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Kleinstreparatur Rollladen/Nebenkostenabrechnung

 Von 
goringo
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)
Kleinstreparatur Rollladen/Nebenkostenabrechnung

Hallo Leute,

ich bin neu hier, da das Geld momentan knapp ist und eine Rechtsberatung zur Zeit nicht ins Budget passt. Also versuche ich auf diesem Wege, eine Einschätzung meiner Position zu erhalten.

Es geht um die Nebenkostenabrechnung, genauer gesagt um eine Position über eine Reparatur im Dezember 2018. Bei jener Reparatur ging es um einen abgerissenen Rollladengurt.

Die Position wird mit 131,20€ angeben. Als Anhang liegt die Rechnung des Schreiners bei, der sich der Reparatur angenommen hatte. Die Gesamtsumme der Reparatur beträgt lt. Rechnung 158,33€ brutto. Handschriftlich ist seitens der Vermieterin folgendes vermerkt: "Berechnet werden 7/8 -> 110,25€ + 19% MwSt (20,95€ ) = 131,20€".

In meinem Mietvertrag ist zu solchen Schäden folgende Klausel zu lesen:

5. "Verschuldungsunabhängig hat der Mieter die Kosten für kleinere Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden, soweit sie seiner unmittelbaren Einwirkung unterliegen im Einzelfall einen Betrag von 265€ nicht übersteigen, zu tragen.

6. "Die Verpflichtung des Mieters nach § 16 Ziff. 5 dieses Vertrages ist auf jährlich 8 Prozent der Jahresnettomiete beschränkt.

Nun habe ich bereits selbst etwas recherchiert und bin über folgende Passagen gestolpert:

"Demnach gilt in der Regel eine Kostenobergrenze von 75 bis 100 Euro als zulässig, in Ausnahmefällen haben Gerichte bis zu 120 Euro als gültig anerkannt."

und

"Bei Kleinreparaturen gilt das Prinzip „ganz oder gar nicht". Sobald die Reparaturkosten die im Mietvertrag festgesetzte Obergrenze überschreitet, muss der Vermieter diese vollständig übernehmen und darf den Mieter nicht etwa anteilig zur Zahlung heranziehen."

Wären diese beiden Aussagen korrekt, so schließe ich aus meinem Rechtsverständnis, dass die von mir geforderte Summe von 131,20€ wegen einer Reparatur zu einer Gesamtsumme von 158,33€ unrechtmäßig wäre, da zum einen der Betrag zu hoch ausfällt und mir darüber hinaus eine Teilsumme in Rechnung gestellt wird, was so nicht möglich wäre.

Ist das so korrekt oder habe ich etwas Wesentliches übersehen?

Danke im Voraus für die Mühe und Gruß

goringo

-- Editiert von goringo am 12.08.2019 21:38

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Nicht genau ihre Frage? Wir haben weitere Antworten zum Thema
Reparatur Rechnung korrekt


7 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
cauchy
Status:
Senior-Partner
(6581 Beiträge, 3440x hilfreich)

Zitat (von goringo):
5. "Verschuldungsunabhängig hat der Mieter die Kosten für kleinere Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden, soweit sie seiner unmittelbaren Einwirkung unterliegen im Einzelfall einen Betrag von 265€ nicht übersteigen, zu tragen.
Steht da wirklich 265 Euro pro Einzelfall? Das wäre viel zu viel. Die Folge wäre, dass die komplette Klausel unwirksam wird und die rechtliche Regelung gilt. Dann muss der Vermieter solche Kosten selber tragen, wenn er dem Mieter nicht ein Verschulden nachweisen kann.

Steht da denn wirklich 265Euro pro Reperatur?

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#2
 Von 
goringo
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Hi,

vielen Dank für die schnelle Antwort. Das steht wortwörtlich so im Vertrag:

"...im Einzelfall einen Betrag von 265€ ( in Worten "zweihundertfünfundsechzig) nicht übersteigen, zu tragen."

Somit müsste ich für die Reparatur nicht aufkommen? Dazu gibt es Urteile?

