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Kaution zurückbehalten wegen Nebenkostenabrechnung?

5. August 2016 Thema abonnieren
 Von 
ab
Status:
Beginner
(56 Beiträge, 1x hilfreich)
Kaution zurückbehalten wegen Nebenkostenabrechnung?

Folgende Situation:

Mietverhältnis begann 03/2009--> 350€ kalt, 100€ NK, Kaution 700€
Es wurde nie eine NK-Abrechnung erstellt.
Mietverhältnis endete 30.06.2016.

Am 24.06. wurde auf Drängen des Vermieters die Wohnung übergeben.
Es wurde durch Unterschrift des Vermieters die ordnungsgemäße Übergabe bestätigt und auch die Auszahlung der Kaution nebst Zinsen bis zum 15.07. auf demselben "Protokoll" quittiert. Allerdings kam dann noch ein Nachsatz von wegen Abwarten mit der Auszahlung wegen NK-Abrechnung (dies erfolgte mündlich).

Bisher tat sich nichts und auf eine Nachfrage per WhatsApp, wann die Kaution ausbezahlt wird, wurde nicht reagiert (gelesen wurde sie). Telefonisch ist er nicht zu erreichen.

Nun ein paar Fragen:

1. Es wurde nie eine NK-Abrechnung gestellt. Ist es okay, jetzt zum Auszug eine zu stellen?
2. Wenn jetzt eine gestellt werden kann, kann ich für 2015+ früher, welche nachfordern? Ist wohl eher nicht davon auszugehen, dass der Vermieter da drauf gezahlt hatte.
3. Darf der Vermieter die komplette Kaution einbehalten? Mit einer Nachzahlung i.H.v. 700€ (plus Zinsen wohl so 750€) wird kaum zu rechnen sein und Schäden gab es auch keine, wie der Vermieter ja bestätigt hat.
4. Wenn der Vermieter jetzt schon so komisch wird, kann ich die Miete für den Zeitraum 25.06.-30.06. geltend machen, da ich den Wohnraum bezahlt hatte, aber nicht mehr nutzen konnte?
5. Macht es Sinn, den Vermieter noch einmal schriftlich in Verzug zu setzen und eine letzte Frist einräumen, bevor es zum Anwalt geht.

Eigentlich gab es 7 Jahre lang keine Probleme, um nicht zu sagen, keinen Kontakt.
Mir waren die fehlenden Abrechnungen auch egal, da ich davon ausgegangen bin, dass es mit den 100€ immer gut hin kam.
Wenn er jetzt aber so komisch wird, werd ich wohl auch komisch werden...




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8 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3205 Beiträge, 1436x hilfreich)

Zitat (von ab):
1. Es wurde nie eine NK-Abrechnung gestellt. Ist es okay, jetzt zum Auszug eine zu stellen?


Was genau ist vertrag zu Nebenkosten vereinbart?
Monatliche Vorauszahlungen, eine Pauschale oder gar nichts?

Falls monatliche Vorauszahlung kann der Vermieter bestenfalls noch eine oder zwei Abrechnungen machen, der Mieter aber die Abrechnungen der letzten 3 Abrechnungszeiträume fordern.

Zitat (von ab):
3. Darf der Vermieter die komplette Kaution einbehalten? Mit einer Nachzahlung i.H.v. 700€ (plus Zinsen wohl so 750€)


Träum weiter. So um die 11 €, mehr nicht.



Zitat (von ab):
4. Wenn der Vermieter jetzt schon so komisch wird, kann ich die Miete für den Zeitraum 25.06.-30.06. geltend machen, da ich den Wohnraum bezahlt hatte, aber nicht mehr nutzen konnte?


Warum hast Du die Wohnung früher zurück gegeben?

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

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#2
 Von 
ab
Status:
Beginner
(56 Beiträge, 1x hilfreich)

Zitat:
Was genau ist vertrag zu Nebenkosten vereinbart?
Monatliche Vorauszahlungen, eine Pauschale oder gar nichts?


Nichts besonderes. Ist ein Standardmietvertrag. Die 100€ waren als Vorauszahlung vorgesehen.
Die Abrechnung wurde einfach nicht gemacht. War mir auch egal, wie gesagt.

Zitat:
Träum weiter. So um die 11 €, mehr nicht.


Naja, in diesem Zeitraum hat mein Tagesgeldkonto einen Schnitt über 1% p.a. geschafft, da finde ich 1% p.a. als Erwartungswert nicht so weit hergeholt. Mir geht´s aber auch nicht primär um die Zinsen.

