Kündigung nach 2 Jahren wegen Gewerbegebiet

30. Januar 2022 Thema abonnieren
 Von 
Ravven
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 1x hilfreich)
Kündigung nach 2 Jahren wegen Gewerbegebiet

Hallo,

Wir sind vor 1,5 Jahren in eine Penthouse Wohnung neben einer Firma im Gewerbegebiet gezogen, wo der Immobilien-Besitzer einen Bürobau mit Wohnungen gebaut hat.
Und wurde bei Einzug versichert, dass eine langfristige Vermietung erwünscht ist und der Mietvertrag wurde unbefristet mit einem Kündigungsverbot von zwei Jahren für beide Seiten geschlossen.
Wir haben sehr viel in die Wohnung investiert da ja langfristig geplant wurde.
Jetzt kam eine schriftliche Kündigung mit der Begründung, dass obwohl mit einem anderen Ausgang gerechnet wurde, das Bauamt gerade unsere Wohnung nicht als privater Wohnraum genehmigt wurde. Alle bis auf eine Räumlichkeit wurden als Wohnung vermietet, teilweise für Mitarbeiter umliegender Firmen, die mit Familie hier wohnen. Ein Pärchen wohnt hier in ihrem Gewerberaum. Neben uns wohnt auch in einer Wohnung ein Pärchen dass privat gemietet hat wie wir.
Der Vermieter begründete dass das Verfahren seit 20 Monaten gelaufen sei und nun abschließend abgelehnt wurde und auch keine weiteren rechtlichen Schritte möglich seien und wir bis spätestens 31.08.2022 ausziehen sollen (der Mietvertrag wurde ab 01.08.2020 geschlossen)

Meine Frage wäre nun was wir tun können?
Haben wir Anspruch auf Schadensersatz weil uns eine langfristige Vermietung zugesagt wurde obwohl noch ein Verfahren lief?
Ist es möglich in der Wohnung zu bleiben wenn wir ein Gewerbe anmelden würden und meine Frau sich selbständig machen würde?
Ist die Kündigung überhaupt rechtens, wenn die Wohnung gar nicht als Wohnung vermietet werden hätte dürfen oder möchte der Vermieter hier nur Kosten sparen?
Und zum Schluss, wer trägt in so einem Fall die Anwaltskosten sollte es soweit kommen?

Vielen Dank schon im voraus

Manu

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106 Antworten
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#1
 Von 
vundaal76
Status:
Junior-Partner
(5048 Beiträge, 1959x hilfreich)

Zitat:
Jetzt kam eine schriftliche Kündigung mit der Begründung, dass obwohl mit einem anderen Ausgang gerechnet wurde, das Bauamt gerade unsere Wohnung nicht als privater Wohnraum genehmigt wurde.


Das ist keine gültige Begründung für eine Vermieterkündigung.
Ich würde die Kündigung schlichtweg ignorieren - auch um das Risiko zu vermeiden, dass der Vermieter eine wirksame Kündigung hinterherschiebt.

Liegt die Ablehnung des Bauamts denn als Kopie der Kündigung bei?

Zitat:
Der Vermieter begründete dass das Verfahren seit 20 Monaten gelaufen sei und nun abschließend abgelehnt wurde und auch keine weiteren rechtlichen Schritte möglich seien und wir bis spätestens 31.08.2022 ausziehen sollen (der Mietvertrag wurde ab 01.08.2020 geschlossen)


Das Verhältnis zwischen Bauamt und Vermieter darf den Mieter völlig egal sein.



-- Editiert von vundaal76 am 30.01.2022 22:35

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#2
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119491 Beiträge, 39733x hilfreich)

Zitat (von Ravven):
Haben wir Anspruch auf Schadensersatz weil uns eine langfristige Vermietung zugesagt wurde obwohl noch ein Verfahren lief?

Langfristige Vermietung wurde denn wie definiert?
A) nicht weniger als 6 Monate
B) nicht weniger als 12 Monate



Zitat (von Ravven):
Ist es möglich in der Wohnung zu bleiben wenn wir ein Gewerbe anmelden würden und meine Frau sich selbständig machen würde?

Was dürfte man erfahren, wenn man die zuständigen Ämter befragt.



Zitat (von Ravven):
Ist die Kündigung überhaupt rechtens, wenn die Wohnung gar nicht als Wohnung vermietet werden hätte dürfen oder möchte der Vermieter hier nur Kosten sparen?

