Kauf einer vermieteten Wohnung

6. Dezember 2005 Thema abonnieren
 Von 
Miroslav
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 0x hilfreich)
Kauf einer vermieteten Wohnung

Hallo, da ich neu bin und schon bischen mir das Forum angeschaut habe, hab ich mich entschlossen euch um einen Rat zu beten. Meine Verlobte und ich kaufen zum Ende diesen Jahres eine vermietet Wohnung. Die Mieter sind seid Okoteber 1996 in der Wohnung. Der Kauf der Wohnung findet statt, da wir heiraten wollen, sprich wegen Eigenbedarf. Wir dachten, dass wir bis ca. September 06 mit den Renovierungen beginnen können. Deru Kauf fand statt von privaten Eigentümer (nem älteren Ehepaar)
Jetzt hab ich kurz paar Fragen:
1. Ist die Kündigungsfrist für den Vermieter (uns) an den Mieter in diesem Fall 9 Monate?
2. Müssen wir einen neuen Mietvertrag unterzeichnen, wenn ja, wie kann man da "so schnell wie möglich selber (wir) einziehen"?
3. Dieser Fall ist meiner Meinung nach kein Fall, wo eine Mietwohung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, aber was wäre z.b. so ein Fall

Vielen Dank :o)

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7 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47243 Beiträge, 16733x hilfreich)

zu 1.: Ja, die Kündigungsfrist beträgt 9 Monate. Kündigen könnt Ihr erst, wenn Ihr im Grundbuch eingetragen seid. So eine Eintragung dauert bei manchen Grundbuchämtern mehrere Monate.

zu 2.: Ihr müsst keinen neuen Mietvertrag unterzeichnen, jedoch den Mieter über den Eigentümerwechsel unterrichten.

zu 3.: Bei Mehrfamilienhäusern gibt es zwei verschiedene rechtliche Konstrukte.
a) Das Haus ist als eine Einheit im Grundbuch eingetragen. Das sind dann Mietwohnungen.
b) Jede einzelne Wohnung ist im Grundbuch eingetragen. Das sind dann Eigentumswohnungen.
c) die Kündigungssperrfrist gilt nach einer Umwandlung von a) nach b)

Weitere Hinweise:
i) Die jetzigen Mieter können sich beim Vorliegen eines entsprechenden Grundes auf die Sozialklausel berufen. Eine Kündigung wäre damit unwirksam.

ii) An die Form der Kündigung werden hohe Voraussetzungen gestellt. Die Kündigung kann daher aus formalen Gründen unwirksam sein.

iii) Die Mieter ziehen einfach nicht aus trotz wirksamer Kündigung. Dann muss der Auszug mit einer Räumungsklage erzwungen werden. Das kann relativ lange dauern (6-12 Monate) und ist auch mit einem erheblichen finanziellen Risiko verbunden. Diese gefahr besteht insbesondere bei Mietern, die vermögenslos sind.

iv) Dass die Mieter nach dem Erhalt der Kündigung auch tatsächlich ausziehen, sollte vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag geklärt werden. Gegebenenfalls sollte ein Mietaufhebungsvertrag gegen Zahlung einer entsprechenden Entschädigung geschlossen werden. So etwas kann auch den Auszug beschleunigen.

v) Die volle Förderungsdauer von 8 Jahren bei der Eigenheimzulage erhaltet Ihr nur, wenn Ihr auch im Jahr der Anschaffung (Übergang von Kosten, Nutzen und Lasten) einzieht.

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#2
 Von 
Miroslav
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 0x hilfreich)

Super danke für die schnelle Antwort hh! wegen der entschädigung im punkt iv. wie hoch könnte so eine entschädigung sein? hängt das von der miete ab oder wie? kann man auch dem mieter anbieten, bei der suche nach einer wohung zu helfen?

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
servanda
Status:
Schüler
(174 Beiträge, 35x hilfreich)

Hallo Miroslav,

die Höhe der Entschädigung liegt ganz in deinen Möglichkeiten und dem Verhandlungsgeschick des Mieters.

Klar kannst du ihm helfen eine Wohnung zu finden. Aber das bedeutet nicht, dass er die von dir gefundene Wohnung auch nehmen muss.

Du kannst ihm auch beim Umzug helfen. Alles was du willst (und er natürlich ;-) ).

Vielleicht wäre ein klärendes Gespräch mal angebracht. Evtl. möchte der Mieter eh ausziehen und du musst garnix bezahlen.

Der Rest ist Verhandlungssache.

Macht alles schriftlich, dann kann später niemand was anderes behaupten.
Viel Glück

-----------------
"Gruß von Servanda"

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Miroslav
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 0x hilfreich)

Hey ... das geht ja Ruck Zuck *freu*
ok, dachte da gäbe es irgendwelche Richtlinien für die Entschädigung! Mir ist noch was eingefallen, und zwar leben wir ja grad auch zur Miete, und ich hab mich gefragt, hätte es einen Einfluß wenn unser Vermieter uns die Wohnung kündigen würde? und sollte ich zum anwalt gehen wegen der Kündigung zwecks eigebedarf? Vielen dank im voraus

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47243 Beiträge, 16733x hilfreich)

Es hat keinen Einfluss, wenn Euer jetziger Vermieter Euch kündigt.

Wenn Du keinen Mietaufhebungsvertrag schließen willst, brauchst Du normalerweise keinen Anwalt.

Für das Schreiben einer Eigenbedarfskündigung, die den Formerfordernissen entspricht, musst Du schon gute Kenntnisse des Mietrechtes haben. Ansonsten würde ich Dir empfehlen, das durch einen Anwalt machen zu lassen.

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Miroslav
Status:
Frischling
(12 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo liebe 123rechtler! Ich hab noch ne Frage in Bezug auf die Wohnung! Wir sind ja die neuen Vermieter, und wir fragen uns, ob man dann auch nen neuen Mietvertrag schließen muss/kann. Falls ja, geht auch ein zeitlich begrenzter Mietvertrag, wie auch in verschiedenen Lektüren empfohlen wird. Der Mieter hat gemeint, er wird uns keine Probleme machen, wir wollen uns darauf nicht verlassen und uns 100% absichern, dass wenn es hart auf hart kommt (was wir nicht wollen) vor Gericht oder sonst wie sauber sind. Bitte, es wäre superdringend ... Vielen Dank :)

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47243 Beiträge, 16733x hilfreich)

Nein, es wird kein neuer Mietvertrag geschlossen.

Ihr solltet einen Mietaufhebungsvertrag abschließen.

Darin wird dann das Datum genannt, zu dem das Mietverhältnis beendet wird die Gegenleistung, die der Mieter für seine Zustimmung erhält. So eine Vereinbarung kann ganz formlos aufgesetzt werden.

Wenn Ihr jedoch ganz super 100%-ig sicher gehen wollt, dann lasst Ihr den Vertrag über einen Notar laufen. In so einem Fall kann man den Vertrag dann auch so schließen, dass man die Wohnung direkt vom Gerichtsvollzieher räumen lassen kann, wenn der Mieter nicht wie vereinbart auszieht.

So etwas kostet dann natürlich einige 100€ an Gebühren.

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