Hallo,
Ich habe am 1. Sept meine Kündigung beim Einschreiben von Bayern nach Berlin geschickt. Am gleichen Tag habe ich meine Vermieterin telefonisch und beim E-Mail informiert. Sie hat zwar die Email erhalten, aber da sie nur am 7 Sept das Einschreiben von der Post abgeholt hat (ich vermute, dass sie das absichtlich gemacht hat), meinte sie, dass die Kündigung nicht wirksam ist und ich noch eine Monatsmiete bis 31. Dez bezahlen darf.
Hat sie recht? Was kann ich tun?
Gruß,
mralzenau
Kündigung durch E-Mail?
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
die Kündigung eines Mietverhältnisses bedarf der Schriftform (vgl. § 568 Abs. 1 BGB
). Dies wiederum bedeutet, dass die Kündigung mit Ihrer Unterschrift versehen sein muss (vgl. § 126 BGB
). Selbst wenn Sie Ihrer Vermieterin also in der E-Mail oder telefonisch ausdrücklich die Kündigung ausgesprochen hätten, so haben Sie ihr damit wohl nicht Ihre Unterschrift übermittelt.
Ferner ist es stimmig, dass die Kündigung erst zu dem Zeitpunkt wirksam wird, in dem sie Ihrer Vermieterin zugeht (vgl. § 130 Abs. 1 BGB
). Zugegangen ist sie in dem Moment, wo Ihre Vermieterin das Einschreiben bei der Post entgegen genommen hat. Auch wenn man das Verhalten Ihrer Vermieterin sicherlich nicht als moralisch einwandfrei bezeichnen kann, so ist sie dennoch im Recht.
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"Herzliche Grüße,
TachelesNow
-- Editiert TachelesNow am 10.11.2011 01:27
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quote:
... aber da sie nur am 7 Sept das Einschreiben von der Post abgeholt hat ...
Das zeigt eben -mal wieder-, dass das Einwurfeinschreiben oft doch die bessere Wahl ist.
Das wäre mit hoher Wahrscheinlichkeit rechtzeitig im Briefkasten gelandet. Das Risiko, dass der Empf. den Zugang erfolgreich bestreiten kann ist klein.
Jedenfalls weit kleiner als das Risiko, daß das "normale" Eschr. wie hier zu spät, oder gar nicht abgeholt wird.
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für [color=red]Zugang mit Einwurf des Benachrichtungsscheines[/color] dagegen Enneccerus/Nipperdey aaO (Fn. 5) § 158 II A 2 b; Flume, Allgemeiner Teil des bürgerlichen Rechts Bd. II 3. Aufl. 1979 § 14 (3 c); Richardi in Anm. zu BAG AP Nr. 4 zu § 130 BGB
; E. Wolf aaO (Fn. 9) S. 333 f.
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Nein, Meri, Literatur hilft da nicht weiter.
Die Rspr. stellt abstrus hohe Anforderungen an den Zugang.
Hier ist ganz sicher erst am 7. der Zugang erfolgt.
Der BGH hat sich hier mit dem Thema beschäftigt, u.a. auch mit dem Einwurfeinschreiben, Ziff. 32:
XII ZR 164/03
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Anderes Urteil:
AG Donaueschingen
Entscheidungsdatum: 30.10.2007
Aktenzeichen: 11 C 200/07
Dokumenttyp: Urteil
Das Mietverhältnis wurde zum Ende des Monats Juni 2006 gekündigt. Die Julimiete durfte vom Kautionsguthaben ebenso wenig abgezogen werden wie die anteiligen Nebenkosten für den Monat Juli 2006, die in der mündlichen Verhandlung ohne weitere Protokollierung für unstreitig erklärt wurden, nachdem sich die Parteien darüber einig waren, dass nur noch Rechtsfragen im Streit stehen. Ein Abzug war nicht gerechtfertigt. Denn das Mietverhältnis wurde wirksam durch ordentliche Kündigung in der Frist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB
zum Ende des Monats Juni beendet. Anknüpfungspunkt für den Zugang der Kündigung ist nicht erst der Tag der Abholung des Einschreibens mit Rückschein am 06.04.2006, sondern bereits der Tag der Einlegung desBenachrichtigungszettels in das im Mietvertrag genannte Postfach des Ehemann der Beklagten am 31.03.2006. Nach telefonischer Rücksprache mit der Deutschen Post AG in der mündlichen Verhandlung haben die Parteien die Einlegung desBenachrichtigungszettels am 31.03.2006 unstreitig gestellt.