Der Vermieter geht entweder auf Dummenfang oder weis es nicht besser.



Zitat (von Ravven):
wer trägt in so einem Fall die Anwaltskosten sollte es soweit kommen?

Erst mal derjenige, der den Anwalt beauftragt, am Ende derjenige den das Gericht dazu verurteilt.



Zitat (von vundaal76):
Ich würde die Kündigung schlichtweg ignorieren - auch um das Risiko zu vermeiden, dass der Vermieter eine wirksame Kündigung hinterherschiebt.

Richtig.
Wobei ich gerade nicht weis, wie der Vermieter hier eine wirksame Kündigung hinbekommen sollte ...


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Ravven
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 1x hilfreich)

Zitat (von vundaal76):
Liegt die Ablehnung des Bauamts denn als Kopie der Kündigung bei?


Nein, einzig das Bedauern wurde formuliert und dass nach Mietvertrag wir bis spätestens 31.08. raus sein sollen. Allerdings ist laut Mietvertrag erst ab August eine ordentliche Kündigung möglich was den Auszug auf 31.8. ja irgendwie auch obsolet macht.

Und langfristig wurde von beiden Parteien mündlich formuliert es waren 10 Jahre + im Gespräch, der Mietvertrag ist unbefristet geschlossen.

Mit ignorieren tu ich mich n bissl schwer. Wir sind Ballungsgebiet Stuttgart und eine solche Wohnung zu bekommen ist nahezu unmöglich. Auch würde ich ungern dann vom Amt vor vollendete Tatsachen gestellt werden, dass die Wohnung geräumt werden muss.
Ich würde zu gerne wissen ob hier von Vermieterseite einfach massiv Bockmist gebaut wurde oder das ein seltsamer Weg ist und loszuwerden

Es hieß in dem Schreiben "wir haben von der Baurechtsbehörde mitgeteilt bekommen, dass die Wohnung allen Erwartungen und der sonst gängigen Praxis nicht als Wohnung genehmigt wird. Die Flächen werden nur als Büroflächen genehmigt..."

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119491 Beiträge, 39733x hilfreich)

Zitat (von Ravven):
Wir sind Ballungsgebiet Stuttgart und eine solche Wohnung zu bekommen ist nahezu unmöglich.

Die Wohnung ist wohl weg, findet euch damit ab, es geht nur noch um das "wann".
Also würde ich schon mal auf Wohnungssuche gehen ...



Zitat (von Ravven):
Auch würde ich ungern dann vom Amt vor vollendete Tatsachen gestellt werden, dass die Wohnung geräumt werden muss.

Das ist wohl bereits passiert.



Zitat (von Ravven):
ch würde zu gerne wissen ob hier von Vermieterseite einfach massiv Bockmist gebaut wurde

Wohnungen zu vermieten die gar nicht als Wohnung genehmigt sind, ist schon mehr als "massiv Bockmist".



Zitat (von Ravven):
oder das ein seltsamer Weg ist und loszuwerden

Da bei allen Antworten vorausgesetzt wurde, dass der Vermieter bezüglich der fehlenden Genehmigung die Wahrheit sagt, kann man das ja mal als erstes verifizieren.


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#5
 Von 
Toxic_GER
Status:
Schüler
(491 Beiträge, 36x hilfreich)

Zitat (von Ravven):
Es hieß in dem Schreiben "wir haben von der Baurechtsbehörde mitgeteilt bekommen, dass die Wohnung allen Erwartungen und der sonst gängigen Praxis nicht als Wohnung genehmigt wird. Die Flächen werden nur als Büroflächen genehmigt..."


Wurdet ihr über die unsichere Situation vorab unterrichtet?

Wenn dem Vermieter das abhängige Verfahren vor Vertragsabschluss bekannt war und darüber geschwiegen, sogar zeitgleich ein langfristiger Mietvertrag untergejubelt hat, dann ist das für mich Täuschung.

Wie auch immer, einen guten Anwalt für Mietrecht würde ich schon aufsuchen. Der wird wissen was zu tun ist. Vielleicht auch einfach gar nichts. Ist ja erst einmal Problem des Vermieters und eine Kündigung, wenn er die dann rechtswirksam ausspricht, muss man nicht einfach akzeptieren.

Auf mittelfristige Sicht, wird es wohl so kommen, dass ihr auszieht, aber dann stellt sich die Frage, auf wessen Kosten.

