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Kosten für Entkalkung Boiler

13.3.2019 Thema abonnieren
 Von 
kinnetik
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)
Kosten für Entkalkung Boiler

Angenommen Mieter M hat in seiner Wohnung einen Boiler für die Warmwasserbereitung welcher entkalkt werden muss. Vermieter V hat im Mietvertrag folgende Klauseln hinterlegt "Der Mieter ist verpflichtet, die Reinigung und Wartung der Warmwassergeräte jährlich fachmännisch auf seine Kosten durchführen zu lassen und entsprechende Wartungsverträge abzuschließen." und "Der Mieter ist verpflichtet, während der Dauer des Mietverhältnisses die Kosten für Kleinreparaturen an ..., Boilern, ... und dergleichen zu tragen. Diese Verpflichtung gilt jedoch nur insoweit, als jede Einzelreparatur unter einem Kostenaufwand von EUR xx,xx liegt und höchstens bis zu einem Aufwand von EUR xxx,xx pro Vertragsjahr."

Mieter M hat aber folgende Urteile gefunden "(BGH, Urt. v. 15.05.1991 – VIII ZR 38/90) Der Mieter kann nicht verpflichtet werden einen Wartungsvertrag mit einem Fachbetrieb abzuschließen. Außerdem sind Instandhaltungsklauseln, nach denen der Mieter generell verpflichtet ist, die Kosten der Thermenwartung zu tragen unwirksam" und "Eine Vereinbarung, die den Mieter verpflichtet, die Wartungskosten für die Therme bis zu einem bestimmten Höchstbetrag zu übernehmen, ist wirksam. Parallelen zu Kleinstreparaturen (Landgericht Braunschweig: AZ 6 S 784/00)"

Vermieter V argumentiert mit "Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht" (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 15. Mai 1991 – VIII ZR 38/90 -).
BGH v. 7.11.2012 – VIII ZR 119/12 – (aktualisierte Rechtsprechung aus dem Jahr 2012)"

Vermieter V hat aber schon einmal die Kosten für die Entkalkung übernommen und verlangt dies jetzt aber wieder von Mieter M.

Wer hat recht ?

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3 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
cauchy
Status:
Senior-Partner
(6271 Beiträge, 3291x hilfreich)

Zitat (von kinnetik):
Wer hat recht ?
So ein bischen alle. Der Vermieter darf in einem Mietvertrag vereinbarn, dass der Mieter die Kosten einer Wartung zu tragen hat. Er darf nicht vereinbarn, dass der Mieter die Wartung selber in Auftrag geben muss. Das würde dann nämlich die Haftung für die Geräte vom Vermieter auf den Mieter übertragen und genau das ist nicht zulässig.

Zitat (von kinnetik):
Der Mieter ist verpflichtet, die Reinigung und Wartung der Warmwassergeräte jährlich fachmännisch auf seine Kosten durchführen zu lassen und entsprechende Wartungsverträge abzuschließen
Die Klausel ist mit ziemlicher Sicherheit ungültig, weil der Mieter die Wartung beauftragen soll. Damit kann der Vermieter sich auf diese Klausel nicht berufen.

Wenn die Klausel gar nicht da wäre, dann könnte der Vermieter möglicherweise über die Nebenkosten die Wartung abrechnen. Dafür würde es ausreichen, dass im Mietvertrag vereinbart wurde, dass alle umlagefähigen Betriebskosten auch umgelegt werden.

Nur gibt es hier diese ungültige Klausel. Meiner Meinung nach ist damit die Wartung nicht über die Nebenkosten umlegbar. Bei Formularklauseln ist es nämlich so, dass eine unwirksame Klausel die komplette Regelungen zu diesem Themenkomplex ungültig macht. Heisst also, zum Thema Thermenwartung gilt nur noch das BGB und das sieht vor, dass der Vermieter solche Kosten tragen muss.

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#2
 Von 
kinnetik
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo Cauchy, danke für deine Antwort.

Aufgrund der Klausel "Der Mieter ist verpflichtet, während der Dauer des Mietverhältnisses die Kosten für Kleinreparaturen an ..., Boilern, ... und dergleichen zu tragen. Diese Verpflichtung gilt jedoch nur insoweit, als jede Einzelreparatur unter einem Kostenaufwand von EUR xx,xx liegt und höchstens bis zu einem Aufwand von EUR xxx,xx pro Vertragsjahr."

Wäre der Mieter ja bereit die Kosten bis zu Betrag x für den Einzelfall zu tragen, die Entkalkung wäre aber deutlich teurer als dieser definierte Betrag. Es besteht vom Mieter ja keine komplette Verweigerung.

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#3
 Von 
cauchy
Status:
Senior-Partner
(6271 Beiträge, 3291x hilfreich)

Es gilt § 306 BGB. Hier ist der Absatz 2 interessant, der da lautet: "Soweit die Bestimmungen nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam sind, richtet sich der Inhalt des Vertrags nach den gesetzlichen Vorschriften." Es gibt eine unwirksame Klausur zum Thema Wartung des Boilers. Damit haben wir eine unwirksame Bestimmung und daher gilt bei diesem Thema die gesetzliche Regelung des BGB. Und dort regelt § 535 BGB, dass der Vermieter solche Wartungen zu tragen hat.

Es ist nicht möglich, per AGB mehrere Regelungen zu ein und demselben Thema zu vereinbarn und sich dann diejenige auszusuchen, die gültig ist. Wenn eine Regelung zu dem Thema ungültig ist, ist die gesetzliche Regelung die zwingende Folge.

Das ist der Grund, weshalb ich der Meinung bin, dass die Wartung nicht über die Nebenkosten umgelegt werden kann. Und eben auch nicht als Kleinreparatur. Reparaturen am Boiler wären was anderes. Denn die ungültige Klausel spricht von Reinigung und Wartung und nicht von Reparatur.

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