Kündigung eines unbefristeten Mietvertrages

Da musst du in den Mietvertrag schauen

Grundsätzlich sind einseitige Ausschlüsse ( Kündigubgsverzicht für eine Zeit ) problematisch.

Zweiseitige dagegen üblicher.

Einseitig sagte der BGH zu folgender Klausel

"Die Mieter verzichten für die Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht."

..das so was zB gültig ist.
Das stieß zwar auf verheerende Kritik in der Literatur, nichts desto trotz ist so was aber rechtskräftig
Es ist hier aber nur rechtskräftig, weil es Gegenstand einer IndividualVEREINBARUNG war.

Ein isolierter einseitiger Kündigungsverzicht idt dagegen meist unwirksam , weil es den Mieter gemäß § 307 BGB " unangemessen benachteiligt"
Achtung : falls das aber in Verbindung mit einer Staffelmiete ist das sehr wohl trotzdem wirksam !

Ein sog. zweiseitiger Kündigungsverzicht für max 4 Jahre ist hingegen wohl immer ( egal ob Formular oder Individual) unproblematisch

-- Editiert von mgrasek100 am 04.08.2016 17:53

-- Editiert von mgrasek100 am 04.08.2016 17:54

Ich schrieb individual
Der Fall ist hier nicht maßgeblich
Es geht hier um die Regel und die ist halt so : Stichwort Vertragsfreiheit Art 2 GG

Die Vertragsfreiheit gilt auch im soziallastigen Mietrecht, dass BVerfG hat hier die Theorie entwickelt, dass in Zeiten von Wohnungsüberabgebot mehr das Grundrecht Art 14 GG zugunsten des Vermieters ausschlägt.
Das Recht der Gesellschaft ( Sozialbindung) ist nicht so stark wie man allgemein denkt , zum einen ist Art 20a ein Postulate, zum anderen ist das Grundrecht als subjektiv-öffentliches Abwehrrecht gegen staatliche Eingriffe vorgesehen.

Weiterhin erhält Art 14 eine Institutsgarantie, der Gesetzgeber darf das Recht am Eigentum und die Rechte des Eigentümers an seinem Eigentümer nicht auf null reduzieren BVerfG, 1 BvR 638/64 ; 1 BvR 673/64 ; 1 BvR 200/65 ; 1 BvR 238/65 ; 1 BvR 249/65 vom 18. Dezember 1968. In: BVerfGE 24, 367 (389)

Hinzu kommt neuerdings die Einschränkung gemäß Beschwerde Nr. 10522/83 , mit Urteil vom 19. Dezember 1989, abgedruckt in EGMR-E 4, 485 (mit Stellungnahme). Demnach darf auch nach der emrk das Eigentum nicbt beschränkt werden.

Nach den oben genannten hat also bereits das BVerfG hier festgelegt das die "Daumenschrauben" für den Eigentümer mehr gezogen werden dürfen, wenn zB Wohnungsknappheit, soziale Not etc vorliegt.
Das ist aber zumindest in meinem Gebiet meist nicht der Fall.

Also von daher kann man jetzt viele Urteile und Ausnahnen heranziehen und egal ob zwei oder vier Jahre, ist das allgemein nicbt maßgeblich
Die Entscheidung des BGH hat keinen Bindungs sollte es um einen Ausschluss des Kündigungsrechtes, Fristen ) gehen, eben so eine Klausel wirksam ist.

Ja die Inhsltskontrolle ist natürlich wichtig

Ich habe geschrieben "..wohl.."

Das heißt also das es die Regel ist, Ausnahnen bestätigen die Regel.

Das mit den Studenten sind eben so seltene Ausnahmen
Man ist vor Gericht halt nie sicher.

Zum Fall selber : handelt es sich um einen Zeitmietvertrgv? Die wären im Mietrecht mW unwirksam.
Das ist vom zeitlichen Ausschluss also des Kündigubgsverzichts zu unterscheiden.
Zulässige Gründe für einen Zeitmietvertrag wäre Eigenbedarf (also wenn er endet )

-- Editiert von mgrasek100 am 04.08.2016 22:55

-- Editiert von mgrasek100 am 04.08.2016 22:56

Das kann man so nicht sagen, lege dem Mietvertrag ggfs einem Anwalt vor

Gemäß § 575 BGB muss der Grund beim sog. "qualifizierten Zeitmietvertrag " am Anfang genannt werden, dass wäre zB Eigenbedarf
Das dollte zB im Vertrag stehen.

Oder auch Umbaumaßnahmen wären wirksam.
Das ist seit 2001 so geregelt.
Andere Formen des Zeitmietvertrages wären seit 2001 unwirksam.
Ein qualifizierter Vertrag erkennt man normalerweise am starren Anfang und Ende

-- Editiert von mgrasek100 am 04.08.2016 23:22

-- Editiert von mgrasek100 am 04.08.2016 23:25

-- Editiert von mgrasek100 am 04.08.2016 23:29

Zitat (von FrankHermans):

Vielen Dank schonmal für eure Antworten.

Unter Besondere Vereinbarungen §21 steht: "Der Mietvertrag hat eine Mindestlaufzeit von 2 Jahren und läuft mindestens bis 31.12.2017"

Es handelt sich wie gesagt um einen "Unbefristeten Wohnungsmietvertrag". Kann ich trotzdem mit 3-monatiger Kündigungsfrist kündigen?

