Kündigung Mietvertrag mit Verlängerungsklausel

Question

Hallo,

ich habe mal eine Frage bzgl. der Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter:

Der Mietvertrag wurde bis 28.02.2014 geschlossen und "verlängert sich jeweils um 12 Monate, falls er nicht gekündigt wird" (Zitat Mietvertrag).
Dieser Vertrag wurde im Januar 2015 gekündigt. Bedeutet dies, dass im Februar die Dreimonatsfrist beginnt, also ich Ende April raus muss, oder hat er sich wegen der Nichteinhaltung der Dreimonatsfrist bereits vorher um 12 Monate verlängert und läuft bis 28.02.2016?

Vielen Dank für eure Hilfe!

cauchy · Answer

Reden wir über Wohnraum? Dann wäre obige Konstruktion soweit ich weiß seit Jahren nicht mehr zulässig mit der Folge, dass ein normaler, unbefristeter Mietvertrag entstanden wäre. Bitte also etwas genauer angeben, worum es geht und am besten den entsprechenden Teil des Mietvertrages im Wortlaut posten oder einscannen (persönliche Daten dabei unkenntlich machen).

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Anitari · Answer

Bei Mietverträgen über Wohn  raum ist eine Befristung mit Verlängerungsoption unwirksam.    Sprich der Vertrag kann jeder Zeit mit der gesetzlichen Frist, die für Mieter 3 Monate beträgt, gekündigt werden.    quote:Dieser Vertrag wurde im Januar 2015 gekündigt. Bedeutet dies, dass im Februar die Dreimonatsfrist beginnt,      Kommt darauf an wann im Januar. Wenn bis zum 3. Werktag begann die K-Frist noch im Januar und endet am 31. März.    Aber noch mal der Hinweis das dies nur bei Vermietung von   Wohn  raum gilt.          ----------------- " "

RMHV · Answer

quote:Bei Mietverträgen über Wohn raum ist eine Befristung mit Verlängerungsoption unwirksam....    von Anitari am 04.03.2015 13:56      Das ist eine von vielen endgültigen Wahrheiten... Bisher hat allerdings noch niemand eine vernünftige Begründung dafür geliefert.     Die Behauptung der Unwirksamkeit wird regelmäßig an der "Befristung" festgemacht. Dummerweise ist "Befristung mit Verlängerungsoption" nur ein Schlagwort, das für einen gewissen Vertragsinhalt steht.   Macht man sich die Mühe über den Inhalt eines befristeten Vertrags nachzudenken, wird man zu der Erkenntnis kommen müssen, dass der wesentliche Aspekt einer Befristung die Beendigung des Mietverhältnisses durch Ablauf der vereinbarten Zeit ist, ohne dass einer Kündigung bedürfte. Mit der Verlängerungsoption ist aber genau dies nicht der Fall. Das Mietverhältnis endet nicht nach Ablauf der Zeit. Vielmehr kann das Mietverhältnis - einseitig - nur durch eine Kündigung beendet werden.     Es handelt sich hier also keineswegs um eine nach &#167;575 BGB unwirksame Befristung, sondern um einen wiederkehrenden Kündigungsausschluss.   Wer nun der Meinung ist, dass der Mieter durch einen wiederkehrenden Kündigungsausschluss von einem Jahr unangemessen benachteilgt wäre, möge begünden warum dies bei einer Dauer von einem Jahr der Fall sein sollte und dabei berücksichtigen, dass ein Kündigungsausschluss bis zu 4 Jahren nach der BGH-Rechtsprechung keine unangemessene Benachteiligung ist.     Bis zu einer höchstrichterlichen Entscheidung halte ich die Vereinbarung für wirksam.     Wie eine höchstrichterliche Entscheidung zu diesem Thema irgendwann ausfallen könnte, kann ich selbstverständlich nicht vorhersehen.      ----------------- ""

cauchy · Answer

@RMHV
Nehmen wir an, es geht um Wohnraum.
1.) Meistens spricht der Wortlaut einer solchen Formulierung von einem befristeten Mietverhältnis, welches sich ohne Kündiguung verlängern soll. Mit einem solchen Wortlaut geht es um einen Zeitmietvertrag und eben nicht um einen unbefristeten Mietvertrag mit Kündigungsausschluss. Dieses Problem könnte man vermutlich durch eine andere sprachliche Formulierung umgehen.

2.) Eine solche Konstruktion soll § 573c umgehen. Bei Beginn des Mietverhältnisses kann ein Kündigungsausschluss z.B. wegen des Aufwandes der Mietersuche berechtigt sein. Das gilt aber sicher nicht mehr nach x Jahren. Dann bleibt einfach eine Umgehung des § 573c und diese ist nicht gestattet.

Ergo: Ich halte eine solche Vereinbarung für Wohnraum nicht für wirksam. Ob es sich in diesem Fall um Wohnraum handelt, ist aber ungeklärt.

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hh · Answer

Bis zum 01.09.2001 waren befristete Mietverträge mit Verlängerungsoption nach § 565a BGB a.F. ausdrücklich zulässig. In dieser Vorschrift. In Abs. 1 dieser Vorschrift heißt es u.a.: Ist ein Mietverhältnis über Wohnraum auf bestimmte Zeit eingegangen und ist vereinbart, daß es sich mangels Kündigung verlängert , d.h. der Gesetzgeber ist bis zum 01.09.2001 davon ausgegangen, dass bei so einer Klausel ein befristeter Mietvertrag vorliegt.

In Art. 229 § 3 Abs. 3 EG-BGB ist zudem festgelegt, dass der § 565a BGB a.F. für vor dem 01.09.2001 abgeschlossene Mietverträge weiter gilt. Der Gesetzgeber hat mit dieser Übergangsregelung und mit der Abschaffung des § 565a BGB a.F. deutlich gemacht, dass derartige Verträge nach dem 01.09.2001 nicht mehr zulässig sein sollen.

Zu diesem Thema sollte man auch die Rechtsprechung des BGH aus seinem Urteil vom 23.10.2010 (Az.: VIII ZR 230/09 ) berücksichtigen. Die Urteilsbegründung des BGH in diesem Urteil deutet darauf hin, dass der BGH auch einen Kündigungsausschluss mit Verlängerungsmöglichkeit für unwirksam halten würde, wenn der Mietvertrag nach dem 01.09.2001 abgeschlossen wurde.

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NickFlip · Answer

Wie bereits richtig angenommen wurde, handelt es sich hier um Wohnraum. Ich habe mich selbst auch nochmal ein wenig schlau gemacht und bin auf §575 (1) BGB gestoßen. Demnach liegt hier doch, da kein konkreter Grund für die Befristung genannt wurde, ein unbefristeter Mietvertrag vor, der nur unter gany bestimmten Voraussetzungen gekündigt werden darf (z.B. Eigenbedarf), oder?

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