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Kautionsfreigabe + Nebenkostenabrechnungen

12. Juni 2012 Thema abonnieren
 Von 
Gary85
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 16x hilfreich)
Kautionsfreigabe + Nebenkostenabrechnungen

Hallo,

ich habe da leider so einige Probleme mit meiner ehemaligen - leider sehr von sich eingenommenen - Vermieterin und bräuchte daher euren Rat.

Die Situation:

Am 03.09.2011 habe ich (fristgerecht) bei meiner damaligen Vermieterin zum 30.11.2011 gekündigt.
Damals hatte ich ihr bereits in Aussicht gestellt, dass wir gerne die Wohnungsübergabe bereits Mitte Oktober durchführen können, damit Sie ab den Zeitpunkt den Parkettboden abschleifen lassen, mittlerweile undichte alte Fenster austauschen lassen und einen neuen Nachmieter suchen und somit nahtlos vermieten kann.

Anfang Oktober (eine Woche vor meinem Auszug) bat ich ihr dann an, ihr meinen Kleiderschrank, Bett, Kühlschrank und kleinere Regale zu überlassen - kostenlos.
(Ich wollte mir ohnehin neue Möbel kaufen, konnte mir daher den Transport dieser Möbel sparen und meine Vermieterin "jubelte", weil Sie die Wohnung dann als teilmöbiliert anbieten konnte).
Bereits damals hatte Sie eine etwas dunklere gestrichene Wandfarbe im Schlafbereich (ca. 5m² "Raum" - davon etwa die Hälfte sichtbare Wand aufgrund des Kleiderschranks) moniert, allerdings bin ich davon ausgegangen, dass man sich da sicherlich vernünftig einigen kann (auch aufgrund der kleinen "Möbelgeschenke").

Am 09. Oktober bin ich dann schließlich umgezogen und hatte dann am 15. Oktober die Wohnung (inkl. verbliebener Möbel) noch einmal komplett durchgeputzt.
Ich rief Sie dann am 17. Oktober an, um mit ihr zu besprechen, wie und wann wir schließlich die Wohnungsübergabe machen können.
Sie erklärte mir dann am Telefon, dass Sie bereits in der Woche vorher in der Wohnung gewesen sei und einen Schreinertermin für die Fenster für den 20. Oktober ausgemacht hätte ... an den Kleiderschrank hatte sie dann plötzlich auch was zu mäkeln und irgendwann beendete ich dann etwas verdutzt (aber noch freundlich) das Gespräch.

Da ich mir dann doch etwas "verarscht" vorkam (1.) aufgrund ihres "rumgemäkels", 2.) wegen ihrer eigenmächtigen Wohnungsbesichtigungen und Terminvereinbarungen ohne irgendeiner vorherigen Absprache), beschloss ich dann ihr schriftlich mitzuteilen, dass ich ihr die weitere Betretung der Wohnung ohne vorherige Absprache vorläufig erst einmal untersage (bis auf den von ihr vereinbarten Schreinertermin - das war mir dann doch etwas zu kurzfristig), sie zur Herausgabe des Zweitschlüssels aufforderte und ihr noch einmal 2 Übergabeszenarien für die Wohnung anbot.

1.) Sie übernimmt die Wohnung wie sie ist (inkl. Möbel, die sie ja haben wollte) und wir machen im Laufe der kommenden Tage die Wohnungsübergabe, ab der sie dann freie Verfügung über die Wohnung hätte (obwohl ich ja noch gut 1 1/2 Monate Miete zahlte).

2.) Ich streiche die Miniwand (das einzige was sie wirklich bemängeln hätte können), hole die Möbel heraus und die Wohnungsübergabe erfolgt zum Ende des Mietverhältnisses Ende November.

Ich hatte ihr dazu auch eine Frist von einer Woche gesetzt.

Nachdem die Frist verstrichen war und ich weder Zweitschlüssel noch eine Antwort von ihr bekam, fuhr ich wieder in die alte Wohnung, die nachweislich (auch nach dem Schreinertermin) betreten wurde.

Also rief ich sie an und sie erklärte mir, dass sie den Brief ignoriert habe und ja jederzeit in die Wohnung könne, da ich ja kein Mieter mehr sei. Als ich sie dann fragte, ob ich dann wohl auch keine Miete mehr zahlen müsse, wich sie wieder mit irgendwelchen Geschwafel aus und meinte, dass sie ja trotzdem das Recht habe, jederzeit die Wohnung zu betreten (auch ohne Absprache), da sie ja auch nach Nachmietern suchen müsse.

Eine vorzeitige Wohnungsübergabe lehnte sie jedoch komplett ab und ließ sich auch mit der "Miniwand" auf keinen Kompromiss ein (z.B. Übernahme der Farbkosten), stimmte mir aber zu, dass es unsinnig wäre, die Wand zu dem Zeitpunkt zu streichen, da ja nicht klar war, ob der neue Mieter dann erneut drüber streicht oder tapeziert.
Außerdem kündigte sie mir an, auch weiterhin die Wohnung ohne jeglich Absprache nach ihrem belieben zu betreten.

