Hallo Zusammen,
nach kauf der Eigentumswohnung, stehe ich momentan in der folgenden schweren Situation. Grundbucheintrag ist erfolgt, Mietvertrag vom Verkäufer wurde im Jahre 2001 abgeschlossen, von DM in €uro umgerechnet wären dies 200,-€uro folglich 170,- €uro unter dem Mietspiegel der aktuellen Gemeindefassung. Im alten Mietvertrag steht unter § 2 > Für beide Vertragsparteien beträgt die Kündigungsfrist nach 5-jähriger Mietdauer 6 Mon, 8jähriger 9 Mon. und nach 10 jähr. 12 Monate.
Ich möchte aufgrund einer Vollsanierung (Zeit und Budgets meinerseits) den Mietvertrag kündigen.
Er selbst hat mir mündlich, nach Vorhaben meinerseits zum 01.08.2014 die Kündigung akzeptiert. Schriftlich allerdings möchte er nicht im Einvernehmen unterzeichnen.
Ich soll Ihm die Kündigung schriftlich zukommen lassen.
Was sollte ich hierbei dringlichst zur Kündigung beachten/ bzw. wie verhält sich das mit § 2 aus dem alten Mietvertrag.
Ich konnte leider in der Suchfunktion nichts passendes finden, daher muße ich ein neues Thema öffnen.
bereits im Vorfeld vielen Dank.
Michael van Belgen
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Kündigung vom Vermieter nach Kauf der Whg.
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
quote:<hr size=1 noshade>Was sollte ich hierbei dringlichst zur Kündigung beachten/ bzw. wie verhält sich das mit § 2 aus dem alten Mietvertrag. <hr size=1 noshade>
Da ist jetzt Eile geboten.
Seit 2002 ist die Kündigungsfrist für den Mieter per Gesetz einheitlich 3 Monate, siehe § 573c BGB .
Ob der Vermieter einverstanden ist, spielt keine Rolle.
Die unterschriebene Kündigung muss aber spätestens bis zum 3. Werktag im Monat beim Vermieter eingehen, also Do., der 03.04.
Dann wird sie zum 30.06. wirksam.
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Ich habe soeben den alten Mietvertrag überprüft, der Mietvertrag wurde am 15.09.2001 unterzeichnet.
Ist die Wirkung dennoch zum 30.06. gegeben, sollte ich morgen per Einschreiben an den Mieter zusenden.
Muss ich hierzu in der Formulierung einen Grund nennen.
Danke bereits im Vorfeld.
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quote:<hr size=1 noshade>Ist die Wirkung dennoch zum 30.06. gegeben, sollte ich morgen per Einschreiben an den Mieter zusenden.
Muss ich hierzu in der Formulierung einen Grund nennen.
<hr size=1 noshade>
Ich hatte das so verstanden, dass der Mieter kündigen möchte.
Für den Vermieter gelten völlig andere Spielregeln, bitte mal durchlesen § 573 BGB , hier kommt als Kündigungsgrund Abs. 2 Nr. 3 in Betracht.
Oder Eigenbedarf, wenn er auch besteht.
Mann kann sich aber auch einvernehmlich mit dem Mieter einigen, Mietaufhebungsvertrag.
Wenn das nicht sauber begründet werden kann, kann gar nicht wirksam gekündigt werden. Die Ausformulierung muss deswegen gut überlegt werden, sonst hält die Kündigung nicht stand.
quote:<hr size=1 noshade>Ich habe soeben den alten Mietvertrag überprüft, der Mietvertrag wurde am 15.09.2001 unterzeichnet. <hr size=1 noshade>
Stichtag war der 01.09.2001, ab da gilt § 573c BGB und geht dem Vertrag vor, egal was da an Fristen geregelt ist. Das bedeutet hier 9 Monate Frist für den Vermieter ab 8 Jahren nach Überlassung.
Das Hauptaugenmerk muss aber darauf liegen, das berechtigte Interesse für die Kündigung herauszuarbeiten und entsprechend zu begründen, nachbessern kann man die Kündigung nicht. Oder mit dem Mieter ein Arrangement zu treffen.
