In BGB §566 heisst es, dass ein Käufer einer vermieteten Immobilie in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses eintritt. Soweit sogut, das ist eineluchtend. Im Internet heißt es aber überall, dass kein neuer Mietvertrag gemacht wird, ja dass der Käufer nicht einmal ein Recht auf einen neuen Mietvertrag hat. Das verstehe ich nicht. Im Mietvertrag steht Herr A als Vermieter, in Wirklichkeit ist der Vermieter aber Herr B. Das macht doch keinen Sinn.
Z.b. könnte der Mieter weiterhin auf das im Mietvertrag angegebene Konto überweisen. Was könnte der neue Eigentümer dagegen machen? Vor allem falls Herr B auch wieder verkauft, im Mietvertrag aber immer noch Herr A drin steht, wird es ja für den Mieter auch schwierig.
Wäre es bei einem Kauf nicht richtig und sinnvoll, einen neuen Mietvertrag zu machen - natürlich so, dass sich für den Mieter nichts verschlechtert.
(das ist eine akademische Frage ohne realen Bezug. Bitte keine Tipps geben, wie ich mit dem Vermieter umgehen sollte)
Kauf bricht nicht Miete - kein neuer Mietvertrag?
25. November 2022
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Frage vom 25. November 2022 | 19:54
Von
Status: Schüler (217 Beiträge, 8x hilfreich)
Kauf bricht nicht Miete - kein neuer Mietvertrag?
Fragen zur Miete?
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#1
Antwort vom 25. November 2022 | 20:30
Von
Status: Praktikant (945 Beiträge, 260x hilfreich)
Es ist auch nicht so dass "kein neuer Mietvertrag gemacht wird" sondern: Es kommt nur dann ein neuer Mietvertrag zustande, wenn Mieter und neuer Eigentümer als Vermieter sich auf einen neuen Mietvertrag einigen.Zitat :Im Internet heißt es aber überall, dass kein neuer Mietvertrag gemacht wird, ja dass der Käufer nicht einmal ein Recht auf einen neuen Mietvertrag hat. Das verstehe ich nicht.
Das schadet nicht, denn dass B der Rechtsnachfolger von A ist, ist im Grundbuch dokumentiert.Zitat :Im Mietvertrag steht Herr A als Vermieter, in Wirklichkeit ist der Vermieter aber Herr B.
Der Mieter muss ordentlich in Kenntnis gesetzt werden dass ab Datum ... der neue Eigentümer in den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten eintritt.Zitat :Z.b. könnte der Mieter weiterhin auf das im Mietvertrag angegebene Konto überweisen. Was könnte der neue Eigentümer dagegen machen?
Mitnichten wird es für den Mieter schwierig.Zitat :Vor allem falls Herr B auch wieder verkauft, im Mietvertrag aber immer noch Herr A drin steht, wird es ja für den Mieter auch schwierig.
Das Gesetz verlangt es nicht und so ist es richtig.Zitat :Wäre es bei einem Kauf nicht richtig und sinnvoll, einen neuen Mietvertrag zu machen - natürlich so, dass sich für den Mieter nichts verschlechtert.
Wenn sich nichts verändert gegenüber dem bisherigen Mietvertrag wäre es gerade nicht sinnvoll (für irgendjemanden) einen neuen Mietvertrag zu machen.
Wenn es aber für den Mieter besser wird, dann ist zu erwarten dass der Mieter einem neuen Mietvertrag zustimmen wird.
-- Editiert von User am 25. November 2022 20:32
#2
Antwort vom 28. November 2022 | 16:46
Von
Status: Unbeschreiblich (47648 Beiträge, 16842x hilfreich)
Zitat :Z.b. könnte der Mieter weiterhin auf das im Mietvertrag angegebene Konto überweisen. Was könnte der neue Eigentümer dagegen machen?
Den Mieter auf Zahlung der Miete verklagen. Der Mieter hat dann das Problem, dass er die Zahlung leisten muss unabhängig davon, ob er die falsch überwiesene Miete wieder zurück erhalten hat.
Zitat :Wäre es bei einem Kauf nicht richtig und sinnvoll, einen neuen Mietvertrag zu machen - natürlich so, dass sich für den Mieter nichts verschlechtert.
Es gibt auch andere Änderungen am Mietvertrag, die ebenfalls nicht dazu führen, dass jedes Mal ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird. Das sind z.B. Mieterhöhungen oder Erhöhungen der Nebenkostenvorauszahlungen.