Wir hatten uns schließlich dann darauf geeinigt, dass wir uns an diesen Abend wohl nicht einig werden.

Ich beschloss dann schließlich nach einer etwas schlaflosen Nacht, ihr aufgrund des mehrfachen Hausfriedensbruchs (ich hatte ihr dies ja mehrfach untersagt und hätte ja kurzfristig auch erst später umziehen können, wodurch sie dann ja bei ihrem ersten "Besuch" einfach so hereingeplatzt wäre) per Einschreiben zum 29.10.2011 die fristlose Kündigung auszusprechen.
Dem Umschlag legte ich unter Zeugen sämtlich Schlüssel (inkl. Auflistung) bei und schrieb auch die aktuellen Zählerstände dazu, der sie innerhalb einer Woche hätte widersprechen können.
Natürlich stellte ich auch die Mietzahlung für den November ein.

Sie hinterließ dann Ende November eine Nachricht auf meiner Mailbox, dass sie mir einen Brief mit den Schlüsseln in den Briefkasten meiner neuen Wohnung stecken wolle, damit ich einen Teil der Möbel wieder aus der Wohnung heraus nehmen sollte - abgesehen, dass ich das dann eh nicht mehr wirklich ernst nahm, kam bei mir auch nie so ein Brief an.

Ansonsten gab es keinerlei weitere Reaktion von ihr - weder einen Widerspruch zur fristlosen Kündigung, noch irgendwelche Kautionsforderungen.

Also schrieb ich ihr am 05.06.2012 (also gut 7 Monate nach Ende es Mietverhältnisses) per Einschreiben wieder einen Brief, mit der Aufforderung die Freigabe für die Kaution unterschrieben an mich zurück zu senden.
(Die Kaution wurde als Kautionssparbuch angelegt und weder sie, noch ich kommen ohne Einverständnis des jeweils anderen an die Kaution.)
Außerdem hatte ich sie aufgefordert, mir die noch ausstehenden Nebenkostenabrechnungen für 2008, 2009, 2010 und 2011 zuzusenden und mir eventuell zuviel gezahlte Nebenkosten zu überweisen, mit dem Hinweis, dass eventuelle Nachforderungen ihrerseits von 2008, 2009 und 2010 bereits verjährt sind.

Die von mir gesetzte Frist läuft am 15.06.2012 und ich werde davon ausgehen müssen, dass sie auch darauf nicht reagieren wird.



Deshalb nun (endlich) meine Fragen:

1.) Wie soll ich mich am Besten weiter verhalten, falls sie weder die Kaution freigibt, noch mir die fehlenden Nebenkostenabrechnungen zusendet, bzw. die Rückzahlungen überweist?

2.) War die fristlose Kündigung meinerseits korrekt, bzw. hätte sie eventuell Einspruch dagegen einlegen müssen? (ich denke mal ja)

3.) Kann sie auch nach den 7 Monaten noch Ansprüche an die Kaution stellen, oder war das bereits eine angemessene Frist und sie hat jetzt keine Ansprüche mehr darauf? (außer einen eventuellen Teilanspruch aufgrund der Nebenkostenabrechnung für 2011)

4.) Hätte sie eventuelle Ansprüche (z.B. mit der Wand) schriftlich und mit Fristsetzung zur Beseitigung stellen müssen? Falls nein, hätte sie doch aber sicherlich bereits eventuelle Ansprüche aus Handwerkerrechnungen stellen müssen, oder? (Die Wohnung wird bereits seit Dezember 2011 wieder vermietet.)

5.) Wir gut oder schlecht würden meine Chancen vor Gericht stehen? Könnte man dies auch ohne Anwalt verhandeln? (kein Rechtsschutz)


Für eure Hilfe schon mal vielen herzlichen Dank! :-)

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41 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(105719 Beiträge, 37803x hilfreich)

quote:
2.) War die fristlose Kündigung meinerseits korrekt, bzw.

Ich vermisse den Punkt, wo der gerichtsfeste Zugang der Kündigung erfolgt.



quote:
hätte sie eventuell Einspruch dagegen einlegen müssen? (ich denke mal ja)

Nein, einer Kündigung muss man nicht sofort widersprechen. Das kann auch noch später erfolgen.





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"Die Beiträge stellen ausschließlich meine persönliche Meinung/Interpretation dar !

"

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Gary85
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 16x hilfreich)

quote:
Ich vermisse den Punkt, wo der gerichtsfeste Zugang der Kündigung erfolgt.

Die Kündigung wurde ihr ja per Einschreiben zugestellt - das sollte doch eigentlich reichen, oder?

quote:
Nein, einer Kündigung muss man nicht sofort widersprechen. Das kann auch noch später erfolgen.

