Kündigung auf Eigenbedarf als Miteigentümer möglich?

8. September 2021 Thema abonnieren
 Von 
Anonyme21
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)
Kündigung auf Eigenbedarf als Miteigentümer möglich?


Hallo zusammen,

benötige mal Rat für folgenden Sachverhalt:

Person A und Person B sind Eigentümer eines an Dritte vermieteten Hauses (jeweils 1/2 Anteil). Das Mietverhältnis besteht seit über 10 Jahren, die Kündigungsfrist läge daher voraussichtlich bei 9 Monaten (falls ich hier richtig informiert bin).
A möchte das Haus nun vollständig von B kaufen und auch selber einziehen.

Fragen:
a) Kann Person A bereits jetzt, also bevor sie alleiniger Eigentümer ist, auf Eigenbedarf kündigen und muss Person B ebenfalls (mit-)kündigen?

b) Würde die Kündigung durch den Kauf bzw. die Grundbuchänderung irgendwie tangiert bzw. ungültig?

Vielen Dank.

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14 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9871 Beiträge, 4478x hilfreich)

Wer ist denn der Vermieter? Beide zusammen (z.B. als Teil einer Erbengemeinschaft), eine GmbH oder ein einzelner?

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#2
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47482 Beiträge, 16806x hilfreich)

Zitat (von Anonyme21):
a) Kann Person A bereits jetzt, also bevor sie alleiniger Eigentümer ist, auf Eigenbedarf kündigen und muss Person B ebenfalls (mit-)kündigen?


Ja, wobei die Kündigung durch A und B gemeinsam erfolgen muss.

Zitat (von Anonyme21):
b) Würde die Kündigung durch den Kauf bzw. die Grundbuchänderung irgendwie tangiert bzw. ungültig?


Nein.

Daneben gebe ich den dringenden Rat, das Kündigungssaschreiben von einem Anwalt verfassen zu lassen. Die Gefahr, andernfalls einen formellen Fehler zu machen ist bei einem Laien andernfalls hoch und es wäre ja ziemlich blöd, wenn man nach 9 Monaten, dann wenn der Mieter ausziehen sollte, feststellt, dass die Kündigung unwirksam war.

1x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119525 Beiträge, 39735x hilfreich)

Person A kann jederzeit kündigen.
Damit das ganze aber auch wirksam ist, muss Person A sowohl den Status "Vermieter" als auch den Eigenbedarf haben und in der Kündigung dem Mieter nachvollziehbar darlegen.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#4
 Von 
Anonyme21
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Wer ist denn der Vermieter? Beide zusammen (z.B. als Teil einer Erbengemeinschaft), eine GmbH oder ein einzelner?


Jetzt wird es vielleicht komplizierter.
- Eigentümer waren Elternteil von A und Person B (je 1/2).
- Elternteil von A verstirbt, Eigentum geht auf 2 Kinder (inkl. A) über (je 1/4). Person B weiterhin (1/2).
- A übernimmt von Geschwisterteil Erbteil und hat nun Eigentum (1/2). B weiterhin (1/2).
- Im Mietvertrag steht seither verstorbener Elternteil von Person A als Vermieter.

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#5
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9871 Beiträge, 4478x hilfreich)

Ich versuche das mal zu präzisieren. Es wurde ein Mietvertrag geschlossen. Damals waren Elternteil C von A und ein anderes Elternteil D von B je zu einhalb Eigentümer. Der Mietvertrag wurde damals jedoch nur zwischen C und dem Mietern und nicht zwischen C+D und den Mietern geschlossen. Richtig?

Hintergrund: Wenn dem so ist, dann sind die Erben von C (also nunmehr nur noch A) Vermieter, auch wenn A und B beide Eigentümer sind. Dann müsste nach meinem Verständnis A alleine kündigen.

So oder so empfehle ich bei solch komplizierten Verhältnissen, hh zu folgen und einen Anwalt zu kontaktieren. Es sind schon Kündigungen für unwirksam erklärt worden, weil ein Vermieter eine Kündigung "auch im Namen seiner Kinder" ausgesprochen hatte. Wenn aus einer Kündigung nicht ganz genau hervorgeht, wer da was kündigt, geht das ganz schnell in die Hose. Daher ist es so wichtig erstmal herauszubekommen, wer denn nun Vermieter ist.

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#6
 Von 
kathi2008
Status:
Bachelor
(3218 Beiträge, 1002x hilfreich)

Zitat (von Anonyme21):
Jetzt wird es vielleicht komplizierter.

Viel zu kompliziert in meinen Augen. A und B sind jetzt gemeinsame Eigentümer. Nur das zählt. Die Art und Weise wie A und B Eigentümer geworden sind (Schenkung, Erbe, Kauf) und über welche Umwege ist dabei völlig egal. Und damit sind beide auch die neuen Vermieter, egal was im Mietvertrag steht.