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119491 Beiträge, 39733x hilfreich)

Zitat (von Toxic_GER):
Auf mittelfristige Sicht, wird es wohl so kommen, dass ihr auszieht,

Den Optimismus mit "mittelfristig" teile ich nicht.



Zitat (von Ravven):
Und langfristig wurde von beiden Parteien mündlich formuliert

Mit welchem Wortlaut konkret?



Zitat (von Ravven):
es waren 10 Jahre + im Gespräch

Nur weil etwas "im Gespräch" war, ist das ja noch lange nichts verbindliches, im Gegenteil.


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0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
vundaal76
Status:
Junior-Partner
(5048 Beiträge, 1959x hilfreich)

1. Es liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor, insofern kann der Vermieter nur innerhalb der gesetzlichen Möglichkeiten kündigen.
2. In meinen Augen ist hier eigentlich nur eine Verwertungskündigung möglich.
3. Es liegt aber keine Verwertungskündigung vor.
4. Deshalb ist es empfehlenswert, dass der Mieter nicht auf die Kündigung reagiert, damit der Vermieter nicht auf die Idee kommt, eine wirksame Verwertungskündigung nachzureichen.

Zitat:
Auch würde ich ungern dann vom Amt vor vollendete Tatsachen gestellt werden, dass die Wohnung geräumt werden muss.


Es ist aber genauso möglich, dass das Bauamt dem Vermieter schlichtweg ein Bußgeld auferlegt, wenn die Wohnung weiterhin privat genutzt wird. Dann könnt Ihr da weiter wohnen bleiben.
Ich kann mir nicht vorstellen, dass das Bauamt in Stuttgart private Mieter bei dieser Sachlage räumen lässt.

Zitat:
Mit ignorieren tu ich mich n bissl schwer. Wir sind Ballungsgebiet Stuttgart und eine solche Wohnung zu bekommen ist nahezu unmöglich.


Der Vermieter ist in meinen Augen voll schadensersatzpflichtig, insb. für Umzugskosten und Mietkostendifferenz.

Zitat:
Ich würde zu gerne wissen ob hier von Vermieterseite einfach massiv Bockmist gebaut wurde oder das ein seltsamer Weg ist und loszuwerden


Genau, der Vermieter denkt, seine Mieter seien naiv. Lassen Sie sich nicht veralbern!

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Toxic_GER
Status:
Schüler
(491 Beiträge, 36x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Den Optimismus mit "mittelfristig" teile ich nicht.


Kommt darauf an, wie lange man mittelfristig deutet. Gekündigt werden kann ab Ende August zu Ende November. Gegen die Kündigung wird geklagt, auch um Schadensersatzansprüche auszuloten. Bis das Verfahren abgeschlossen ist, vergehen wieder ein paar Monate.

Er sagt es ist schwer dort eine passende Wohnung zu finden, aber insgesamt hat er dann wohl genug Zeit.

Suchen muss er natürlich.

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
vundaal76
Status:
Junior-Partner
(5048 Beiträge, 1959x hilfreich)

Zitat:
. Gegen die Kündigung wird geklagt, auch um Schadensersatzansprüche auszuloten.


Wieso so kompliziert?
Der Mieter muss hier nicht aktiv werden.
Der Vermieter müsste eine Räumungsklage anstrengen, gegen die sich der Mieter wehrt.

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9870 Beiträge, 4477x hilfreich)

Wir haben hier im Forum immer mal wieder über eine solche Problemstellung diskutiert. Hier ein Thread, den ich auf die schnelle gefunden habe: https://www.123recht.de/forum/mietrecht/Kuendigung-wegen-nicht-genehmigter-Wohnung-__f526357.htmlMan kann durchaus im Einzelfall diskutieren, ob der Vermieter bei einer Nutzungsuntersagung durch die Behörde einen berechtigten Kündigungsgrund hat. Die Aufzählung aus § 573 BGB ist nicht abschließend. Andere Gründe sind zumindest theoretisch zugelassen.

In diesem Fall hier wäre meiner Meinung nach für eine Kündigung zwingend eine Nutzungsuntersagung der Behörde Voraussetzung. Dann müsste man schauen, ob der Vermieter mit akzeptablem Aufwand die Wohnung doch noch genehmigungsfähig machen könnte. Wenn das nicht möglich ist, würde ich eine Kündigung für möglich halten.