Vielen Dank...

Zitat (von cauchy):

Ich bezweifle. dass der das kann. Die Formulierung steht genau so auf der Kippe, dass ein Richter wahrscheinlich so oder so entscheiden kann. Das vorhezusagen, ist nahezu unmöglich.

Zitat (von Ver):

Zitat (von cauchy):
Ich bezweifle. dass der das kann. Die Formulierung steht genau so auf der Kippe, dass ein Richter wahrscheinlich so oder so entscheiden kann. Das vorhezusagen, ist nahezu unmöglich.

Was dazu führt, das es gerichtlich geklärt werden muss. Da ist dann mit den 3 Monaten Essig.

Zitat (von Ver):

Es ist immer noch billiger, dem Vermieter die Maklergebühren zu bezahlen und bis zur Neuvermietung die Miete zu bezahlen.

Der Mieter kann viel. Er kann auch einfach nach 3 Monaten Kündigungsfrist ausziehen, dem Vermieter nachweisbar die Übergabe der Schlüssel anbieten und die Mietzahlungen einstellen. Auch der Vermieter hat ein Prozessrisiko. Die Wahrscheinlichkeit ist nicht allzu gering, dass der Vermieter die Kaution einbehält und ansonsten eben schaut, dass er einen neuen Mieter findet. Es macht für einen Vermieter wirtschaftlich überhaupt keinen Sinn, die Wohnung bis Ende 2017 leerstehen zu lassen und zu hoffen, dass ein Richter seinen Kündigungsverzicht als zulässig einstuft. Von daher ist eher zu erwarten, dass er zügig einen neuen Mieter sucht um sein eigenes Risiko zu begrenzen.

Mein Verweis war nur bedingt lustig gemeint. Aus Vermietersicht ist es immer am besten, wenn der Mieter das komplette Risiko und die kompletten Kosten der Nachmietersuche trägt. So funktioniert aber ein Vergleich normalerweise nur dann, wenn die Rechtslage einigermaßen eindeutig zugunsten des Vermieters steht. Ist sie dagegen wie hier mehr als unklar, bedeutet Vergleich in der Regel, dass beide Parteien sich irgendwo in der Mitte einigen.

Mitte bedeutet hier aber nicht Mietzahlung bis 2017 geteilt durch 2. Sondern Mitte bedeutet meiner Meinung nach Aufwand/Kosten für Nachmietersuche + möglicher Leerstand geteilt durch 2. Und dann sind wir eher in der Nähe von 1-3 Monatsmieten je nach Wohnungsmarkt in der Gegend.

Zitat (von Ver):

Warum sollte sich der Vermieter an den Kosten für die Nachmietersuche beteiligen oder den Leerstand? Warum kann sich der Mieter nicht vorher überlegen, dass er sich nicht für 2 Jahre binden möchte?

Zitat (von Ver):

Einen Vergleich hast Du erst, bei oder in einem Gerichtsverfahren.

Der TS sagte ja später das der Vertrag mindestens bis dann und dann läuft

Sieht das für euch nach einem Kündigungsverzicht aus

Ich weiß selber, was der Unterschied zu Zeitmietverträgen und Kündigungsverzicht ist, aber das wird jetzt hier zu speziell, da kann man, wenn man weiter geht, eben net mehr allgemein bleiben, so dass der TS ggfs anwaltliche Hilfe aufsuchen sollte..

Nun im vertag steht was von Mindestvertragslaifzeit
Das ist grenzwertig
Ein Vertrag kann zB 2 Jahre laufen und wird verlängert wenn eine Option ausgeübt wird, dass kennt man aus dem Gewerbemietrecht

Eine klassische Formulierung für den Ausschluss wäre : ""Die Mieter verzichten für die Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht.."

Hier wird also auf das Kündigungsrecht verzichtet.
Hinzu kommt, dass selbst wenn es ein Kündigungsverzicht wäre, dieser wahrscheinlich gemäß § 307 unwirksam ist.
Es handelt sich hier ja wohl um einen "einseitigen" Verzicht
Es steht also nicht, dass Mieter UND Vermieter auf Ihr Kündigubgsrecht verzichten, sondern nur der Mieter.
Eine gültige Klausel muss beides aber nennen, außer es handelt sich eben um eine IndividualVEREINBARUNG.
Eine IndividualVEREINBARUNG liegt aber nicht vor, auch nicht wenn der Vermieter den Satz handgekritzelt auf den Vertrag vorgeschrieben hat.
Eine Vereinbarung setzt eben Verhandlung voraus, der Mieter muss also für gewöhnlich für reelle Chance haben, seine Vereinbarung noch zu beeinflussen. (BGH 19.05.2005 - III ZR 437/04 )

Wenn einem also was hingedonnert wird und dann gesagt wird " unterschreib oder lass es" wäre das als AGBs zu werten.

-- Editiert von mgrasek100 am 06.08.2016 08:29

Sehe ich ähnlich, die "Klausel" klingt für mich alles andere als wasserdicht, ich hab damit jeden Tag zu tun und weiß wie da eine vernünftige Klausel ausschaut..

Man sollte sich nicht unbedingt entmutigen lassen, zumindest im Wohnraummietrecht ( nicht Gewerbe) gewinnt schon fast jeder Mieter, außer es geht um Räumungsklagen, da wurden die Daumenschrauben berechtigterweise angezogen.