Da der Benachrichtigungszettel bereits am 31.03.2006 im Postfach lag, muss sich die Beklagte so behandeln lassen, als ob das Kündigungsschreiben am dritten Werktag des Monats April zugegangen wäre, § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB
. Zwar kommt es beim Einwurf eines Einschreibens mit Rückscheins für den Zugang grundsätzlich auf den Erhalt des Briefes an, weil dann erst vom Inhalt Kenntnis erlangen kann (Palandt, § 130 Rdnr. 7, 6). Jedoch darf dies nicht dazu führen, dass der Empfänger den Erhalt des Schreibens durch Abholung des Schreibens bestimmen kann. Nach den Grundsätzen der Zugangsvereitelung hat der Empfänger eines Einschreibens gewisse Treupflichten, wenn er mit dem Eingang rechtsgeschäftlicher Erklärungen rechnen muss. Aus § 242 BGB
ergibt sich die Obliegenheit, ein Postfach regelmäßig zu leeren. Dies gilt erst Recht, wenn ein Vermieter zur Entgegennahme von Schreiben eine Liegenschaftsverwaltung betraut hat. In einem solchen Fall müssen Vorkehrungen dafür getroffen werden, dass das Postfach regelmäßig geleert wird und Schreiben gewöhnlich am nächsten Tag abgeholt werden. Nach der Verkehrsanschauung ist jedenfalls spätestens am dritten Tag nach Einwurf des Benachrichtigungszettels mit der Abholung zu rechnen. Liegt ein Benachrichtigungszettel am 31.03.2007 in einem Postfach, so ist jedenfalls davon auszugehen, dass eine Abholung bis zum dritten Werktag des Monats April 2006 (= Mittwoch, 5. April) möglich war. Auf eine etwaige Urlaubsabwesenheit hat sich ein Vermieter einzurichten (vgl. LG Saarbrücken, Urt. vom 30.04.1993 – 13 BS 27/93
). Da der Ehemann der Beklagten als Vertreter im Mietvertrag mit der Zustelladresse benannt war, war er auch Empfangsvertreter, § 164 Abs. 3 BGB
.
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quote:
Auch wenn man das Verhalten Ihrer Vermieterin sicherlich nicht als moralisch einwandfrei bezeichnen kann,
Was soll denn das wieder heißen ?
Kommt der Begriff Moral auch nur einmal im Mietrecht vor ?
quote:
so ist sie dennoch im Recht.
Das will ich doch meinen !
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quote:
AG Donaueschingen
Das Urteil klingt gut und ist plausibel. Aber eben "nur" das AG D. Damit kann man nicht in den Krieg ziehen.
Und:
"... Nach der Verkehrsanschauung ist jedenfalls spätestens am dritten Tag nach Einwurf des Benachrichtigungszettels mit der Abholung zu rechnen. Liegt ein Benachrichtigungszettel am 31.03.2007 in einem Postfach, so ist jedenfalls davon auszugehen, dass eine Abholung bis zum dritten Werktag des Monats ... "
Sogar wenn "unser" Richter dem AG D folgt, der fingierte Zugang wäre zu spät gewesen, die Abs. war am 01.09.
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quote:
Aber eben "nur" das AG D. Damit kann man nicht in den Krieg ziehen.
Da Streitigkeiten über Mietverhältnisse dem AG zugewiesen sind, muss sich der RAG mehr Gedanken machen, als ein popeliger Senat.
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quote:
Da Streitigkeiten über Mietverhältnisse dem AG zugewiesen sind, ...
Es hilft nichts: Urteile, auch die des BGH, binden nur die Parteien dieses Rechtsstreits. Divergenz, zur gleichen Frage sind komplett unterschiedliche Urteile möglich.
Bis 2002 gab es noch den Rechtsentscheid der OLG
http://de.wikipedia.org/wiki/Rechtsentscheid
Abgeschafft, damit müssen wir jetzt leben.
