Hallo. Ich brauche mal Hilfe Gedanken zu ordnen. Ich habe vor einem Jahr ein haus gekauft, in dem ein Mieter wohnte. Den habe ich dann auch gekündigt wegen Eigenbedarf. Kündigungsfrist 5 Monate, wurde dann aber per Aufhebungsvertrag 2 Monate gekürzt, weil er schnell was neues gefunden hatte. Bei der Schlüsselübergabe fragte er verständlicherweise nach seiner Kaution. Die habe ich aber nicht vom Voreigentümer bekommen. Verwies ihn eben auf ihn. Dass da jetzt so n Theater wird, hätte ich nicht gedacht. Der Voreigentümer sagte mir auf Nachfrage, dass nie Wasser und Abwasser verrechnet wurde während der Mietdauer. Und er erst Mal beides aufrechnen und von der Kaution abziehen muss. Ich selbst habe nur eine unvollständige Ausfertigung des Mietvertrags bekommen. Es fehlen leider genau die Seiten, in denen das geschrieben steht. Denn der Mieter besteht darauf dass Wasser und Abwasser in der Miete drin waren. Er selbst hat den Mietvertrag allerdings auch nicht mehr. Somit lässt sich nicht nachvollziehen was nun stimmt. Laut Voreigentümer hätten diese Kosten gesondert einmal im Jahr abgerechnet werden müssen. Was nie passiert ist. Nun, die Summe dezimiert die Kaution und der Mieter müsste sogar noch 150€ drauf zahlen. Dieser weigert sich. Droht nun mit rechtlichen Schritten. Mieterbund hängt auch noch dazwischen. Ich kann irgendwie alle Parteien hier verstehen. Hätte irgendjemand noch den Mietvertrag, ließe sich alles fix klären. Nun, da ich letzter Vermieter war, häng ich da natürlich voll mit drin. Was für rechtliche Grundlagen haben alle Parteien, wenn kein Mietvertrag vorhanden ist?
Kein Mietvertrag mehr und Kaution
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Wie wurden diese Dinge im Kaufvertrag berücksichtigt?
Das ist dann das Versäumnis des Voreigentümers gewesen. Kein Mieter muss schliesslich um die Abrechnung betteln.Zitat :Laut Voreigentümer hätten diese Kosten gesondert einmal im Jahr abgerechnet werden müssen. Was nie passiert ist.
Das kommt darauf an, wie lange das her ist. Man kann nicht endlos rückwirkend abziehen.Zitat :Und er erst Mal beides aufrechnen und von der Kaution abziehen muss.
Dann hat der Voreigentümer ja wohl doch alle Unterlagen und hat auch schon *berechnet*.Zitat :Nun, die Summe dezimiert die Kaution und der Mieter müsste sogar noch 150€ drauf zahlen.
Der Voreigentümer scheint ihn doch zu haben. Immerhin hat er die BK-Abrechnungen mehrere Jahre und die Summe der damaligen Kaution. Oder wusste er das alles aus dem Kopf ?Zitat :Hätte irgendjemand noch den Mietvertrag, ließe sich alles fix klären
Nur die jährlichen Abrechnungen vergass er leider??Wenn er niemals die BK/NK abgerechnt hat, war die Miete evtl. eine Pauschalmiete?
Das zumindest sollte der Mieter noch wissen.
Um wie viele Jahre gehts denn hier?
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Zitat :Die habe ich aber nicht vom Voreigentümer bekommen.
Das ist aber nicht das Problem vom Mieter ...
Zitat :Verwies ihn eben auf ihn.
Als aktueller Vermieter ist man dafür zuständig diese auszuzahlen.
Allerdings kann man bis zu 6 Monate warten, um (versteckte) Mängel zu finden und abzurechnen.
Im Prinzip muss man halt nachweisen können, dass seine Forderungen rechtens sind. Wenn der Mieter die Zahlung der Kaution nachweisen kann, dann musst Du ihm diese Zurückerstatten.....
Ich fürchte niemand kann noch irgendwas nachweisen. Ich schätze der Voreigentümer hat die Wasserrechnungen der letzen Jahre noch gehabt. Und die einfach zusammen gerechnet. Wir reden hier von knapp drei Jahren Mietdauer. Ich bin eben nicht schlüssig. Sollte ich einen Anwalt zur Rate ziehen?
