Keine Reaktion auf Mangelanzeige und Mietminderung

2. Mai 2017 Thema abonnieren
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Exokiel
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Frischling
(7 Beiträge, 2x hilfreich)
Keine Reaktion auf Mangelanzeige und Mietminderung

Folgender Sachverhalt:

Junges Ehepaar ist im Dezember 2015 in einen Neubau gezogen. Das Haus war fertiggestellt und ohne Mängel übergeben. Es gibt 1 Mietpartei und mehrere Eigentümer. Zum Einzug wurden Austauschventile für die Fußbodenheizung übergeben, eine Installation der Ventile durch den Vermieter ist nicht erfolgt.

Im April 2016 wurde ein erheblicher Mangel am Haus entdeckt der schon an Baupfusch grenzt. Das Fundament und die Kelleraussenwände haben Wasser aufgenommen welches im Haus nach oben gezogen ist bis in die Kellerräume. Im gleichen Monat haben Reparaturarbeiten begonnen.
Durch nicht unerhebliche Verschmutzung und Baulärm wurde einmalig im Mai 2016 gemindert. Die Baustelle war danach wetterbedingt und durch andere Gründe bis Ende 2016 ruhend. Ende 2016 wurde von der Eigentümergemeinschaft ein Expertenunternehmen zur Beseitigung dieses Mangels beauftragt, seither gibt es täglich Baulärm, Schmutz und Einschränkung von dem Gehweg. Eine Fertigstellung sollte bis April 2017 erfolgen, verzögert sich anscheinend jedoch auf unbestimmte Länge.

In der Wohnung sind nach dem Einzug ebenfalls Mängel aufgetreten. Die Duschkabine ist nicht abgedichtet, nach jedem benutzen ist der Fußboden nass. Der Wasserhahn ist nicht abgedichtet, Schimmel im Unterbauschrank ist das Resultat. Ein bodentiefes Fenster im Wohnzimmer wurde mit falschen Abdichtungen eingebaut, es wackelt und ist undicht. Im Duschbad ohne Fenster funktioniert die Lüftungsanlage nicht. Es war den Mietern nicht bekannt, dass überhaupt eine Lüftungsanlage existiert, dieses hat sich nur durch ein Gespräch mit der Nachbarschaft ergeben.
Der Holzboden in der Boden ist wellig, hebt sich an und ist an zusammengelegten Ecken teilweise aufgebrochen - vermutlich durch Feuchtigkeit von unten.
Die Wohnung hat nicht den gleichen technischen Standard wie andere Parteien. Im Haus ist ein Glasfaseranschluss verfügbar, hierfür sollten weitere Steckdosen und Netzwerkanschlüsse verfügbar sein - diese sind in der Wohnung nicht vorhanden.
Der Hauptmangel ist jedoch die Fußbodenheizung die in einigen Zimmern auf über 30° C Grad wärmt und in manchen Zimmern garnicht funktioniert. Die Heizung ist durch die Thermostate njcht regelbar. Laut Vermieter liegt hier der Fehler in der Zentralheizungsanlage - der Verbrauch ist für 1 Jahr und 4 Monate jetzt bei 15.000 kWh.

Im November 2016 gab es ein Treffen der Mieter mit Vermieter in der Wohnung. Hierbei wurden die Mängel besprochen und sich darauf geeinigt die Miete ungemindert zu bezahlen. Vom Vermieter wurde eine Fertigstellung der Baustelle bis Ende April 2017 versprochen, ansonsten würde die Monatsmiete für Mai 2017 entfallen. Hier wurde ebenfalls vom Vermieter verneint, dass in dem Duschbad überhaupt eine Fußbodenheizung vorhanden ist.
Im Dezember 2016 sind Handwerker zur Bestandsaufnahme gekommen. Es wurden im Februar und März 2017 einige Termine vereinbart, diese konnten durch die Handwerker durch Verspätung oder Verschiebung nicht eingehalten werden.
Mitte März 2017 habe wurde ein Schreiben an den Vermieter mit den Mängeln verfasst und seit wann diese bestehen. Es wurde darauf hingewiesen, dass die Miete gemindert und gegebenenfalls einbehalten wird, auch für schon den gezahlten Monat. Ebenfalls wurde darauf hingewiesen, dass falls die Frist nicht eingehalten wird, Handwerker beauftragt werden und die Kosten im Nachhinein an den Vermieter belegt werden.

Der Vermieter hat sich 1 Tag vor Ablauf der First am 03.04.2017 gemeldet mit der Info, dass die Heizung zentral defekt ist und die Miete nicht gemindert werden soll.
Die Mieter haben dies abgelehnt und die Miete gemindert überwiesen, eine genaue Aufstellung wurde per Einschreiben an den Vermieter geschickt. Die Minderung ist hoch ausgefallen, da viele Mängel in der Wohnung und auf dem Grundstück zusammenlaufen.

Bis zum 02.05.2017 wurden die Mängel nicht beseitigt, es ist kein weiterer Kontakt erfolgt. Auf Versuch hin Handwerker für das akuteste Problem, die Fußbodenheizung, zu beauftragen wurde abgelehnt, da von der Hausverwaltung und den Eigentümern ein Sachverständiger beauftragt wurde.

Die Mieter stehen nun vor der Zwickmühle wie sie weiter gegen den Vermieter vorgehen können, damit dieser die Mängel beseitigt. Reaktionen des Vermieters sind seit der Minderung im April 2017 nicht erfolgt.
Als Beweisen wurden Fotos gemacht sowie die Raumtemperaturen aufgenommen. Zeugen sind die Nachbarschaft.

Da die Mängel fortbestehen, möchten die Mieter weiterhin mindern und auf gleichem Weg einen Rechtsanwalt beauftragen um den Vermieter zum handeln zu bewegen. Die Mieter sind am Ende ihrer Kräfte, da seit unmittelbar nach dem Einzug Mängel bestehen die nicht behoben werden.