Aber sicherlich nicht mehr nach 7 Monaten, oder? ;-)
Außerdem hätte sie ja sonst auch die letzte Miete noch angemahnt.

1x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
hamburger-1910
Status:
Bachelor
(3143 Beiträge, 3449x hilfreich)

quote:
Aber sicherlich nicht mehr nach 7 Monaten, oder? ;-)


Es kann immer noch Klage (Schadensersatz wegen nicht berechtigter fristloser K.) eingereicht werden.

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1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Gary85
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 16x hilfreich)

quote:
Es kann immer noch Klage (Schadensersatz wegen nicht berechtigter fristloser K.) eingereicht werden.

Wobei dann aber auch zu klären wäre, ob der mehrfach bewusst begangene Hausfriedensbruch von ihr nicht völlig ausreichend wäre, um eben fristlos zu kündigen.

Viel interessanter wäre für mich aber im Moment ohnehin die Sache mit der Kaution und den Nebenkosten.

1x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
hamburger-1910
Status:
Bachelor
(3143 Beiträge, 3449x hilfreich)

quote:
Wobei dann aber auch zu klären wäre, ob der mehrfach bewusst begangene Hausfriedensbruch von ihr nicht völlig ausreichend wäre, um eben fristlos zu kündigen.


Wieviel Zeit ist zwischen Hausfriedensbruch + fristl. K. vergangen?

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1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Gary85
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 16x hilfreich)

quote:
Wieviel Zeit ist zwischen Hausfriedensbruch + fristl. K. vergangen?

Das erste Mal muss sie um den 10. Oktober drin gewesen sein.
Am 17. Oktober hab ich davon erfahren und ihr das am 19. Oktober schriftlich untersagt.
Zwischen dem 22. und 26. Oktober war sie dann nochmal einmal oder mehrfach in der Wohnung und hat am 27. Oktober angekündigt, das auch weiterhin zu tun.
Am 29. Oktober hat dann die fristlose Kündigung per Einschreiben erfolgt.

Also je nach Betrachtungsweise (das erste Mal, zum ersten Mal erfahren, das erste Mal trotz Untersagung, etc.) zwischen 2 und 19 Tagen.

1x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(105719 Beiträge, 37803x hilfreich)

quote:
Die Kündigung wurde ihr ja per Einschreiben zugestellt - das sollte doch eigentlich reichen, oder?

Nun, vornicht allzulanger Zeit habe ich noch jemanden der die Zustellart 'Einschreiben' hatte vor Gericht scheitern sehen ...


Sofern noch Nebenkostenabrechnungen ausstehen, darf ein angemessener Anteil von der Kaution zur Deckungder erwarteten nachzahlung einbehalten werden.



Wobei die Kaution natürlich eventuell auch schon durch notwendige Schadensbeseitigung dezimiert wurde.





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"Die Beiträge stellen ausschließlich meine persönliche Meinung/Interpretation dar !

"

1x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Gary85
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 16x hilfreich)

quote:
Wobei die Kaution natürlich eventuell auch schon durch notwendige Schadensbeseitigung dezimiert wurde.

Da sie allerdings ohne meine Unterschrift gar nicht an die Kaution kommt und sie bisher auch keine Aufforderung dazu, geschweige denn dann einen entsprechenden Kostennachweis zugeschickt hat, stellt sich eben wieder die Frage:
Wie lange hat sie dafür Zeit?

Auf diversen Webseiten habe ich von "Überlegungsfristen" von 2 bis maximalst 6 Monaten gelesen - und da die Wohnung ja ebenfalls bereits seit über 6 Monaten vermietet ist, sollten die eventuellen Kosten ja längst klar sein. (Es sei denn, sie hat die Wohnung mangelhaft vermietet.)


quote:
Nun, vornicht allzulanger Zeit habe ich noch jemanden der die Zustellart 'Einschreiben' hatte vor Gericht scheitern sehen ...

... und wie soll man sowas dann zustellen lassen?
Persönlich vorlesen und sie dann darüber ein Diktat schreiben lassen, um sicherzustellen, dass sie auch wirklich jedes Wort wahrgenommen hat?
Abgesehen davon, hat sie die Kündigung ja definitiv bekommen, da sie mir ja zwischenzeitlich die darin enthaltenen Schlüssel zukommen lassen wollte ... ;-)

1x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
hamburger-1910
Status:
Bachelor
(3143 Beiträge, 3449x hilfreich)

quote:
Das erste Mal muss sie um den 10. Oktober drin gewesen sein.
Am 17. Oktober hab ich davon erfahren und ihr das am 19. Oktober schriftlich untersagt.
Zwischen dem 22. und 26. Oktober war sie dann nochmal einmal oder mehrfach in der Wohnung und hat am 27. Oktober angekündigt, das auch weiterhin zu tun.
Am 29. Oktober hat dann die fristlose Kündigung per Einschreiben erfolgt.

Also je nach Betrachtungsweise (das erste Mal, zum ersten Mal erfahren, das erste Mal trotz Untersagung, etc.) zwischen 2 und 19 Tagen.



