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Klausel Schönheitsreparatur gültig?

 Von 
Newton36352
Status:
Beginner
(92 Beiträge, 44x hilfreich)
Klausel Schönheitsreparatur gültig?

Hallo liebe Forumsteilnehmer,
Wir haben in 12/14 eine Doppelhaushälfte (Bj. 2007) gemietet. Als Mietvertrag ist vom Vermieter eine kopierte Vorlage eines Mietvertrages von Haus & Grund Augsburg verwendet worden. Der Mietvertrag enthält weiter eine Kopie mit der Überschrift "Sondervereinbarung" sowie eine ebenfalls kopierte Ausfertigung einer "Zusatzvereinbarung (EFH) zum Mietvertrag".
Im Mietvertrag steht
...
2. Unter Schönheitsreparaturen werden insbesondere verstanden: das fachgerechte Streichen oder Tapezieren der Decken und Wände,...
In der Regel werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:
...
In Wohn- und Schlafräumen... ca. alle 8 Jahren...

In der Sondervereinbarung steht geschrieben:
...Die Mieträumen werden vom Vermieter neu geweißelt übergeben. Beim Auszug hat demzufolge der Mieter die Mieträumen fachgerecht neu geweißelt wieder zu übergeben. ..."

Im Übergabeprotokoll (ebenfalls eine Fotokopie) ist unter "Bemerkungen" vor dem Fotokopieren handschriftlich ( ich weiß nicht, von wem) eingefügt worden "Das Haus wird noch weiß gestrichen!".

Frage: ist die Klausel wirksam? Ich habe zwei Urteile gefunden ( VIII ZR 47/11 und VIII ZR 344/08 ), die mich annehmen lassen, dass die Klausel unwirksam ist.

Hintergrund der Frage ist, dass der Vermieter "vergessen" hat, das Haus vor Einzug weiß streichen zu lassen. Meine Überlegung ist, den Zustand des Hauses durch einen Sachverständigen dokumentieren zu lassen. Wenn allerdings die Klausel unwirksam ist, entfällt meine Renovierungspflicht bei Auszug. Ist das korrekt?

Vielen Dank für Antworten bzw. eine Einschätzung sagt
Newton36352

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Nicht genau ihre Frage? Wir haben weitere Antworten zum Thema
Auszug Vermieter Frage Klausel


6 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Liane46
Status:
Student
(2917 Beiträge, 1260x hilfreich)

Diese Klausel zu den Schönheitsreparaturen ist gültig, weil sie nicht starr ist. Begriffe wie "in der Regel" und "ca." sind weich und lassen durchaus auch längere und kürzere Zeitabläufe zu.

Und mit dem Anstrich des Hauses habt ihr nichts zu tun, das ist Sache des Vermieters.

-- Editiert von Liane46 am 16.06.2015 14:31

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#2
 Von 
Anjuli123
Status:
Bachelor
(3595 Beiträge, 1422x hilfreich)

Nein, die Klausel ist nicht gültig. Sie ist zwar in der Tat nicht starr, aber es wird ein weißer Anstrich verlangt. Und diese Farbvorgabe macht das Ganze ungültig.

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#3
 Von 
Newton36352
Status:
Beginner
(92 Beiträge, 44x hilfreich)

Ops, mein Fehler: ich habe gerade gesehen, dass ich geschrieben hatte "das Haus streichen". Ich meinte, das Haus komplett von Innen streichen.
Entschuldigung, dass @Liane46 auf eine falsche Fährte gelockt habe.

@Anjuli123
Das würde also in der Tat bedeuten, dass bei Auszug keine Renovierung von uns geschuldet wird, sondern das Haus besenrein übergeben kann und wir damit unseren Teil des Mietvertrages erfüllt hätten? Das wär ja prima.