Das würde den Mieter aber nicht rechtlos machen. Es könnte sogar im strafrechtlichen Sinne Betrug vorliegen, weil der Vermieter einer Wohnung als Wohnung vermietet hat, obwohl dies kein Wohnraum war. Dann hätte der Mieter schon alleine aus diesem Grund Anspruch auf Schadensersatz.

Kurzum: Ein sehr kompliziertes Thema. Ich würde dem Mieter empfehlen, erstmal vom Vermieter das Ablehnungschreiben des Bauamtes zu verlangen. Darauf hat der Mieter meiner Meinung nach einen Anspruch. Wenn der Mieter das hat, kann er versuchen, mit dem Bauamt selber zu sprechen um herauszubekommen, ob diese Wohnung überhaupt als solche genehmigungsfähig ist. Ab dann kann man weitermachen.

So oder so wird es aber vermutlich darauf hinauslaufen, dass ein Anwalt sinnvoll wäre. Die Situation ist zu kompliziert, um sie selber zu lösen. Man könnte natürlich auf den Anwalt verzichten, wenn der Vermieter ein attraktives Angebot macht. Aber irgendwie befürchte ich, dass ein solches nur durch einen Anwalt zu erreichen sein wird.

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6418 Beiträge, 2315x hilfreich)

Im Eröffnungsbeitrag steht:

Zitat:
der Mietvertrag wurde unbefristet mit einem Kündigungsverbot von zwei Jahren für beide Seiten geschlossen.

Ich gehe davon aus, dass diese Wertung vom Fragesteller stammt.
Ohne den genauen Wortlaut des Vertragstextes zu kennen, ist nicht zu prüfen, ob die Wertung zutrifft.
Weiter steht im Beitrag #3:
Zitat:
Allerdings ist laut Mietvertrag erst ab August eine ordentliche Kündigung möglich was den Auszug auf 31.8. ja irgendwie auch obsolet macht.
Das Mietverhältnis soll am 1.8.2020 begonnen haben. Und langfristig wurde von beiden Parteien nur mündlich formuliert, es waren 10 Jahre + im Gespräch.
Ob erst "ab" oder "zum" gekündigt werden kann, wird oft falsch gelesen.
Scheinbar will der Vermieter die 2jährige Vertragsdauer ja einhalten und nicht etwa fristlos kündigen.
Der Fragesteller stellt auch auf die vom vereinbarten Vertragstext abweichende mündliche Erklärung "es waren 10 Jahre + im Gespräch" ab und fragt nach Schadensersatz bei einem früheren Auszug. Für Schadensersatzansprüche auf Grund einer 10 jährige Vertragsdauer sehe ich aber keine Rechtsgrundlage, denn der schriftliche Vertrag spricht dagegen. Sicher enthält der Vertrag auch eine Klausel zur Vollständigkeit der Vereinbarungen.

Wenn es außer dem zeitweilgen Kündigungsverzicht keine weiteren Regelungen zur Vertragsdauer gibt, benötigt der Vermieter einen gesetzlichen Kündigungsgrund. Die behördliche Versagung der Wohnraumnutzung ist keiner. Vor Erteilung der
Genehmigung hätte kein Vermietung erfolgen dürfen.
Falls die Behörde mit Zwangsräumungsandrohungen tätig wird, lößt dies natürlich Schadensersatzansprüche des MIeters gegen den Vermieter aus, ohne daß aber von einer langfristigen Vermietung ausgegangen werden kann.

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
Toxic_GER
Status:
Schüler
(491 Beiträge, 36x hilfreich)

Zitat (von vundaal76):
Wieso so kompliziert?
Der Mieter muss hier nicht aktiv werden.
Der Vermieter müsste eine Räumungsklage anstrengen, gegen die sich der Mieter wehrt.


Ja, richtig. Dann vergeht noch mehr Zeit...

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9870 Beiträge, 4477x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):
Die behördliche Versagung der Wohnraumnutzung ist keiner.
Hast du dazu Urteile oder Fachkommentare?

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119491 Beiträge, 39733x hilfreich)

Zitat (von Toxic_GER):
Gegen die Kündigung wird geklagt, auch um Schadensersatzansprüche auszuloten.

Wie kommt man denn auf so einen Unfug?

Zum einen muss der Mieter nicht klagen und sollte es auch nicht.
Zum anderen ist das mit dem "Schadensersatzansprüche auszuloten" in so eine Gerichtsverfahren vollkommener Blödsinn, das wird kein Gericht mitmachen, die Gegenseite erst recht nicht.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Toxic_GER
Status:
Schüler
(491 Beiträge, 36x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Wie kommt man denn auf so einen Unfug?

