Kündigung WG mit Untermietverträgen ohne Hauptmietvertrag

22. Mai 2019 Thema abonnieren
 Von 
srom123
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)
Kündigung WG mit Untermietverträgen ohne Hauptmietvertrag

Hallo zusammen,

Hoffe ihr könnt mir bei folgender Situation unterstützen:

Uns (3er WG) wurde Anfang des Monats zum 1. August gekündigt.

Grund:
geplanter Wohnungsverkauf inklusive Sanierung, damit anderer Immobilienkauf finanziert werden kann.
-> angeblich also wirtschaftliche Gründe

Vertragsituation:
Wir 3 haben alle (angeblich) nur einen Untermietvertrag. Jedoch gibt es keinen wirklichen Hauptmieter. Wir haben alle einen direkten Vertrag über unsere (unmobilierten) Zimmer + Mitbenutzung der Gemeinschaftsräume mit der Frau des Eigentümers, diese tritt in unseren Verträgen als Vermieterin auf. Dass der Ehemann der Eigentümer ist nehme ich an, es könnte jedoch auch sein dass die Frau Eigentümerin+Vermieterin ist.
Die Verträge sind alle ein wenig anders, in dem einen wird von einer gesetzlichen 3 monatigen Kündigsfrist geredet, in einem anderen wird keine besondere Frist erwähnt.
Laut Vermieter stünde uns nur 1 Monat zu, aus Kulanz gibt er uns aber 3.
Da ich seit mehr als 5 Jahren in der Wohnung lebe, müssten mir ja eigentlich 6 Monate zustehen. Laut Vermieter trifft dies bei Untermietverträgen aber nicht zu.

Fragen:
a) Kann ein Untermietvertrag bestehen ohne Hauptmieter bzw Hauptmietervertrag? (Auf Rückfrage wurde mir bestätigt, dass kein Hauptmietvertrag besteht)
b) Ist die Kündigung überhaupt wirksam aufgrund eines Wohnungsverkaufes?
c) Wie lautet die Kündigungsfrist?

Leider habe ich per google keine Szenarien gefunden die mit unsere übereinander stimmen. Es gab in der Regel immer einen Hauptmieter.

Vielen Dank für Hilfe

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8 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31943 Beiträge, 5626x hilfreich)

Zitat (von srom123):
Uns (3er WG) wurde Anfang des Monats zum 1. August gekündigt.
Von der Vermieterin?
Zitat (von srom123):
Laut Vermieter stünde uns nur 1 Monat zu,
Wer schreibt das jetzt?

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#2
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119462 Beiträge, 39730x hilfreich)

Zitat (von srom123):
a) Kann ein Untermietvertrag bestehen ohne Hauptmieter bzw Hauptmietervertrag?

Ja, kann er. Auch Eigentümer können Untermieter haben...



Zitat (von srom123):
Ist die Kündigung überhaupt wirksam aufgrund eines Wohnungsverkaufes?

Dazu müsste man den Wortlaut der kompletten Kündigung kennen.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47463 Beiträge, 16804x hilfreich)

Zitat:
a) Kann ein Untermietvertrag bestehen ohne Hauptmieter bzw Hauptmietervertrag? (Auf Rückfrage wurde mir bestätigt, dass kein Hauptmietvertrag besteht)


Ihr habt einen Mietvertrag über das jeweilige Zimmer incl. Mitbenutzungsrecht an den Gemeinschaftsräumen. Ob man den Mietvertrag als "Untermietvertrag" oder "Hauptmietvertrag" bezeichnet, hat keine rechtliche Relevanz.

Zitat:
b) Ist die Kündigung überhaupt wirksam aufgrund eines Wohnungsverkaufes?


Wenn die wirtschaftlichen Gründe nicht detailliert und nachvollziehbar dargelegt wurden, dann ist die Kündigung unwirksam.

Zitat:
c) Wie lautet die Kündigungsfrist?


3 Monate und bei einer Mietdauer von mehr als 5 Jahren 6 Monate

Zitat:
Leider habe ich per google keine Szenarien gefunden die mit unsere übereinander stimmen. Es gab in der Regel immer einen Hauptmieter.


Dann hast Du aber nicht richtig gesucht. Da das Mietrecht des BGB keine Sonderregelungen für Untermietverträge kennt gelten die ganz normalen gesetzlichen Regelungen wie für jeden anderen Mietvertrag auch.

