Kauf einer vermieteten Immobilie

16. Juli 2021 Thema abonnieren
 Von 
Bronkoliaü
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 0x hilfreich)
Kauf einer vermieteten Immobilie

Hallo,
nach langer Suche haben mein Mann und ich endlich eine passende Immobilie gefunden.
Es ist ein Zweifamilienhaus inmitten der Natur und von der Größe ideal für uns.

Das Problem ist, dass beide Wohnungen vermietet sind.
Eine Mietpartei wohnt seit knapp 30 Jahren dort, die anderen sind erst letztes Jahr eingezogen.

Unser Plan ist das Haus selbst zu bewohnen, dafür würden wir den Mietern, die erst ein Jahr in der Wohnung sind, kündigen. (Die zweite Wohnung sollte dann irgendwann als Altersruhesitz meiner Mutter dienen)
Es ist ein junges Paar, ohne Kinder, das auf 120qm wohnt.
Rechtlich gesehen dürfte die Kündigung ja dann Bestand haben mit einer Frist von 3 Monaten.

Bei der Besichtigung haben sich die Mieter sehr unkooperativ verhalten, der Makler hat uns aber davor gewarnt, dass sie die Wohnung schlecht reden werden.
Zum Beispiel müsste das Dach neu eingedeckt werden, die Mieter sprachen von Dachstuhl tauschen, Regen der durch kommt und extremer Hitze/Kälte in den Zimmern im Dachgeschoss.
Der Markler allerdings ist der Meinung, die Balken wären bis auf zwei in Ordnung, Dämmung würde mit neuen Ziegeln angebracht werden können.
Preislich wäre das Dach vollkommen in unserem Budget.
Die Mängel, die von den Mietern angesprochen wurden, werden wir erstmal ignorieren.

Nun würden wir aber gerne ein zweites Mal die Wohnung besichtigen, ein befreundeter Zimmermann würden mit kommen, um sich ein genaues Bild vom Dachstuhl zu machen.

Wie gehen wir nun am Besten vor?

Der Makler wird ein Ternin mit den Mietern vereinbaren und sie müssen uns ja dann den Zugang gewähren, richtig?
Auch den Handwerker müssen sie rein lassen?
Können wir bei dem zweiten Termin direkt ausmessen, wenn wir schon mal drin sind?

Könnten Probleme auftreten, die wir nicht bedacht haben, wenn es um die Kündigung geht?

Oder wäre es besser, direkt in Preisverhandlung zu gehen und nach Kauf das Dach begutachten zu lassen?
Wir haben einen finanziellen Puffer eingeplant für das Dach.

Die Reperatur könnte dann in den drei Monaten Kündigungsfrist laufen und wir würden direkt in die frisch sanierte Wohnung können.

Für Erfahrungen aller Art, die uns die Entscheidung erleichtern, sind wir dankbar.

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33 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
schorlepower
Status:
Beginner
(144 Beiträge, 37x hilfreich)

Guten Tag,

ich empfehle, dass Sie sich vor dem Kauf nochmal unbedingt umfassend beraten lassen.

Folgende Punkte sind mir spontan aufgefallen:
- bei Eigenbedarf beträgt die Kündigungsfrist mindestens 6 Monate
- kündigen können Sie aber erst, wenn Sie auch Eigentümer der Immobilie sind.
D.h. die Eintragung muss im Grundbuch vorhanden sein. Das kann durchaus mal einige Zeit dauern.
- Wenn Sie den Dachstuhl reparieren oder austauschen wird wohl die Wohnung in dieser Zeit nicht bewohnbar sein.
D.h. sie müssten Ihre Mieter für diese Zeit umsiedeln oder eine MIetminderung gewähren.
- Ob die Mieter einer Dachsanierung innerhalb ihrer Kündigungsfrist zustimmen müssen kann ich nicht sagen. Aber das
sollte man auch vorab überprüfen.

Ich hoffe, diese Anmerkungen helfen Ihnen weiter
Gruß
schorlepower

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#2
 Von 
Paragrafenreiter
Status:
Praktikant
(771 Beiträge, 478x hilfreich)

Falls man selbst in einer Mietswohnung lebt, diese erst kündigen wenn der andere Mieter raus ist. Falls es bis zu einer Räumungsklage kommt kann es lange Zeit dauern. Und den alten Mietvertrag genau prüfen, nicht das dort Überraschungen enthalten sind. Die Sanierung würde ich erst nach Übergang an euch machen. Wenn der Mieter bereits jetzt schon unkooperativ ist, wird er es nach einer Kündigung bestimmt nicht besser, eher im Gegenteil.

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#3
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9866 Beiträge, 4475x hilfreich)

Zitat (von Bronkoliaü):
Der Makler wird ein Ternin mit den Mietern vereinbaren und sie müssen uns ja dann den Zugang gewähren, richtig?
Auch den Handwerker müssen sie rein lassen?
Ja und ja. Aber bitte lasst das wirklich fachmännisch prüfen. Ein Makler ist im Zweifel für die von ihm getätigten Aussagen nicht haftbar zu machen. Oder zumindest nur extrem schwer. Also verschafft euch selber ein Bild.

Zitat (von Bronkoliaü):
Können wir bei dem zweiten Termin direkt ausmessen, wenn wir schon mal drin sind?
Wenn die Mieter dies zulassen ja ansonsten meiner Meinung nach nicht. Fotos dürfen auch nur dann gemacht werden, wenn darauf kein Eigentum der Mieter zu sehen ist oder die Fotos zur Erhebung des Schadens absolut notwendig sind.

