Kündigung Mietwohnung -> Schönheitsreparaturen und Nebenkostenabrechnung

3. Juni 2020 Thema abonnieren
 Von 
Luk42
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)
Kündigung Mietwohnung -> Schönheitsreparaturen und Nebenkostenabrechnung

Ein herzliches Hallo an alle!

Ich wohne seit dem 01.10.2016 in einer Mietwohnung in einem Haus mit 4 Wohnungen. In einer Wohnung wohnt eine Person, in der zweiten wohnt der Vermieter allein, die dritte Wohnung steht seit 4 Jahren(!) leer, und in der vierten Wohnung wohnte erst ich allein, und nun mit Familie.
Am 01.01.2019 ist meine Freundin ganz offiziell zu mir gezogen und am 15.05.2019 kam unsere Tochter zur Welt.

Nun habe ich auf den 31.08.2020 gekündigt. Die Gesamtmietzeit wird dann also nach meiner Rechnung 3 Jahre 11 Monate gedauert haben.

Nun habe ich 2 Fragen, bei denen ich mich freuen würde wenn ihr nach euren Kenntninssen darauf eingehen könntet:

1. Frage zur Nebenkostenabrechnung:

Im Vertrag steht unter §3 Miete
"e) sonstige Betriebskosten-Vorauszahlungen: 55,-
Wasser, Abwasser und Niedrigschlagswasser pro Person: 25,-
anteilig Grundsteuer, Wohngebäude- und Haftpflichtversucherung: 30,-
2. Betriebskosten
...
c) Die Betriebskosten werden, soweit der Verbrauch erfasst wird, nach Verbrauch, im Übrigen, soweit nichts anderes vereinbart wurde, nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt und berechnet."

->Entsprechend dieser Vereinbarung habe ich ab dem 01.01.2019 25,- mehr und ab dem 01.06.2019 nochmals 25,- mehr an Betriebskosten-Vorauszahlung geleistet.
Nun hat der Vermieter angekündigt, die Nebenkostenabrechnung pro Person im Haus durchführen zu wollen. Dann müsste ich also für 2019 anteilig etwa 3/5 (5 Leute im Haus, davon 3 in meiner Wohnung) aller Kosten zum Wasser, Abwasser und Kosten wie Müllgebühren etc. übernehmen. Meiner Meinung nach ist die Regelung "nach dem Anteil der Wohnfläche..." doch eindeutig. Auch wenn ich anteilig pro Person mehr Betriebskosten-Vorauszahlungen geleistet habe, bedeutet das ja nicht, dass ich plötzlich insgesamt anteilig mehr zahlen müsste.
Wie seht ihr das?

2. Frage zu Schönheitsreparaturen:

Trotz der fast 4 Jahre Mietzeit ist die Wohnung in sehr gutem Zustand und ich möchte natürlich so wenig wie möglich bzw. gar nichts renovieren.

"§12: Schönheitsreparaturen
1. Der Mieter stellt den Vermieter von allen Ansprüchen auf Durdchführung von Schönheitsreparaturen frei.
2. Hat der Mieter die Mietsache bei Mietbeginn renoviert übernommen (Anm.: Hat er), gilt folgendes: Der Mieter verpflichtet sich, Schönheitsreparaturen nach §12 Nr. 3 auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung vorzunehmen oder vornehmen zu lassen. Die Schönheitsreparaturen umfassen:
a) Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Innentüren samt Rahmen, Einbauschränke sowie Fenster und Außentüren von innen
b) Tapezieren der Wände und Decken, Lasieren von Naturholztüren und -fenstern sowie von Heizkörpern einschließlih Heizungsrohren, dies gilt nicht für Nebenräume.
3. Während der Mietzeit gelten die in §12 Nr. 2 genannten Verpflichtungen im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen: Schönheitsreparaturen nach §12 Nr. 2 a) alle 5 Jahre und Schönheitsreparaturen nach §12 Nr. 2 b) alle 10 Jahre. Die in §12 Nr. 2 a) aufgeführten Arbeiten sind in Nebenräumen innerhalb der Wohnung alle 7 Jahre fällig. Die vorstehenden Fristen kommen je nach Zustand der Mietsache in Anwendung. Sind bei Beendigung des Mietverhöltnisses Schönheitsreparaturen nach Satz 1 und 2 fällig, jedoch vom Mieter noch nicth ausgeführt, sind diese bis spätestens zum Beendigungszeitpunkt vom Mieter auszuführen."

Wie ist hier die Rechtslage? Soweit ich das verstehe müsste ich nur dort streichen wo es "nötig" ist, bzw. gar nicht wenn es in der ganzen Wohnung nicht nötig wäre. Unsicher bin ich mir mit der Formulierung "fachhandwerklicher Ausführung", da ich ja kein Fachhandwerker bin kann ich dies selbst überhaupt nicht erfüllen. Ist da etwas unwirksam, oder alles korrekt so?