Zum einen muss der Mieter nicht klagen und sollte es auch nicht.
Zum anderen ist das mit dem "Schadensersatzansprüche auszuloten" in so eine Gerichtsverfahren vollkommener Blödsinn, das wird kein Gericht mitmachen, die Gegenseite erst recht nicht.


Ich glaube ich habe mich falsch ausgedrückt: Ich bin davon ausgegangen, dass die nächste ordentliche Kündigung erst ab Ende August möglich wäre.

Meinte letztendlich, dass es letztendlich auch darum geht, Schadensersatzansprüche geltebt zu machen. Entweder im Vergleich, das auch in einem solchen Verfahren möglich wäre, sofern sich beide Seiten einigen oder dann halt abschließend in einem gesonderten Verfahren, wenn ausgezogen wurde und die Kosten bekannt sind.

Ich gehe einfach mal davon aus, dass die Wohnung früher oder später geräumt wird.

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#16
 Von 
Ravven
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 1x hilfreich)

Vielen Dank für die vielen Beiträge!

Vielleicht zur Klärung mancher Punkte:
- der Komplex wurde von einer Baufirma auf eigenem Baugrund in einem Gewerbegebiet gebaut als Bürogebäude mit Penthouse Wohnungen in der obersten Etage. Ob eine Mischnutzung möglich ist weiß ich nicht.
- der Mietvertrag ist unbefristet geschlossen, eine ordentliche Kündigung ist laut Passus erst nach Ablauf von 2 Jahren möglich. Bei Unterzeichnung wurde von beiden Parteien erwähnt, dass eine langfristige Vermietung erwünscht ist.
- laut Kündigung "wird die zweite Wohnung entgegen allen Erwartungen und der sonst gängigen Praxis nicht als Wohnung genehmigt" sondern nur als Büroflächen.
Die Baugenehmigung wäre abgeändert worden aber "nach über 20 Monaten des Verfahrens hat die Baurechtsbehörde die endgültige Ablehnung mitgeteilt"
Es gäbe weiterhin keine Chancen dagegen rechtlich vorzugehen und es bliebe nichts anderes übrig als die Wohnung zu kündigen und räumen zu lassen.
- für das Finden einer neuen Wohnung wird die Mithilfe angeboten...was mir ehrlich gesagt zu wenig ist.

Meine grundlegende Frage ist halt nun, wie das weitere Vorgehen sein sollte. Ich meine wenn ein reines Gewerbegebiet vorliegt hätte der private Mietvertrag nie stattfinden dürfen, denke ich. Das wurde uns mit keinem Wort gesagt auch nicht dass ein Verfahren noch läuft über die Nutzung der Wohnung.
Sollte ich direkt einen Anwalt einschalten, das Bauamt kontaktieren oder das Gespräch mit dem Vermieter suchen?

Eine andere Frage die sich bei mir auftut wäre ob es nicht möglich wäre ein Gewerbe anzumelden. Meine Frau möchte sich eh eventuell selbstständig machen in der Pflege oder im Onlineservice, wäre das eine Möglichkeit?

Vielen lieben Dank

-- Editiert von Ravven am 31.01.2022 12:05

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
vundaal76
Status:
Junior-Partner
(5048 Beiträge, 1959x hilfreich)

Zitat:
- laut Kündigung "wird die zweite Wohnung entgegen allen Erwartungen und der sonst gängigen Praxis nicht als Wohnung genehmigt" sondern nur als Büroflächen.


Das ist kein gültiger Kündigungsgrund.

Nur wenn das Bauamt eine Zwangsräumung anordnet, muss man ausziehen. Hier kann sich der Mieter aber auch verwaltungsrechtlich gegen diese Räumung wehren.

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
Loni12
Status:
Bachelor
(3507 Beiträge, 557x hilfreich)

Zitat (von Ravven):
Eine andere Frage die sich bei mir auftut wäre ob es nicht möglich wäre ein Gewerbe anzumelden.


Dann hätten sie eine Wohnung für ihr Gewerbe, aber nicht zum wohnen.

Fragen sie einen Anwalt.

0x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
drkabo
Status:
Weiser
(16466 Beiträge, 9282x hilfreich)

Das Problem ist, dass in Gewerbegebieten Wohnungen nur als "Werkswohnungen"/"Hausmeisterwohnungen" zulässig sind. D.h. Wohnungen müssen einen Bezug zu einem bestehenden Gewerbebetrieb haben.

