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Kaution bei Eigentümerwechsel im Gewerbemietrecht?

 Von 
HowlyBowly
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)
Kaution bei Eigentümerwechsel im Gewerbemietrecht?

Ich habe einen Gewerbemietvertrag. Dort ist die Zahlung einer Kaution geregelt. Die Kaution wurde gezahlt. Nach Insolvenz des ursprünglichen Vermieters verlangt der neue Eigentümer der Immobilie von mir nun erneut die Zahlung der Kaution, da meine ursprüngliche Zahlung mit der Insolvenz untergegangen ist. Das Wohnraummietrecht regelt eindeutig "Kauf bricht nicht Miete". Ist das auch im Gewebemietrecht der Fall? Der Anwalt des neuen Eigentümers/Vermieters vertritt sehr druckvoll die Ansicht, dass die Kaution von mir erneut zu zahlen ist. Gibt es Urteile zu dieser Fragestellung? Habe bisher nichts gefunden. Vielen Dank für Eure Hilfe.

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Miete Kaution Zahlung Kauf


16 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
cauchy
Status:
Senior-Partner
(6971 Beiträge, 3562x hilfreich)

Nach kurzer Suche:

https://www.frag-einen-anwalt.de/Gilt-BGB-566-auch-fuer-gewerbliche-Mietvertraege--f95213.html

Die passenden Gesetzesstellen sind im Link genannt.

Nachtrag: Ich hatte übersehen, dass es sich möglicherweise um eine Zwangsversteigerung handeln. Da müsste man mal nachschauen, ob sich dadurch etwas ändert. Welche Argumente liefert denn der neue Eigentümer bzw. dessen Anwalt?

Weiterer Nachtrag: Gibt offenbar ein BGH Urteil dazu aus 2012, siehe https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/kaution-beim-erwerb-in-der-zwangsversteigerung-zur-rueckzahlung-verpflichtet_idesk_PI17574_HI2964357.html Der Vermieter hat somit offenbar unrecht.

-- Editiert von cauchy am 14.08.2019 14:34

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#2
 Von 
HowlyBowly
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank für die Antwort. Kommt mir sehr hilfreich vor.
Die Immobilie wurde durch den neuen Eigentümer direkt vom Insolvenzverwalter gekauft. Ohne Zwangsversteigerung.
Zitat aus einem der Anwaltsschreiben: "Vorsorglich weise ich darauf hin, dass es gefestigter Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes entspricht, dass meine Mandanten, jedenfalls bei gewerblichen Mietverhältnissen, die Kautionszahlung erneut von Ihnen verlangen."

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#3
 Von 
cauchy
Status:
Senior-Partner
(6971 Beiträge, 3562x hilfreich)

Verlangen kann man ja mal.

Ich würde dem Vermieter mitteilen, dass der Bundesgerichtshof 2012 in diesem Urteil BGH, 07.03.2012 - XII ZR 13/10 , welches übrigens ein gewerbliches Mietverhältnis betraf, dies gänzlich anders gesehen hätte. Man möge doch bitte erklären, auf welcher Basis man zu einer anderen Bewertung kommt.

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#4
 Von 
HowlyBowly
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Nochmals vielen Dank. Sehr hilfreich.
Zur Vervollständigung hier ein weiteres Anwaltszitat: "Der §566a BGB gilt deshalb nicht für Sie, weil er nur die Wohnraummiete betrifft. Sämtliche Schutzvorschriften für Mietsicherheiten gelten nicht bei Gewerberaummieten."
Schon dreist, das mal so in den Raum zu stellen?

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#5
 Von 
cauchy
Status:
Senior-Partner
(6971 Beiträge, 3562x hilfreich)

§ 578 BGB regelt, dass §566a BGB auch für gewerbliche Mietverhältnisse gilt.

Wenn du konfrontativ antworten möchtest, so teile dem Vermieter zusätzlich mit, dass er dir innerhalb eines Monats die insolvenzsichere Anlage deiner Kaution nachweisen möge. Andernfalls würdest du die Miete in Höhe der Kaution solange einbehalten, bis der Nachweis erbracht ist.

Zur Sicherheit aber noch ein paar Fragen: Du wirst im Zweifelsfall beweisen müssen, dass du die Kaution gezahlt hast. Kannst du das? Gibt es irgendwelche Vorkomnisse, aufgrund derer der alte oder neue Vermieter die Kaution legal hätte verwenden dürfen? Mietschulden, Schadensersatz oder sowas?

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#6
 Von 
HowlyBowly
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Nochmals vielen Dank. Ja, den Beweis der Zahlung kann ich mittels der damaligen Kontoauszüge erbringen. Habe ich auch bereits dargestellt. Hat den Anwalt aber nicht beeindruckt.
Mietschulden, Schadensersatz etc. gibt es nicht. Ich habe penibel darauf geachtet, dass das Mietverhältnis sauber bleibt. - Danke!

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#7
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(74376 Beiträge, 32893x hilfreich)

Das ist der Anwalt der Gegenseite.
Der schreibt wofür er von der Gegenseite bezahlt wird.
Und seine Meinung ist halt eine andere, passend zum Wunsch der Gegenseite, ganz legal - auch wenn der BGH das anders mit der Kaution sieht...


Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#8
 Von 
HowlyBowly
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo zusammen. Hatte heute den Gerichtstermin. Die Richterin vertritt eindeutig die Haltung des Vermieters. Ich habe die Kaution neu zu zahlen. Die Schutzvorschriften für Kautionen gelten für Gewerbemietverträge und Gewerberäume nicht. Nach ihrer Auffassung. Zudem ist die Kaution durch die Insolvenz des früheren Vermieters untergegangen und steht dem neuen Erwerber dadurch nicht zur Verfügung. Dabei spielt es auch keine Rolle, dass ich die Kaution nachweislich an den früheren Vermieter gezahlt habe. Ich bin ziemlich verwirrt.

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#9
 Von 
cauchy
Status:
Senior-Partner
(6971 Beiträge, 3562x hilfreich)

Du hast einen Anwalt? Was sagt die Richterin zum zitierten BGH Urteil und zu § 578 BGB?

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#10
 Von 
HowlyBowly
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Nein, ich hab' keinen Anwalt. Das zitierte BGH-Urteil gilt wohl für nur Grundstücke, nicht für Räume ...? So ganz klar hat sie sich nicht ausgedrückt. Interessanter Weise hat der Vermieter-Anwalt erklärt, dass er die Klage hilfsweise und vorsorglich zurückzieht, sollte die Richterin meiner Argumentation folgen. Er hat diesen vorsorglichen Antrag auch schriftlich dabei gehabt und zu den Akten eingereicht.

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#11
 Von 
cauchy
Status:
Senior-Partner
(6971 Beiträge, 3562x hilfreich)

Zitat (von HowlyBowly):
Das zitierte BGH-Urteil gilt wohl für nur Grundstücke, nicht für Räume ...?
Sehr interessante Auffassung. Das BGH Urteil beginnt mit "Tatbestand: Der Kläger mietete gewerbliche Räume. ". Abgesehen davon gibt § 578 (2) BGB die Gesetzeslage für Räume, § 578 (1) BGB für Grundstücke wieder. Für Räume gelten sogar mehr Mieterschutzgesetze als für Grundstücke.

Ich bin etwas platt, ehrlich gesagt. Wie ist denn das Verfahren ausgegangen? Wurde vertagt oder wie soll es weitergehen?

Ich würde auf jeden Fall empfehlen, schon einmal einen Anwalt für Mietrecht herauszusuchen. Das hätte ich im übrigen eh empfohlen, wenn du vor dem Gerichtstermin gefragt hättest. Zu so etwas sollte niemand ohne Anwalt hingehen. Das Ergebnis sieht man ja jetzt.

Ob du den Anwalt schon beauftragen solltest, hängt vom Stadium des Verfahrens ab. Wenn nur noch das Urteil fehlt, kannst du das auch abwarten. Wobei du bei einem negativen Urteil schnell reagieren solltest. Daher auch der Hinweis, bereits jetzt einen Anwalt aufzusuchen und nach Möglichkeit abzuklären, ob er den Fall im Zweifel übernehmen würde.

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#12
 Von 
HowlyBowly
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Es wurde ein Verkündungstermin auf Mitte Dezember anberaumt. Ich werde mal einen Anwalt heraussuchen. Ich war total sprachlos, da ja auch der Kläger-Anwalt schon vorsorglich seine Klage zurückgezogen hat. Anscheinend kann vor Gericht alles passieren ... Die Richterin ist anscheinend sehr motiviert und hängt sich sehr an dem Begriff »Gewerberäume« auf.

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#13
 Von 
cauchy
Status:
Senior-Partner
(6971 Beiträge, 3562x hilfreich)

Möglicherweise kannte die Richterin § 578 BGB nicht und hatte sich nicht entsprechend vorbereitet. Du kannst ja hoffen, dass sie nach diesem Termin nochmal genau nachschlägt. Den Paragraphen hast du ja hoffentlich genannt.

Einen Ansatzpunkt aus Sicht des Vermieters könnten eventuelle mietvertragliche Regelungen sein. Im Gewerbemietrecht ist so einiges gültig. Wenn irgendwo im Mietvertrag die Anwendung von § 578 BGB ausgeschlossen wird, so müsste man das prüfen. Wobei mich das wirklich wundern würde.

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#14
 Von 
HowlyBowly
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

§ 578 BGB, Abs. 2 regelt ja »Räume, die keine Wohnräume sind«. Vielleicht denkt die Richterin dabei an Hühnerställe oder Heizungskeller? Anscheinend jedoch nicht an Gewerberäume ... Ja, den Paragrafen hatte ich genannt, und auch Fundstellen. Im Mietvertrag steht nichts dergleichen. Hat die Richterin auch kein Bezug drauf genommen. Lediglich die Aussage, dass sich das Urteil auf Grundstücke beziehe. Mehr hat sie nicht von sich gegeben.
Und doch halt, einen weiteren Hinweis gab sie noch: Durch den Erwerb sei ein neuer Vertrag entstanden. Ich hielt dagegen, dass die Erwerber in den alten (Bestands-)Vertrag eingetreten seien. Sie meinte aber, nein das träfe nicht zu. Ein neuer Vertrag sei entstanden. Vielleicht ist das relevant?

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#15
 Von 
cauchy
Status:
Senior-Partner
(6971 Beiträge, 3562x hilfreich)

Hm, vielleicht kann sich ein anderer user darauf einen Reim machen. Ich hoffe jetzt einfach mal, dass du sie nicht richtig verstanden hast oder sie sich einfach unglücklich ausgedrückt hat.

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#16
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(36106 Beiträge, 12970x hilfreich)

Die Rechtslage ist auch aus meiner Sicht sonnenklar. Wie die Richterin da zu einem gegenteiligen Ergebnis kommen kann, erschließt sich auch mir nicht.

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