Danke und Gruß

goringo

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#3
 Von 
cauchy
Status:
Senior-Partner
(6581 Beiträge, 3440x hilfreich)

Es gibt diverse Seiten zu Kleinreparaturenklauseln. Beispielhaft habe ich unten 2 angegeben. Im zweiten sind auch die maßgeblichen Urteile zu den Höchstgrenzen genannt. Das erste war BGH, 07.06.1989 - VIII ZR 91/88 mit 100 DM. Selbst mit Inflation kommt man da bei weitem nicht auf 265 Euro im Einzelfall.

https://www.mietrecht.org/kleinreparaturen/
https://www.fachanwalt.de/magazin/mietrecht/kleinreparaturen

Zitat (von goringo):
Somit müsste ich für die Reparatur nicht aufkommen?
Zumindest nicht auf Basis der unwirksamen Kleinreparatur. Wenn du das Ding mutwillig zerstört hast, musst du natürlich dafür aufkommen, wenn der Vermieter dies beweisen kann.

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#4
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3104 Beiträge, 1761x hilfreich)

Wenn das tatsächlich wortwörtlich so im Mietvertrag steht, dann halte ich die "Kleinreparatur-Klausel" ebenfalls für komplett unwirksam wegen "unangemessener Benachteiligung in AGB".
(Es ist doch tatsächlich eine Klausel - oder wie zustandegekommen? im vom Vermieter vorgefertigten Vertrag bereits vorgegeben? oder wurde der Betrag etwa ausgehandelt?)

Mit Urteilen ist das so eine Sache - man muss halt beachten wie aktuell sie sind und auch von welchem Gericht sie ergangen sind.
Tatsächlich ist der "aktuellste" verlässliche Eckpunkt zur Kostenobergrenze je Einzelfall/Einzelreparatur das Urteil des BGH vom 06.05.1992, Az.: VIII ZR 129/91 (umgerechnet 75 Euro)
Alles andere sind Mutmaßungen/Interpretationen/Ansichten der jeweiligen Autoren aufgrund diverser aktuellerer Einzelfallurteile untergeordneter Gerichte, an die aber kein anderes Gericht gebunden ist. Irgendwie wird natürlich jedes Gericht die Preisänderung/Inflationsrate der vergangenen 27 Jahre seit 1992 berücksichtigen - nur wie, das weiss alleine der jeweilige Richter selbst.

z.B. oft zitiert:
AG Braunschweig, Urteil vom 17.03.2005, Az.: 116 C 196/05 (100 Euro netto)
Amtsgericht (AG) Würzburg, Urteil vom 17.05.2010, Az.: 13 C 670/10 (110 Euro sind angemessen)
AG Bingen, Urteil v. 04.04.2013, Az.: 25 C 19/13 (120 Euro pro Reparatur sind zu hoch)
AG Berlin-Schönefeld, Urteil v. 03.08.2017, 106 c 46/17 (120 Euro je Kleinreparatur ist nicht zu beanstanden)
zwischen den letzten beiden Urteilen liegen dann auch schon wieder 4 Jahre!
d.h. ein aktuelles Urteil heute würde sicher wieder etwas höher ausfallen
Jedenfalls ist die mietvertraglich vereinbarte Klausel immer zu dem Zeitpunkt zu "beurteilen", zu dem über einen Streitfall zu entscheiden ist! (und nicht etwa danach wann die Klausel vereinbart wurde)
Urteilssammlung - z.B.
https://www.kostenlose-urteile.de/topten.kleinreparatur.htm

Vielleicht nochmal zu deinem Gedankengang:
Es kommt nicht darauf an, was der Vermieter tatsächlich fordert - sondern auf das, was im Mietvertrag als Höchstgrenze je Einzelfall vereinbart ist! Ist die Klausel unwirksam, dann kann der Vermieter auch keine darauf basierende Forderung durchsetzen.

Erst bei einer an sich wirksamen Kleinreparatur-Klausel wäre ein weiterer Prüfschritt:
Höhe der Reparaturkosten-Rechnung > unter dem wirksam vereinbarten Höchstbetrag oder darüber?
Teilbetrags-Ansatz ist nicht zulässig.
Diese Prüfung ist aber bei an sich schon unwirksamer Kleinreparatur-Klausel gar nicht nötig.