Zitat:
Warum hast Du die Wohnung früher zurück gegeben?


Ich hatte seit 01.06. schon ne neue Wohnung und die Vermieter wollten zum Einen in Urlaub fahren und zum Anderen wollten sie dem Nachmieter wohl das WE zum Einzug anbieten (wahrscheinlich zugesagt).
Es gibt aber auch hier dokumentierte Nachrichten in denen die Vermieter auf den früheren Auszugstermin drängen. Ist jetzt nicht so, dass ich deswegen keine Mühen gehabt hätte, die Wohnung früher komplett leer zu bekommen.
Wie gesagt gab es aber keine Probleme bis dahin und daher war ich halt so nett, hab mir den A.... aufgerissen und zum Dank warte ich jetzt auf meine Kaution.

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3205 Beiträge, 1436x hilfreich)

Zitat (von ab):
Nichts besonderes. Ist ein Standardmietvertrag. Die 100€ waren als Vorauszahlung vorgesehen.


Das ist ein Punkt an dem man, aus meiner Sicht, ansetzten kann.

Der Vermieter kann für evtl. Nachzahlungen aus noch nicht fälligen Nebenkostenabrechnungen einen Teil der Kaution einbehalten.

Sofern denn Nachzahlungen zu erwarten sind.

Geltend machen kann er jetzt Nachzahlungen bestenfalls, bei kalenderjähriger Abrechnung, für 2015 und 2016.

Du dagegen kannst noch für die Jahre 2013 und 2014 Abrechnungen einfordern. Ein evtl. Guthaben daraus würde Dir nämlich noch zustehen.

Nach Mietvertragsende bist Du in der "glücklichen" Lage sämtliche Vorauszahlungen zurück fordern zu dürfen wenn der Vermieter, trotz Aufforderung, keine Abrechnung(en) über o. g. Zeiträume erstellt und Dir zukommen läßt. Das wären mal so schlappe 2.400 €.

Zitat (von ab):
Naja, in diesem Zeitraum hat mein Tagesgeldkonto einen Schnitt über 1% p.a. geschafft, da finde ich 1% p.a. als Erwartungswert nicht so weit hergeholt. Mir geht´s aber auch nicht primär um die Zinsen.


Die Kaution muß nur zu üblichen Sparzinsen angelegt werden. Das sind kaum mehr als 0,2 % p. a.

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
mgrasek100
Status:
Praktikant
(502 Beiträge, 179x hilfreich)

Also wenn dem wirklich so ist, so kommen mir einige Vermieter recht dämlich vor: zum einen muss doch auf einem Protokoll nie stehen, wann man was auszahlt, man hält da nur den jetzigen Zustand fest.
Zum anderen verstehe ich nicht, wieso der Vermieter erst schriftlich eine Auszahlung garantiert, um dann später mündlich diese Willenserklärung wieder einzuschränken.

Dümmer geht's wohl nicht oder ?
Ich glaube das der Vermieter jetzt daran gebunden ist, vielleicht sollte man das durch einen Anwalt klären, die NK Abrechnung fällt ggfs flach

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Ver
Status:
Master
(4314 Beiträge, 2264x hilfreich)

Zitat (von Anitari):
Nach Mietvertragsende bist Du in der "glücklichen" Lage sämtliche Vorauszahlungen zurück fordern zu dürfen wenn der Vermieter, trotz Aufforderung, keine Abrechnung(en) über o. g. Zeiträume erstellt und Dir zukommen läßt. Das wären mal so schlappe 2.400 €.


Nein, dass geht nicht so einfach. Der Mieter hätte das schon in der Mietzeit fordern können und auch nicht zahlen müssen.

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8885 Beiträge, 4198x hilfreich)

Ich Vermute mal Anitari bezieht sich auf dieses BGH Urteil:BGH, 26.09.2012 - VIII ZR 315/11 . Der Tenor:

Zitat:
Dem Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (...).


Das funktioniert nicht also nur sehr bedingt und in diesem Fall wohl eher gar nicht. Der MIeter hat ja offenbar während des Mietverhältnisses nie die überfälligen Nebenkostenabrechnungen eingeklagt bzw. Vorauszahlungen einbehalten. Zudem könnte der Vermieter den Anspruch auf Rückzahlung meines Wissens nach immernoch durch Nachreichung der entsprechenden Nebenkostenabrechnungen abwenden.