§8(3) BauNVO
Ausnahmsweise können zugelassen werden
1.Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, ...


D.h. ein eigenes Gewerbe von zu Hause nutzt nichts.

Der Vermieter hätte die Wohnung von Anfang an gar nicht erst am "Werksfremde" vermieten dürfen.
Wenn der Vermieter das schon zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses hätte wissen können (laufendes Verfahren) ist der schadensersatzpflichtig.

Ich denke auch, dass es Zeit ist für einen Anwalt.

Signatur:

Für alle meine Beiträge gilt §675(2) BGB.

0x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6418 Beiträge, 2315x hilfreich)

@cauchy

Zitat:
Hast du dazu Urteile oder Fachkommentare?

Ich antworte mal so:
Kann ein Sachverhalt welcher schon bei Vertragsabschluß vorliegt ein Kündigungsgrund sein ?
Ich denken nein, der Kündigungsgrund muß immer nach Vertragsabschluss eingetreten sein.

Der Vermieter hatte keine behörtliche Genehmigung die Räume zu Wohnzwecken zu vermieten.
Er tat es dennoch und kann dieses sein ordnungswidriges/rechtswidriges Verhalten nicht als Kündigungsgrund nutzen ?

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0x Hilfreiche Antwort

#21
 Von 
vundaal76
Status:
Junior-Partner
(5048 Beiträge, 1959x hilfreich)

Zitat:
Er tat es dennoch und kann dieses sein ordnungswidriges/rechtswidriges Verhalten nicht als Kündigungsgrund nutzen ?


Genau, das ist kein gültiger Kündigungsgrund.

Der Vermieter kann von sich aus keinen Räumungstitel gegen die Mieter erwirken (falls sich die Mieter gerichtlich wehren). Auch eine Verwertungskündigung wäre unwirksam, da der Grund schon vor der Anmietung bekannt war.

Die Macht liegt bei der zuständigen Baubehörde. Hier ist es ratsam, dass die Mieter das Gespräch mit dieser Behörde suchen. Viell. gibt es auch die Möglichkeit, dass die Behörde keine Räumung verfügen, sondern ein Bußgeld gegen den Vermieter verhängen.

Falls alle Stricke reißen -> Dann könnte es ggf. richtig sein, sich verwaltungsrechtlich gegen die Räumungsverfügung der Behörde vorzugehen bzw. sich an die Fachaufsicht dieser Behörde zu wenden.
Aber in einer Stadt, wo der Mietmarkt extrem angespannt, kann ich mir nicht vorstellen, dass eine Behörde diese Wohnung wird räumen lassen.

1x Hilfreiche Antwort

#22
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9870 Beiträge, 4477x hilfreich)

@Spezi-2: Die Kündigung ist für den Vermieter die einzige Möglichkeit, einen rechtswidrigen Zustand zu beenden. Natürlich hat er den selber erst durch die Vermietung an Werksfremde als Wohnraum geschaffen. Das ändert aber aus meiner Sicht nichts daran, dass er die Möglichkeit haben muss ihn zu beenden.

Eigentlich wollte ich nur auf folgendes hinaus: Ich gehe davon aus, dass der Mieter hier seine Wohnung aufgrund der Vermieterkündigung verlieren und dennoch Anspruch auf Schadensersatz haben wird. Der Grund für den Schadensersatz sehe ich rechtlich nicht in der Kündigung sondern im Betrug, welcher bei Vermietung begangen wurde. Sollte der Vermieter tatsächlich bei Vermietung mitgeteilt haben, dass keine Genehmigung vorliegt, so könnte der Mieter aber tatsächlich leer ausgehen.

Wie schon geschrieben rate ich zu einem Anwalt. Als erste rechtliche Einschätzung mag das Forum taugen. Aber bei solchen Fällen gerät ein Laienforum schnell an seine Grenzen. Dazu ist das Thema zu anspruchsvoll. Selbst wenn man davon ausgeht, dass der Vermieter Schadensersatz zahlen muss, so ist die Höhe eines solchen nämlich ohne fachmännische Hilfe kaum zu bestimmen.

