswegen kündigen

0x Hilfreiche Antwort

#25
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(121697 Beiträge, 40050x hilfreich)

Da das beantworten von Rückfragen offenbar ein unüberwindliches Hindernis darstellt, antworte ich mal auf Grundlage der bekannten Faken.



Zitat (von Jefferson85):
Meine Firma ist ja nunmal an der Adresse gemeldet. Kann man leicht ergoogeln.

Also weiterhin ein Auftritt nach außen hin.



Zitat (von Jefferson85):
Nachher kann er deswegen kündigen

Kann er.
Man betreibt trotz Verbots weiterhin ein Gewerbe in der Mietwohnung.

Also kündigt er. Muss man entweder umziehen. Oder vor Gericht streiten um die Kündigung abzuwehren. Eventuell mitten im Weihnachtsgeschäft - suboptimal.

Also raus da - mit allem, komplett - im Sinne der Schadenbegrenzung.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#26
 Von 
Sir Berry
Status:
Unparteiischer
(9326 Beiträge, 3001x hilfreich)

Zitat (von Jefferson85):
Nachher kann er deswegen kündigen


Ja kann er nach Abmahnung. Aber bevor Du hier nach rechtlichen Lösungen suchst um gegen den Willen des Vermieters zu agieren, versuche doch eine Regelung mit ihm herbeizuführen, mit der beide seiten leben können.

Ein anderer Lagerort, keine Pakete mehr zu und von der gemieteten Wohnung, diese nur als postalischen Standort sollte keinen anderen belasten.
Stimmt der Vermieter dem nicht zu, denke ich, dass die Motivation für sein Verhalten in einem ganz anderen Bereich zu suchen ist.

Berry

0x Hilfreiche Antwort

#27
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(32875 Beiträge, 5756x hilfreich)

Zitat (von Jefferson85):
Aber ist es damit auch getan ist die Frage.
Diese Frage kann das Forum dir nicht beantworten. Weil du keine Fragen des Forums beantwortest, um das Risiko evtl. einschätzen zu können.

Entweder nach #25 vorgehen.
Oder: Da wir den neuen Vermieter gar nicht kennen--- und auch noch immer nicht wissen, was der wirklich geschrieben hat...evtl. die andere Variante versuchen.
Du liest hier, was sonst noch möglich sein KÖNNTE, was du tun könntest und solltest. Das kannst und solltest du tun.
Was der Vermieter dann antwortet--- wissen wir alle nicht.

Oder noch ne Variante: Geh zum Anwalt.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#28
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1952x hilfreich)

Dass hier Ware an der Wohnadresse ein- und ausgeht und in einem nicht unerheblichen Teil der Wohnung gelagert wird, ist eine Sache.
> in welchem Umfang muss man sich das eigentlich vorstellen? d.h. im Schnitt 1 Paket am Tag oder 10? kommt der Paketzusteller häufiger als bei normaler Wohnraumnutzung? ... mit größeren Fahrzeugen als normalerweise, weil die tägliche Paketmenge nicht mehr haushaltsüblich ist?

Nach BGH-Urteil vom 31.7.2013, Az.: VIII ZR 149/13 soll die Außenwirkung allerdings auch schon dann vorliegen wenn eine Wohnanschrift lediglich gegenüber Behörden und Kunden als Geschäftsadresse/Betriebsstätte verwendet wird - Quelle

Zitat:
I. Angabe der Wohnung als Geschäftsadresse reicht für gewerbliche Nutzung
So entschied der Bundesgerichtshof in einem Fall, bei dem ein Mieter einen Hausmeisterservice anbot, für dessen Geschäftsadresse die eigene Mietwohnung angegeben wurde (BGH, Beschluss vom 31.07.2013, Az.: VII ZR 149/13). Das Gericht stellt hier ausdrücklich fest, dass es für eine gewerbliche Nutzung der Mietwohnung bereits ausreicht, wenn ein Mieter seine Wohnung als Betriebsstätte benennt.

ggf müsste man da mal die genauen Einzelfallumstände = das Urteil im Volltext nachlesen

Dass die Wohnanschrift aber auch noch öffentlich als Geschäftsanschrift/Betriebsstätte verwendet wird, muss der Vermieter m.E. keinesfalls hinnehmen.

Daneben droht aber auch noch weiteres Ungemach - und natürlich besteht ein erhöhtes Risiko, dass eine Behörde darüberstolpert, wenn die Wohnanschrift öffentlich als Betriebsstätte verwendet wird
> seitens Finanzamt/Gemeinde > höhere Grundsteuer für gewerbliche Nutzung
> seitens Gemeinde/Kommune/Bauaufsicht > z.B. zusätzliche Stellplätze nach Stellplatzsatzung / Brandschutz - erforderliche Ertüchtigung wegen Wohnen und Gewerbe unter einem Dach - ggf nur Aufforderung/Fristsetzung ... evtl. gleich mit Ordnungsgeld ... bis hin zur Nutzungsuntersagung / falls ein [link=https://lexikon.immobilien-fachwissen.de/index.php?UID=547250911&ATOZ=Z&KEYWORDID=6125[/link] gilt: Bußgeld
> seitens der Gebäudeversicherung des Vermieters > Unterversicherung/Prämienerhöhung
Für eventuelle Folgen seiner vertragswidrigen Nutzung ist der Mieter dem Eigentümer/Vermieter schadenersatzpflichtig.


Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

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#29
 Von 
Jefferson85
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Lolle):
in welchem Umfang muss man sich das eigentlich vorstellen? d.h. im Schnitt 1 Paket am Tag oder 10? kommt der Paketzusteller häufiger als bei normaler Wohnraumnutzung? ... mit größeren Fahrzeugen als normalerweise, weil die tägliche Paketmenge nicht mehr haushaltsüblich ist?


Hallo Lolle. Danke für die ausführliche Antwort. Also Pakete sowie Zusteller und Abholer überhaupt gar nicht. Das sind kleine Schmuckteile. Die packe ich beim Verkauf in einen Maxibrief, frankiere ihn und schmeiß dann die ganzen Sendungen in den Briefkasten. Täglich 4-5 Briefe sind das so.

0x Hilfreiche Antwort

#30
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(121697 Beiträge, 40050x hilfreich)

Zitat (von Jefferson85):
Also Pakete sowie Zusteller und Abholer überhaupt gar nicht.

Und die Ware die das 3. Zimmer in Anspruch nimmt, hat der Heilige Geist reingezaubert?


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