Somit hätten Sie wohl umgehend reagiert.

Hoffentlich können Sie auch den Hausfriedensbruch im Falle eines Falles nachweisen (z.B. durch Zeugen etc.).

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1x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(105719 Beiträge, 37803x hilfreich)

quote:
... und wie soll man sowas dann zustellen lassen?

Mindestens Einschreiben-Rückschein, bei Sachen die höhere Folgekosten verursachen könnten, auch gerne per Gerichtsvollzieher (der bestätigt nicht nur Zustellung sondern auch Inhalt des zugestellten).



quote:
Abgesehen davon, hat sie die Kündigung ja definitiv bekommen, da sie mir ja zwischenzeitlich die darin enthaltenen Schlüssel zukommen lassen wollte ... ;-)

Da habe ich so meinen Bedenken:
quote:
beschloss ich dann ihr schriftlich mitzuteilen, ... sie zur Herausgabe des Zweitschlüssels aufforderte

Oder ergibt sich aus der Formulierung der Vermieterin juristisch zweifelsfrei, das sie NICHT den geforderten Zweitschlüssel damit meinte?





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1x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Gary85
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 16x hilfreich)

quote:
Oder ergibt sich aus der Formulierung der Vermieterin juristisch zweifelsfrei, das sie NICHT den geforderten Zweitschlüssel damit meinte?

Dann würde sich die Frage stellen:
Warum hätte sie mir ihren Zweitschlüssel zukommen lassen wollen, wenn sie zu dem Zeitpunkt davon ausgeht, dass ich die Schlüssel noch habe (bzw. ihr eben nicht zugeschickt habe)?

In der Mailbox-Nachricht war auch die Rede davon, dass sie mir MEINEN Schlüssel zukommen lassen will, damit ich in die Wohnung kommen kann.
Die Nachricht habe ich natürlich noch auf meinem PC gespeichert.


Auch zu dem Hausfriedensbruch (den sie ja selbst auch zugibt) habe ich entsprechende Fotos für die besagten Zeiträume gemacht, die zeigen, dass in der Wohnung eindeutig Dinge verändert wurden.

... und wahrscheinlich kommt jetzt: Ich könnte die Fotos ja auch so arrangiert haben.
Ja, aber genauso hätte ich bei einem Zeugen auch zwischenzeitlich wieder in die Wohnung gehen können und die Dinge entsprechend verändern können. ;-)

1x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(105719 Beiträge, 37803x hilfreich)

quote:
... und wahrscheinlich kommt jetzt: Ich könnte die Fotos ja auch so arrangiert haben.

Deshalb sind die Fotos wertlos, da sie nicht beweisen WER es war.



quote:
In der Mailbox-Nachricht war auch die Rede davon, dass sie mir MEINEN Schlüssel zukommen lassen will, damit ich in die Wohnung kommen kann.
Die Nachricht habe ich natürlich noch auf meinem PC gespeichert.

Es käme auf den ganuen Wortlaut an, aber besser als gar nichts.





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1x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
Gary85
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 16x hilfreich)

Mal jetzt abgesehen von der Kündigung - da glaube ich eh, dass meine ehemalige Vermieterin sich da selbst vor Gericht mit dem Betreten der Wohnung noch im Recht fühlt und das zugibt.

Wie sieht es jetzt mit der Kaution aus?
Hätte sie eventuelle Forderungen innerhalb der 6-7 Monate stellen müssen, oder mir zumindest einen Kostennachweis zusenden müssen?
Vorallem, da sie ja (wie erwähnt) ohne meine Unterschrift gar nicht an die Kaution kommen würde, könnte man das Ganze ja so interpretieren, dass sie gar keine Forderungen stellt ... und selbst wenn sie einen Teil für die Nebenkosten 2011 zurückbehalten will, müsste sie mir dies ja zumindest jetzt (nach meiner Aufforderung zur Freigabe der Kaution) mitteilen, oder?

1x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(105719 Beiträge, 37803x hilfreich)

quote:
da glaube ich eh, dass meine ehemalige Vermieterin sich da selbst vor Gericht mit dem Betreten der Wohnung noch im Recht fühlt und das zugibt.

DAS wäre der Idealfall ...



Forderungen muss der Vermieter konkret benennen und den Mieter auffordern die Schäden zu beseitigen (entweder durch eigene Tat, durch Fachleute oder durch Geld).

Auch hier gilt natürlich das der Vermieter für den Zugang der Aufforderung beweispflichtig wäre.



quote:
und selbst wenn sie einen Teil für die Nebenkosten 2011 zurückbehalten will, müsste sie mir dies ja zumindest jetzt (nach meiner Aufforderung zur Freigabe der Kaution) mitteilen, oder?

Nein, das kann man such noch in der Gerichtsverhandlung machen. Eventuelle Kostennachteile fielnen dann jedoch ihr zu Last.