Der Mieter sagt, Nebenkosten waren in der Miete mit drin. Voreigentümer sagt, waren sie nicht. Wie gesagt, genau der Teil des Mietvertrags fehlt mir. Dem Mieter fehlt der ganze Vertrag. Im Kaufvertrag steht leider nichts in Bezug auf die Kaution. Nur dass ich das haus mit Mieter übernehme
Der Mieter kann die Zahlung der Kaution nachweisen? Und beim Kauf wurde dieses Thema nicht erörtert?
§ 566 (1) BGB lautet
Die Abrechnung und dann auch Rückzahlung der Kaution ist jetzt spätestens 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache fällig. Da du bei Beendigung des Mietvertrages Vermieter warst, ist dies deine Pflicht. Was du mit dem Voreigentümer vereinbart hast, kann dem Mieter egal sein.Zitat:Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
Allerdings muss der Mieter beweisen, dass er überhaupt eine Kaution gezahlt hat. Das wird er aber möglicherweise durch einen Bankbeleg oder die Aussage des Voreigentümers können. Denn der Voreigentümer bestätigt ja offenbar, dass es eine Kaution gab.
Natürlich kann eine Kaution auch mit Nebenkostennachforderungen verrechnet werden. Aber dafür müssten erstmal Abrechnungen korrekt erstellt werden und diese dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Abrechnungszeitraum zugestellt werden. Wenn du das nicht kannst bzw. das nicht passiert ist, muss der Mieter keine Nachforderungen leisten und somit ist auch nichts mit der Kaution zu verrechnen.
Hinsichtlich der Kaution gibt es sogar einen eigenen Paragraphen > [link=http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566a.html]BGB § 566a
[/link]
Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.
Natürlich müsste ggf. der Mieter nachweisen, dass er die Kaution auch geleistet hat.
Für die Betriebskostenabrechnung gilt:
Die zum Zeitpunkt der Übergabe (Voreigentümer-Neueigentümer) bereits abgelaufenen Betriebskosten-Abrechnungszeiträume sind noch Sache des Voreigentümers.
BGH im Urteil vom 14.9.2000, Az.: IIIZR 211/ 99
https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/wichtiges-urteil-des-bgh-zur-abrechnung-von-betriebskosten-beim-eigentuemerwechsel-waehrend-des-abrechnungszeitraums_idesk_PI17574_HI646536.html
https://www.mietrecht.org/nebenkosten/nebenkostenabrechnung-eigentuemerwechsel/
Normalerweise hätte der Voreigentümer/Veräußerer zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs die Kaution dem Neueigentümer/Erwerber übergeben müssen.
Wenn der Veräußerer jetzt noch schnell eine Abrechnung macht, dann halte ich es zumindest für fraglich, dass der Veräußerer seine erst nach dem Eigentumsübergang entstandene Forderungen noch eben schnell mit der Kaution aufrechnen will.
Ob der Veräußerer hier überhaupt noch etwas abrechnen darf, müsste der ggf. dem Mieter nachweisen (Vorlage seiner Ausfertigung des Mietvertrages).
Das gleiche gilt für dich > wenn du deinem Mieter Betriebskosten abrechnen willst, dann musst du ggf. nachweisen, dass das im Mietvertrag auch so voreinbart ist.
Womit er sogar recht hat bzw. Recht bekommen würde, wenn nichts anderes nachweisbar ist.Zitat :Denn der Mieter besteht darauf dass Wasser und Abwasser in der Miete drin waren.
[link=http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html]BGB § 556 [/link]: (1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. ...
Mangels einer Vereinbarung sind alle Betriebskosten in der Miete enthalten.
Wenn du auch die für dich günstigen Sachverhalte nicht nachweisen kannst, dann kann dir auch ein Anwalt nicht weiterhelfen. Dann hat der Veräußerer in dir einen Erwerber gefunden, der seinen Kauf genauso nachlässig getätigt hat wie der Verkäufer seine Vermietung.Zitat :Ich fürchte niemand kann noch irgendwas nachweisen. ... Sollte ich einen Anwalt zur Rate ziehen?