Letztlich sind die Mitteilungen, dass der Käufer neuer Mieter ist, dass die Miete auf ein anderes Konto gezahlt werden soll, dass die Miete oder die Nebenkostenvorauszahlungen erhöht werden jeweils Änderungen des Mietvertrages. Der Mietvertrag besteht somit aus dem ursprünglich abgeschlossenen Mietvertrag zusammen mit allen Schreiben, die zu einer Änderung geführt haben.
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#3
Antwort vom 28. November 2022 | 17:48
Von
Status: Schüler (217 Beiträge, 8x hilfreich)
Das mag sicher so sein, dass das einfach so gehandhabt wird. Aber das sind ja dann alles einseitige Änderungen des Mietvertrages, zu denen der Mieter nie gefragt wurde. Und ein Vertrag besteht immer aus dem gemeinsamen Willen beider Parteien.
Das wäre ja gerade so als würde ich einen Beratungsvertrag mit dem berühmten Coach Mister Meck abschliessen und später sagt Mister Meck zu mir: "tja ich habe mein Geschäft an Mister Mini abgegeben, der ist jetzt Rechtsnachfolger. Der Vertrag gilt weiterhin".
#4
Antwort vom 28. November 2022 | 17:54
Von
Status: Lehrling (1081 Beiträge, 120x hilfreich)
Zitat :Z.b. könnte der Mieter weiterhin auf das im Mietvertrag angegebene Konto überweisen. Was könnte der neue Eigentümer dagegen machen?
Was hätte der Mieter davon, außer Ärger, weil er faktisch seine Miete nicht bezahlt hat?
#5
Antwort vom 28. November 2022 | 17:57
Von
Status: Lehrling (1081 Beiträge, 120x hilfreich)
Zitat :Aber das sind ja dann alles einseitige Änderungen des Mietvertrages, zu denen der Mieter nie gefragt wurde.
Es sind ja eben keine Änderungen, da der neue Eigentümer in den Mietvertrag des vorherigen Eigentümers eintritt.
Was sich ändert, ist Name, Anschrift und Kontoverbindung des Vermieters.
Wonach würdest du da gerne gefragt werden? Oder anders gefragt: Was bringt dir ein neuer Mietvertrag, der ansonsten gleichen Inhalts ist, wie der vorherige?
-- Editiert von User am 28. November 2022 17:59
#6
Antwort vom 28. November 2022 | 18:09
Von
Status: Unbeschreiblich (47648 Beiträge, 16842x hilfreich)
Zitat :Aber das sind ja dann alles einseitige Änderungen des Mietvertrages, zu denen der Mieter nie gefragt wurde.
Einem Mieterhöhungsverlangen muss der Mieter zustimmen, damit sie wirksam wird.
Die Nebenkostenvorauszahlung kann durch einseitige Erklärung sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter geändert werden.
Der Vermieterwechsel beim Verkauf der Wohnung ergibt sich dagegen aus dem Gesetz. Da werden weder Mieter noch Vermieter gefragt.
Zu einer Änderung der Kontoverbindung muss der Mieter nicht gefragt werden.
#7
Antwort vom 28. November 2022 | 19:11
Von
Status: Schüler (217 Beiträge, 8x hilfreich)
Zitat :Was hätte der Mieter davon, außer Ärger, weil er faktisch seine Miete nicht bezahlt hat?
Was hat ein Messi davon, wenn er die Wohnung zumüllt? Was bringt einem so eine Fragestellung? Was bringt es der Sonne, dass sie scheint?
Ein Käufer einer Wohnung schreibt den Mieter an und teilt ihm den Eigentümerwechsel und Kontowechsel mit.
Der Mieter verschlampt den Brief und ändert den Dauerauftrag nicht. Nach 6 Monaten wird der Vermieter böse und der Mieter sagt: "was du wolle? ich überweisen wie immer pünktlich auf Konto 9876, wie steht im Vertrag. wer bist du überhaupt?".
Und dann?
#8
Antwort vom 28. November 2022 | 19:48
Von
Status: Philosoph (13743 Beiträge, 4362x hilfreich)
Hallo,
Steht doch alles schon im Thread. Der Mieter müsste nochmal zahlen, und beim Exvermieter seinem Geld hinterherlaufen.Zitat:Der Mieter verschlampt den Brief und ändert den Dauerauftrag nicht. Nach 6 Monaten wird der Vermieter böse und der Mieter sagt: "was du wolle? ich überweisen wie immer pünktlich auf Konto 9876, wie steht im Vertrag. wer bist du überhaupt?".