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1x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Anjuli123
Status:
Bachelor
(3595 Beiträge, 1455x hilfreich)

quote:
Bereits damals hatte Sie eine etwas dunklere gestrichene Wandfarbe im Schlafbereich (ca. 5m² "Raum" - davon etwa die Hälfte sichtbare Wand aufgrund des Kleiderschranks) moniert, allerdings bin ich davon ausgegangen, dass man sich da sicherlich vernünftig einigen kann (auch aufgrund der kleinen "Möbelgeschenke").


Wie großzügig, deinen Sperrmüll als "Geschenke" zu deklarieren, bei dem es dir nur darum ging, dich mit dem Abtransport und der vermutlich kostenpflichtigen Entsorgung nicht abmühen zu müssen. Genauso großzügig wie dein Angebot des früheren Auszugs, bei dem es dir doch eigentlich auch nur darum ging, weniger Miete zahlen zu müssen. Aber nett, wie manche das, was sie tun, weil es ihnen selber nutzt, dann als Großzügigkeit ihrerseits auslegen. Du ignorierst natürlich auch vollkommen, dass die Vermietern "gejubelt" hat, BEVOR sie den Schrott zu sehen bekam, den du zurücklassen wolltest. Und jetzt schmollst du, weil sie den Plunder dann - zumindest teilweise - doch nicht haben wollte.

Selbstverständlich warst du verpflichtet, die beschädigte Wand wieder herzustellen, d.h. mit hellen Farben deckend zu streichen.

quote:
Außerdem hatte ich sie aufgefordert, mir die noch ausstehenden Nebenkostenabrechnungen für 2008, 2009, 2010 und 2011 zuzusenden


Ist überhaupt eine Abrechnung vereinbart oder wurde eine Pauschalmiete gezahlt?

Du warst im Übrigen tatsächlich verpflichtet, dafür zu sorgen, dass Mietinteressenten die Wohnung besichtigen können. Hast du das getan?


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1x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
guest-12322.08.2012 17:44:40
Status:
Senior-Partner
(6927 Beiträge, 2495x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Forderungen muss der Vermieter konkret benennen und den Mieter auffordern die Schäden zu beseitigen (entweder durch eigene Tat, durch Fachleute oder durch Geld).

Auch hier gilt natürlich das der Vermieter für den Zugang der Aufforderung beweispflichtig wäre.
<hr size=1 noshade>



Nein, falsch.

Der M muss bei Ende des MV die Wohnung im vertragsgerechten Zustand zurückgeben. Tut er das nicht. schuldet er "automatisch" Schadensersatz. Ein Recht zur Eigenleistung hat er nach Ende des MV nicht.

Auch nach Ablauf der 6 Monate kann der Vm. mit der Kaution aufrechnen, die Verjährung steht dem nicht im Weg, § 215 BGB . Entsprechende Rechnungen müssen aber vorgelegt werden.





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1x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
Gary85
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 16x hilfreich)

quote:
Wie großzügig, deinen Sperrmüll als "Geschenke" zu deklarieren, ...

Das waren Möbel in einwandfreien Zustand und von hoher Qualität, die sie sich natürlich auch vorher angeschaut hat und sich darüber gefreut hat.
Ich hätte die Möbel und den Kühlschrank auch verkaufen können, aber erstens hatte ich damals schon genug Stress mit dem Umzug und auf Arbeit und zweitens haben die Möbel von den Maßen, Aufbau und Farbe perfekt in die Wohnung gepasst - deshalb war meine Vermieterin damals auch sehr erfreut darüber.

quote:
Ist überhaupt eine Abrechnung vereinbart oder wurde eine Pauschalmiete gezahlt?

Also entweder hälst Du mich für total verblödet, oder willst hier nur ´n bißchen rumspammen - ich werde doch wohl keine Nebenkostenabrechnung verlangen, wenn ich keine Nebenkosten zahle!

quote:
Du warst im Übrigen tatsächlich verpflichtet, dafür zu sorgen, dass Mietinteressenten die Wohnung besichtigen können. Hast du das getan?

Allerdings zum einen nicht ohne vorherige Absprache und zweitens auch nur im begrenzten Maße (i.d.R. 1-2 zu duldende Besichtigungstermine).

1x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
Anjuli123
Status:
Bachelor
(3595 Beiträge, 1455x hilfreich)

quote:
Also entweder hälst Du mich für total verblödet, oder willst hier nur ´n bißchen rumspammen - ich werde doch wohl keine Nebenkostenabrechnung verlangen, wenn ich keine Nebenkosten zahle!


Auch jemand, der eine Pauschalmiete zahlt, zahlt Nebenkosten. Nur sind sie in der Miete als Bruttomiete enthalten, und es wird dann nicht darüber abgerechnet.

Du glaubst gar nicht wie oft das hier schon vorgekommen ist, dass Mieter mit Bruttomiete glaubten, ihnen stünde eine Abrechnung zu, und die dann erstmal aufgeklärt werden mußten. Also nix mit Spam.

