Kaution, Übergabeprotokoll und Betriebskostennachzahlung

7. September 2018 Thema abonnieren
 Von 
go313689-5
Status:
Frischling
(13 Beiträge, 0x hilfreich)
Kaution, Übergabeprotokoll und Betriebskostennachzahlung

Hallo liebe Forumgemeinde,

Ich möchte meine folgende Situation schildern:

Ich bin zum 31.08. ausgezogen, habe mit dem Vermieter ein Wohnungsrückgabeprotokoll nah ausführlicher Besichtigung der Wohnjng angefertigt und dieses besagt, dass die Wohnung ohne Mängel im vertragsgemäßen zurückgegeben wurde. Einen Tag später zogen unsere Nachmieter ein.
Trotzdem besteht der Vermieter darauf, die Kaution für 6 Monate einzubehalten, weil dies sein Recht sei und falls Mängel auftauchen sollten.
Hierzu die erste Fragestellung:
Im Übergabeprotokoll wurde festgehalten, dass es keine Mängel gibt und es sind sofort nachmieter eingezogen. Wie sollen da Schäden auf uns umlegbar sein?

Zur 2. Frage:
Wir hatten bislang stets eine Betriebskostennachzahlung in gleicher Höhe und haben auch nie die Betriebskosten angepasst. Somit wird natürlich auch eine Nachzahlung für das Jahr 2017 und anteilsmäßig für dieses Jahr fällig. Dies macht insgesamt etwa 40% der Kaution aus.
Ich teilte dem Vermieter mit, dass er dies in dem Fall von der Kaution abziehen soll. Er sagt mir, dass er das nicht tut und ich die Nachzahlung überweisen soll und die Kaution behält er trotzdem 6 Monate ein.
Hat er Recht?

Im Übrigen hat er die Kaution nicht Pfändungssicher angelegt. Ich habe nie eine Abtretungserklärung o.ä. unterschrieben oder erhalten. Somit liegt es zinslos vermischt mit seinem eigenen Vermögen.

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8 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3204x hilfreich)

Aufforderung (schriftlich) die Kaution abzurechnen in den sich ergebenden Betrag auszuzahlen .... oder

warten bis die sechs Monate rum sind.

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#2
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3204x hilfreich)

Bezgl der Kaution ist es ausreichend, wenn er diese getrennt von seinem Vermögen verwahrt, zB auf firm Mietkonto, wenn er dieses nicht als Eigengeldkonto nutzt.

Jetzt deswegen zu zetern ist sinnfrei und ziellos.

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#3
 Von 
go313689-5
Status:
Frischling
(13 Beiträge, 0x hilfreich)

Besten Dank für die Antworten.

Hat er überhaupt die Möglichkeit die komplette Kaution 6 Monate zurückzuhalten trotz meiner Aufforderung diese mit Verweis auf das mängelfreie Übergabeprotokoll auszuzahlen?

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#4
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9874 Beiträge, 4478x hilfreich)

Über die Kaution ist abzurechnen, wenn das Sicherungsinteresse des Vermieters erloschen ist. So einfach, so kompliziert. Klar ist nur, dass spätestens 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache über die Kaution abzurechnen ist. Dies folgt indirekt daraus, dass dann Vermieteransprüche verjähren und somit kein Sicherungsinteresse (mit Ausnahme von Nebenkostennachzahlungen) mehr bestehen kann.

Für Mieter ist es typischerweise nicht sinnvoll, vor Ablauf dieser Frist gerichtlich aktiv zu werden. Denn erstens können sie damit schlafende Hunde wecken und den Vermieter zur Mängelsuche "herausfordern". Und zweitens müsste der Mieter beweisen, dass der Vermieter kein Sicherungsinteresse mehr hat. Das ist nicht einfach. Und da nach 6 Monaten diese Probleme nicht mehr bestehen, ist es einfacher zu warten.

Es gibt also theoretisch kein Recht, die Kaution 6 Monate zu behalten. Nur ist in dieser Zeit ein Vorgehen gegenüber dem Vermieter halt wenig sinnvoll.

Im übrigen kann der Vermieter auch danach noch Teile der Kaution einbehalten, wenn Nebenkostennachzahlungen zu erwarten sind. Bei einem Auszug zum 31.8. ist das normalerweise eher nicht zu erwarten (66% der Jahresvorauszahlung für Heizung wurde bereits bezahlt, 61% der Jahresheizkosten sind nach Gradtagstabelle typischerweise angefallen). Aber da es hier offenbar nicht unerhebliche Nachzahlungen in den letzten Jahren gegeben hat, ist das hier anders. Der Vermieter wird also auch nach den 6 Monaten noch Teile der Kaution zurückhalten dürfen.