Zitat (von Bronkoliaü):
Könnten Probleme auftreten, die wir nicht bedacht haben, wenn es um die Kündigung geht?
Selbstverständlich. Ihr müsst euch erstmal den Mietvertrag anschauen. Da könnte ein wirksamer Kündigungsverzicht enthalten sein. Und selbst wenn nicht müsst ihr erst im Grundbuch eingetragen sein, bevor ihr selber auf Eigenbedarf kündigen könnt. Ab dann wäre die Frist 3 Monate. Die Mieter könnten aufgrund der kurzen Mietzeit auch noch aufgrund von besonderer Härte wiedersprechen. Das muss dann zwar nicht gerichtlich klappen, aber es kann alles in die Länge ziehen.

Zitat (von Bronkoliaü):
Oder wäre es besser, direkt in Preisverhandlung zu gehen und nach Kauf das Dach begutachten zu lassen?
Gehst du gerne ins Kasino und setzt eine vermutlich 6stellige Summe auf schwarz? Mal im Ernst, wenn das Dach Probleme hat, dann kann das richtig ins Geld gehen. Das Risiko ist definitiv sehr groß.

Zitat (von Bronkoliaü):
Die Reperatur könnte dann in den drei Monaten Kündigungsfrist laufen und wir würden direkt in die frisch sanierte Wohnung können.
Das wird meiner Meinung nach nicht klappen. Ja, der Mieter hat Erhaltungsmaßnahmen zu dulden. Aber erstens müssen die ausreichend vorher angekündigt werden, zweitens müsste jeder einzelne Handwerkertermin mit den Mietern abgesprochen werden (das kann sich dadurch immens verzögern) und drittens bin zumindest ich der Meinung, dass diese Duldungspflicht des Mieters nicht besteht, wenn das Ende des Mietverhältnisses unmittelbar bevorsteht und die Arbeiten nicht absolut dringend sind. Richte dich darauf ein, dass diese Arbeiten erst beginnen können, wenn die Mieter draußen sind. Schlimmstenfalls können auch dann erst die konkreten Planungen dazu beginnen.

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#4
 Von 
Bronkoliaü
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke, die Antworten sind schon sehr aufschlussreich.

Wir stehen mit dem Makler in Kontakt und werden einen zweiten Termin einplanen um auf Nummer sicher zu gehen.
Die Mieter haben allerdings die erste Besichtigung schon erschwert, in dem sie über Wochen alle Termine abgesagt haben.

Ich befürchte, bis wir die zweite Begehung durchführen können, gehen wieder Wochen verloren.
Können wir den Termin beschleunigen oder liegt das noch in den Händen des Verkäufers?

Welche besondere Härte könnte aufgrund der kurzen Mietdauer bestehen?
Wir würden das Haus ja nur kaufen und haben den Mietvertrag nicht geschlossen.
Das Problem sehe ich eher beim Verkäufer wegen Schadensersatz.
Oder könnte dies wirklich eine Kündigung von uns verhindern?

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
guest-12321.03.2022 17:40:03
Status:
Lehrling
(1312 Beiträge, 183x hilfreich)

Zitat (von Bronkoliaü):
Können wir den Termin beschleunigen oder liegt das noch in den Händen des Verkäufers?


Ihr seit (noch) nicht Eigentümer des Hauses insofern habt ihr mit den Mietern unmittelbar auch noch nichts zu tun.

Zitat (von Bronkoliaü):
Wir würden das Haus ja nur kaufen und haben den Mietvertrag nicht geschlossen.


Wenn ihr das Haus kauft, dann kauft ihr die bestehenden Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten mit.

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Paragrafenreiter
Status:
Praktikant
(771 Beiträge, 478x hilfreich)

Und auf Makleraussagen würde ich keinen Penny geben. Die erzählen dir viel wenn der Tag lang ist, nur damit du unterschreibst.
Viele haben auch nicht den Hauch einer Ahnung von der Materie. Ein Sachverständiger kann da durchaus sein Geld wert sein.

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#7
 Von 
cirius32832
Status:
Schlichter
(7109 Beiträge, 1484x hilfreich)

Ich würde dieses Haus bei der Konstellation und den Problemen die sich anbahnen werden NICHT kaufen

Signatur:

https://www.antispam-ev.de

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#8
 Von 
bugman
Status:
Schüler
(174 Beiträge, 37x hilfreich)

Zitat (von Bronkoliaü):
Die Mieter haben allerdings die erste Besichtigung schon erschwert, in dem sie über Wochen alle Termine abgesagt haben.

Wenn sie dringende Gründe haben, dann können Sie natürlich mal einen Termin absagen, sollte aber nicht zu häufig passieren. Das Problem ist nur, selbst wenn sie es nicht dürfen, ist die Durchsetzung hier kurzfristig nahezu unmöglich.

Zitat (von Bronkoliaü):
Welche besondere Härte könnte aufgrund der kurzen Mietdauer bestehen?
Wir würden das Haus ja nur kaufen und haben den Mietvertrag nicht geschlossen.
Das Problem sehe ich eher beim Verkäufer wegen Schadensersatz.
Oder könnte dies wirklich eine Kündigung von uns verhindern?

Also wenn ihr das Haus kauft, dann übernehmt ihr den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten. Das heißt es ist total egal, ob ihr den Mietvertrag abgeschlossen habt oder der vorherige Eigentümer. Das sollte euch bewusst sein.
Kündigen könnt ihr dem Mieter immer. Die Frage ist nur, ob die Kündigung rechtmäßig ist und falls ja, ob der Mieter sich daran hält. Bei einem so kurzen Mietverhältnis könnte ich mir als besondere Härte eine plötzliche schwere Erkrankung, fortgeschrittene (Risiko-) Schwangerschaft, ... vorstellen. In wie fern dies eine Räumung jedoch verhindert oder verzögert ist schwer zu prognostizieren.

