Hallo Community ich habe folgend Szenario.
Eine Haus zur Miete was zum März 2018 gekündigt wurde. Hinterlegt sind noch 3 Monatsmieten Kaution.
Die Nebenkostenabrechnung für 2016 ergab ein Nachzahlung und eine Abrechnung für 2017 wurde bis dato nicht gemacht.
1. Die Abrechnung für 2017 ist somit doch hinfällig (unabhänging davon, das das Mietverhältnis nicht mehr besteht)?
2. Wie lange kann der Vermieter die volle Kaution einbehalten, obwohl doch nur noch maximal eine Nachzahlung der 3 Monate 2018 kommen kann.
Kaution und Nebenkosten nach Kündigung
4. Januar 2019
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Frage vom 4. Januar 2019 | 07:39
Von
Status: Frischling (1 Beiträge, 0x hilfreich)
Kaution und Nebenkosten nach Kündigung
Fragen zur Miete?
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#1
Antwort vom 4. Januar 2019 | 13:03
Von
Status: Bachelor (3431 Beiträge, 1951x hilfreich)
Der Vermieter hat die Kaution dann (teilweise) zurückzuzahlen, wenn feststeht, dass keine (anderen) Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis bestehen.
1) Zunächst ist also zu prüfen, ob da noch Forderungen aus Beschädigungen der Mietsache zu erwarten sind.
Das hängt u.A. davon ab, ob dir ein Übergabeprotokoll mit (abschließender) Mängelfeststellung bzw. "mängelfrei-Bestätigung" vorliegt. Ansonsten kann man sich an der 6-Monatsfrist aus [link=http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__548.html]BGB § 548
[/link] orientieren > also 6 Monate ab Rückgabe der Mietsache
Wenn du die Mietsache am 31.03.18 zurückgegeben hättest, dann wäre diese Frist mit dem 30.09.18 verstrichen.
2) Falls der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr ist, dann wäre der Vermieter mit etwaigen Nachforderungen aus einer noch nachzuliefernden Betriebskostenabrechnung für 2017 > Abrechnungsfrist=31.12.2018 => also mit Verstreichen des 31.12.2018 ausgeschlossen
3) Die Abrechnung für den anteiligen Nutzungszeitraum 1.1.-31.3.18 hat dir bis 31.12.2019 zuzugehen.
Bis dahin wird dein Vermieter 3 monatliche Vorauszahlungen zurückbehalten können.
Denn da es sich ausschliesslich um Heizmonate handelt, fehlen die Vorauszahlungen der Sommermonate und es ist mit einer deutlichen Nachzahlung zu rechnen (zudem ergab ja die letzte vorliegende Abrechnung schon eine Nachforderung).
Du musst den teilweisen Zurückbezahlt nicht anbieten. Falls du aber später rechtliche Schritte einleiten möchtest, empfiehlt es sich den Streitwert nicht unnötig in die Höhe zu treiben
Musterbrief > z.B. hier
https://www.promietrecht.de/Mietsicherheit/Abrechnung-/-Freigabe/Rueckforderung-der-Mietsicherheit/Musterbrief-Rueckzahlung-der-Kaution-vom-Vermieter-fordern-E2097.htm
https://www.fachanwalt.de/magazin/mietrecht/mietkaution-einfordern
#2
Antwort vom 4. Januar 2019 | 13:05
Von
Status: Richter (8414 Beiträge, 3774x hilfreich)
Zitat:1. Die Abrechnung für 2017 ist somit doch hinfällig (unabhänging davon, das das Mietverhältnis nicht mehr besteht)?
Hinfällig ist sie nicht! Sollte sich aus der Abrechnung eine Nachzahlung des Mieters ergeben, ist der jedoch nicht mehr zur Zahlung verpflicht - umgekehrt hat der Mieter aber auch bei Verspätung des VM Anspruch auf ein evtl. Guthaben.
Ansonsten: Ähnliches Thema wie weiter oben zur Verrechnung mit der Kaution:
Zitat:
Verrechnung nach Beendigung des Mietverhältnisses
Nach der Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter jedenfalls eine gewisse Bedenkzeit, die je nachdem, welche Forderungen zur Debatte stehen, auf bis zu sechs Monate anzusetzen ist. Der Vermieter darf berechtigte Forderungen von der Kaution einbehalten und verrechnen. Zu den berechtigten Forderungen gehören neben Schönheitsreparaturen auch Mietrückstände, Sachschäden an der Mietwohnung und vor allem die Nebenkosten.