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quote:<hr size=1 noshade> Und selbst wenn sie gleich am Montag zur Post gegangen wäre, wäre es trotzdem nicht mehr fristgerecht gewesen. <hr size=1 noshade>
Berechnung der mietrechtlichen Kündigungsfrist gemäß § 573c BGB
Ergebnis
Kündigung des Mieters
September05.09.2011: Zugang der Kündigung
Oktober
November
01.12.2011: Wirksamwerden der Kündigung Dezember
Zugangsdatum der Kündigung: 05.09.2011
Dauer der Kündigungsfrist: 3 Monate
Ende der Kündigungsfrist: 30.11.2011, 24.00 Uhr
Die Kündigung wird damit wirksam zum 1. Dezember 2011.
Im September fällt der dritte Arbeitstag auf den 5. des Monats, da
der 3. September ein Samstag ist (§ 193 BGB analog)
der 4. September ein Sonntag ist
Die Berechnung erfolgt gemäß den Ausführungen unter Rn. 15 und 16 der Kommentierung zu § 573c BGB . Samstage, Sonn- und Feiertage werden bei der Berechnung gemäß der unter Rn. 15 f. zu § 573c BGB vertretenen Auffassung behandelt. Bei der Ermittlung des Fristbeginns werden nur bundeseinheitliche gesetzliche Feiertage berücksichtigt.
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Heute gut drauf ?
Willst Du denn auch bald kündigen ?
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Wem, dem Trillknabbernden Blockwart?
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Sie sind ja sogar noch pedantischer als ich! Da lasse ich mich erstmals zu einer moralischen Bewertung hinreißen und werde gleich von Ihnen angefahren.
Ich unterstelle der Vermieterin ja nicht, dass sie nicht bei nächster Gelegenheit das Einschreiben bei der Post abgeholt hätte. Allerdings hatte Sie der Mieter doch "fristgerecht" über die Kündigung informiert, die ja wiederum an und für sich auch pünktlich eingetroffen ist. Trotzdem beruft sich die Vermieterin auf die verstrichene Frist - anständig ist das also nicht, wenn auch rechtlich unanfechtbar, aber darauf wies ich ja klar und deutlich hin.
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Herzliche Grüße,
[color=blue]TachelesNow [/color]
[color=green]Hinweis: sollte Form oder Inhalt dieses Beitrags den Eindruck einer Rechtsberatung erwecken, so bitte ich ausdrücklich um Verzeihung! Wenn Sie in der Sache ganz sicher gehen möchten, klicken Sie bitte hier, um gegen ein kleines Entgelt in den Genuß einer echten Rechtsberatung zu kommen. [/color]
-- Editiert TachelesNow am 10.11.2011 11:58
quote:
Denn weder Faxe noch Mails oder mündliche Informationen sind fristwahrend.
jurisPK-BGB Band 2
Autor: Mössner
Auflage: 5. Auflage 2010
Stand: 01.10.2010
Sofern die gesetzlichen Anforderungen der elektronischen Form gewahrt werden, kann daher eine Kündigung auch per E-Mail erfolgen.
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""
quote:<hr size=1 noshade>Im September fällt der dritte Arbeitstag auf den 5. des Monats, da
der 3. September ein Samstag ist (§ 193 BGB analog) <hr size=1 noshade>
Das ist keineswegs sicher.
Es gibt dieses BGH Urteil: VIII ZR 206/04
Tenor:
Bei der Berechnung der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrages zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, ist der Sonnabend als Werktag mitzuzählen, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt.
Wenn man das liest, könnte man auf die Idee kommen, dass das Fristende am Sa. -so war es in 09.2011- die Karenzzeit auf den nächsten Werktag, meistens also Mo. verlängert.
Wenn man sich aber Ziff. 24 ansieht, hat der BGH das -ausdrücklich- offen gelassen:
a) Keiner Entscheidung bedarf die Frage, ob die Karenzzeit sich nach § 193 BGB verlängert, wenn der letzte Tag der Karenzfrist auf einen Sonnabend fällt...
Ein solcher Fall liegt hier nicht vor, ...
Der Tenor ist also extrem schlecht, völlig missverständlich formuliert, wie das der BGH nun eigentlich sieht, ist noch völlig offen.