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""

1x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
Gary85
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 16x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Auch jemand, der eine Pauschalmiete zahlt, zahlt Nebenkosten. Nur sind sie in der Miete als Bruttomiete enthalten, und es wird dann nicht darüber abgerechnet. <hr size=1 noshade>

Dann hälst Du mich halt doch nur für verblödet ... :D

Zum einen ist im Mietvertrag die Kaltmiete + Nebenkosten festgelegt und zum anderen hatte ich in den Jahren zuvor (ich habe dort fast 8 Jahre gewohnt) ja auch entsprechende Abrechnungen bekommen - zwar auch größtenteils extrem verspätet (2-3 Jahre nach Fristablauf), aber damals hatte ich das halt so hingenommen, weil man ja wegen solchen Kleinigkeiten keinen Streit vom Zaun brechen muss.

Aber irgendwie driftet das Ganze hier zu sehr in (teils belanglose) Details ab.



Deshalb noch einmal die konkreten Fragen, bzw. kurze Zusammenfassung:

1.) Nebenkostenabrechnungen:
Sollte eigentlich klar sein, da in § 556 Abs.3 S.2 BGB recht eindeutig geregelt.
Ergo: Ich habe einen Anspruch auf entsprechende Abrechnungen.

2.) Nebenkosten 2008, 2009 und 2010:
Sollte eigentlich auch klar sein - siehe § 556 Abs.3 S.2 BGB .
Ergo: Zuviel gezahlte Nebenkosten muss sie mir erstatten, Nachforderungen kann sie für diese Zeiträume nicht mehr stellen.

3.) Nebenkosten 2011:
Dafür kann sie sich ja noch bis Ende des Jahres Zeit lassen und gegebenfalls einen Teil der Kaution einbehalten.
Allerdings gehe ich davon aus, dass sie mir das spätestens jetzt nach der Aufforderung zur Kautionsfreigabe mitteilen müsste, oder?
Da ich bisher nie mehr als 70 EUR in einem Jahr nachzahlen musste, gehe ich von einem angemessenen Rückhaltebetrag von 70/12*10 (da Mietvertrag bis Ende Oktober) aus, also 58 EUR , bzw. etwas aufgerundet 70-80 EUR aus - so korrekt?

4.) Freigabe der Kaution:
Für die Dauer sollte man doch eigentlich die von den Gerichten uneinheitlich definierte "Überlegungsfrist" zugrunde legen können, oder?
Diese liegt bei den lokalen Gerichten (laut diversen Foren) bei 2-6 Monaten.
Da die Wohnung seit Dezember weitervermietet wurde und somit eventuelle Reparaturkosten längst angefallen sein müssten, sollte eine "Überlegungsfrist" bis eben Mitte Juni 2012 (je nach Betrachtungsweise 6-8 Monate) ausreichend sein, oder?
Wären ihr tatsächlich Kosten entstanden, hätte sie diese mit Sicherheit schon geltend gemacht, weil sie ja ohne meine Unterschrift gar nicht an die Kaution kommen würde.


Diese Punkte berücksichtigen jetzt erst einmal die außergerichtlichen Aktivitäten (z.B. kann sie ja die Nebenkostenabrechnungen auch vor Gericht noch nachreichen, allerdings würden ja dann die Prozesskosten ohnehin zu ihren Lasten gehen).

Wie würdet ihr also am Besten weiter vorgehen, für den (wahrscheinlichen) Fall, dass sie sich auch weiterhin weigert mir die Nebenkostenabrechnungen zukommen zu lassen, zuviel gezahlte Nebenkosten zu erstatten und die Freigabe oder teilweise Freigabe der Kaution verweigert, bzw. sich weiter "tot" stellt?

1x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
Gary85
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 16x hilfreich)

Wie zu erwarten war, kam bis zur heute festgelegten Frist weder die Nebenkostenabrechnungen (für 2008 bis 2010 wäre sie ja eindeutig verpflichtet), noch die Überschusszahlungen, geschweige denn die Freigabe der Kaution.

Deshalb hier noch einmal die konkreten Fragen, bzw. kurze Zusammenfassung:

quote:<hr size=1 noshade>1.) Nebenkostenabrechnungen:
Sollte eigentlich klar sein, da in § 556 Abs.3 S.2 BGB recht eindeutig geregelt.
Ergo: Ich habe einen Anspruch auf entsprechende Abrechnungen.

2.) Nebenkosten 2008, 2009 und 2010:
Sollte eigentlich auch klar sein - siehe § 556 Abs.3 S.2 BGB .
Ergo: Zuviel gezahlte Nebenkosten muss sie mir erstatten, Nachforderungen kann sie für diese Zeiträume nicht mehr stellen.