Zitat:
Wir haben alle einen direkten Vertrag über unsere (unmobilierten) Zimmer + Mitbenutzung der Gemeinschaftsräume mit der Frau des Eigentümers, diese tritt in unseren Verträgen als Vermieterin auf.


Dann ist sie auch die Vermieterin ganz unabhängig davon wer Eigentümer ist. Sollte die Kündigung vom Ehemann stammen, dann ist sie schon deswegen unwirksam, weil er nicht Vertragspartner ist.

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
srom123
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo,

Besten Dank schon mal für die Antworten.
Das Kündigungsschreiben wurde uns von Ihm überreicht und wurde von Ihr unterzeichnet.

"Fristgerecht kündigen wir ... zum 31.07.2019.
Wir haben uns auf Grund unserer wirtschaftlichen Situation dazu entschlossen, die Wohnung zu veräußern. Um die Wohnung zum Kauf anbieten zu können, hat man uns nahegelegt, diverse Sanierungen vorzunehmen, deren Umfang eine unbewohnte Wohnung erfordern"

Mündlich wurde uns dann noch mitgeteilt, dass eine teurere Wohnung gekauft wurde und man mehr Kapital dazu benötigt.

Auf folgende Links bin ich gestoßen. Hier wird ja schon nochmal bei einem Untermietvertrag unterschieden, oder sehe ich das falsch?

https://rechtecheck.de/kuendigung-untermietvertrag-fristen/
https://www.rechtsanwalt-bach.de/mietrecht-leipzig/untermietvertrag/

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#5
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119462 Beiträge, 39730x hilfreich)

Zitat (von srom123):
Wir haben uns auf Grund unserer wirtschaftlichen Situation dazu entschlossen, die Wohnung zu veräußern. Um die Wohnung zum Kauf anbieten zu können, hat man uns nahegelegt, diverse Sanierungen vorzunehmen, deren Umfang eine unbewohnte Wohnung erfordern"

*ZONK*
Ich würde mich entspannt zurück lehnen, da die Kündigung ungültig ist.

Andererseits kann der Vermieter / Eigentümer auch selbst einziehen - dann könnte es etwas unbequem werden ... ganz legal ...


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47463 Beiträge, 16804x hilfreich)

Zitat:
Das Kündigungsschreiben wurde uns von Ihm überreicht und wurde von Ihr unterzeichnet.


Dann hat die korrekte Vermieterin unterschrieben. Die Kündigung ist dennoch mangels ausreichender Begründung unwirksam.

Zitat:
Auf folgende Links bin ich gestoßen. Hier wird ja schon nochmal bei einem Untermietvertrag unterschieden, oder sehe ich das falsch?


Im allgemeinen Sprachgebrauch gibt es den Begriff "Untermietvertrag". Allerdings ist der Begriff nicht gesetzlich definiert, so dass die Verwender je nach Kontext etwas anderes darunter verstehen. Am häufigsten wird der Begriff verwendet, wenn ein Mieter seine Wohnung ganz oder teilweise weiter vermietet. Manche Menschen verwenden den Begriff auch, wenn ein Eigentümer Teile der von ihm selbst bewohnten Wohnung vermietet.

Beide Definitionen der Untervermietung treffen aber auf Euren Fall nicht zu.

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
srom123
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Das klingt ja schon mal nicht schlecht.

Eine Sache ist mir noch eingefallen, die uns hoffentlich nicht das Genick bricht.
Vor ein paar Tagen war der Vermieter nochmal mit einem Makler hier und hat uns ein Schreiben vorgelegt, dass wir unterschreiben sollen. Ich ärgere mich dass ich das einfach so unterschrieben habe. Leider habe ich keine Kopie erhalten aber der Wortlaut war ungefähr:

"Hiermit bestätige ich die Kündigung am ... erhalten zu haben. Die Wohnung ist somit zum ... gekündigt"

Würde das Schreiben etwas an einer unwirksamen Kündigung ändern?

Also nochmal zusammen fassend

a) Die Kündigung ist nicht wirksam:

Wie müsste man jetzt vorgehen? Sobald wie möglich die Kündigung anfechten? Bis zum Juli warten? Was wären dann die zu erwartenden Schritte vom Vermieter?
Habt ihr evtl noch Quellen warum die Kündigung unwirksam ist?

b) Kündigungsfrist würde 6 Monate betragen:

Auch hier die Frage, müsste ich dies schriftlich fordern?
Habt ihr Quellen die ich dem Vermieter nennen kann.