Da die aktuellen Mieter schon jetzt scheinbar alles daran geben euch den Kauf schwer zu machen, würde ich davon ausgehen, dass dies auch nach dem Kauf sein wird. Soll heißen, du solltest auf keinen Fall mit einer einfachen Kündigung und Räumung rechnen.

Euch sollte auf jeden Fall bewusst sein, das ihr im Falle eines Kaufs einen langen Atem, genug Zeit und genug finanzielle Reserven haben solltet. Ein Zeitplan, der sein könnte wäre zu beispiel:

Kauf des Hauses Notarvertrag, Auflassvormerkung, offizielle Übergabe: 1-2 Monate
Warten auf Eintragung im Grundbuch: 2-6 Monate
Danach Kündigung aufgrund von Eigenbedarf; Kündigungszeit 3 Monate (wenn die Eigenbedarfskündigung korrekt aufgesetzt wurde)
Mieter zieht nicht aus; Räumungsklage 6 Monate (wenn es denn gut geht)
Zeit bis zur tatsächlichen Räumung (inkl. verschiedene Verzögerungstaktiken 2-6 Monate

Macht zusammen eine Zeit von 14 bis 23 Monate. Wenn der Mieter mittellos ist, wirst du selbst im Erfolgsfall auf den Gerichts- Anwalts- und Räumungskosten sitzen bleiben.
Natürlich kann es sein, dass die Mieter jetzt aufmucken, dann aber schnell (ggf. gegen eine entsprechende monetäre "Umzugshilfe") ausziehen. Damit zu rechnen ist aber nicht anzuraten.

Danach könntet ihr dann mit der Sanierung des Hauses rechnen. Rechnet auch hier mit Problemen aufgrund Veränderungen bzw. Lärm durch die verbleibenden Nachbarn.


Ich will euch den Kauf gar nicht schlecht reden. Aber es ist halt kein Selbstläufer.

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9866 Beiträge, 4475x hilfreich)

Ich hoffe, euch ist das aufgrund der bisherigen Antworten schon klar geworden. Aber noch einmal ganz deutlich: Dieses Haus ist ein Risiko. Ihr werdet sehr wahrscheinlich einen Rechtsanwalt für Mietrecht und Zeit brauchen, um die Mieter herauszubekommen. Ihr werdet einen Sachverständigen brauchen, der den genauen Zustand realistisch einschätzt. Der kostet Geld und bei einem echten Sachverständingen auch nicht wenig Geld. Schon alleine das ist ein Risiko. Denn wenn der euch eine hohe Kostenschätzung zur Sanierung gibt und ihr daraufhin euch mit dem Verkäufer nicht auf einen Preis einigen könnt, dann zahlt ihr den selber.

Ich persönlich würde diesen Hauskauf vermutlich noch nicht aufgeben. Aber ich würde empfehlen, mit dem Verkäufer zu sprechen. Vielleicht kann man sich ja einigen, dass der Kaufpreis eine Summe abzüglich der vom Sachverständigen geschätzten Kosten ist. Dann habt ihr zumindest eine gewisse Sicherheit, dass ihr das Geld des Sachverständigen nicht in den Sand setzt. Wenn ihr sowas wollt, dann macht aber diese Einigung schriftlich. Dazu könnte man z.B. vereinbaren, dass Sachverständiger XY beauftragt wird und dass diese Sachverständigenkosten vom Verkäufer getragen werden, wenn er dann doch nicht mit der Summe minus geschätzten Sanierungskosten einverstanden ist. Andernfalls würdet ihr zahlen und müsst diese Kosten eben bei der Summe einplanen.

Es muss euch aber klar sein, dass dieses Haus kein Selbstläufer ist. Ihr werdet wahrscheinlich an mehreren Stellen Hilfe benötigen. Hilfe kostet in der Regel Geld. Und ihr werdet eine erhebliche Unsicherheit bei den Zeitabläufen einplanen müssen. Es dauert schon alleine, bis ihr nach dem Kauf im Grundbuch seid. Dann kann der Mieter sich auch noch gegen eine Kündigung wehren. Also plant wirklich einen großen zeitlichen und finanziellen Puffer ein. Wenn ihr das dann wirklich angehen wollt, werdet Mitglied in einer Vermietervereinigung wie Haus&Grund und lasst euch wirklich bei jedem mietrechtlichen Schritt beraten. Mietrecht ist nicht einfach und gerade hier gibt es viele Besonderheiten, die ihr jetzt noch gar nicht absehen könnt. Das Forum hier wird das nicht leisten können.

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31913 Beiträge, 5624x hilfreich)

Zitat (von Bronkoliaü):
Können wir den Termin beschleunigen oder liegt das noch in den Händen des Verkäufers?
Der Verkäufer bzw. der Mieter, in dessen Wohnung ihr wollt, kann Besichtigungen durchaus verzögern, aber nicht verhindern.
Zitat (von Bronkoliaü):
Wir würden das Haus ja nur kaufen
Schon klar. Aber bevor ihr das Haus gekauft habt und auch (richtige) Eigentümer in Büchern geworden seid, vergehen Monate. Erst dann könnt ihr kündigen.
Die Kündigung wegen Eigenbedarf (ihr wollt einziehen) hat ihre Tücken, die kann wegen Kleinigkeiten unwirksam werden.
Die Mieter können sich quer stellen, das hätte dann mit dem Dach oder Dachstuhl gar nichts zu tun.