Idealerweise vereinbarten die Parteien beim Auszug des Mieters eine formelle Wohnungsübergabe, in der beide die Wohnung begutachten und eventuelle Mängel im Übergabeprotokoll dokumentieren. Ein solches Übergabeprotokoll ist Grundlage, um aus Sicht des Vermieters die Kaution oder Teile davon zu verrechnen oder aus Sicht des Mieters die sofortige Erstattung zu verlangen.
Möchte der Vermieter die Kaution mit einer ausstehenden Nebenkostenabrechnung eventuell verrechnen, ist er dazu berechtigt, sofern er die Nebenkostenabrechnung innerhalb der vom Gesetz vorgegebenen Abrechnungsfrist von zwölf Monaten vornimmt und eine Nachzahlung aus der Abrechnung zu erwarten ist. (BGH ZMR 2006, 431). Die Mietkaution deckt nämlich auch nicht fällige Ansprüche ab, die sich aus der Abwicklung des Mietverhältnisses erst ergeben.
Allerdings muss sich der Einbehalt an der zu erwartenden Nachzahlung orientieren. Der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten und mit einer sich ergebenden Nachzahlung verrechnen. Es ist nicht Voraussetzung, dass die Forderung des Vermieters bereits fällig ist.
Den entstehenden Interessenkonflikt (Vermieter macht Sicherungsinteresse geltend, Mieter erwartet sofortige Erstattung) löst die Rechtsprechung derart, dass aufgrund allgemeiner Erfahrungswerte der Betrag zu schätzen ist, der voraussichtlich nachträglich zu zahlen ist. Der Vermieter darf diesen Betrag einbehalten und muss über ihn nochmals gesondert abrechnen, sobald die Nebenkostenabrechnung vorliegt.
Soweit der Vermieter die Abrechnungsfrist versäumt hat, scheidet jeglicher Einbehalt aus, da die Abrechnungsfrist eine Ausschlussfrist ist, nach deren Ablauf der Mieter nicht mehr zur Nachzahlung verpflichtet ist (LG Kassel WuM 1989, 511).
Verweigert der Vermieter die Erstattung der Kaution oder verrechnet er sie mit angeblichen Forderungen, bleibt dem Mieter nur übrig, den Vermieter schriftlich unter Fristsetzung zur Zahlung aufzufordern und nach Fristablauf auf Erstattung der Kaution gerichtlich zu verklagen.
QUELLE: Nebenkosten.com
D. h. für dich: Die Forderungen des VM aus 2016 (sofern fristgerecht beim Mieter angekommen) und die aus 2018 kann in angemessener Höhe noch von der Kaution einbehalten.
-- Editiert von HeHe am 04.01.2019 13:06
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#3
Antwort vom 4. Januar 2019 | 13:38
Von
Status: Unparteiischer (9914 Beiträge, 4489x hilfreich)
Eine Rückfrage: Ist dem Vermieter deine aktuelle Adresse bekannt?
Man kann darüber diskutieren, welche Anstrengungen der Vermieter unternehmen muss, wenn ihm keine zustellfähige Adresse seines Ex-Mieters bekannt ist. Zumindest theoretisch besteht aber die Möglichkeit, dass eine aus einem solchen Grund verspätete Zustellung der Nebenkostenabrechnung 2017 auch Anfang 2019 noch fristgemäß sein kann.
#4
Antwort vom 4. Januar 2019 | 21:45
Von
Status: Unbeschreiblich (120361 Beiträge, 39881x hilfreich)
Zitat :Wie lange kann der Vermieter die volle Kaution einbehalten, obwohl doch nur noch maximal eine Nachzahlung der 3 Monate 2018 kommen kann.
Erst mal solange bis der Mieter sich wehrt.
Wenn der Mieter sich dann wehrt, würde er sein weiteres Sicherungsinteresse begründen müssen. Dann kann man prüfen, ob der Einbehalt noch bzw. in der Höhe noch gerechtfertigt ist.
Ich denke wenn man rechnet monatliche Vorauszahlung *3 * 2,5 sollte ein Betrag herauskommen der das Sicherungsinteresse abdecken sollte.