Und dann?
Genauso, wie wenn er eine falsche IBAN benutzt oder zuviel überweist.
Es kann übrigens noch verwirrender sein, denn der Vermieter muss ja nicht unbedingt der Eigentümer sein.
Stefan
#9
Antwort vom 28. November 2022 | 20:03
Von
Status: Unbeschreiblich (120324 Beiträge, 39872x hilfreich)
Zitat :Aber das sind ja dann alles einseitige Änderungen des Mietvertrages, zu denen der Mieter nie gefragt wurde.
Der Mieter muss nicht bei allem gefragt werden und schon gar nicht bei allen seine Zustimmung geben.
Zitat :Und ein Vertrag besteht immer aus dem gemeinsamen Willen beider Parteien.
Zumindest in DE ist das überhaupt nicht so.
Zitat :Und dann?
Dann hat der Eigentümer gleich ein paar Probleme.
Er müsste erst mal beweisen das die Mitteilung angekommen ist.
Und das hier
Zitat :Ein Käufer einer Wohnung schreibt den Mieter an und teilt ihm den Eigentümerwechsel und Kontowechsel mit.
kann man erstmal folgenlos ignorieren, da müsste der Schreiber erst mal nachweisen, das er den Status "Vermieter" hat.
#10
Antwort vom 28. November 2022 | 21:56
Von
Status: Praktikant (945 Beiträge, 260x hilfreich)
Es ist das Gesetz, das voraus setzt dass der Mieter das Mietverhältnis auch mit dem neuen Eigentümer als Vermieter fortsetzen will.Zitat :Aber das sind ja dann alles einseitige Änderungen des Mietvertrages, zu denen der Mieter nie gefragt wurde.
Denn für den Mieter wird das Mietobjekt und dessen Nutzung im Vordergrund stehen, weniger die Person des Vermieters.
Allerdings zwingt es den Mieter nicht allzu lange dazu, falls der neue Eigentümer/Vermieter absolut nicht gefällt.
Es besteht weiterhin das Kündigungsrecht mit der regulären Frist.
Es wird nicht "einfach so" gehandhabt, etwa weil es sich eingebürgert hätte.Zitat :Das mag sicher so sein, dass das einfach so gehandhabt wird.
Sondern das Gesetz sieht es genau so vor.
Im Mietrecht ist manches anders.Zitat :Das wäre ja gerade so als würde ich einen Beratungsvertrag mit dem berühmten Coach Mister Meck abschliessen und später sagt Mister Meck zu mir: "tja ich habe mein Geschäft an Mister Mini abgegeben, der ist jetzt Rechtsnachfolger. Der Vertrag gilt weiterhin".
§ 566 BGB ist ausdrücklich eine Norm, die auf den Schutz des Mieters gerichtet ist.
-- Editiert von User am 28. November 2022 22:03
#11
Antwort vom 28. November 2022 | 22:13
Von
Status: Schüler (217 Beiträge, 8x hilfreich)
Ich glaube hier wird etwas vermischt. Fakt ist, dass das Mietverhältnis als solches natürlich in einer alten Form fortgesetzt wird. Aber der Mietvertrag besteht aus einem konkreten Text mit Namen, Adressen und Kontonummern. Mietverhältnis und Mietvertrag sind nicht das selbe.
#12
Antwort vom 28. November 2022 | 22:23
Von
Status: Unbeschreiblich (120324 Beiträge, 39872x hilfreich)
Zitat :Aber der Mietvertrag besteht aus einem konkreten Text mit Namen, Adressen und Kontonummern
Und?
#13
Antwort vom 28. November 2022 | 22:25
Von
Status: Unbeschreiblich (47648 Beiträge, 16842x hilfreich)
Zitat :Ich glaube hier wird etwas vermischt.
Ich glaube nicht.
Zitat :Aber der Mietvertrag besteht aus einem konkreten Text mit Namen, Adressen und Kontonummern.
Du verwechselst hier den Mietvertrag mit der Mietvertragsurkunde.
Zitat :Mietverhältnis und Mietvertrag sind nicht das selbe.
Sondern? Was ist der Unterschied?
#14
Antwort vom 29. November 2022 | 09:16
Von
Status: Student (2332 Beiträge, 364x hilfreich)
Der Mietvertrag ist das Dokument, was die Rahmenbedingungen des Mietverhältnisses zum Zeitpunkt der Erstellung dokumentiert.