Der Mieter ist aber insoweit tatsächlich in einer guten Position, weil der Vermieter sich nicht aussuchen kann, für welche Jahre er Abrechnungen erstellt und für welche nicht. Wenn der Vermieter also jetzt plötzlich für die noch nicht verfristeten Jahre 2015, 2016 Abrechnungen erstellt und Nachzahlungen fordert, so kann der Mieter vermutlich die Abrechnungen 2009-2014 ebenfalls fordern und eventuelle Guthaben aus den Jahren gegenrechnen. Nachzahlungen wären ja wegen der Verfristung eh nicht zu leisten. Ich kann mir nicht vorstellen, dass der Vermieter 8 Jahre Nebenkostenabrechnungen erstellen will um dann am Ende noch negativ auszusteigen.

Unklar ist mir, ob da irgendwann Verjährung greift. Aus § 556 BGB selber sehe ich das nicht. Wenn man aber mal davon ausgeht, dass der Vermieter die Leistung Nebenkostenabrechnung für 2011 im Jahre 2012 erbringen musste, so könnte die Verjährungsfrist von 3 Jahren greifen. Dann wären die Abrechnungen 2009-2011 verjährt. Sicher bin ich mir aber nicht.

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
ab
Status:
Beginner
(56 Beiträge, 1x hilfreich)

Danke erstmal für die Antworten zu den Nebenkosten.

Vielleicht kann mir jetzt noch jemand zum Hauptproblem der einbehaltenen Kaution sagen?
Muss ich den Kompletteinbehalt in dieser Situation bis zu einer etwaigen Abrechnung hinnehmen?
Kann doch nicht sein, dass die weitere x Monate meine komplette Kohle einbehalten dürfen, wenn maximal noch etwas NK ausstehen.
Bei 600€ bezahlten Vorauslagen, ist da doch nicht das Doppelte an zu zahlenden NK zu erwarten. Wir reden hier im Übrigen von einem 1-Personen-Haushalt...

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
cauchy
Status:
Richter
(8885 Beiträge, 4198x hilfreich)

Zitat (von ab):
Es wurde durch Unterschrift des Vermieters die ordnungsgemäße Übergabe bestätigt und auch die Auszahlung der Kaution nebst Zinsen bis zum 15.07. auf demselben "Protokoll" quittiert.

Grundsätzlich sind Zusagen, welche vom Mieter wie Vermieter auf so einem Protokoll gemacht werden, verpflichtend. Man müsste sich also genau anschauen, was dort steht und wie das zu bewerten ist.

Hier erstmal der Normalzustand ohne irgendwelche Zusagen oder mietvertraglichen Klauseln: Die Kaution ist zurückzuzahlen, wenn das Sicherungsinteresse des Vermieters erloschen ist. Wegen § 548 (1) BGB ist das spätestens 6 Monate nach Übergabe der Wohnung der Fall. Danach darf nur dann noch ein Teil der Kaution einbehalten werden, wenn eine Nebenkostennachzahlung zu erwarten ist. Der Teil muss aber natürlich angemessen sein und sich an den zu erwartenden Nachzahlungen orientieren. Normalerweise macht aber wegen § 548 (1) BGB eine Klage des Mieters auf Rückzahlung der Kaution (bzw. formal korrekt zunächst auf Erstellung einer Kautionsabrechnung) erst nach 6 Monaten sind.

Beachte bitte, dass ich da spätestens nach 6 Monaten geschrieben habe. Es ist gut möglich, dass bei dir wegen des Protokolls eine frühere Rückgabe einklagbar wäre. Nur müsstest du dazu einigen Aufwand betreieben und zudem das Risiko tragen, die Klage vor Gericht zu verlieren. Sofern die Kaution für dich aktuell nicht überlebenswichtig ist, macht das meiner Meinung nach keinen Sinn.

Du könntest aber natürlich den Vermieter zur Rückzahlung der Kaution nachweisbar und unter Fristsetzung auffordern. Sonst musst du das nach 6 Monaten eh machen, bevor du Klage einreichen kannst. Mit etwas Glück zahlt der Vermieter dann die Kaution aus. Ein Rückbehalt wegen der Nebenkostenabrechnungen würde ich verweigern. Wie soll der Vermieter denn begründen, dass eine Nachzahlung zu erwarten ist, wenn er nie eine Abrechnung erstellt hat?

0x Hilfreiche Antwort

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