Zitat (von go313689-5):
Er sagt mir, dass er das nicht tut und ich die Nachzahlung überweisen soll und die Kaution behält er trotzdem 6 Monate ein.
Hat er Recht?
Die Nachzahlung scheint aktuell fällig zu sein, die Rückzahlung der Kaution wird erst irgendwann in 6 Monaten fällig. Der Mieter kann also diese Ansprüche nicht gegeneinander aufrechnen, weil der eine noch nicht fällig ist. Daher hat der Vermieter meiner Meinung nach Recht.

Ob eine Nichtzahlung der Nachzahlung Folgen hat, kann niemand vorhersagen. Theoretisch könnte der Vermieter einen Mahnbescheid beantragen oder Klage erheben. Dadurch würden Kosten entstehen, die vermutlich der Mieter tragen müsste. Kann aber natürlich sein, dass der Vermieter den einfacheren Weg wählt und das Geld doch von der Kaution nimmt. Das kann niemand vorhersagen.

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#5
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119530 Beiträge, 39735x hilfreich)

Zitat (von go313689-5):
Im Übrigen hat er die Kaution nicht Pfändungssicher angelegt.

Reine Spekulation.



Zitat (von go313689-5):
und dieses besagt, dass die Wohnung ohne Mängel im vertragsgemäßen zurückgegeben wurde.

Genauer Wortlaut?
Vom Vermieter und Mieter unterschrieben?

Denn je nach Formulierung etc., ist damit das Sicherungsinteresse des Vermieters erloschen, die Kaution sofort auszuzahlen.



Zitat (von go313689-5):
Ich teilte dem Vermieter mit, dass er dies in dem Fall von der Kaution abziehen soll.

Muss er nicht. Er kann auf getrennte Zahlungsvorgänge bestehen.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
go313689-5
Status:
Frischling
(13 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):


Zitat (von go313689-5):
und dieses besagt, dass die Wohnung ohne Mängel im vertragsgemäßen zurückgegeben wurde.

Genauer Wortlaut?
Vom Vermieter und Mieter unterschrieben?

Denn je nach Formulierung etc., ist damit das Sicherungsinteresse des Vermieters erloschen, die Kaution sofort auszuzahlen.



Das Protokoll wurde von Vermieter und Mieter unterschrieben.
Es handelt sich um ein Rückgabeprotokoll, welches eine Vorlage von Haus&Grund ist.
Jeder Raum wird einzeln unterteilt in bis zu 21 Kategorien wie Böden, Decken, Steckdosen, Wände, Fußleisten etc..
Diese werden dann mit 1,2 oder 3 bewertet wobei diese folgende Bedeutungen haben:
1-vertragsgemäß = der Mieter hat keine Verpflichtungen
2-reperatur- bzw. erneuerungsbedürftig = der Mieter hat die Verpflichtung, zu reparieren oder zu erneuern
3-fehlt = der Mieter hat die Verpflichtung zu ersetzen.

Es sind ALLE Kategorien ausnahmslos mit 1 versehen und somit ist alles vertragsgemäß übergeben worden.
Auch sind einen Tag nach der Übergabe bereits die neuen Mieter eingezogen. Mir erschließt sich nicht wieso jetzt noch 6 Monate die Kaution zurückbehalten werden sollte. Schäden waren nachweislich keine vorhanden und sollten nun Schäden auftauchen könne sowieso nicht nachgewiesen werden, ob diese nicht von den neuen Mietern verursacht wurden.
Wo ist hier noch das Sicherungsinteresse?

-- Editiert von go313689-5 am 09.09.2018 22:19

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#7
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9874 Beiträge, 4478x hilfreich)

Zitat (von go313689-5):
Wo ist hier noch das Sicherungsinteresse?
Bei versteckten bzw. bei Übergabe nicht sichtbaren Mängeln.

Beispiel: Mieter nicht fachgerecht tapeziert oder eine Schimmelwand einfach überstrichen. Beides muss bei Übergabe nicht zu sehen gewesen sein. Das sieht man erst, wenn in den nächsten Monaten die Tapete oder die Farbe von den Wänden fällt.

2.Beispiel: Mieter hat während der Mietzeit unfachgemäß an der Elektrik rumgefummelt. Solche Fehler müssen auch nicht bei der Übergabe auffallen.

Man kann jetzt beliebig nach weiteren Beispielen suchen. Das ist aber müßig. Fakt ist nunmal, das spätestens nach 6 Monaten der Vermieter eine Kautionsabrechnung vorlegen muss. Das ist das Einzige, was in der Rechtsprechung klar ist. Wenn der Mieter vorher etwas will, kann er es mit einer Klage versuchen. Das kann klappen, wenn er beweisen kann, dass kein Sicherungsinteresse mehr besteht.

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119530 Beiträge, 39735x hilfreich)

Zitat (von go313689-5):
Es sind ALLE Kategorien ausnahmslos mit 1 versehen und somit ist alles vertragsgemäß übergeben worden.

Schade, hätte der Vermieter dort z.B. handschriftlich "mängelfrei übergeben" notiert, wäre das Sicherungsinteresse höchstwahrscheinlich erloschen.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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