Über die wichtigsten Grundlagen sowie die Übergabe aller wichtigen Dokumente zur Immobilie (Vertragsunterlagen, Abrechnungsunterlagen etc.) sowie Kaution verständigt man sich ja normalerweise vorher bzw. legt im Notariellen Kauvertrag fest, dass diese Dinge z.B. spätestens mit der Übergabe der Immobilie ebenfalls zu übergeben sind.
Falls noch nicht geschehen, dann würde ich den Veräußerer unter Fristsetzung zur Herausgabe auffordern.
Wenn du nicht nachweisen kannst, entsprechende Ansprüche auch vereinbart zu haben, dann wirst du aber auch das nicht erfolgreich durchsetzen können.
Es bleibt dann: du haftest deinem Mieter für die Kaution und du kannst ihm auch nicht die Betriebskosten des bei Übergabe bereits laufenden Abrechnungszeitraums berechnen. Wahrscheinlich ist ja nichtmal der Abrechnungszeitraum bekannt bzw. gibt es nicht mal einen Abrechnungsanspruch.
Zitat :Normalerweise hätte der Voreigentümer/Veräußerer zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs die Kaution dem Neueigentümer/Erwerber übergeben müssen.
Genauso ist es und idR wird dies auch im Kaufvertrag so festgehalten, hat man hierauf verzichtet .... Pech inne Verlosung fd Käufer weil:
Zitat :Hinsichtlich der Kaution gibt es sogar einen eigenen Paragraphen > BGB § 566a
Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.
Vielen Dank für eure Antworten. Dass ich für die Kaution verantwortlich bin, hat mir der Mieterbund schon in aller Ausführlichkeit mitgeteilt. Ich hab meine Unterlagen noch Mal alle durchgeschaut. Den Kaufvertrag und den Mietvertrag, oder was davon übrig ist. Der MV hat eine Ergänzung, die ich mir nie so durchgelesen habe. Darin geht es um das Abwasser (Klärgrube), dass die Kosten gesondert zu zahlen sind. Wie und wann das verrechnet wird, geht nicht hervor, vermutlich bei Fälligkeit. Weiterhin steht da, dass auf die Miete Deichverband und Grundsteuer hinzukommen. Und die Miete um 22 Euro erhöht, für die Kosten muss ein Nachweis erbracht werden. Das ist wahrscheinlich nie passiert. Da war ich erst Mal baff, weil ich habe in den Monaten, wo ich Vermieter war, nur die Miete ohne diese 22 Euro erhalten. Ich weiß, jetzt im Nachhinein alles sehr nachlässig von mir mich nicht ausreichend damit beschäftigt zu haben. Ich dachte eben, das Thema sei für mich schnell vom Tisch, da der Mieter mir gegenüber damals sehr kooperativ war. Wie auch immer, das alles jetzt auseinander zu pfriemeln, wer was wann hätte zahlen und tun müssen ist in der Tat sehr müßig. Ich will den Mieter auch nicht um seine Kaution bringen. Ich werde ihn nach dem Feiertagen kontaktieren und hoffentlich eine aussergerichtliche Einigung finden.
Was ja auch stimmt. Du hast gekauft, gekündigt und der Mieter ist offenbar zügig raus. Das wünschen sich viele Käufer als Optimalfall. Deine Probleme jetzt resultieren aus deinen eigenen Nachlässigkeiten und denen vom Vorvermieter. Dafür kann aber der Mieter nichts.Zitat :Ich dachte eben, das Thema sei für mich schnell vom Tisch, da der Mieter mir gegenüber damals sehr kooperativ war.
Ich würde dir empfehlen, erstmal das Gespräch mit dem Verkäufer zu suchen. Die Kaution gehörte nie dem Verkäufer. Er hätte sie abseits von seinem eigenen Geld verwahren und dann an dich als Käufer weitergeben müssen. Es ist also nicht so, dass der Vermieter dir nun Geld zahlen soll. Er soll das Geld weitergeben, was er als Sicherheit in Verwahrung genommen hat. Wenn er glaubt, etwas vom Mieter fordern zu dürfen, soll er sich direkt an den Mieter wenden.
Der Rest ist nur schwer zu durchschauen. Ich zumindest kann nicht einschätzen, ob du noch irgendwelche Forderungen dem Mieter gegenüber hast. Da das Mietverhältnis beendet wurde, lohnt sich meiner Meinung nach auch kein Anwalt sofern keine Rechtschutzversicherung besteht.
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