-- Editiert von cauchy am 31.01.2022 12:56

0x Hilfreiche Antwort

#23
 Von 
vundaal76
Status:
Junior-Partner
(5048 Beiträge, 1959x hilfreich)

Zitat:
Die Kündigung ist für den Vermieter die einzige Möglichkeit, einen rechtswidrigen Zustand zu beenden. Natürlich hat er den selber erst durch die Vermietung an Werksfremde als Wohnraum geschaffen. Das ändert aber aus meiner Sicht nichts daran, dass er die Möglichkeit haben muss ihn zu beenden.


Ja, dafür besteht die Verwertungskündigung.
Allerdings kann Diese nicht durchgesetzt werden, da der Kündigungsgrund bereits vor Vermietung vorlag.

0x Hilfreiche Antwort

#24
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6418 Beiträge, 2315x hilfreich)

Zitat:
Die Kündigung ist für den Vermieter die einzige Möglichkeit, einen rechtswidrigen Zustand zu beenden.


NEIN !
Richtig wäre: Die Kündigung ist für den Vermieter die einzige einseitige Möglichkeit, einen rechtswidrigen Zustand zu beenden.

Natürlich kann (müßte) sich der Vermieter mit dem Mieter auch durch entsprechende Angebote einigen.

Signatur:

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0x Hilfreiche Antwort

#25
 Von 
vundaal76
Status:
Junior-Partner
(5048 Beiträge, 1959x hilfreich)

Ein Aufhebungsvertrag wäre für den Vermieter die beste Lösung.
Allerdings sehe ich die angemessene Abfindungssumme im 5-stelligen Bereich.

0x Hilfreiche Antwort

#26
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31950 Beiträge, 5626x hilfreich)

Zitat (von Ravven):
Meine Frage wäre nun was wir tun können?
Nicht auf die mündlichen Aussagen setzen. Einen Anwalt und eine andere Wohnung suchen. Einen Anspruch auf eine solche Wohnung hast du nicht.

Der Vermieter wird sich vermutlich auch Rechtsbeistand suchen, denn er muss ja wohl nicht nur euch kündigen.
Er wird eine ordentliche fristgerechte Kündigung nachschieben, sobald sein Rechtsbeistand die Sachlage kennt und diese das zulässt.
Hast du eine außerordentliche schriftliche Kündigung zum 31.8.22 erhalten?
Zitat (von Ravven):
Haben wir Anspruch auf Schadensersatz weil uns eine langfristige Vermietung zugesagt wurde obwohl noch ein Verfahren lief?
Eher nicht, denn langfristige Vermietung wünscht sich fast jeder Vermieter, ansonsten vermietet er gleich befristet. Der Einwand mit *unbefristet* ist nicht nützlich. Zunächst gilt der beiderseitige Kü-Verzicht für 2 Jahre, wie im MV schriftlich vereinbart.
Zitat (von Ravven):
für das Finden einer neuen Wohnung wird die Mithilfe angeboten...was mir ehrlich gesagt zu wenig ist.
Weißt du denn schon, WAS diese Mithilfe wert sein würde? An was hast du denn gedacht?
Zitat (von Ravven):
Ob eine Mischnutzung möglich ist weiß ich nicht.
Der Vermieter weiß auch (erst) jetzt, dass sie nicht erlaubt ist.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#27
 Von 
Ravven
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 1x hilfreich)

Was unterscheidet denn eine außerordentliche Kündigung von einer ordentlichen formal?
Es hieß "es tut uns außerordentlich leid...das Mietverhältnis zum nächstmöglichen Zeitpunkt beenden zu müssen, jedoch spätestens Mietvertrag bis zum 31.08.22."

Es wurde oben genannte Begründung angefügt.
Wenn ich Bauherr für ein Gebäude in einem Gewerbegebiet bin sollte ich doch vorher wissen ob ich privat vermieten darf oder nicht...und nicht darauf setzen dass es genehmigt wird und Leute die mehrfach darauf hingewiesen haben langfristig mieten zu wollen nicht unter verheimlichen von ausstehenden Tatsachen unter Vertrag zu nehmen. Wir haben die Wohnung eingerichtet und ausgestattet, vieles davon ist speziell dafür ausgelegt.
Ich sehe hier irgendwie schon den Vermieter in der Pflicht auf Schadensersatz wegen Betrugs und vortäuschen falscher Tatsachen.
Ich werde morgen mit dem Dezernent der zuständigen Baurechtsbehörde telefonieren um den Grund zu erfahren warum die Genehmigung nicht erteilt wurde und mit der Gemeinde ob das Gebiet bekannterweise ein Gewerbegebiet ist oder Mischnutzung möglich ist.