Was ich aber tatsächlich auch selbst nie wirklich verstanden habe:
Wenn im Mietvertrag das Konto festgeschrieben ist, auf welches zu überweisen ist...
Welches Gesetz genau berechtigt den Vermieter da einfach ein anderes vom Vertrag abweichendes Konto zu bestimmen? (bzw. durch welches Gesetz wird der Mieter verpflichtet einem derartigen Änderungswunsch zuzustimmen?)
-- Editiert von User am 29. November 2022 09:17
#15
Antwort vom 29. November 2022 | 12:35
Von
Status: Unparteiischer (9914 Beiträge, 4489x hilfreich)
Im Zweifelsfalls immer § 242 BGB (Treu und Glauben). Im übrigen darf der Vermieter den Mieter durch den Kontowechsel nicht benachteiligen. Die Forderung, die Miete statt auf ein deutsches Konto auf ein internationales Konto zu überweisen, wäre z.B. meiner Meinung nach nicht zulässig.
#16
Antwort vom 29. November 2022 | 23:07
Von
Status: Unbeschreiblich (120324 Beiträge, 39872x hilfreich)
Zitat :Welches Gesetz genau berechtigt den Vermieter da einfach ein anderes vom Vertrag abweichendes Konto zu bestimmen?
§ 242 BGB, da dem Vermieter das Recht zusteht die Bank / das Konto zu wechseln.
Zitat :Die Forderung, die Miete statt auf ein deutsches Konto auf ein internationales Konto zu überweisen, wäre z.B. meiner Meinung nach nicht zulässig.
Warum sollte das so sein?
Was sollte dem Vermieter sein Recht auf z.B. Nutzung des EU-Binnenmarktes nehmen?
#17
Antwort vom 30. November 2022 | 09:15
Von
Status: Schüler (217 Beiträge, 8x hilfreich)
Zitat :§ 242 BGB, da dem Vermieter das Recht zusteht die Bank / das Konto zu wechseln.
Natürlich hat der Vermieter dieses Recht. Aber wo steht, dass der Mieter falsch handelt, wenn er auf das Konto überweist, das im Vertragstext angegeben ist? Und zwar nicht nur als Fußnote, sondern explizit als "bitte überweisen Sie die Miete auf das Konto 12345".
#18
Antwort vom 30. November 2022 | 09:37
Von
Status: Unparteiischer (9914 Beiträge, 4489x hilfreich)
Man kann sicherlich streiten. Mit einiger Sicherheit ist der Mieter nicht verpflichtet, die eventuellen Zusatzkosten einer Auslandsüberweisung zu zahlen, wenn der Vermieter von einem deutschen auf ein ausländisches Konto wechselt.Zitat :Was sollte dem Vermieter sein Recht auf z.B. Nutzung des EU-Binnenmarktes nehmen?
Probleme mit einem Wechsel auf eine Auslandsüberweisung sehe ich persönlich aber auch im Rechtlichen. Ehrlich gesagt weiß ich nicht, welcher Gerichtsstand gelten würde, wenn die Überweisung aus irgendwelchem Grund fehlgeleitet wird. Der Mieter wird nicht akzeptieren müssen Gefahr zu laufen, sich mit Gesetzen im Ausland beschäftigen zu müssen. Sein Leistungsort ist der Ort der Mietsache.
§ 242 BGB .Zitat :Aber wo steht, dass der Mieter falsch handelt, wenn er auf das Konto überweist, das im Vertragstext angegeben ist?
#19
Antwort vom 30. November 2022 | 09:39
Von
Status: Philosoph (13743 Beiträge, 4362x hilfreich)
Hallo,
ich würde nicht mal den §242 BGB heranziehen.
Sondern einfach sagen, dass bestimmte Dinge nicht vertragserheblich sind, und daher auch einseitig geändert werden können.
Man schließt den Vertrag ja beispielsweise auch nicht mit dem angegebenen Namen oder der Adresse, sondern mit der Person. Ändert sich dann etwas (Heirat, Umzug) dann ist das völlig egal, der Vertrag besteht weiter.
Und ähnlich ist es mit Kontonummer, Steuernummer etc.
Stefan
#20
Antwort vom 30. November 2022 | 11:06
Von
Status: Unbeschreiblich (120324 Beiträge, 39872x hilfreich)
Zitat :Mit einiger Sicherheit ist der Mieter nicht verpflichtet, die eventuellen Zusatzkosten einer Auslandsüberweisung zu zahlen, wenn der Vermieter von einem deutschen auf ein ausländisches Konto wechselt.