Zuerst war unser Vermieter wirklich sehr nett und kooperativ. Aber seit wir gleich am 02.01.15 gemeldet hatten, dass sämtliche Aussenrolläden bei Kälte nicht funktionieren und sein hinzugerufener Handwerker ihm in unserem Beisein erklärt hat, dass alle Rolläden defekt sind und zügig ausgetauscht werden müssen, ist er nicht mehr gut auf uns zu sprechen. Dabei hat er uns im Beisein von Zeugen bei der Übergabe auf die die "manchmal nicht rund laufenden Jalousien" hingewiesen. Nicht rund laufen und sich gar nicht mehr bewegen sind nun aber doch zwei verschiedene Paar Schuhe...

Danke für die Antworten sagt
Newton36352

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#4
 Von 
cauchy
Status:
Schlichter
(7225 Beiträge, 3656x hilfreich)

Zitat:
Tapezieren der Decken und Wände,...
In der Regel werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:
...
In Wohn- und Schlafräumen... ca. alle 8 Jahren...

In der Sondervereinbarung steht geschrieben:
...Die Mieträumen werden vom Vermieter neu geweißelt übergeben. Beim Auszug hat demzufolge der Mieter die Mieträumen fachgerecht neu geweißelt wieder zu übergeben. ..."


Die typische Anwaltantwort (auch wenn ich keiner bin): Es kommt darauf an. Genauer: Es kommt darauf an, ob diese Sondervereinbarung individuell ausgehandelt oder vom Vermieter vorgegeben wurde. Um als Individualklausel zu gelten müsste der Vermieter nachweisen, dass ernsthaft über die Klausel verhandelt wurde. Das wird vermutlich eher nicht der Fall gewesen sein. Damit wären beide Klauseln sogenannte AGB-Klauseln (egal ob da Sondervereinbarung drübersteht oder nicht). Da die zweite Klausel eine Endrenovierungsklausel ist (beim Auszug muss renoviert übergeben werden), ist diese als AGB-Klausel ungültig. Soweit ich weiß ist damit aufgrund des Summierungseffektes auch die eigentlich gültige erste Klausel ungültig. So ganz verstanden habe ich diesen Summierungseffekt aber noch nicht.

Zitat:
Meine Überlegung ist, den Zustand des Hauses durch einen Sachverständigen dokumentieren zu lassen. Wenn allerdings die Klausel unwirksam ist, entfällt meine Renovierungspflicht bei Auszug. Ist das korrekt?

Ich würde den Zustand trotzdem im Beisein eines möglichst neutralen Zeugen dokumentieren. Der BGH hat erst kürzlich entschieden, dass bei unrenovierter Übergabe (ohne irgendeinen Ausgleich dafür) der Mieter generell nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden kann. Damit wäre auch die erste Klausel alleine ungültig. Du müsstest bei Auszug jedoch beweisen, dass bei Einzug unrenoviert übergeben wurde, was bei dem Übergabeprotokoll nicht unbedingt einfach ist. Von daher macht es Sinn, dass gerichtsfest festzuhalten.

-- Editiert von cauchy am 16.06.2015 22:50

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#5
 Von 
joschka123
Status:
Frischling
(1 Beiträge, 1x hilfreich)

Hi, wie kommt ihr auf den Gedanken, dass die Sondervereinbarung auch eine vorformulierte Vertragsbedingung ist? Wie ist die denn gestaltet? Ist es ein Formular oder ist es ein ausgedruckter individueller Text? Danach würde sich doch richten, ob die Vereinbarung eine unangemessene Benachteiligung darstellt!

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#6
 Von 
cauchy
Status:
Schlichter
(7225 Beiträge, 3656x hilfreich)

Zitat (von joschka123):
Hi, wie kommt ihr auf den Gedanken, dass die Sondervereinbarung auch eine vorformulierte Vertragsbedingung ist?

Es ist vollständig egal, ob da Sondervereinbarung draufsteht, ob das handschriftlich ist oder ob die Klausel auf einem Extrablatt oder sogar auf dem Übergabeprotokoll beim Einzug steht. Einzig entscheidend ist, ob die Klausel eine Individualklausel ist. Und dazu muss darüber individuell und ernsthaft verhandelt worden sein. Typischerweise stellen Vermieter eine solche Klausel jedoch nicht zur Disposition, sondern legen diese einfach fest. Und dann ist es eben eine AGB-Klausel.

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