#5
Antwort vom 4. Januar 2019 | 22:04
Von
Status: Unparteiischer (9914 Beiträge, 4489x hilfreich)
1 Million Euro könnte auch reichen. Was soll diese Rechnung?Zitat :Ich denke wenn man rechnet monatliche Vorauszahlung *3 * 2,5 sollte ein Betrag herauskommen der das Sicherungsinteresse abdecken sollte.
Wer eine Rechnung aufmachen will, kann folgendermaßen rechnen: Januar - März fallen nach Gradtagtabelle 45% der Heizkosten an. Also nimmt man die letzte bekannte Jahresrechnung, rechnet 45% der Jares-Heizkosten aus, addiert dazu 25 % (3/12) der restlichen Kosten, subtrahiert die 3 gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen und erhält einen Schätzwert zur möglichen Nachzahlung.
Das brauch aber eigentlich nicht der Mieter tun sondern müsste der Vermieter ausrechnen und entsprechend begründen.
#6
Antwort vom 4. Januar 2019 | 22:14
Von
Status: Unbeschreiblich (120361 Beiträge, 39881x hilfreich)
Zitat :Was soll diese Rechnung?
Steht doch dahinter.
Man muss nicht immer alles verkomplizieren ...
#7
Antwort vom 4. Januar 2019 | 22:46
Von
Status: Unparteiischer (9914 Beiträge, 4489x hilfreich)
Man muss aber auch keine Phantasiezahlen hinschreiben? Warum *3 *2.5? Warum nicht *7 oder *10 oder *1 ? Woher nimmst du diese Zahlen? Gewürfelt?Zitat :Man muss nicht immer alles verkomplizieren ...
#8
Antwort vom 4. Januar 2019 | 23:10
Von
Status: Unbeschreiblich (120361 Beiträge, 39881x hilfreich)
Zitat :Warum *3 *2.5?
*3 wegen 3 Monate
*2 wegen der Tatsache das die Heizkosten in den ersten 3 Monate sehr hoch sind und die heizungslose Zeit der Vorauszahlungen komplett fehlt.
und die 0,5 kommt daher
- das die schon 2016 nachzahlen mussten
- die Nebenkosten allgemein gestiegen sind
- eine großzügige Aufrundung (aus taktischen Gründen wenn man den Rest einklagt)
#9
Antwort vom 4. Januar 2019 | 23:20
Von
Status: Unparteiischer (9914 Beiträge, 4489x hilfreich)
Kuriose Rechnung, die so mit Sicherheit nicht durchgeht. Mir scheint, du hast die bereits bezahlten Vorauszahlungen auch großzügig übersehen. So kompliziert ist eine korrekte Schätzung nicht (s.o.). Pauschale Sicherheitszuschläge wären übrigens auch vom Vermieter zu begründen.
Ist aber letztlich einerlei. Der Vermieter müsste über die Kaution abrechnen. Notfalls verklagt man ihn erstmal auf Erstellung der Abrechnung und danach auf die Zahlung.
#10
Antwort vom 5. Januar 2019 | 01:51
Von
Status: Unbeschreiblich (47657 Beiträge, 16843x hilfreich)
Zitat:*2 wegen der Tatsache das die Heizkosten in den ersten 3 Monate sehr hoch sind und die heizungslose Zeit der Vorauszahlungen komplett fehlt.
Die Heizkosten sind in den ersten 3 Monaten etwa doppelt so hoch wie im Jahresdurchschnitt. Alle übrigen Kosten sind über das Jahr gleichverteilt. Warum dann die gesamte Vorauszahlung verdoppelt werden soll ist nicht erkennbar. Angemessen dürfte je nach genauen Umständen etwa der Faktor 1,5 sein.
#11
Antwort vom 5. Januar 2019 | 11:11
Von
Status: Unparteiischer (9914 Beiträge, 4489x hilfreich)
Auch du scheinst mir die bereits bezahlten Nebenkostenvorauszahlungen zu übersehen. Nach deiner eigenen Rechnung wäre der Einbehalt pro Monat daher 0,5 der Nebenkostenvorauszahlungen. Dann hat der Vermieter mit den bereits bezahlten Vorausauszahlungen deine 1,5 .Zitat :Die Heizkosten sind in den ersten 3 Monaten etwa doppelt so hoch wie im Jahresdurchschnitt. Alle übrigen Kosten sind über das Jahr gleichverteilt. Warum dann die gesamte Vorauszahlung verdoppelt werden soll ist nicht erkennbar. Angemessen dürfte je nach genauen Umständen etwa der Faktor 1,5 sein.
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