Sehr geehrtes Forum, ich würde mich über Kommentare zu folgendem fiktiven Fall freuen:
Angenommen, Person A möchte Mieter M kündigen.
Die Rahmenbedingungen wären wie folgt:
Bei dem Haus handele es sich um einen länglichen Altbau, der aus insgesamt 5 Wohnungen und einer Zahnarztpraxis bestünde.
Das Haus sei geteilt, das heißt es gäbe ein Vorderhaus und ein Hinterhaus, beide mit separatem Eingang und Versorgung. Im Gundbuch seien ebenfalls 2 eigenständige Gebäude eingetragen (eines mit dem Zusatz "a" an der Hausnummer) und Grundsteuer würde für jede Hälfte extra erhoben.
Im Hinterhaus gäbe es nun 3 vermietete Wohnungen, im Vorderhaus die Zahnarztpraxis im EG, eine vermietete 150qm-Wohnung und eine 80qm Dachwohnung, in der der Vermieter und Eigentümer A wohnt. Vermieter und Mieter haben ein gemeinsames Treppenhaus.
Jener Eigentümer A möchte gerne seine DG-Wohnung und die vermietete große Wohnung zusammenlegen und selbst darin wohnen.
Person A überlegt nun, ob es sicherer sei, aufgrund von Eigenbedarf zu kündigen, oder ob sie sich besser auf ihr Sonderkündigungsrecht gemäß §573a beziehen solle. Die im letzten Fall verlängerte Kündigungsfrist würde ihr nichts ausmachen.
-Welches wäre die bevorzugte Variante?
-Welche Risiken könnte es geben?
-greift §573a (kann sich das Wort "Gebäude" auf eine Doppelhaushälfte beziehen?)
-spielen die Besitzverhältnisse dann eine Rolle?
Vielleicht noch folgende Details: Der Vermieter sei in diesem Fall ein junges, noch kinderloses Pärchen, der Mieter eine Familie mit 2 Kindern, beide noch nicht schulpflichtig. Angenommen, die mietende Familie wohnt noch keine 2 Jahre in der Wohnung.
Vergleichbarer Wohnraum sei zu gleichen Mietbedingungen im Wohngebiet ausreichend vorhanden, eine besondere Härte nicht erkennbar.
Könnte es bei einer Kündigung aufgrund von Eigenbedarf ein Problem wegen des dann relativ großen Wohnraumes geben - Stichwort "übersteigerter Wohnbedarf"?
Weiterhin meine ich mal irgendwo in einem Urteil gelesen zu haben, daß dem Eigentümer ein berechtigtes Interesse zugesprochen wurde, in der größten (qualitativ hochwertigsten) Wohnung seines MFH zu wohnen. Ist das jemandem bekannt?
Vielen Dank!
-- Editiert von Sven1969 am 21.12.2008 19:53
Kündigung aufgrund von Eigenbedarf oder §573a?
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Das Vorderhaus ist keine Doppelhaushälfte, weil 3 Wohneinheiten,wenn auch eine gewerblich genutzt
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..............im Vorderhaus die Zahnarztpraxis im EG, eine vermietete 150qm-Wohnung und eine 80qm Dachwohnung,.....
***********************************
JJ
--- editiert vom Admin
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Zählt eine Zahnarztpraxis nicht als Gewerbe? Eine Wohneinheit im Sinne des Wortes ist es ja nicht (keine Küche, Bad, etc)
Wir haben das Haus vor einigen Monaten gekauft.
Laut dem Urteil des BGH VIII ZR 307/07
ist der §573a BGB
auch anwendbar, wenn neben den beiden Wohnungen (Mieter/Vermieter) noch eine weitere Gewerbeeinheit besteht.
Die Frage wird sein, ob das so auch auf die geschilderte Situation anwendbar ist oder ob es sicherer ist, aufgrund von Eigenbedarf zu kündigen.
--- editiert vom Admin
Ich kenne besagtes Urteil (noch) nicht, In sofern ist natürlich immer der komplette Text für eine abschließende Beurteilung erforderlich.
Aber ist kann mir eigentlich nicht so vorstellen, dass das Urteil immer so übertragbar ist.
Anyway!
Die 573a- Regelung hat in sofern den Sinn, dass sie bei Zweifamilienhäusern, also z.B. den klassischen Häusern mit Einliegerwohnung dem VM die Möglichkeit geben soll einen M ohne erweiterte Begründung zu kündigen und damit die sonst hohen Anforderung an eine vermieterseitige Kündigung (§ 573) relativiert.
Ein VM hat also die Möglichkeit wie auch immer gearteten Gründen den Mieter zu kündigen und muss sich nicht bis zum jüngsten Tag mit diesem in seinem 2-Familienhaus rumärgern. Dafür mit um 3 Monate verlängerter Kündigungsfrist -> § 573a (1).
Ansonsten:
1) Eigenbedarf ist gut wenn er nicht vorgeschoben ist!
2) 150 + 80 = 230 m² würde ich für 2 Personen als Eigentümer nicht als übersteigert betrachten. Es obliegt dem Eigentümer vielmehr selbst seinen Wohnbedarf festzulegen. Der Wunsch diese zwei Wohnungen zusammen zu legen, spricht für Eigenbedarf, selbst wenn man die Wohnungen aus dem anderen Haus berücksichtigt.
3) Risiko ist immer dass der Mieter die soziale Härte- Karte zieht.
Wie hoch dieses ist kannst nur Du abschätzen.
-> Egal ob Eigenbedarf oder 573a ! Wenn der Mieter nicht auszieht musst Du erst mal auf Räumung klagen und das kann dauern!
4) Mach mal soll ein kleines Sponsoring bei Mietern beschleunigend wirken, wobei ich persönlich diesem eher abgeneigt bin!
5) Wenn dann ein ev. Rechtstreit erklärt ist gilt natürlich immer:
Vor Gericht und auf hoher See sind alle in Gottes Hand!
Gruß JJ
wäre auch für Eigenbedarf. Denn wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht und sich wehrt ist die ganze Sache einfach früher vom Tisch. Würde einfach mal mit den Mietern reden, wenn das möglich ist. Sonst habt ihr evtl. das nächste Jahr/die nächsten 2 Jahre eine sehr unangenehme Situation im Haus, die ihr durch ein einfaches Gespräch hättet vermeiden können
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Macht dem Mieter ein Angebot, das er nicht ablehnen kann
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Die Angemessenheit Deines Angebotes erkennst Du daran dass er dankbar ist gehen zu dürfen!
JJ
--- editiert vom Admin
--- editiert vom Admin
--- editiert vom Admin
--- editiert vom Admin
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