Statt x-mal mit diversen Handwerkern dort rumzukriechen, empfiehlt sich ein Termin mit einem Bau-Sachverständigen, der nicht nur die 2 Balken und Dachsteine und irgendwelche Dämmung ganz fix bewerten kann.

Zitat (von Bronkoliaü):
Rechtlich gesehen dürfte die Kündigung ja dann Bestand haben mit einer Frist von 3 Monaten.
Da bin ich mir nicht sicher.
Zitat (von Bronkoliaü):
Der Markler allerdings ist der Meinung, die Balken wären bis auf zwei in Ordnung, Dämmung würde mit neuen Ziegeln angebracht werden können. Preislich wäre das Dach vollkommen in unserem Budget.
Mutig, mutig. Der Makler ist vom Dach-Fach? Und ihr kennt die Kosten schon? Achtung-Achtung !! sage ich da mal.
Zitat (von Bronkoliaü):
Die Mängel, die von den Mietern angesprochen wurden, werden wir erstmal ignorieren.
Ja, könnt ihr machen. Oft genug kommen dicke Enden am Ende.
Zitat (von Bronkoliaü):
Können wir bei dem zweiten Termin direkt ausmessen, wenn wir schon mal drin sind?
Was denn ausmessen? Schwierig. Gibt es für das Haus denn keine Pläne, Unterlagen, Baugenehmigungen, Exposé vom Makler?
Zitat (von Bronkoliaü):
Könnten Probleme auftreten, die wir nicht bedacht haben, wenn es um die Kündigung geht?
Jede Menge. Bis hin zur Räumungsklage ist vieles möglich.
Zitat (von Bronkoliaü):
Das Problem sehe ich eher beim Verkäufer wegen Schadensersatz.
Kannst du das bitte erklären? Welcher Schaden ist dir entstanden ?

In wessen Auftrag arbeitet der Makler?

Noch ein Hinweis: Die Bemerkung von Maklern, dass Mieter das Objekt gern und oft schlecht reden, ist altbekannt. Ebenso bekannt ist die Antwort von Maklern, dass das Objekt ganz klasse sei und die paar Kleinigkeiten schnell und preiswert erledigt werden können.
Der Mieter will nicht raus, der Makler will Provision nach Kaufvertrag.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47457 Beiträge, 16801x hilfreich)

Zitat (von Bronkoliaü):
Zum Beispiel müsste das Dach neu eingedeckt werden, die Mieter sprachen von Dachstuhl tauschen, Regen der durch kommt und extremer Hitze/Kälte in den Zimmern im Dachgeschoss.
Der Markler allerdings ist der Meinung, die Balken wären bis auf zwei in Ordnung, Dämmung würde mit neuen Ziegeln angebracht werden können.


Da würden bei mir sämtliche Alarmglocken angehen. So ein Haus würde ich nicht kaufen, ohne dass es sich zuvor ein Bausachverständiger angeschaut hat, denn schließlich hat auch der Makler zugegeben, dass der Dachstuhl marode ist, auch wenn er das mit schöneren Worten ausgedrückt hat als die Mieter.

Zitat (von Bronkoliaü):
Wir haben einen finanziellen Puffer eingeplant für das Dach.


Und wie sieht es mit den Elektro- und Sanitäristallationen aus? Wie alt sind die denn?

Zitat (von Bronkoliaü):
Wir haben einen finanziellen Puffer eingeplant für das Dach.


Reicht der auf für die möglicherweise anfallenden Prozesskosten?

Zitat (von Bronkoliaü):
Für Erfahrungen aller Art, die uns die Entscheidung erleichtern, sind wir dankbar.


Die reichen von einerseits, dass die Mieter (trotz gegenteiliger Drohung) sang- und klanglos ausgezogen sind bis andererseits, dass es mehrere Jahre gedauert hat, bis man einziehen konnte.

Wenn die Mieter sich quer stellen und erst nach Räumungsurteil ausziehen, dann würde ich mindestens 12-18 Monate einplanen und dass die Sanierungen erst nach Auszug durchgeführt werden können. Insgesamt kann das also leicht 2 Jahre dauern, bis Ihr einziehen könnt.

Letztlich ist das Ganze auch eine Frage der Risikobereitschaft, denn das für solche Häuser ein deutlich höherer Preis erzielt werden kann, wenn sie leer stehen hat natürlich gute Gründe.

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
Bronkoliaü
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 0x hilfreich)

Das bereitet mir dann doch etwas Bauchschmerzen...

Der Makler erklärte uns, dass der Verkäufer erst einen Kapitalanleger suchte. Als sich so kein Käufer fand, wurde beschlossen, dass Käufer zum Eigennutz gesucht werden. Dann wurden viele Termine abgesagt von Seiten der Mieter, weswegen das Haus schon seit knapp einem Jahr zum Verkauf angeboten wird.
Die Mieter konnten sich also lange darauf vorbereiten und sich eine andere Wohnung suchen, wenn die Wohnqualität so schlecht ist, wie sie sagen.
Deshalb geben wir erst mal nichts, auf die gezeigten Mängel.

Aber so einfach, wie wir uns das dachten in die Wohnung zu kommen, scheint es dann doch nicht.

1995 wurde die Wohnung zuletzt grundlegend saniert, neue Fenster und Heitungsanlage eingebaut.
Elektroinstallationen wissen wir nicht.