Wie stehen hierbei die Chancen für einen Erfolg mit Rechtsanwalt? Sind verschiedene Minderungen bei den genannten Mängel in solchem Umfang möglich? Auch fortlaufend wenn sich nichts tut? Ist es sinnvoller die Miete für die akuten Mängel zu mindern und für die anderen Mängel die Miete unter Vorbehalt zu bezahlen? Die meisten Aussagen wurden mündlich getroffen, würde hier Wort gegen Wort vor Gericht stehen?

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15 Antworten
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#1
 Von 
Akkarin
Status:
Student
(2464 Beiträge, 639x hilfreich)

Am erfolgversprechendsten dürfte wohl das Suchen einer neuen Wohnung sein und bis dahin die Miete möglichst hoch zu mindern.

Signatur:

If you are going through hell, keep going. - Winston C.

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#2
 Von 
Exokiel
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 2x hilfreich)

Zitat (von Akkarin):
Am erfolgversprechendsten dürfte wohl das Suchen einer neuen Wohnung sein und bis dahin die Miete möglichst hoch zu mindern.

Danke für Ihre Antwort.

Zur Zeit wird aktiv nach einer neuen Wohnung gesucht. In anderen Themen hier im Bereich konnte ich oft den Hinweis lesen nicht mehr als 1 MM oder 2 MM zu mindern, aber Sie schlagen möglichst hoch vor? Kommen hierbei nicht enorme Zahlungsrückstände zusammen?

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#3
 Von 
Akkarin
Status:
Student
(2464 Beiträge, 639x hilfreich)

Normalerweise ist der Mieter gut beraten, die Minderung entweder einvernehmlich mit dem Vermieter zu gestalten oder keine kündigungsrelevanten Rückstände entstehen zu lassen, falls die Höhe der Minderung sich nachträglich als falsch rausstellen sollte.

In der Regel will man ja die Wohnung behalten und lediglich den Vermieter dazu bewegen, einen Mangel abzustellen oder eine vorübergehende Störung nicht zu bezahlen. Das sieht bei euch ein wenig anders aus.

Aus der Ferne scheint mir dass ein viele Jahre dauernder Rechtsstreit zwischen WEG und Baufirma zu werden, der im schlechtesten Fall mit der Insolvenz des Bauträgers endet. Auf jeden Fall hört sich das aber so an, als wird das noch sehr lange dauern.
Wenn also die Wohnungssuche angelaufen ist und man konkret schon ein neues Objekt an der Hand hat, wird das Ziel "keine kündigungsrelevanten Rückstände entstehen zu lassen" irgendwann irrelevant. Auch will man keine Einigung mit dem Vermieter mehr erzielen, man will nur noch das Vertragsverhältnis professionell abwickeln. Ab da darf man dann eben anders pokern und mehr Risiko eingehen.

Signatur:

If you are going through hell, keep going. - Winston C.

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#4
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1952x hilfreich)

Ich schliesse mich allen Punkten von Akkarin an.
M.E. meint Akkarin mit "möglichst hoch mindern" aber auch immer im Rahmen dessen, was angemessen sein dürfte - zumindest interpretiere ICH das rein ;)

Grundsätzlich besteht bei der Mietminderung für den Mieter immer das Risiko, dass er seinen Minderungsanspruch selbst (oder der eigene Anwalt) zu hoch eingeschätzt hat. Stellt sich z.B. bei einer Zahlungsklage/Räumungsklage des Vermieters heraus, dass das tatsächlich der Fall war, dann fallen dem Mieter eben die entsprechenden Rechtsfolgen zur Last - z.B. die Verfahrenskosten sowie den Kosten der Gegenseite für das entsprechende Verfahren, der Mieter könnte eigene Rechtsansprüche verlieren, dem Vermieter Schadenersatzansprüche aus Zahlungsverzug des Mieters und aus vom Mieter selbst gesetztem Kündigungsgrund (Kündigungsfolgeschaden) erwachsen.
Möglicherweise hat man dann zwar eigene Forderungen, mit denen man dann aufrechnen könnte - aber trotzdem würde ich als Mieter hier nicht mein Glück unbedingt herausfordern wollen.

Neben den Miet-Minderungsansprüchen hat der Mieter auch ein Miet-Zurückbehaltungsrecht.
M.E. könnte man neben einer möglichst realistisch angesetzten angemessenen Mietminderung (über die noch Einigung zu erzielen ist) zusätzlich dieses Zurückbehaltungsrecht geltend machen > a) als Druckmittel bis zur erfolgten Mangelbeseitigung und b) wegen derzeit noch nicht bezifferbaren Schadenersatz-/Aufwendungsersatz-Ansprüchen aus dem Verzug des Vermieters mit der Mangelbeseitigung > BGB § 536a .
(Ich gehe davon aus der Verzug und der Zugang der Mängelanzeige beim Vermieter ist beweisbar?!)

I.A. besteht bei der Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes (maximal das 4-fache der angemessenen Minderung) auch nicht Gefahr in Mietzahlungsverzug zu geraten, weil ein zu hoher Zurückbehalt eben noch abzurechnen und wieder zurückzuzahlen ist und weil dadurch automatisch ein recht hoher Nichtzahlungsbetrag zustande kommt (Minderung plus Zurückbehalt).

Die grundsätzliche Frage "was weiter tun" hat sich wohl schon erledigt, weil man es selbst für sinnvoller erachtet, sich eine neue Wohnung zu suchen. Das halte ich auch für vernünftig, denn es steht ja in den Sternen, wann tatsächlich einmal alle Mängel beseitigt sein könnten und zudem dürfte die Wohnung während der Ausführung auch teilweise zurückgebaut werden müssen und nur mit großen Einschränkungen nutzbar oder sogar komplett unbewohnbar sein.

Ansonsten wäre der vom Gesetzgeber vorgesehene Weg die Klage auf Mängelbeseitigung = verbunden mit dem Risiko von Verfahrenskosten, die ja zunächst auch einmal vorzulegen sind + mit weiterer Zeit, die ins Land geht + die Einschränkungen bis zur endlich einmal erfolgten Mängelbeseitigung.