Abschließend bleibt auch zu sagen, dass ich jetzt nicht unbedingt auf rechtlichen Stress aus bin. Im Großen und Ganzen war der Vermieter immer fair und ich bin auch mittlerweile in einem Alter wo eine eigene Wohnung sicherlich angebracht ist :)
Das Problem ist nur, dass wir in einer mittelgroßen Studentenstadt wohnen mit einem sehr sehr angespannten Wohnungsmarkt. Dementsprechend ist jeder Monat mehr zur Suche gern gesehen.

Vielen Dank nochmals für eure Hilfe

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47463 Beiträge, 16804x hilfreich)

Zitat:
Würde das Schreiben etwas an einer unwirksamen Kündigung ändern?


Nein

Zitat:
Wie müsste man jetzt vorgehen? Sobald wie möglich die Kündigung anfechten? Bis zum Juli warten?


Rein rechtlich muss der Mieter gar nichts machen. Dann stellt der Vermieter irgendwann fest, dass der Mieter nicht zum Kündigungstermin ausgezogen ist. Und auch dann muss der Mieter erst einmal gar nichts machen. Ob das fair ist, ist eine andere Frage.

Zitat:
Was wären dann die zu erwartenden Schritte vom Vermieter?


Möglicherweise geht der Vermieter zu einem Anwalt, der ihm dann erklärt, dass seine Kündigung unwirksam ist. Davon wird dann der Mieter wohl nichts mitbekommen. Ob der Vermieter noch andere Schritte einleitet, kann man nicht wirklich vorhersehen.

Zitat:
Habt ihr evtl noch Quellen warum die Kündigung unwirksam ist?


Das hier ist ein ziemlich spezieller Fall, bei dem ich erhebliche Zweifel habe, ob eine Kündigung überhaupt möglich wäre.

Grundsätzlich muss bei einer Kündigung wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung im Kündigungsschreiben aber genau dargelegt werden, welche wirtschaftlichen Nachteile dem Vermieter entstehen, wenn die Mieter weiter in der Wohnung verbleiben würden.

Da der Vermieter darstellt, dass er die Wohnung aufgrund seiner wirtschaftlichen Situation verkaufen will, muss er diese offen legen, d.h. er muss in der Kündigung ziemlich genau seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse darlegen und die müssen dann so sein, dass ein verständiger Mensch versteht, dass der Mieter die Wohnung verkaufen muss.

Das alleine reicht aber nicht. Der Vermieter muss auch darlegen, warum es ihm nicht zumutbar ist, die Wohnung in vermietetem Zustand zu verkaufen. Dazu gehört dann eine genaue Darlegung der Nachteile, die ihm dadurch entstehen würden. Diese Darlegungen müssen auch die Darstellung der Bemühungen umfassen, die Wohnung in vermietetem Zustand zu verkaufen.

Zitat:
Auch hier die Frage, müsste ich dies schriftlich fordern?


Da die Kündigung ohnehin unwirksam ist, muss man da nichts fordern.

Zitat:
Habt ihr Quellen die ich dem Vermieter nennen kann.


§ 573c Abs. 1 BGB

Der § 573c Abs. 3 BGB greift hier nicht, da die Zimmer weder möbliert vermietet wurden, noch sich innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung befinden.

Zitat:
Abschließend bleibt auch zu sagen, dass ich jetzt nicht unbedingt auf rechtlichen Stress aus bin. Im Großen und Ganzen war der Vermieter immer fair und ich bin auch mittlerweile in einem Alter wo eine eigene Wohnung sicherlich angebracht ist :)
Das Problem ist nur, dass wir in einer mittelgroßen Studentenstadt wohnen mit einem sehr sehr angespannten Wohnungsmarkt. Dementsprechend ist jeder Monat mehr zur Suche gern gesehen.


Dann kann man die Gelegenheit nutzen und mit dem Vermieter einen Aufhebungsvertrag gegen Zahlung einer Abfindung vereinbaren. Wenn das eine ernsthafte Option ist, dann sollte man natürlich reagieren und mit einer Reaktion auch nicht bis Juli warten.

0x Hilfreiche Antwort

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