Mit Schadensersatz meinte ich Ansprüche der Mieter gegenüber des Verkäufers, wegen der kurzen Mietdauer und getätigten Investitionen. Wie das auf uns zurück fallen kann wegen Eigenbedarf erschließt sich mir nicht wirklich. Auch wenn wir den Mietvertrag übernehmen sollten.

Statt des Zimmermannes würdet ihr uns also einen Bausachverständigen raten?
Der sollte dann vom Keller bis zum Dach alles begutachten?

Abzüglich des Kaufpreises inkl. Nebenkosten stehen uns knapp 250.000€ für die Renovierung und Dachsanierung zur Verfügung. Dazu kommen noch die Mieteinnahmen.
Den eventuellen Gerichtskosten sehen wir gelassen entgegen, zumal die Mieter in Lohn und Brot stehen und wir uns das Geld wieder holen würden.

Wir wohnen selbst zur Miete, der Wunsch ins Eigenheim zu ziehen müsste doch genügen für eine ordentliche Kündigung.

Wenn wir den Prei drücken können aufgrund des Risikos wegen der Mieter und wegen anfallender Sanierungskosten, wäre das natürlich ideal.
Da das Haus aber schon sehr günstig zu haben wäre, sehen wir unseren Verhandlungsspielraum eher schlecht.

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
Loni12
Status:
Bachelor
(3501 Beiträge, 557x hilfreich)



Die Interessenten könnten den Mietern entgegenkommen und z.B. die Umzugskosten übernehmen. Evtl. noch eine kleine Geldsumme anbieten, wäre alles günstiger als eine Räumungsklage. Vor allem, wäre die Wohnung nach der Kündigung innerhalb von 6 Monaten leer, bei einer Klage verzögert sich alles.

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9866 Beiträge, 4475x hilfreich)

Zitat (von Bronkoliaü):
Der Makler erklärte uns, dass der Verkäufer erst einen Kapitalanleger suchte. Als sich so kein Käufer fand, wurde beschlossen, dass Käufer zum Eigennutz gesucht werden. Dann wurden viele Termine abgesagt von Seiten der Mieter, weswegen das Haus schon seit knapp einem Jahr zum Verkauf angeboten wird.
Immerhin ehrlich, dass der Makler dies so erzählt. Aber das bedeutet natürlich auch, das trotz des Preises seit einem Jahr niemand kaufen wollte. Ihr kennt die Situation bei euch in der Gegend besser. Aber es steht zu vermuten, dass auch andere Interessenten aufgrund von Bauchschmerzen abgesagt haben.

Ich glaube, hier im Forum wird man euch nicht mehr wirklich helfen können. Wir kennen das Haus und den Sanierungsbedarf nicht. Wir kennen die Gegend nicht. Ob der zwar geringe Preis trotzdem zu hoch ist, kann keiner einschätzen. Das kann auch von der Miethöhe der langjährigen Mieter abhängen. Denn die Mieter wird man nicht so schnell herausbekommen. Den Mietvertrag samt Miethöhe müsstet ihr übernehmen. Erhöhen kann man nur im engen Rahmen.

Verliebt euch nicht in das Haus. Natürlich wollt ihr drin wohnen und deshalb ist es gut, wenn es euch gut gefällt. Aber wahrscheinlich wird das die wichtigeste Geldanlageentscheidung eures Lebens sein. Da muss auch das Gehirn und nicht nur das Herz mitreden.

Empfehlungen habt ihr bekommen. Wenn überhaupt, dann solltet ihr vor dem Kauf einen Bausachverständingen befragen. Die kann man z.B. über die IHK finden. Besprecht aber vor der Beauftragung den Preis des Bausachverständigen und den Umfang der Prüfung.

1x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31913 Beiträge, 5624x hilfreich)

Zitat (von Bronkoliaü):
Die Mieter konnten sich also lange darauf vorbereiten und sich eine andere Wohnung suchen,
Völlig falscher Gedankenansatz. Die Mieter meckern zwar, aber wohnen evtl. günstig und finden das dort klasse. Ein Käufer kauft die Mieter erstmal mit.
Zitat (von Bronkoliaü):
Mit Schadensersatz meinte ich Ansprüche der Mieter gegenüber des Verkäufers, wegen der kurzen Mietdauer und getätigten Investitionen.
Das geht euch als evtl. Käufer/Eigentümer nichts an.
Zitat (von Bronkoliaü):
Wir wohnen selbst zur Miete, der Wunsch ins Eigenheim zu ziehen müsste doch genügen für eine ordentliche Kündigung.
Erst, wenn ihr Eigentümer seid, könnt ihr wegen Eigenbedarf kündigen.
Zitat (von Bronkoliaü):
Statt des Zimmermannes würdet ihr uns also einen Bausachverständigen raten? Der sollte dann vom Keller bis zum Dach alles begutachten?
Auf jeden Fall. Auch, wenn euch die Natur mehr gefällt als die Hütte.
Zitat (von Bronkoliaü):
stehen uns knapp 250.000€ für die Renovierung und Dachsanierung zur Verfügung.
Hä? Ist das einen abbruchreife Bude jwd, wenn ihr erst ne Viertel Mio investieren müsstet? :???:
Zitat (von Bronkoliaü):
Da das Haus aber schon sehr günstig zu haben wäre,
Alles klar.

Was fällt mir da wieder ein: Fast geschenkt ist noch zu teuer.
Der Klassiker als Pflichtfilm für Gebraucht-Immo-Interessenten mit dem unvergleichlichen T. Hanks in Money Pit
auf youtube günstigst zu sehen. :sad:

Es ist hoffentlich kein Fachwerkhaus in Niedersachsen?