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

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#5
 Von 
mgrasek100
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Praktikant
(502 Beiträge, 179x hilfreich)

Verstehe teilweise meine Vorredner nicht, denn die meisten hier beschriebenen Mängel waren doch bekannt oder ?
Das sind keine versteckten Mängel, zb die Elektrik im Bad, der Ventilator usw. Ansonsten wäre es ein arglistig versteckter Mangel, wenn es also bekannt war bei Einzug und sich der Mieter seine Mietminderungsrechte nicht vorbehalten hat, so sehe ich da keine Chance für eine Minderung, siehe § 536b BGB
Die ganzen anderen Mängel sind entweder durch die Kleinreparaturklausel abgedeckt, die in den meisten Verträgen vorhanden ist, oder durch den Mieter verursachte Folgeschäden, zb kann der Schimmel durch fehlende Lüftung und durch unvorsichtiges Duschen entstanden sein, immerhin hat der Mieter eine Schadensminderungspflicht, sprich man kann nicht einfach mal flott daherduschen, wen man doch weiss, dass die Duschkabine undicht ist, so entsteht ein größerer Schaden, den man dann nicht mehr für eine Mietminderung angeben kann m.E.
Was eine Erneuerung eines Fensters angeht, so kann das eine energetische Sanierung sein, da hat der Mieter seit der Gesetzesänderung 2013 auch kein Recht zur Mietminderung für 3 Monate siehe § 536 1a BGB .
Ansonsten hat der Mieter eine Schadenminderungspflicht, steht in § 254 BGB , hinzu kommt, dass die Mängel ja schon bei Einzug vorhanden wren, zb der Nasse Untergrund, der ja nach deinen Angaben schon im Keller durch die nasse Wände zu sehen war, auch hier gibt es m.E keinerlei Recht auf eine Mietminderung, weil man sich ja bei der Besichtigung die ganze Wohnung anschaut. eben auch den Keller, Urteile dazu besagen, dass man regelmäßig kein Recht auf eine Minderung hat, wenn man die Mängel eben schon kannte oder hätte kennen müssen.

Beim Thema Schadensersatz nach § 536a wäre ich auch vorsichtig, denn zum einen muss geschaut werden, wann der Mangel vorhanden war, dann könnte man theoretisch wegen der verschundenunabhängigen Garantiehaftung auch Schadensersatz fordern, nur ich frage mich worauf man das stützen soll, denn dies geht nur für Mängel die a) schon bei Einzug vorhanden waren und b) darf auch kein formularmäßiger Ausschluss im Mietvertrag vorhanden sein.
Da dieser Ausschluss des § 536a ja auch AGB mäßig funktionier und nicht individuell mit einer Vereinbarung geschlossen werden muss, gehe ich mal jede Wette ein, dass eurer Mietvertrag den schon mal standardmäßig ausschließt.

Man kann alles ausschliessen, außer Gesund und Leben, dass heisst Sachschäden bedingt durch Schimmel o.ä müsste der Vermieter wohl kaum erstatten, zumal noch eine weitere Hürde hinzukommt, nämlich die, dass der Vermieter den Schaden auch vertreten muss, er also für den Ausbruch der das Entstehen des Mangel verantwortlich ist bzw. ihn selbst verursacht hat, und so was ist nur schwer nachweisbar.
Bestes Beispiel wären Stromleitungen, wenn es zu einem Brand kommt, kann man den Vermieter nicht verantwortlich machen, da er keine Pflicht zur Prüfung dieser Leitungen hat.
Bei der Außenwand das selbe: Wenn der Vermieter von der Richtigkeit des Baues ausgehen kann , muss er nicht ständig die Wände überprüfen und kann nichts dafür, wenn die Wand auf einmal Wasser durchlässt.

Es gibt noch weitere Gründe, die ich jetzt hier nich alle erwähnen will aber man muss im Gegenteil sogar aufpassen, dass man sich hier in dem Fall kein Eigentor schiesst, es geht zb bei der nassen Wand um einen riesen Schaden, der die Existenz gefährdet.
Bei einem so großen Schaden stellt sich die Frage, ob es dem Vermieter nach § 313 BGB zugemutet werden kann, an den Mietern festzuhalten, da die Geschäftsgrundlage gefährdet ist und die Wirtschaftlichkeit nicht mehr gegeben ist, unter diesen Gesichtspunkten hätte der Vermieter u.U ein Recht zur Kündigung des Vertrages, wenn durch hohe Kosten der Mietvertrag auch nach Sanierung keine höhere Miete zulässt oder er sogar durch Mietminderung an einer wirtschaftlichen angemessen Verwertung anhand des dann verbesserten Hauses gehindert wird.
Weiterhin wäre er u.U was den Schadensersatz angeht leistungsfrei, also er muss nichts zahlen, wenn er zb nachweisen kann, dass eine Kündigung des Mieters für ihn viel günstiger kommt, es also bei den "Erwartungen" zu einem "auffälligen Missverhältnis" kommt, dass steht in § 275 BGB , wenn die Kernsanierung sich länger hinzieht, der Mieter ggfs ins Hotel geht anstatt sich eine andere Wohnung zu suchen, wäre der Vermieter u.U ( wenn es ihm selber kaum möglich ist, alle Kosten also Schadensersatz und Mietminderung und Sanierung) zu decken, die Leistung also den Schadenersatz nach § 536a BGB NICHT mehr zu zahlen.

Das heisst, dass auch § 536a BGB dann wegfällt.
Es gibt für diesen Fall übrigens auch keine lex specialis aus den einschlägigen Mietrechtsgesetzen, da zb § 573 BGB ( der ja für Wohnraumverträge anwendbar ist) hier keinerlei Einschränkungen zugunsten des Mieters erklären, zum einen geht es da wieder um den abstrakten unbestimmten Rechtsbegriff ( berechtiges Interesse) der auch die im BGB genannten Begriffichkeiten der "Zumutbarkeit" umfassen, die sich ja direkt aus dem GG des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes, sowie § 242 BGB - als Einfallstor für die Drittwirkung von Grundrechten- bezieht, also auch in § 313 und § 275 BGB vorkommen.
Hinzu kommt auch bei § 573 BGB , dass der Vermieter bei dem Stichwort "Minimalsanierung" anhand Nr.3 der Gründe kündigen kann, wenn er an einer wirtschaftlichen Verwertung gehindert wird.

