Hallo,
ich habe einige Fragen zu diesem fiktiven Fall:
Mieter M mietet ein Haus von Vermieter (und Eigentümer) V.
Das Mietverhältnis beginnt am 01.10.11 .
Eine monatliche Miete von 500€ und Nebenkosten von 50€ werden vereinart.
Die Nebenkosten werden laut Mietvertrag "jährlich abgerechnet" .
M zahlt eine Kaution von 1000€ an V.
Das Mietverhältnis endet am 31.03.2013 durch eine ordentliche Kündigung seitens des Mieters. Die Hausübergabe findet am 31.03.2013 statt .
M hat bis heute keine Nebenkostenabrechnung erhalten.
Es wird angenommen, dass V nicht tätig wird, bis M von sich aus eine Nebenkostenabrechnung von V fordert.
M möchte den passenden Zeitpunkt erfahren, um die Forderungen des Vermieters hinfällig werden zu lassen und gleichzeitig seine Rückforderung über einen Anwalt durchsetzen zu können.
Die Fragen sollen den Zeitraum eingrenzen:
Wenn man eine Abrechnungsperiode von 12 Monaten und eine Abrechnungsfrist von 12 Monaten voraussetzt, kann V spätestens am 01.04.2015 keine Nachforderungen mehr stellen. Wie viel Zeit kann sich V erstreiten, wenn er die "verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat"?
Wenn M die gesamten Nebenkostenvorauszahlungen seit dem 01.10.11 zurückfordern möchte, muss er dies spätestens am 31.12.2015 tun? Kann er dazu gleich klagen oder muss er vorher eine Nebenkostenabrechnung fordern, für deren Prüfung er nochmals 12 Monate Zeit hätte?
Muss M seine Kaution bis zum 31.12.2016 zurückfordern oder hat er länger Zeit, weil V die Kaution wegen der Nebenkosten zurückbehalten darf?
MfG
PS: Falls diese Fragen hier schon erschöpfend beantwortet wurden, sind Links zu den Themen erwünscht, da die Suche mir keine Ergebnisse anzeigt.
-- Editiert hillary24 am 14.12.2013 15:40
Keine Nebenkostenabrechnung - Wann Rückforderung?
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Die Betriebskosten-Abrechnung hat jährlich zu erfolgen [URL=http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html]> BGB § 556
[/URL], dass muss aber nicht nach Kalenderjahr sein.
Da bis jetzt noch keine Abrechnung erfolgt ist, kann niemand wissen, von wann bis wann der Abrechnungszeitraum reicht und demzufolge wann die Abrechnungsfrist verstrichen wäre.
Das wäre also zunächstmal beim Vermieter zu erfragen und dabei gleich die Erteilung der fälligen Abrechnungen ab Mietbeginn 01.10.11 zu verlangen. Ihm dazu eine Frist setzen (14 Tage) - sollte der Abrechnungserteilung etwas entgegenstehen, möchte er die Gründe hierfür innerhalb der Frist benennen. Außerdem darauf hinweisen, dass man sich nach erfolgloser Fristverstreichung gezwungen sieht die Sache einem Rechtsanwalt zur weiteren Bearbeitung zu übergeben. (Schreiben beweisbar zustellen!)
ABER: seine Rückforderung über einen Anwalt durchsetzen zu können
> damit ist nichts, wenn der Mieter jahrelang nichts tut und sogar erst etliche Monate nach Mietende in die Gänge kommt
http://www.nebenkostenabrechnung.com/vermieter-erstellt-keine-nebenkostenabrechnung/
[size=10px]Einschränkend muss der Mieter berücksichtigen, dass er nach seinem Auszug nur dann Nebenkosten zurückfordern kann, als er während der Dauer des Mietverhältnisses keine Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (BGH Urteil v. 26.9.12, VIII ZR 315/11
). (Dieser Fall erscheint in der Praxis kaum denkbar.)
[/size]
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"Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch mit der Justiz rechnen D Hildebran"
Hallo Lolle,
dem ersten Teil deiner Antwort stimme ich vom Gefühl her zu.
Den zweiten Teil verstehe ich so, dass V, sollte er die Abrechnungsperiode für sich günstig legen, zumindest einen Teil der Rückforderungen unterbinden kann. Endet die Abrechnungsperiode von V am 29.02.2012 und M hat die Nebenkosten für den März 2013 nicht einbehalten, ist eine Rückfordung nur noch für die Zeit nach dem 29.02.2012 möglich, weil er danach
quote:<hr size=1 noshade>keine Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (BGH Urteil v. 26.9.12, VIII ZR 315/11 ) <hr size=1 noshade>
http://www.nebenkostenabrechnung.com/vermieter-erstellt-keine-nebenkostenabrechnung/
Sehe ich das richtig?
quote:<hr size=1 noshade>Das Gleiche gilt bei einem beendeten Mietverhältnis für die Abrechnungsperioden, für die die Abrechnungsfrist noch während des Mietverhältnisses abgelaufen war . Insoweit ist der Mieter nicht schutzbedürftig, denn er hatte während des Mietverhältnisses die Möglichkeit, die laufenden Vorauszahlungen einzubehalten und so auf den Vermieter Druck zur Erteilung der geschuldeten Abrechnung auszuüben. Erst recht kommt eine ergänzende Vertragsauslegung nicht in Betracht, wenn - wie hier - der Abrechnungsanspruch des Mieters im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bereits verjährt ist.
(BGH, Urteil v. 26.9.2012, VIII ZR 315/11 ) <hr size=1 noshade>
http://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-schraenkt-rueckforderung-von-betriebskostenvorauszahlungen-ein_258_143486.html
Auch wenn der Nutzen für M in diesem Beispiel gering ausfallen würde, wäre es für ihn am sichersten, die Nebenkostenabrechnung in einem Zeitraum von 2 Jahren (Abrechnungsperiode und -frist) bis 3 Jahren (Verjährung) zu fordern?
MfG
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Klar kannst du das fordern. Der Vermieter kann dann aber die Nebenkostenabrechnung nachschieben. Und dann sind zumindest die Nebenkosten in Höhe der Vorauszahlungen fällig. D.h. Nachzahlungen müßtest du nicht leisten, Guthaben würdest du kriegen - aber die kompletten Nebenkosten kriegst du nicht zurück.
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