3.) Nebenkosten 2011:
Dafür kann sie sich ja noch bis Ende des Jahres Zeit lassen und gegebenfalls einen Teil der Kaution einbehalten.
Allerdings gehe ich davon aus, dass sie mir das spätestens jetzt nach der Aufforderung zur Kautionsfreigabe mitteilen müsste, oder?
Da ich bisher nie mehr als 70 EUR in einem Jahr nachzahlen musste, gehe ich von einem angemessenen Rückhaltebetrag von 70/12*10 (da Mietvertrag bis Ende Oktober) aus, also 58 EUR , bzw. etwas aufgerundet 70-80 EUR aus - so korrekt?

4.) Freigabe der Kaution:
Für die Dauer sollte man doch eigentlich die von den Gerichten uneinheitlich definierte "Überlegungsfrist" zugrunde legen können, oder?
Diese liegt bei den lokalen Gerichten (laut diversen Foren) bei 2-6 Monaten.
Da die Wohnung seit Dezember weitervermietet wurde und somit eventuelle Reparaturkosten längst angefallen sein müssten, sollte eine "Überlegungsfrist" bis eben Mitte Juni 2012 (je nach Betrachtungsweise 6-8 Monate) ausreichend sein, oder?
Wären ihr tatsächlich Kosten entstanden, hätte sie diese mit Sicherheit schon geltend gemacht, weil sie ja ohne meine Unterschrift gar nicht an die Kaution kommen würde.

Diese Punkte berücksichtigen jetzt erst einmal die außergerichtlichen Aktivitäten (z.B. kann sie ja die Nebenkostenabrechnungen auch vor Gericht noch nachreichen, allerdings würden ja dann die Prozesskosten ohnehin zu ihren Lasten gehen).

Wie würdet ihr also am Besten weiter vorgehen, für den (wahrscheinlichen) Fall, dass sie sich auch weiterhin weigert mir die Nebenkostenabrechnungen zukommen zu lassen, zuviel gezahlte Nebenkosten zu erstatten und die Freigabe oder teilweise Freigabe der Kaution verweigert, bzw. sich weiter "tot" stellt? <hr size=1 noshade>



Danke schon mal für eure Hilfe. :-)

1x Hilfreiche Antwort

#21
 Von 
Gary85
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 16x hilfreich)

Nachdem meine ehemalige Vermieterin auf mein Einschreiben nicht reagiert hat (Frist bis zum 15.06.2012), habe ich schließlich am 03.07.2012 Klage beim Amtsgericht eingereicht:
(Rückforderung der Nebenkostenvorrauszahlungen für 2008, 2009 und 2010 = 2.520,00 EUR und Freigabe der hinterlegten Mietkaution)

Der Streitwert wurde vom Gericht (aufgrund der Nebenkosten und der Kaution) auf 2.940,00 EUR festgelegt.

Am 21.07.2012 hatte ich vom Gericht (nach Zahlung des Prozesskostenvorschusses) eine Kopie der Verfügung an meine Ex-Vermieterin bekommen - ihr wurde die Klageschrift also um den 20.07.2012 zugestellt.

Am 23.07.2012 bekam ich von ihr ein Einschreiben, mit einem 2-seitigen Brief (u.a. "ich habe keinen Hausfriedensbruch begangen" - und im nächsten Absatz eine Auflistung der Tage, an denen Sie ohne Absprache in der Wohnung war), den fehlenden Nebenkostenabrechnungen und einer Kautionsabrechnung mit Datum von Ende Februar 2012, bei der ich auch noch das eine oder andere nachzahlen soll (z.B. hat sie 4 Monate nach meinem Auszug irgendwelche Heizungsventile austauschen lassen; "Rechnungen" bestehen größtenteils aus Auflistungen, aus denen weder hervorgeht, von wem was wo ausgeführt wurde, etc.).

Im Prinzip hat sie mir schriftlich die begangenen Hausfriedensbrüche bestätigt, die Nebenkostenabrechnungen mehr als verspätet nachgereicht und eine wahnwitzige und ebenfalls verspätete Kautionsabrechnung vorgelegt - schließlich wäre ihr ja bereits im Februar 2012 (beim erstellen der Abrechnung) die Höhe eventueller Nachforderungen klar gewesen.

Soweit sehe ich da eigentlich dann keine großartigen Probleme für eine eventuelle Verhandlung.


Aber:
Ich denke, dass sie jetzt glauben könnte, dass mit ihren Brief (den sie ja vor Erhalt der Klageschrift abgeschickt hat) die Klage automatisch erledigt ist und sie gar nicht auf die Klageschrift reagiert.

Dadurch würde wahrscheinlich ein Säumnisurteil ergehen, was ich ja schon in der Klageschrift für den entsprechenden Fall mit beantragt habe.

Allerdings hat sich ja durch das nachreichen der Nebenkostenabrechnungen der Streitwert auf rund 485 EUR (Nebenkostenguthaben + Kaution) verringert.

Wenn jetzt also ein Säumnisurteil ergehen würde, würde das Gericht ja dann sicherlich den ursprünglichen Streitwert als Grundlage für die Prozesskosten (die ja dann zu ihren Lasten gehen würden) hernehmen, oder?