Fazit: Mietminderung sehe ich eher nicht, dann § 536a schon garnicht und man setzt sich dem Risiko der Kündigung seitens des Vermieters aus, also ich würde mir da entweder eine neue Wohnung suchen oder vielleicht die Füße still haben, Gefahren sind hier in dem speziellen Fall durchaus gegeben, da es hier eben nicht nur eine Wohnung betrifft, sondern das ganze Haus und da erwachsen dem Vermieter mehr Möglichkeiten zur Kündigung.

Eine weitere Möglichkeit des Vermieters wäre übrigens die Verweisung auf die Anmietung einer neuen Wohnung im Rahmen seiner Schadenminderungspflicht, da dies billiger ist, als ein Hotel.
Sollte der Mieter dies dann auch machen, so kann er später wegen der Grundsätze Treu und Glauben nicht verlangen in die alte Wohnung nach Sanierung zurückzukehren, dies wäre Schikane, da der Vermieter dadurch Nachteile bei der Wirtschaftlichkeit erleidet und so eine Ausübung wäre rechtsmissbräuchlich.

-- Editiert von mgrasek100 am 03.05.2017 06:48

1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Exokiel
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 2x hilfreich)

Zitat (von mgrasek100):
Verstehe teilweise meine Vorredner nicht, denn die meisten hier beschriebenen Mängel waren doch bekannt oder ?
Das sind keine versteckten Mängel, zb die Elektrik im Bad, der Ventilator usw. Ansonsten wäre es ein arglistig versteckter Mangel, wenn es also bekannt war bei Einzug und sich der Mieter seine Mietminderungsrechte nicht vorbehalten hat, so sehe ich da keine Chance für eine Minderung, siehe § 536b BGB
Die ganzen anderen Mängel sind entweder durch die Kleinreparaturklausel abgedeckt, die in den meisten Verträgen vorhanden ist, oder durch den Mieter verursachte Folgeschäden, zb kann der Schimmel durch fehlende Lüftung und durch unvorsichtiges Duschen entstanden sein, immerhin hat der Mieter eine Schadensminderungspflicht, sprich man kann nicht einfach mal flott daherduschen, wen man doch weiss, dass die Duschkabine undicht ist, so entsteht ein größerer Schaden, den man dann nicht mehr für eine Mietminderung angeben kann m.E.
Was eine Erneuerung eines Fensters angeht, so kann das eine energetische Sanierung sein, da hat der Mieter seit der Gesetzesänderung 2013 auch kein Recht zur Mietminderung für 3 Monate siehe § 536 1a BGB .
Ansonsten hat der Mieter eine Schadenminderungspflicht, steht in § 254 BGB , hinzu kommt, dass die Mängel ja schon bei Einzug vorhanden wren, zb der Nasse Untergrund, der ja nach deinen Angaben schon im Keller durch die nasse Wände zu sehen war, auch hier gibt es m.E keinerlei Recht auf eine Mietminderung, weil man sich ja bei der Besichtigung die ganze Wohnung anschaut. eben auch den Keller, Urteile dazu besagen, dass man regelmäßig kein Recht auf eine Minderung hat, wenn man die Mängel eben schon kannte oder hätte kennen müssen.

Beim Thema Schadensersatz nach § 536a wäre ich auch vorsichtig, denn zum einen muss geschaut werden, wann der Mangel vorhanden war, dann könnte man theoretisch wegen der verschundenunabhängigen Garantiehaftung auch Schadensersatz fordern, nur ich frage mich worauf man das stützen soll, denn dies geht nur für Mängel die a) schon bei Einzug vorhanden waren und b) darf auch kein formularmäßiger Ausschluss im Mietvertrag vorhanden sein.
Da dieser Ausschluss des § 536a ja auch AGB mäßig funktionier und nicht individuell mit einer Vereinbarung geschlossen werden muss, gehe ich mal jede Wette ein, dass eurer Mietvertrag den schon mal standardmäßig ausschließt.

Man kann alles ausschliessen, außer Gesund und Leben, dass heisst Sachschäden bedingt durch Schimmel o.ä müsste der Vermieter wohl kaum erstatten, zumal noch eine weitere Hürde hinzukommt, nämlich die, dass der Vermieter den Schaden auch vertreten muss, er also für den Ausbruch der das Entstehen des Mangel verantwortlich ist bzw. ihn selbst verursacht hat, und so was ist nur schwer nachweisbar.
Bestes Beispiel wären Stromleitungen, wenn es zu einem Brand kommt, kann man den Vermieter nicht verantwortlich machen, da er keine Pflicht zur Prüfung dieser Leitungen hat.
Bei der Außenwand das selbe: Wenn der Vermieter von der Richtigkeit des Baues ausgehen kann , muss er nicht ständig die Wände überprüfen und kann nichts dafür, wenn die Wand auf einmal Wasser durchlässt.