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
Bronkoliaü
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 0x hilfreich)

Rauslaufen ist natürlich eine Option, da uns die Mieter aber nicht sehr wohlgesonnen sind, würde ich mich nicht darauf verlassen wollen. Zumal sie sehr respektlos auf uns gewirkt haben und wir dieses Verhalten nicht auch noch belohnen wollen.

Es ist richtig, dass wir uns entscheiden müssen und in diesem Fall scheint guter Rat teuer.

Ich habe mich falsch ausgedrückt:
Wir müssen keine 250.000€ investieren. Das Haus liegt viel mehr 250.000€ unter unserem Budget.
Finanziell wäre also Sanierung, Gerichtskosten abgedeckt und wir lägen noch immer in unserem finanziellen Spielraum.

In unserer Gegen sind Kaufimmobilien rar, das ist das erste Haus, das wir besichtigen konnten und nicht schon verkauft ist, bevor wir unser Interesse bekunden konnten.

Die Langzeitmieter zahlen 500€ Kaltmiete für 90qm und großen Garten.
Die Miete müsste tatsächlich angepasst werden.

Es ist tatsächlich ein Fachwerkhaus, wenn auch nicht in Niedersachsen.

Die Lage ist großartig, aber das Haus hat es uns tatsächlich mehr angetan

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
vundaal76
Status:
Junior-Partner
(5048 Beiträge, 1959x hilfreich)

Zitat:
Wir wohnen selbst zur Miete, der Wunsch ins Eigenheim zu ziehen müsste doch genügen für eine ordentliche Kündigung.


Dann baut Euch doch bitte selbst ein Haus.

Zitat:
Wir müssen keine 250.000€ investieren. Das Haus liegt viel mehr 250.000€ unter unserem Budget.


Ich denke mal, es erklärt sich von selbst, warum das Haus so günstig ist.

Der Mieter ist nich verpflichtet, über Jahre hinweg ständig Kaufinteressenten in die Wohnung zu lassen.

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
vundaal76
Status:
Junior-Partner
(5048 Beiträge, 1959x hilfreich)

Zitat:
Eine Mietpartei wohnt seit knapp 30 Jahren dort, die anderen sind erst letztes Jahr eingezogen.


Aha!

Zitat:
Der Makler erklärte uns, dass der Verkäufer erst einen Kapitalanleger suchte. Als sich so kein Käufer fand, wurde beschlossen, dass Käufer zum Eigennutz gesucht werden. Dann wurden viele Termine abgesagt von Seiten der Mieter, weswegen das Haus schon seit knapp einem Jahr zum Verkauf angeboten wird.


So wie sich das hier anhört, könnte der Mieter hier im Rahmen eines Räumungsprozesses argumentieren, dass der Eigenbedarf schon bei Vermietung absehbar war.

Zitat:
Eine Eigenbedarfskündigung ist wegen „unzulässiger Rechtsausübung" unwirksam, wenn der behauptete Wohnbedarf schon bei Abschluss des Mietvertrages vorhersehbar war, entschied das Amtsgericht Bremen (4 C 0513/07).

0x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31913 Beiträge, 5624x hilfreich)

Zitat (von Bronkoliaü):
Das Haus liegt viel mehr 250.000€ unter unserem Budget.
Ach so.
Zitat (von Bronkoliaü):
Es ist tatsächlich ein Fachwerkhaus, wenn auch nicht in Niedersachsen.
Eure Geschichte hatte mich nur an eine ähnliche (aber aus Sicht des Mieters) erinnert.
Da fragte ein *Fachwerker* hier nach.

Vermutlich gibt es mehrere Fachwerkhäuser, in die man sich trotz allem verliebt und evtl. verbeißt.

Viel Glück auf jeden Fall.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
guest-12321.03.2022 17:40:03
Status:
Lehrling
(1312 Beiträge, 183x hilfreich)

Zitat (von Bronkoliaü):
Mit Schadensersatz meinte ich Ansprüche der Mieter gegenüber des Verkäufers, wegen der kurzen Mietdauer und getätigten Investitionen


Falls derartige Ansprüche existieren würde gehen sie auch den neuen Eigentümer über. Fall der Alt-Eigentümer hierzu bewusst falsche Angaben euch gegenüber gemacht hat könnte einen an den Mieter zu zahlende Entschädigung ggf. vom Alt-Eigentümer einfordern.

Zitat (von Bronkoliaü):
Statt des Zimmermannes würdet ihr uns also einen Bausachverständigen raten?


Das kommt wohl darauf an was bewertet werden soll. Soll nur der marode Dachstuhl bewertet werden könnte dies ein Zimmermann wohl auch. Allerdings zeigt die Praxis das da wo ein Mangel existiert die Wahrscheinlichkeit groß ist das auch weitere Mängel existieren. Allein schon möglich Schäden wenn das Dach über einen längeren Zeitraum undicht war. Allerdings kosten ein Sanierungsgutachten auch richtig Geld. Ob es sich lohnt ein solches Gutachten erstellen zu lassen wird wohl von deri ndividuellen Risikobereitschaft und dem Bausachverstand des Käufers abhängen.

Zitat (von Bronkoliaü):
Den eventuellen Gerichtskosten sehen wir gelassen entgegen, zumal die Mieter in Lohn und Brot stehen und wir uns das Geld wieder holen würden.


Sofern man den Prozess gewinnt und das Gericht keinen Härtefall wegen der kurzen Mietdauer sieht.

Zitat (von Bronkoliaü):
Wir wohnen selbst zur Miete, der Wunsch ins Eigenheim zu ziehen müsste doch genügen für eine ordentliche Kündigung.