In dem Fall würde ich ihr (oder eventuell bis dahin dann ihren Anwalt) aber dann zumindest eine gewisse Angriffsfläche bieten, indem sie mir dann vorwerfen könnten die Verringerung des Streitwertes unter den Tisch fallen gelassen zu haben.
Klar wäre das ja eigentlich ihr Problem, weil sie sich ja aufgrund der Klageschrift beim Gericht melden müsste, aber irgendwie möchte ich so eine potenzielle Situation dann doch gerne vermeiden.

Ergo:
Ich müsste dem Gericht ja letztendlich mitteilen, dass sich der Streitwert zwar verringert hat, aber dennoch keinerlei außergerichtliche Einigung stattgefunden hat und sie trotzdem die Prozesskosten zu tragen hat.

Nur wie kann ich das am Besten formulieren, ohne dass es dann im Fall der Fälle zu einem Fallstrick für mich, oder zu unnötiger Verwirrung kommen kann?

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#22
 Von 
Gary85
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 16x hilfreich)

Mittlerweile habe ich vom Amtsgericht einen Brief des Rechtsanwalt meiner Ex-Vermieterin erhalten.

Darin teilt er mit, dass er das Mandat für sie übernommen hat und hat folgendes beantragt:

quote:
1.) Die Klage wird abgewiesen.

2.) Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

3.) Das Urteil ist ggf. gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar, hilfsweise wird um Vollstreckungsschutz gebeten.

Die Begründung der Anträge bleibt einem gesonderten Schriftsatz vorbehalten.



Außerdem habe ich von der Sparkasse ein Schreiben erhalten, in dem sie mir mitteilen, dass die Ex-Vermieterin die Auszahlung des Kautionsbetrages verlangt - dies aber nicht vor Ablauf von vier Wochen nach Versand des Schreibens erfolgt.


Fragen:

1.) Muss ich auf das Schreiben vom Amtsgericht irgendwie reagieren, oder bekomme ich da noch einmal seperat Post?

2.) Muss der Widerspruch vor dem (wahrscheinlichen) Verfahren begründet werden, oder darf ich mich dann im (wahrscheinlichen) Verfahren überraschen lassen?

3.) Gehe ich jetzt recht in der Annahme, dass die Sparkasse meiner Ex-Vermieterin die Kaution in 4 Wochen auszahlt, ohne dass ich dazu meine Unterschrift leisten müsste?


Vielen Dank für eure Mühe! :-)

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#24
 Von 
Gary85
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 16x hilfreich)

zu 1.) Wie gehts da jetzt weiter? Automatisch Post vom Amtsgericht mit weiteren Infos, oder muss ich dem Widerspruch jetzt widersprechen, bzw. die Beantragen, die Anträge wieder umzukehren?

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#26
 Von 
Gary85
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 16x hilfreich)

Weil ... ?

... es zu einen Verfahren kommt?
... der Anwalt mich in eine Art "Falle" locken will?
... ich komplett im Unrecht bin?

... ???

Lass Dir doch nicht alles so aus der Nase ziehen ...

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#28
 Von 
Gary85
Status:
Frischling
(34 Beiträge, 16x hilfreich)

Das ist doch mal ´ne vernünftige Argumentation?

Nochmal zurück zu 1.:
Muss/sollte ich darauf jetzt schon reagieren, kann ich auf ein weiteres Schreiben vom Gericht/Anwalt warten (eventuell ja außergerichtliche Einigung), oder könnten mir irgendwelche Nachteile entstehen, wenn ich jetzt nicht darauf reagiere, bzw. einen Anwalt darauf reagieren lasse?

Wenn es zum Verfahren kommt, könnte ich ja Notfalls immer noch einen Anwalt hinzuziehen ...



Mein Eindruck dazu ist im Moment, dass der Anwalt meiner Ex-Vermieterin zumindest erstmal die Frist zur Verteidigungsabsicht stoppen möchte und ihr dann zu einer außergerichtlichen Einigung rät - dann würde sie ja gut 2/3 der Prozesskosten sparen.
Oder sie hat ihm nicht alles erzählt und er versucht mir irgendwie (z.B. mit der fristlosen Kündigung - die ich ja dank ihres letzten Briefes rechtfertigen kann) in der Verhandlung einen Strick zu drehen - wobei ja die Sache mit den Nebenkostenabrechnungen absolut eindeutig und rechtlich gesichert ist.

1x Hilfreiche Antwort


#30
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(105719 Beiträge, 37803x hilfreich)

quote:
Wenn es zum Verfahren kommt, könnte ich ja Notfalls immer noch einen Anwalt hinzuziehen ...

:crazy:

Bist bereit MITTEN IM VERFAHREN !!!


Da sieht man wie nötig du tatsächlich ein einen Anwalt hast ...





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"Die Beiträge stellen ausschließlich meine persönliche Meinung/Interpretation dar !

"

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