Es gibt noch weitere Gründe, die ich jetzt hier nich alle erwähnen will aber man muss im Gegenteil sogar aufpassen, dass man sich hier in dem Fall kein Eigentor schiesst, es geht zb bei der nassen Wand um einen riesen Schaden, der die Existenz gefährdet.
Bei einem so großen Schaden stellt sich die Frage, ob es dem Vermieter nach § 313 BGB zugemutet werden kann, an den Mietern festzuhalten, da die Geschäftsgrundlage gefährdet ist und die Wirtschaftlichkeit nicht mehr gegeben ist, unter diesen Gesichtspunkten hätte der Vermieter u.U ein Recht zur Kündigung des Vertrages, wenn durch hohe Kosten der Mietvertrag auch nach Sanierung keine höhere Miete zulässt oder er sogar durch Mietminderung an einer wirtschaftlichen angemessen Verwertung anhand des dann verbesserten Hauses gehindert wird.
Weiterhin wäre er u.U was den Schadensersatz angeht leistungsfrei, also er muss nichts zahlen, wenn er zb nachweisen kann, dass eine Kündigung des Mieters für ihn viel günstiger kommt, es also bei den "Erwartungen" zu einem "auffälligen Missverhältnis" kommt, dass steht in § 275 BGB , wenn die Kernsanierung sich länger hinzieht, der Mieter ggfs ins Hotel geht anstatt sich eine andere Wohnung zu suchen, wäre der Vermieter u.U ( wenn es ihm selber kaum möglich ist, alle Kosten also Schadensersatz und Mietminderung und Sanierung) zu decken, die Leistung also den Schadenersatz nach § 536a BGB NICHT mehr zu zahlen.

Das heisst, dass auch § 536a BGB dann wegfällt.
Es gibt für diesen Fall übrigens auch keine lex specialis aus den einschlägigen Mietrechtsgesetzen, da zb § 573 BGB ( der ja für Wohnraumverträge anwendbar ist) hier keinerlei Einschränkungen zugunsten des Mieters erklären, zum einen geht es da wieder um den abstrakten unbestimmten Rechtsbegriff ( berechtiges Interesse) der auch die im BGB genannten Begriffichkeiten der "Zumutbarkeit" umfassen, die sich ja direkt aus dem GG des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes, sowie § 242 BGB - als Einfallstor für die Drittwirkung von Grundrechten- bezieht, also auch in § 313 und § 275 BGB vorkommen.
Hinzu kommt auch bei § 573 BGB , dass der Vermieter bei dem Stichwort "Minimalsanierung" anhand Nr.3 der Gründe kündigen kann, wenn er an einer wirtschaftlichen Verwertung gehindert wird.

Fazit: Mietminderung sehe ich eher nicht, dann § 536a schon garnicht und man setzt sich dem Risiko der Kündigung seitens des Vermieters aus, also ich würde mir da entweder eine neue Wohnung suchen oder vielleicht die Füße still haben, Gefahren sind hier in dem speziellen Fall durchaus gegeben, da es hier eben nicht nur eine Wohnung betrifft, sondern das ganze Haus und da erwachsen dem Vermieter mehr Möglichkeiten zur Kündigung.

Eine weitere Möglichkeit des Vermieters wäre übrigens die Verweisung auf die Anmietung einer neuen Wohnung im Rahmen seiner Schadenminderungspflicht, da dies billiger ist, als ein Hotel.
Sollte der Mieter dies dann auch machen, so kann er später wegen der Grundsätze Treu und Glauben nicht verlangen in die alte Wohnung nach Sanierung zurückzukehren, dies wäre Schikane, da der Vermieter dadurch Nachteile bei der Wirtschaftlichkeit erleidet und so eine Ausübung wäre rechtsmissbräuchlich.

-- Editiert von mgrasek100 am 03.05.2017 06:48

Der Sachverhalt ist doch eindeutig beschrieben.

Zitat:
Junges Ehepaar ist im Dezember 2015 in einen Neubau gezogen. Das Haus war fertiggestellt und ohne Mängel übergeben. Es gibt 1 Mietpartei und mehrere Eigentümer.
Im April 2016 wurde ein erheblicher Mangel am Haus entdeckt der schon an Baupfusch grenzt.


Bis zum ersten Mangel sind also 5 Monate vergangen. Bei Vertragsunterzeichnung war der Bau am Haus komplett abgeschlossen.

Gleiches gilt für die Elektrik/Ventilator im Bad. Bei Einzug und Übergabe wurde mitgeteilt, dass keine Lüftung vorhanden ist. Erst später hat sich herausgestellt, eine Lüftung ist vorhanden, aber schon bereits vor dem Einzug ist sie defekt. Den Mietern wurde das verschwiegen.
Der Schimmel im Bad begrenzt sich auf den Unterbauschrank. Durch den nicht abgedichteten Wasserhahn tropft es bei benutzen in den Schrank hinein.

Den Mangel mit dem Fenster sehen die Mieter ein, jedoch wurde dieser bereits im Februar 2016 gerügt. Eine Minderung hierzu ist nicht erfolgt und etliche Handwerkertermine waren fruchtlos und endeten in vergeudeten Urlaubstagen oder Stunden die man sich freigenommen hat.

Ebenfalls zur Dusche stimme ich Ihnen nicht zu. Die Dusche kann zwar genutzt werden, aber nach jedem benutzen muss der Boden gewischt werden.

Die defekte Heizung bleibt weiterhin das größte Problem, dieses scheint jedoch nicht in naher Zukunft behoben zu werden.


Zur Grundlegenden Info:
Der Vermieter besitzt nur 1 Wohnung in dem Haus. Es gibt einen Bauträger und den Vermieter als Bauherr. Nach Fertigstellung des Baus hat der Vermieter eine Eigentumswohnung gekauft und diese vermietet. Die anderen Wohnungen sind Eigentumswohnungen und die Eigentümer wenden sich hauptsächlich an den Bauträger und die Verwaltung. Der Vermieter hat Aufgrund seines Verhaltens teilweises Hausverbot.

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
mgrasek100
Status:
Praktikant
(502 Beiträge, 179x hilfreich)

Ja nochmal sorry aber wer soll das glauben, ich ehrlich gesagt kaum, wie kann man einen offen eingebauten Ventilator verschweigen, der zudem noch nicht mal zur Grundausstattung einer Wohnung gehört, wenn der Ventilator also nicht mitverdientet ist, kann man allein schon daraus keine Mietminderung geltend machen, erklär mir mal wie das funktionieren soll ?

Außerdem hört sich das widersprüchlich an: Du sagst "Mängelfrei" das kann aber nicht sein, wenn es sich - wie du sagst - um "Baupfusch" handeln soll, denn dann wäre ja logischerweise der Mangel schon beim BAU des Hauses vorhanden gewesen oder ?
Ist doch logisch oder nicht oder wurde später noch was angebaut ?