Würde mich über eure Meinungen zu einem oder beiden der Punkte freuen!

Viele Grüße
Luk42

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4 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
philosoph32
Status:
Lehrling
(1351 Beiträge, 154x hilfreich)

Zitat (von Luk42):
3. Während der Mietzeit gelten die in §12 Nr. 2 genannten Verpflichtungen im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen: Schönheitsreparaturen nach §12 Nr. 2 a) alle 5 Jahre und Schönheitsreparaturen nach §12 Nr. 2 b) alle 10 Jahre. Die in §12 Nr. 2 a) aufgeführten Arbeiten sind in Nebenräumen innerhalb der Wohnung alle 7 Jahre fällig. Die vorstehenden Fristen kommen je nach Zustand der Mietsache in Anwendung. Sind bei Beendigung des Mietverhöltnisses Schönheitsreparaturen nach Satz 1 und 2 fällig, jedoch vom Mieter noch nicth ausgeführt, sind diese bis spätestens zum Beendigungszeitpunkt vom Mieter auszuführen."


Würde ich jetzt mal als Verpflichtung zur Endrenovierung ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand ansehen und somit wäre die ganze Klausel vermutlich unwirksam.....

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119518 Beiträge, 39734x hilfreich)

Zitat (von philosoph32):
Würde ich jetzt mal als Verpflichtung zur Endrenovierung ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand ansehen

Eher nicht, weil man sich ja auf die Fälligkeit nach Satz 1 und 2 bezieht.
Aber ob das dann tatsächlich ausreichend ist ...


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Luk42
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke schon mal an die Autoren der bisherigen Antworten!
Würde mich natürlich über weitere Meinungen zu diesen beiden Themen freuen! :)

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Den von philosoph32 angeschnitten Teilaspekt sehe ich wie Harry van Sell.
Ich halte die Formulierung allerdings für völlig klar: nur dann wenn die Schönheitsrep überhaupt fällig*) sind, hat der Mieter sie spätestens bis Mietende auszuführen.
*1) wobei hinsichtlich der Fälligkeit der Zeitablauf zwar ein Indiz ist, letztendlich kommt es jedoch auf den tatsächlichen Zustand bei Mietende an

zu Schönheitsreparaturen - "fachhandwerklicher Ausführung"
Eine fachgerechte Ausführung in mittlerer Art und Güte ist grundsätzlich geschuldet - auch wenn das nicht extra dasteht.
"fachhandwerklich" wurde dagegen schon als unwirksam angesehen (AG Köln 220 C 85/15), da der Richter meinte, der Mieter könnte das so verstehen, dass er zwingend einen Fachhandwerker beauftragen muss - allerdings ist das in deinem Vertrag ja schon direkt klargestellt, dass du auch selbst aus führen kannst.
https://www.mietrecht.org/schoenheitsreparaturen/schoenheitsreparaturen-fachgerecht-ausfuehren/
https://www.promietrecht.de/Blog/Schoenheitsreparaturen-Niveau-eines-Fachhandwerkers-wird-verlangt-E2738.htm

Könnte also sein, dass dein Vermieter da übers Ziel hinaus geschossen ist und damit seinen gesamten Schönheitsreparatur-Passus unwirksam gemacht hat > "Fachhandwerker-Klausel"-Urteil des BGH
Allerdings kann dir auch niemand garantieren, dass auch bei exakt gleichem Sachverhalt "dein" Richter das ebenso sehen würde.

zu Betriebskosten

Zitat (von Luk42):
Nun hat der Vermieter angekündigt, die Nebenkostenabrechnung pro Person im Haus durchführen zu wollen.
Dazu müsste er erreichen, dass du einer entsprechenden Vertragsänderung zustimmst.
Bis dahin muss der Vermieter den mietvertraglich vereinbarten Umlageschlüssel (Wohnfläche) anwenden, damit seine Abrechnung korrekt ist.

Nur mit Einverständnis des Mieters (also durch eine einvernehmliche Vertragsänderung) könnte der vereinbarte Umlageschlüssel geändert werden (also z.B. bisher/vereinbart = Wohnfläche > neu/vereinbart: Personenzahl).

Davon zu unterscheiden ist das einseitige Umstellungsrecht des Vermieters wenn neu Verbrauchsmesseinrichtungen eingebaut werden > BGB § 556a Nr. (2)
Der Schlüssel "Personenzahl" wird nicht als erfasste unterschiedliche Verursachung angesehen!

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

1x Hilfreiche Antwort

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