Die Argumentation lautet schlicht:
Die vertragliche Kleinreparatur-Klausel ist insgesamt alleine wegen des vertraglich vereinbarten Betrages "je Einzelfall von 265€" unwirksam.
Daher besteht für die Kostenforderung keine Rechtsgrundlage.

Signatur:Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand
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#5
 Von 
cauchy
Status:
Senior-Partner
(6581 Beiträge, 3440x hilfreich)

Zitat (von Lolle):
Jedenfalls ist die mietvertraglich vereinbarte Klausel immer zu dem Zeitpunkt zu "beurteilen", zu dem über einen Streitfall zu entscheiden ist! (und nicht etwa danach wann die Klausel vereinbart wurde)
Warum das? Das erschließt sich mir überhaupt nicht.

Wenn eine Klausel bei Abschluss des Mietvertrages unwirksam war, so wird sie doch nicht im Laufe der Zeit plötzlich wirksam? Hast du Belege für diese Behauptung?

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#6
 Von 
goringo
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Zumindest nicht auf Basis der unwirksamen Kleinreparatur. Wenn du das Ding mutwillig zerstört hast, musst du natürlich dafür aufkommen, wenn der Vermieter dies beweisen kann.

Natürlich nicht mutwillig, ich will ja, das meine Rollläden funktionieren. Ich wohne in einem Altbau und die Gurte sahen schon bei Einzug vor 5 Jahren sehr mitgenommen und ausgefranzt aus. Es war also nur eine Frage der Zeit. Die o. g. Reparatur war in meinem Wohnzimmer, das selbe ist mir dieses Jahr dann auch im Schlafzimmer passiert. Eben altersbedingt...

Gibt es eine andere Basis, auf der die Vermieterin die Kosten auf mich umlegen kann?

Zitat (von Lolle):
Es ist doch tatsächlich eine Klausel - oder wie zustandegekommen? im vom Vermieter vorgefertigten Vertrag bereits vorgegeben? oder wurde der Betrag etwa ausgehandelt?

Wurde damals so vorgegeben und fertig zum Unterzeichnen vorgelegt.

Also ist es dann so, wenn ich euch alle richtig verstanden habe, dass ich nicht zahlen muss, weil die Klausel mit einem viel zu hoch angegebenen Betrag gar nicht erst gültig und somit nichtig ist?

Dann würde ich nämlich erst mal in einem Schreiben antworten und auf Basis dieser Erkenntnis argumentieren. Oder würdet ihr auf anderem Wege vorgehen?

Darüber hinaus finde ich es sowieso moralisch fragwürdig von der Vermietern. Ich bin seit Jahren ein sehr angenehmer Mieter; die Mieten sind hoch in der Innenstadt. Und dann versucht man als Vermieter noch wirklich jeden Cent aus dem Mieter zusätzlich rauszuquetschen. Aber gut, darauf wird wohl kein Recht gesprochen...

Ich bin euch sehr dankbar für die Hilfe!

Gruß

Daniel

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#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(34928 Beiträge, 12508x hilfreich)

Zitat:
Gibt es eine andere Basis, auf der die Vermieterin die Kosten auf mich umlegen kann?

Nein.

Zitat:
Also ist es dann so, wenn ich euch alle richtig verstanden habe, dass ich nicht zahlen muss, weil die Klausel mit einem viel zu hoch angegebenen Betrag gar nicht erst gültig und somit nichtig ist?

So ist es. Der Höchstbetrag für eine Kleinreparatur liegt bei 120€, wahrscheinlich würden im Jahre 2019 auch 125€ durchgehen. Ein Betrag von 265€ ist aber offensichtlich viel zu hoch.

Zitat:
Dann würde ich nämlich erst mal in einem Schreiben antworten und auf Basis dieser Erkenntnis argumentieren. Oder würdet ihr auf anderem Wege vorgehen?

Nein, das ist der richtige Weg.

Zitat:
Darüber hinaus finde ich es sowieso moralisch fragwürdig von der Vermietern.

Das Ganze beruht wahrscheinlich auf Unkenntnis, denn ist ist schon ziemlich dämlich von einem Vermieter, so eine Klausel in den Mietvertrag aufzunehmen.

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