Wenn also die Feuchtigkeit bereits im Keller zu sehen war, dann ist das eben gesehen und gemietet wie besichtigt.
Ansonsten können wir dir hier bestimmt nicht sagen, was du tun musst, du solltest dir einen Rechtsanwalt nehmen oder eben halt nicht, dass kann man nicht per Ferndiagnose ermitteln, deine Aussagen find ich halt komisch und widersprüchlich, dass ist mein erstes Gefühl.
Du sagst also ausgerechnet da wo das Haus grad fertig ist, fängt es kurze Zeit später im Keller an zu nässen ?
Das kann ich kaum glauben, denn es gibt Bauvorschriften, es gibt auch Leute die so ein Bau heutzutage erst mal abnehmen müssen etc. dass ist ja nich so wie vor 100 Jahren.

Ich denke hier ist der Ärger vorprogrammiert, es handelt sich ja offenbar nicht nur um einen Vermieter sondern um Eigentumswohnungen, hier jemanden verantwortlich zu machen und dann noch als Mieter halte ich für äußerst schwierig.

Übrigens Mieter können einem Eigentümer doch kein Hausverbot erteilen, eher umgekehrt kann der Vermieter Gästen des Mieters u.U Hausverbot erteilen ? Du bist doch kein Eigentümer und kannst dem Eigentümer auch nicht verbieten sein Eigentum zu betreten..

Sorry es klingt einfach alles seltsam, ich schliesse mich den Vorrednern an, vielleicht solltest du lieber ausziehen, alles andere is mit unnötigen Nervenstress verbunden.

-- Editiert von mgrasek100 am 03.05.2017 08:51

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4953 Beiträge, 2379x hilfreich)

Nun wenn beim Einzug bekannt war, das kein Ventilator vorhanden ist, jedoch ein nicht funktionierender real vor Ort ist, dann kommt es auf die Eigenschaft bei Anmietung aufs selbe hinaus.
Mit Miete mindern wegen solchen Dingen sorgt halt für einen schnellen Auszug durch Kündigung, man muss sich entscheiden was man möchte.

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#9
 Von 
mgrasek100
Status:
Praktikant
(502 Beiträge, 179x hilfreich)

Zitat (von 0815Frager):
Nun wenn beim Einzug bekannt war, das kein Ventilator vorhanden ist, jedoch ein nicht funktionierender real vor Ort ist, dann kommt es auf die Eigenschaft bei Anmietung aufs selbe hinaus.
Mit Miete mindern wegen solchen Dingen sorgt halt für einen schnellen Auszug durch Kündigung, man muss sich entscheiden was man möchte.


Zumal man aber erst mal beweisen muss, dass man nicht wusste, dass ein Ventilator vorhanden war, denn so ein Ventilator hängt meist gut sichtbar in der Wohnung, und die Beweislast liegt doch außer bei versteckten Mängeln beim Mieter.
Wenn der Vermieter nun meint, er habe auf den Mangel auch nich hingewiesen - was er noch nicht mal muss- so hat man ein Problem, denn in 536b steht was von fahrlässigkeit, dass heisst man muss sich schon selbst bemühen und alles prüfen bevor man wo einzieht.

-- Editiert von mgrasek100 am 03.05.2017 09:04

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Exokiel
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 2x hilfreich)

Zitat (von mgrasek100):
Ja nochmal sorry aber wer soll das glauben, ich ehrlich gesagt kaum, wie kann man einen offen eingebauten Ventilator verschweigen, der zudem noch nicht mal zur Grundausstattung einer Wohnung gehört, wenn der Ventilator also nicht mitverdientet ist, kann man allein schon daraus keine Mietminderung geltend machen, erklär mir mal wie das funktionieren soll ?

Außerdem hört sich das widersprüchlich an: Du sagst "Mängelfrei" das kann aber nicht sein, wenn es sich - wie du sagst - um "Baupfusch" handeln soll, denn dann wäre ja logischerweise der Mangel schon beim BAU des Hauses vorhanden gewesen oder ?
Ist doch logisch oder nicht oder wurde später noch was angebaut ?

Wenn also die Feuchtigkeit bereits im Keller zu sehen war, dann ist das eben gesehen und gemietet wie besichtigt.
Ansonsten können wir dir hier bestimmt nicht sagen, was du tun musst, du solltest dir einen Rechtsanwalt nehmen oder eben halt nicht, dass kann man nicht per Ferndiagnose ermitteln, deine Aussagen find ich halt komisch und widersprüchlich, dass ist mein erstes Gefühl.
Du sagst also ausgerechnet da wo das Haus grad fertig ist, fängt es kurze Zeit später im Keller an zu nässen ?
Das kann ich kaum glauben, denn es gibt Bauvorschriften, es gibt auch Leute die so ein Bau heutzutage erst mal abnehmen müssen etc. dass ist ja nich so wie vor 100 Jahren.

Ich denke hier ist der Ärger vorprogrammiert, es handelt sich ja offenbar nicht nur um einen Vermieter sondern um Eigentumswohnungen, hier jemanden verantwortlich zu machen und dann noch als Mieter halte ich für äußerst schwierig.

Übrigens Mieter können einem Eigentümer doch kein Hausverbot erteilen, eher umgekehrt kann der Vermieter Gästen des Mieters u.U Hausverbot erteilen ? Du bist doch kein Eigentümer und kannst dem Eigentümer auch nicht verbieten sein Eigentum zu betreten..

Sorry es klingt einfach alles seltsam, ich schliesse mich den Vorrednern an, vielleicht solltest du lieber ausziehen, alles andere is mit unnötigen Nervenstress verbunden.