Nein, für eine normale ordentliche Kündigung nicht, für eine Eigenbedarfskündigung jedoch schon, zumindest wenn nicht irgendwelche Härtefälle vorliegen.

0x Hilfreiche Antwort

#21
 Von 
guest-12329.10.2023 19:00:48
Status:
Praktikant
(662 Beiträge, 72x hilfreich)

Ihr solltet euch im Klaren darüber sein, dass wenn ihr euch zum Kauf entscheidet ihr ja erst kündigen könnt, wenn ihr im Grundbuch steht.Eine Kündigung würde ich persönlich dann auch über einen Anwalt regeln lassen.Sollte es dann zu einer Räumungsklage kommen, wird es höchstwahrscheinlich Sommer/Herbst 2022 bis ihr ins Haus könnt

0x Hilfreiche Antwort

#22
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9866 Beiträge, 4475x hilfreich)

Zitat (von vundaal76):
So wie sich das hier anhört, könnte der Mieter hier im Rahmen eines Räumungsprozesses argumentieren, dass der Eigenbedarf schon bei Vermietung absehbar war.
Argumentieren ja, aber vermutlich nicht erfolgreich. Dafür ist ein Eigenbedarf dieses konkreten Intereressenten sicherlich nicht absehbar gewesen. Es gab den Interessenten ja noch gar nicht. Ganz allgemein kann es natürlich schon sein, dass dem Mieter bei Anmietung die Verkaufsabsicht hätte offenbart werden müssen. Aber erstens kann das natürlich passiert sein und zweitens kann ich mir eher nicht vorstellen, dass dies zu einer dauerhaften Unwirksamkeit von Eigenbedarfskündigungen aufgrund des Verkaufs führt.

Aber das ist eigentlich eine Randnotiz. Fachwerkhaus und Probleme im Dachstuhl würden bei mir das Interesse erliegen lassen. Das Risiko wäre mir definitiv zu hoch. Ich befürchte, auch ein Bausachverständiger wird nur bedingt das Risiko einschätzen können. Da sollte man vor einer Beauftragung definitiv abklären, was der eigentlich für welchen Preis und mit welchen Eingriffen in die Bausubstanz leisten kann.

0x Hilfreiche Antwort

#23
 Von 
Bronkoliaü
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 0x hilfreich)

Ob die Mieter vor oder nach den Verkaufsabsichten eingezogen sind, weiß ich nicht.
Aber das hat mit unserem Kauf wenig zu tun, glaube ich.

Wir werden uns beraten lassen, der Makler kennt sicher auch Sachverständige, an die wir uns wenden können.

Die Mietverträge würden wir von einem Anwalt checken lassen und die weiteren Schritte auch über diesen einleiten, falls wir uns wirklich für das Haus entscheiden sollten.

Allerdings müssen wir jetzt nach den Erkenntnissen den Kauf überdenken.

Die Bausubstanz wurde als gut beschrieben, ein Fachmann wird vielleicht anders beurteilen.

Ich bin ziemlich verunsichert, da das Risiko von weitreichenden Bauschäden und Gegenwehr der Mieter nicht unerheblich scheint.

0x Hilfreiche Antwort

#24
 Von 
Loni12
Status:
Bachelor
(3501 Beiträge, 557x hilfreich)

Zitat (von Bronkoliaü):
ch bin ziemlich verunsichert, da das Risiko von weitreichenden Bauschäden und Gegenwehr der Mieter nicht unerheblich scheint.

Ein Fachwerkhaus kann auch Denkmalgeschützt sein, da mischt dann auch noch der Denkmalschutz mit. Oft ist es nur ein Ensembleschutz,auch da gibt es einiges zu beachten.
Wenn Häuser bei euch rar sind, dies schon länger zum Verkauf angeboten wird, sollte man nicht nur der Aussage der Maklerin glauben.
Und die Maklerin würde ich auch nicht nach einem Baufachmann fragen, sondern eher das Bauamt. .

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#25
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31913 Beiträge, 5624x hilfreich)

Zitat (von Alter Sack):
Allerdings kosten ein Sanierungsgutachten auch richtig Geld.
Vorerst, also VOR dem Kauf, täte es ein ganz normales Mängelgutachten über die Gebrauchtimmobilie auch.
Dieses kostet zwar nicht nichts, dürfte aber durchaus erschwinglich sein. Vermutlich genügt einem möglichen Käufer die Auflistung der vom SV festgestellten Mängel.
In diesem Rahmen werden iaR keine Kosten für eine Sanierung und auch nicht die Art und Weise der möglichen Sanierung ermittelt. Das wäre vielleicht ein späterer empfehlenswerter Schritt, wenn man doch kauft und seinen €-Puffer gut und richtig an wichtiger Stelle einsetzen will.
--------------------------------------
Zitat (von Bronkoliaü):
der Makler kennt sicher auch Sachverständige, an die wir uns wenden können.
Ja, ganz sicher. Und was für welche... :)
Man suche lieber selbst nach unabhängigen SV.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#26
 Von 
vundaal76
Status:
Junior-Partner
(5048 Beiträge, 1959x hilfreich)

Zitat:
Ob die Mieter vor oder nach den Verkaufsabsichten eingezogen sind, weiß ich nicht.
Aber das hat mit unserem Kauf wenig zu tun, glaube ich.


Doch, sehr wohl!
Ihr haftet grundsätzlich gegenüber dem Mieter für die Fehler des Vor-Vermieters, insb. wenn der Vor-Vermieter den Mietern verheimlicht hat, dass die Mietwohnung schon vor Vertragsunterzeichnung zum Verkauf für den Eigennutz angeboten wurde.