0x Hilfreiche Antwort

#28
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(31950 Beiträge, 5626x hilfreich)

Zitat (von Ravven):
Ich werde morgen mit dem Dezernent
Ja, das kannst du gern tun. Ob der Dezernent die die gewünschte Auskunft gibt/geben darf, merkst du. Oft sitzen Behörden sehr fest auf dem Datenschutz. Aber es gibt für jedermann jederzeit im Netz einsehbar den Bebauungsplan für dieses Baugebiet. Dein LK/Stadt x, Kreis-/Stadtverwaltung, B-Pläne xyz.
Dort finden sich zumindest die Angaben zu reinem Gewerbegebiet oder Mischgebiet. Besondere Erlaubnisse oder Ausnahmen finden sich dort nicht.
Zitat (von Ravven):
es tut uns außerordentlich leid...das Mietverhältnis zum nächstmöglichen Zeitpunkt beenden zu müssen, jedoch spätestens Mietvertrag bis zum 31.08.22.
Dass es ihm leid tut, ist irrelevant. Dass er sich mit seiner angehängten Begründung auf besondere/außerordentliche Kü-Gründe bezieht, kann man durchaus so sehen.
Die Kündigung ist mE aber so formuliert, dass man als Mieter durchaus auf den MV und den Kü-Verzicht setzen kann. Wenigstens als Zeitgewinn bis Nov 22.

Wie schon mehrfach gesagt: Ein Experte sollte alles bewerten. Ich empfehle dir einen Fachanwalt für Mietrecht/Verwaltungsrecht.

Ich verstehe euren Frust. Ich lese aber auch heraus:
Der Vermieter/Bauherr hat mind. 20 Monate lang mit der Baubehörde *gekämpft*, doch eine Wohnungsnutzung/-Vermietung genehmigt zu bekommen. Hat nun leider verloren. Die Behörde hat hier den längeren Arm, den längeren Atem sowieso.
Ob der Vermieter vor 1,5 Jahren gar nicht an *privat* hätte vermieten dürfen, und was sich daraus ergeben könnte, sollten nun andere klären.
Es hilft hier nicht, dass du schreibst, was der Bauherr hätte wissen müssen. Du weißt nicht, was zwischen ihm und der Behörde seit 20 Monaten lief. Dass man Erstbezugswohnungen 20 Monate leer stehen lässt, ist wirtschaftlich nicht darstellbar.

Bitte vergiss das mit dem Wunsch zur langfristigen Vermietung. Der ist nicht zum Vertragsbestandteil geworden.
Zitat (von Ravven):
Ich sehe hier irgendwie schon den Vermieter in der Pflicht auf Schadensersatz wegen Betrugs und vortäuschen falscher Tatsachen.
Du bist frei in deiner Sicht und Meinung. Natürlich. Mehr aber auch nicht. Damit bist du im Bereich Strafrecht. Mietrecht ist Zivilrecht.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

0x Hilfreiche Antwort

#29
 Von 
vundaal76
Status:
Junior-Partner
(5048 Beiträge, 1959x hilfreich)

Also wir sind uns doch hier alle einig, dass die Kündigung aus mehreren Gründen unwirksam ist.
Insofern wäre ein hastiges Agieren vom Mieter eher kontraproduktiv (z.B. wilde Telefonate mit dem Bauamt).
Ich würde hier erst einmal durchschnaufen.

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#30
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9870 Beiträge, 4477x hilfreich)

Zitat (von vundaal76):
Also wir sind uns doch hier alle einig, dass die Kündigung aus mehreren Gründen unwirksam ist.
Nein, da sind wir uns definitiv nicht einig!

Einig sind wir nur, dass der Vermieter Schadensersatz wird leisten müssen, wenn er bei Anmietung auf diese Probleme nicht hingewiesen hat. Das war's dann aber auch schon. Sowohl bei der Höhe des Schadensersatzes als auch bei der Wirksamkeit der jetzigen Kündigung muss sich ein Fachmann alle Unterlagen genau anschauen.

PS: Auch eine unwirksame Kündigung würde nichts bringen, wenn das Bauamt die Wohnung räumen ließe. Ich sage nicht, dass dies unmittelbar bevorsteht. Vielleicht passiert es auch nie. Nach dem aktuellen Stand ist das jedoch nicht zu beurteilen. Es kann sein, dass der Teilnehmer nach dem Gespräch mit dem Bauamt schlauer ist. Eine Rückmeldung dazu wäre schön.

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