-- Editiert von mgrasek100 am 03.05.2017 08:51

Zitat:

Zumal man aber erst mal beweisen muss, dass man nicht wusste, dass ein Ventilator vorhanden war, denn so ein Ventilator hängt meist gut sichtbar in der Wohnung, und die Beweislast liegt doch außer bei versteckten Mängeln beim Mieter.
Wenn der Vermieter nun meint, er habe auf den Mangel auch nich hingewiesen - was er noch nicht mal muss- so hat man ein Problem, denn in 536b steht was von fahrlässigkeit, dass heisst man muss sich schon selbst bemühen und alles prüfen bevor man wo einzieht.

Zum Ventilator: Der ist in der Wand, ziemlich weit innen, eingebaut und sollte für Bad und Duschbad lüften. Bei Einzug wurde nur auf den nicht vorhandenen im Bad hingewiesen, die Nachfrage ob im Duschbad einer vorhanden sei, da es eben kein Fenster gibt, wurde verneint.

Nein, die Mängel sind erst nach Einzug aufgetreten. Der Pfusch am Haus hat sich in Schritten offenbart. Ebenfalls waren viele Gutachter und Sachverständige involviert. Das äußere Mauerwerk, zumindest im Keller, wurde mit einer falschen Art von Beton gebaut die ebenfalls nicht richtig abgedichtet war. Durch schwere Regenfälle im Frühjahr 2016 hat sich dann erst dieser Mangel aufgetan. Das Haus hat sich von unten wie ein Schwamm mit Wasser vollgesogen, ist in jede Kellerwand, in die Fliesen, teilweise auch in das Erdgeschoss.
Der Vermieter, oder auch Bauherr, hat nach Absprache mit dem Bauträger eigene Handwerker zur Beseitigung beauftragt. In den folgenden Wochen wurde rund um das Haus das Erdreich aufgetan und laienhaft versucht, die Wände nachträglich von außen abzudichten. Durch weitere Regenfälle hat sich immer mehr und mehr Wasser in der Grube um das Haus gesammelt und so die Schäden noch schlimmer gemacht. Das war im Mai 2016. Jegliche Bauabfälle wurden auf das Grundstück geworfen, hierunter auch Altmetall, Plastikverpackungen, etc.
Bis Dezember 2016 war die Baustelle ruhend, lediglich eine kleine Wasserpumpe wurde regelmäßig neu aufgestellt. Die Abfälle lagen weiterhin auf dem Grundstück.
Ein Spezialunternehmen wurde vom Bauträger beauftragt um die Mängel zu beseitigen. Seither wird täglich am Grundstück gearbeitet. Die Außenarbeiten sind noch nicht fertiggestellt und danach müssten die Innenarbeiten anlaufen.
Bei den Außenarbeiten wurde ebenfalls festgestellt, dass das Fundament nicht fachgerecht gegossen wurde und mit einem Holzbalken provisorisch ausgbessert wurde.

Wie sie sehen sind die Schäden erst nach Einzug aufgetreten, es war keine Feuchtigkeit im Keller zu sehen und auch keine Baustelle. Weder war zu erwarten, dass eine solche ansteht. Die Gutachten sind verfügbar.
Die Schäden am Fußboden haben nichts mit der Feuchtigkeit zu tun, sondern mit dem nicht vollständig trockenen Estrich bis der Holzboden verlegt wurde. Den gleichen Mangel gab es bei weiteren Parteien im Haus.

Die Mieter haben kein Hausverbot erteilt sondern die Eigentümer für den Bauherrn (Vermieter der Mieterpartei).

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#11
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4953 Beiträge, 2379x hilfreich)

Was würde denn gemietet, der Keller?
Auch das im Außenbereich hat auf die Nutzung der Wohnung keinen Einfluss.
Der Ventilator ist kein Grund, für Minderung, egal wie, da schon zu Beginn keine Zusicherung vorhanden.

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#12
 Von 
mgrasek100
Status:
Praktikant
(502 Beiträge, 179x hilfreich)

Naja ok, was soll man sagen ?
Es macht im Endeffekt keinen großen Unterschied, denn eine Mietminderung kann man eig nur aussprechen, wenn Mängel in der EIGENEN Wohnung vorhanden sind, wie soll man hier was mindern ?
Etwa, weil man den Keller durch die Feuchtigkeit nicht nutzen kann ?
Da wohnt man ja nicht, man kann natürlich alles irgendwie mindern, aber dann läuft man halt Gefahr zuviel zu mindern ,denn ein feuchter Keller ist eben keine feuchte Wohnung.

Ein kompletter Einbehalt ist eben auch nur begrenzt möglich und eben nur dann, wenn man berechtigt ist zu mindern, also aus meiner Sicht gibt es da Schwierigkeiten aber das is nur mein Gefühl, da ich langjährige Erfahrung mit dem Thema hab.

Die einbehaltene/zurückbehalene Miete muss man übrigens später wieder zurückzahlen, wenn der Mangel behoben ist, sollte man übrigens auch im Hinterkopf behalten

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#13
 Von 
Exokiel
Status:
Frischling
(7 Beiträge, 2x hilfreich)

Zitat (von 0815Frager):
Was würde denn gemietet, der Keller?
Auch das im Außenbereich hat auf die Nutzung der Wohnung keinen Einfluss.

Das müssen Sie näher erläutern, eine erste Anfrage bei einem Rechtsanwalt und Gutachter in eigener Sache hat hier mehrere Punkte für die Mieter aufgegeben. Einerseits die Lärmbelästigung und Schmutzbelastung, andererseits die Einschränkungen die hierdurch mit eingehen. Ebenfalls kann ich sie beruhigen, dass hier stellt nicht das Hauptproblem dar und wurde dementsprechend auch nicht außerordentlich gemindert.
Das Hauptproblem ist weiterhin die Heizung die das Wohnen unbehaglich macht. Die Kosten für die dauerhafte und nicht regulierbare Heizung sind ein weiteres Thema was von einem Sachverständigen geprüft wird, aber zu einer Heizung die Dauerhaft über 30°C Grad heizt gibt es bisher keine vergleichbaren Informationen.