Ohne Zweifel muss der Mieter die nicht tragen, weil der Vermieter ja die Ursache setzt.
Zitat :Ehrlich gesagt weiß ich nicht, welcher Gerichtsstand gelten würde, wenn die Überweisung aus irgendwelchem Grund fehlgeleitet wird
Es müsste der Gerichtsstand des Vermieters bzw. der am Ort der Mietwohnung sein (falls der Vermieter nach Südamerika auswandert)
#21
Antwort vom 30. November 2022 | 14:38
Von
Status: Unbeschreiblich (47648 Beiträge, 16842x hilfreich)
Zitat :Der Mietvertrag ist das Dokument, was die Rahmenbedingungen des Mietverhältnisses zum Zeitpunkt der Erstellung dokumentiert.
Genau das ist der Gedankenfehler, denn das Dokument, in dem die Rahmenbedingungen niedergeschrieben sind ist nicht der Mietvertrag, sondern die Mietvertragsurkunde. Andernfalls wäre es ja nicht möglich, dass man einen Mietvertrag auch mündlich abschließen kann.
Die Mietvertragsurkunde kann aber auch Informationen enthalten, die nicht Vertragsbestandteil sind. Um so eine Information handelt es sich bei der Angabe der Kontonummer. Aus diesem Grund kann die Kontonummer durch einseitige Erklärung geändert werden. Da die Kontonummer kein Vertragsbestandteil ist, handelt es sich bei deren Änderung auch nicht um eine Vertragsänderung, die der Zustimmung des anderen Vertragspartners bedarf.
Es gibt auch weitere Informationen in der Mietvertragsurkunde, die ganz offensichtlich nicht Vertragsbestandteil sind. Dazu gehört z.B. die Anschrift des Vermieters. Natürlich benötigt der Vermieter nicht die Zustimmung des Mieters, wenn er umziehen will. Die Namensänderung von Mieter oder Vermieter durch Heirat ist ebenfalls keine Änderung des Mietvertrages. Daher benötigen weder Mieter noch Vermieter die Zustimmung des Vertragspartners, wenn sie ihren Namen ändern.
#22
Antwort vom 30. November 2022 | 19:38
Von
Status: Schüler (217 Beiträge, 8x hilfreich)
Zitat :Es gibt auch weitere Informationen in der Mietvertragsurkunde, die ganz offensichtlich nicht Vertragsbestandteil sind
Also es gibt bei einer Vertragsurkunde Teile, die sind Bestandteil des Vertrages und Teile, die sind nicht Bestandteil des Vertrages. Also kann der eine Vertragspartner Teile nach belieben ändern, ohne dass der andere Teil das vorhersehen kann oder etwas dagegen unternehmen kann?
#23
Antwort vom 30. November 2022 | 20:06
Von
Status: Praktikant (945 Beiträge, 260x hilfreich)
Nach Belieben, so ist es.Zitat :Also kann der eine Vertragspartner Teile nach belieben ändern, ohne dass der andere Teil das vorhersehen kann oder etwas dagegen unternehmen kann?
Das Beispiel wäre, wenn der (gleichbleibende) Vermieter die Mietzahlung vom Mieter ab einem bestimmten Zeitpunkt auf ein anderes Konto überwiesen haben möchte (als das das in der Mietvertragsurkunde steht).
Es ist sein gutes Recht, während einer Mietvertragslaufzeit die Bank zu wechseln.
#24
Antwort vom 30. November 2022 | 21:31
Von
Status: Philosoph (13743 Beiträge, 4362x hilfreich)
Hallo,
Warum schreibst du das so vorwurfsvoll, fast als ob es skandalös wäre?Zitat:Also es gibt bei einer Vertragsurkunde Teile, die sind Bestandteil des Vertrages und Teile, die sind nicht Bestandteil des Vertrages. Also kann der eine Vertragspartner Teile nach belieben ändern, ohne dass der andere Teil das vorhersehen kann oder etwas dagegen unternehmen kann?
Stefan
#25
Antwort vom 30. November 2022 | 22:13
Von
Status: Unbeschreiblich (120324 Beiträge, 39872x hilfreich)
Zitat :ohne dass der andere Teil das vorhersehen kann oder etwas dagegen unternehmen kann?
Tja, wie wollen Vertragspartner so Sachen wie Tod, Heirat, Umzug, ... vorhersehen.
Und warum sollte man die Genehmigung des Vertragspartners benötigen, um zu sterben, zu heiraten oder umzuziehen?
Und jetzt?
Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
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