VIII ZR 129/09 (Sa. kein Werktag) gilt nur für die Mietzahlung, nicht für die Kündigung.
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quote:<hr size=1 noshade>Sofern die gesetzlichen Anforderungen der elektronischen Form gewahrt werden <hr size=1 noshade>
Das meint § 126a BGB :
Soll die gesetzlich vorgeschriebene schriftliche Form durch die elektronische Form ersetzt werden, so muss der Aussteller der Erklärung dieser seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz versehen .
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Danke Euch für die Antworten! Ich habe schon befürchtet, dass sie recht hat.
Sie hat eigentlich danach die Dez. Miete als Druckmittel verwendet, um Renovierungsarbeit in der Wohnung (wir sind seit 2003 da gewesen) machen zu lassen. Wir sollten: "Anstatt die Tapeten an den senkrechten Wänden zu entfernen u. mit Tapetengrund zu grundieren (taperierfähig!)zu übergeben (s. Mietvertrag v.13.08.2003),wird die Wohnung (Wände+Decken) einmalig mit Qualitäts-Dispersionsfarbe, wie Alpina weiß,gestrichen (~1200 €).", und wir dürfen auch die Parkett in der Küche abschleifen und versiegeln (~400 €), obwohl ein Parkettmeister meinte, dass nach 30 Jahre die Nutzungsspüren normal sind.
Ich glaube, dass wir zum Anwalt gehen müssen :-(
Gruß,
mralzenau
quote:
Allerdings hatte Sie der Mieter doch "fristgerecht" über die Kündigung informiert,
Selbst wenn, fleißige VM bekommen öfters mal ein Einschreiben, meist ohne Ankündigung.
quote:
Sofern die gesetzlichen Anforderungen der elektronischen Form gewahrt werden, blablabla ...
Wurden hier aber nicht.
quote:
hat der BGH das -ausdrücklich- offen gelassen:
Genau wie sich VM offen lassen wann sie ihre Post abholen.
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quote:
Wurden hier aber nicht.
Hier ist scheinbar Blockwart der TE, wer sonst könnte noch diese Behauptung aufstellen?
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@sonne12367 sowie drill.instruktor : was vermuten Sie denn, warum ich dieses fristgerecht in Anführungszeichen gesetzt habe? Aus Lust und Laune?
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Herzliche Grüße,
[color=blue]TachelesNow [/color]
[color=green]Hinweis: sollte Form oder Inhalt dieses Beitrags den Eindruck einer Rechtsberatung erwecken, so bitte ich ausdrücklich um Verzeihung! Wenn Sie in der Sache ganz sicher gehen möchten, klicken Sie bitte hier, um gegen ein kleines Entgelt in den Genuß einer echten Rechtsberatung zu kommen. [/color]
-- Editiert TachelesNow am 10.11.2011 14:34
Wer weiß ?
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der anzunehmende Postlauf beträgt zwei Tage, d.h. es ist davon auszugehen, dass das Schreiben am 03.10.2011 zugestellt wurde. Überlegen Sie doch bitte einmal selbst! Wenn Sie heute Mittag einen Brief einwerfen, so ist dieser doch erfahrungsgemäß in 99% der Fälle am morgigen Tag, spätestens übermorgen an jedem Ort innerhalb Deutschlands angekommen. Und in dem vorliegenden Fall sprechen wir von einer Distanz von wenigen hundert km.
Aber darum ging es mir in meinem letzten Beitrag ja nicht einmal! Sondern vielmehr darum, dass der Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist (das habe ich leider, leider unter "fristgerecht" zusammengefasst) angerufen und gemailt hat, sodass sich die Vermieterin ja auf den Erhalt des Kündigungsschreibens eingestellt hat. Und ich wiederhole nochmals: in Folge dessen das Schreiben nicht anzunehmen, sondern erst einige Tage später abzuholen und im gleichen Zuge damit die Kündigung nicht anzuerkennen, ist (ich wiederhole es erneut) rechtlich einwandfrei, moralisch aber fragwürdig.
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Herzliche Grüße,
[color=blue]TachelesNow [/color]
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-- Editiert TachelesNow am 10.11.2011 15:43
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