Zitat:

Die einbehaltene/zurückbehalene Miete muss man übrigens später wieder zurückzahlen, wenn der Mangel behoben ist, sollte man übrigens auch im Hinterkopf behalten

Bisher wurde keine Miete einbehalten, nur gemindert. Über diesen Umstand sind sich die Mieter bewusst, die Einbehaltung sollte als Mittel dienen um den Vermieter dazu zu bewegen die Mängel zu beseitigen und nicht aufzuschieben bis in die Ewigkeit.

-- Editiert von Exokiel am 03.05.2017 10:21

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#14
 Von 
mgrasek100
Status:
Praktikant
(502 Beiträge, 179x hilfreich)

Nun was wollen sie denn nun wissen ? Sie haben doch Gutachter etc. bereits eingeschaltet ? Wo liegt denn nun ihr Problem ?
Wenn sie bereits nen Anwalt gefragt haben, ist doch alles gut oder ?

Theoretisch kann man die Heizung auch selbst fertig machen, Stichwort Ersatzvornahme.

Ansonsten ist ja alles gesagt, es ist dort Lärm und Geruchsbelästigung, gut... dann könnten sie ja auch mindern oder ?
Man sollte nur bedenken, dass eine zu hohe Minderung dem Vermieter eben zur fristlosen Kündigung berechtigen kann.
Ich denke der gesunde Menschenverstand sagt einem erst mal, dass man prüfen muss, ob diese Bauarbeiten zur energetischen Sanierung gehören und was alles dazu zählt, wenn der Eigentümer, Vermieter Bauherr oder sonst wer hier eine Firma beauftragt, die jetzt energetisch dämmt, saniert etc, könnte ich mir halt denken, dass man nicht mindern kann, dass steht ja so extra im Gesetz

Das gleiche mit der Heizung: Wenn diese fertig gemacht wird, kann man auch nicht mindern, falls das eben eine Modernisierung ist und man danach Heizenergie einspart.

-- Editiert von mgrasek100 am 03.05.2017 10:30

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#15
 Von 
Akkarin
Status:
Student
(2464 Beiträge, 639x hilfreich)

Zitat (von mgrasek100):

Außerdem hört sich das widersprüchlich an: Du sagst "Mängelfrei" das kann aber nicht sein, wenn es sich - wie du sagst - um "Baupfusch" handeln soll, denn dann wäre ja logischerweise der Mangel schon beim BAU des Hauses vorhanden gewesen oder ?
Ist doch logisch oder nicht oder wurde später noch was angebaut ?


Das ist der Nomalfall bei Mängeln am Neubau. Bei Übergabe sieht alles schick und neu aus und die Mängel sind noch unsichtbar. Im Laufe der Zeit wird dann das ein oder andere sichtbar, weshalb der Gesetzgeber für Mängel am Bau auch 5 Jahre Gewährleistungsfrist vorsieht, statt 2.

Zitat (von mgrasek100):
Die ganzen anderen Mängel sind entweder durch die Kleinreparaturklausel abgedeckt,

Stimmt insbesondere die Fußbodenheizung ist dem ständigen Zugriff des Mieters ausgesetzt. Die reperatur sollte locker für unter 100€ machbar sein. => Kleinreparaturklausel.

Zitat (von mgrasek100):
Was eine Erneuerung eines Fensters angeht, so kann das eine energetische Sanierung sein, da hat der Mieter seit der Gesetzesänderung 2013 auch kein Recht zur Mietminderung für 3 Monate siehe § 536 1a BGB .

Wenn ein Vermieter auf die Idee käme, den Austausch eines undichten Fensters in einem 2015 errichteten Neubau in 2017 als energetische Sanierung zu verkaufen, würde ich fragen, ob er mir was von dem Zeug abgibt, dass er raucht.


Zitat (von mgrasek100):
Bestes Beispiel wären Stromleitungen, wenn es zu einem Brand kommt, kann man den Vermieter nicht verantwortlich machen, da er keine Pflicht zur Prüfung dieser Leitungen hat.

Das ist ein Neubau. Die Elektrik muss dem VDE Standart 2015 entsprechen. Wenn die Bude wegen mangelhafter Elektrik abbrennt, wäre der Bauträger dafür haftbar.

Zitat (von mgrasek100):

Bei einem so großen Schaden stellt sich die Frage, ob es dem Vermieter nach § 313 BGB zugemutet werden kann, an den Mietern festzuhalten, da die Geschäftsgrundlage gefährdet ist und die Wirtschaftlichkeit nicht mehr gegeben ist, unter diesen Gesichtspunkten hätte der Vermieter u.U ein Recht zur Kündigung des Vertrages, wenn durch hohe Kosten der Mietvertrag auch nach Sanierung keine höhere Miete zulässt oder er sogar durch Mietminderung an einer wirtschaftlichen angemessen Verwertung anhand des dann verbesserten Hauses gehindert wird.

Jetzt hätte ich gerne,was von dem Zeug dass du rauchst. Wenn kann der VM höchstens nach Wirtschaftliche Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ) kündigen.


Zitat (von mgrasek100):
Ich denke hier ist der Ärger vorprogrammiert, es handelt sich ja offenbar nicht nur um einen Vermieter sondern um Eigentumswohnungen, hier jemanden verantwortlich zu machen und dann noch als Mieter halte ich für äußerst schwierig.

Dem stimme ich hingegen zu, das wird hässlich und langwierig. Dass will man sich als Mieter nicht antun,

Zitat (von mgrasek100):
Übrigens Mieter können einem Eigentümer doch kein Hausverbot erteilen, eher umgekehrt kann der Vermieter Gästen des Mieters u.U Hausverbot erteilen ? Du bist doch kein Eigentümer und kannst dem Eigentümer auch nicht verbieten sein Eigentum zu betreten..
Oh doch. Hausrecht hat immer der Besitzer, nicht der Eigentümer.

Zitat (von mgrasek100):
ich schliesse mich den Vorrednern an, vielleicht solltest du lieber ausziehen, alles andere is mit unnötigen Nervenstress verbunden.

Definitiv

Signatur:

If you are going through hell, keep going. - Winston C.

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