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#7
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9871 Beiträge, 4478x hilfreich)

Zitat (von kathi2008):
A und B sind jetzt gemeinsame Eigentümer. Nur das zählt.
Ausschließen kann ich das nicht. Aber mich würde mal die Rechtsgrundlage für diese Behauptung interessieren. In welchem Gesetz steht, dass die Eigentümer einer Immoblie automatisch gemeinsam Vermieter werden?

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#8
 Von 
kathi2008
Status:
Bachelor
(3218 Beiträge, 1002x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Ausschließen kann ich das nicht.

Was heisst "ausschliessen kann ich das nicht"? Das steht doch im ersten Satz, und es steht auch nochmal in #4,auch wenn der TE es völlig unnötigerweise verkompliziert hat. Erbe und Schenkung werden nahezu identisch behandelt und bei einen Kauf würde z.B. der §566 gelten.
Hier mal ziemlich ausführlich:
https://www.mietrecht.de/tod-des-vermieters-folgen-fuer-den-mieter/#erbe-bernimmt-die-pflichten-des-vermieters

Ist doch auch irgendwie völlig logisch. Wer sonst, ausser den Erben/Beschenkten/Käufern sollte der neue Vermieter sein?

1x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119525 Beiträge, 39735x hilfreich)

Zitat (von kathi2008):
A und B sind jetzt gemeinsame Eigentümer. Nur das zählt. Die Art und Weise wie A und B Eigentümer geworden sind (Schenkung, Erbe, Kauf) und über welche Umwege ist dabei völlig egal. Und damit sind beide auch die neuen Vermieter, egal was im Mietvertrag steht.

Diese Theorie entbehrt jedweder Rechtsgrundlage.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
kathi2008
Status:
Bachelor
(3218 Beiträge, 1002x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Diese Theorie entbehrt jedweder Rechtsgrundlage.

Kannst du das bitte näher erläutern. Vielleicht reden wir aneinander vorbei oder du meinst ganz spezielle Konstellationen.

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9871 Beiträge, 4478x hilfreich)

Zitat (von kathi2008):
Wer sonst, ausser den Erben/Beschenkten/Käufern sollte der neue Vermieter sein?
Mag sein, dass der Teilnehmer das falsch dargestellt oder ich ihn falsch verstanden habe. Aber laut dem Teilnehmer war nur der Erblasser von A Vermieter. Ich sehe nicht, wie B dadurch zum Vermieter geworden sein soll. B ist doch offenbar nicht Erbe vom ursprünglichen Vermieter.

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119525 Beiträge, 39735x hilfreich)

Zitat (von kathi2008):
Kannst du das bitte näher erläutern.

Ganz einfach: weder muss der Eigentümer der Vermieter sein, noch muss der Vermieter Eigentümer sein und der Eigentümer wird nicht automatisch zum Vermieter, nur weil er Eigentümer wird.

Ist genau wie beim Auto, wo Eigentümer und Halter auch nicht identisch sein müssen.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
Anonyme21
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Aber laut dem Teilnehmer war nur der Erblasser von A Vermieter.


Das ist soweit korrekt. Im Mietvertrag steht nur der Erblasser von A als Vermieter.

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9871 Beiträge, 4478x hilfreich)

Zitat (von Anonyme21):
Im Mietvertrag steht nur der Erblasser von A als Vermieter.
Auf den ersten Blick würde ich sagen, das dann nur A Vermieter ist und auch nur A kündigen muss. Da A den Eigenbedarf hat, wäre das auch kein Drama. Allerdings noch einmal der Hinweis, dass mit einem Anwalt abzuklären. Das geht sonst schief. Zumal nicht klar ist, ob aufgrund irgendwelcher anderer Dinge dann doch B Vermieter geworden ist.

Zur Vorbereitung des Gesprächs beim Anwalt, sollten zum einen alle Unterlagen rausgesucht werden. Dazu gehören auch eventuelle Absprachen mit B bzw. alles was B mit diesem Mietvertrag irgendwie in Verbindung bringt. Wenn B z.B. den Mietern gegenüber als Vermieter aufgetreten ist oder z.B. Nebenkostenabrechnungen erstellt hat, dann kann auch das relevant sein. Solche Informationen wird ein Anwalt vermutlich benötigen, um eine rechtswirksame Kündigung zu erstellen. Unabhängig davon benötigt er natürlich alle Informationen zum Eigenbedarf, denn dieser muss in der Kündigung begründet werden. In der Regel wird dazu die aktuelle Wohnsitutation gehören und warum diese für den Wohnbedarf nicht mehr ausreicht.

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