Zitat:
Als sich so kein Käufer fand, wurde beschlossen, dass Käufer zum Eigennutz gesucht werden.



-- Editiert von vundaal76 am 16.07.2021 15:07

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#27
 Von 
Bronkoliaü
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 0x hilfreich)

Müsste man einen ggf. bestehenden Denkmalschutz beachten bei der Dachsanierung?
Mängelbeseitigungen sollten doch durchgeführt werden dürfen?
Darüber haben wir uns noch keine Gedanken gemacht.

Wir holen uns unverbindliche Angebote von Sachverständigen ein. Diese sollten dann auch besser Kenntnisse von Fachwerk besitzen?
Und dann schauen wir, ob wir das Geld wirklich in die Hand nehmen werden.

Und das Gespräch mit dem Makler wird auch noch mal gesucht. Er wird sicher Klarheit bringen, seit wann der Verkauf geplant ist und ob die Mieter davon in Kenntnis gesetzt wurden.
Das könnte dann doch zu Problemen führen...

0x Hilfreiche Antwort

#28
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31913 Beiträge, 5624x hilfreich)

Zitat (von Bronkoliaü):
Müsste man einen ggf. bestehenden Denkmalschutz beachten bei der Dachsanierung?
Kommt drauf an, was unter Denkmalschutz steht.
Zitat (von Bronkoliaü):
Mängelbeseitigungen sollten doch durchgeführt werden dürfen?
Ja. Oft gibt es innen und außen und oben und unten Mängel. Je nachdem, was da ggf. unter Denkmalschutz steht, schreibt die Behörde auch vor, wie dort die Mängel beseitigt werden dürfen/müssen, d.h. die DS-Behörde könnte Auflagen dazu erteilen.

Bausachverständige haben in aller Regel auch Kenntnisse zu Fachwerkgebäuden.

Der Makler ist beauftragt, das Haus zu verkaufen. Ob der zur Historie des Verkaufs was erzählt, kann man ausprobieren.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

1x Hilfreiche Antwort

#29
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119395 Beiträge, 39716x hilfreich)

Zitat (von Bronkoliaü):
Die Mängel, die von den Mietern angesprochen wurden, werden wir erstmal ignorieren.

Das ist angesichts der Situation ziemlich dumm.



Zitat (von Bronkoliaü):
Der Makler wird ein Ternin mit den Mietern vereinbaren und sie müssen uns ja dann den Zugang gewähren, richtig?

Zitat (von Bronkoliaü):
Auch den Handwerker müssen sie rein lassen?

Falsch.
Es könnte sein, das sie es müssen, sicher ist das keinesfalls.

Man hatte bereits eine Besichtigung, ob man dann noch eine weitere dulden muss weil der Kaufinteressent da "unsortiert" aufgelaufen ist, ist fraglich.



Zitat (von Bronkoliaü):
Der Markler allerdings ist der Meinung, die Balken wären bis auf zwei in Ordnung, Dämmung würde mit neuen Ziegeln angebracht werden können. Preislich wäre das Dach vollkommen in unserem Budget.

Die Meinung vom einem Laien der davon lebt das er Bruchbuden schönredet, damit er die höchstmögliche Provision bekommt ist ... naja ...



Zitat (von Bronkoliaü):
Könnten Probleme auftreten, die wir nicht bedacht haben, wenn es um die Kündigung geht?

Was genau zwischen "Kündigung geht glatt" und "Metier kann nicht gekündigt werden" hat man denn schon bedacht?



Zitat (von Bronkoliaü):
Ich befürchte, bis wir die zweite Begehung durchführen können, gehen wieder Wochen verloren.

Oder Monate. Da gibt es ja diverse Verzögerungstaktiken, legale wie nicht legale.



Zitat (von Bronkoliaü):
Welche besondere Härte könnte aufgrund der kurzen Mietdauer bestehen?

Ganu das ist die Härte, 2 Umzüge in kurzer Zeit können unzumutbar sein.



Zitat (von Bronkoliaü):
Müsste man einen ggf. bestehenden Denkmalschutz beachten bei der Dachsanierung?

Ob man gesetzliche Auflagen beachten muss? Ist die Frage jetzt wirklich ernstgemeint?



Zitat (von Bronkoliaü):
Mängelbeseitigungen sollten doch durchgeführt werden dürfen?

Ja, aber da kann es dann halt sein das man auf Ziegel aus Handarbeit zurückgreifen muss - die kosten dann in der Regel erheblich mehr als Industrieziegel.
Genau so ist es bei allem anderen.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#30
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47457 Beiträge, 16801x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Statt des Zimmermannes würdet ihr uns also einen Bausachverständigen raten? Der sollte dann vom Keller bis zum Dach alles begutachten?


Auf jeden Fall. Den Verzicht auf einen Bausachverständigen würde ich bei der Sachlage für grob fahrlässig halten.

Der kostet zwar einen 3-stelligen Betrag, aber das ist hier gut investiertes Geld. Den letzten, den ich nach einer Empfehlung fragen würde, wäre der Makler.

Das Problem mit dem Mieter lässt sich im Regelfall durch Zahlung einer angemessenen Abfindung lösen. Denn auch der Mieter hat das Risiko, dass er am Ende den Räumungsprozess verliert und erhebliche Kosten auf ihn zukommen.

Dass der Mieter absolut unkooperativ ist, verwundert mich nicht. Das wäre ich an seiner Stelle wohl auch.

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