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quote:<hr size=1 noshade>Ist die Wirkung dennoch zum 30.06. gegeben, sollte ich morgen per Einschreiben an den Mieter zusenden. <hr size=1 noshade>
Du kannst frühestens zum 31.12.2014 kündigen.
quote:<hr size=1 noshade>Muss ich hierzu in der Formulierung einen Grund nennen. <hr size=1 noshade>
Ja, es ist eine ausführliche Begründung erforderlich. Die niedrige Miete ist kein zulässiger Grund für eine Kündigung.
Sollte ein zulässiger Grund vorliegen (siehe § 573 BGB ), so ist einem Vermieter mit unzureichenden Kenntnissen im Mietrecht dringend zu empfehlen zum Verfassen des Kündigungsschreibens einen Anwalt einzuschalten. Von Laien verfasste Kündigungsschreiben sind schnell aus formellen Gründen unwirksam.
Insbesondere eine korrekte juristisch haltbare Kündigung wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung ist von einem juristischen Laien kaum zu schaffen. Ob der Kündigungsgrund "angemessene wirtschaftliche Verwertung" ist dabei auch noch sehr zweifelhaft. Wenn der Mieter sich gegen die Kündigung wehrt, so musst Du damit rechnen, dass ein Gericht die Kündigung zurückweisen würde.
Über eine einvernehmliche Einigung ggf. mit Zahlung einer Entschädigung an den Mieter solltest Du daher ernsthaft nachdenken.
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Danke für die ausführlich Zuammenfassung meiner Pflichten.
Leider überwiegt für einem Vemieter in diesem Fall mehr Pflichten wie Rechte. (ist nun leider so)
Nach § 573 BGB
sind somit keines der Kündigungsgründe ermessen. Eine Kündigung aufgrund von einer Sanierung kann ich nach meinem Verständniss nicht ansetzen.
quote:
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Stichtag war der 01.09.2001, ab da gilt § 573c BGB
und geht dem Vertrag vor, egal was da an Fristen geregelt ist. Das bedeutet hier 9 Monate Frist für den Vermieter ab 8 Jahren nach Überlassung.
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Nach § 573 c BGB
, sind 9 Monate Kündigungsfrist bei einer einvernehmlichen Einigung (schriftlich/Unterzeichnet) aus Mieter und Vermieter vorrausgesetzt?? Habe ich das richtig verstanden?
Muß ich mit dem Kauf und übernahme des bestehenden Mietvertrags ein zusätzliches Schreiben mit den neuen Bezugsdaten, wie Adresse, Namen, Kontodaten usw. bezugnehmend zum Mietvertrag verfassen??
Danke bereits im Vorfeld
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quote:<hr size=1 noshade>Nach § 573 c BGB , sind 9 Monate Kündigungsfrist bei einer einvernehmlichen Einigung (schriftlich/Unterzeichnet) aus Mieter und Vermieter vorrausgesetzt?? Habe ich das richtig verstanden? <hr size=1 noshade>
Nein, wenn ein Mietaufhebunungsvertrag geschlossen wird, ist man völlig frei, der Räumungstermin kann frei festgelegt werden. Aber beide Parteien müssen einverstanden sein.
Allerdings kommt man auch dann nicht um ein aufwändige Klage herum, wenn der Mieter trotzdem einfach nicht auszieht.
Das kann man nur vermeiden, wenn sich der Mieter in einer notariellen Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Das empfiehlt sich besonders dann, wenn der Mieter Geld für den Auszug erhält. Der Aufhebungsvertrag sollte also am Besten notariell beurkundet und mit Vollstreckungsklausel versehen werden.
Zwingen kann man den Mieter dazu aber nicht.
Nur "Sanierung" ist definitiv kein Kündigungsgrund. Nicht für den Vermieter, der Mieter kann sogar u.U. die Miete mindern, wenn der vertragliche Gebrauch durch den Bau eingeschränkt wird. Nur der Mieter kann wegen der Sanierung kündigen, nicht der Vermieter.
quote:<hr size=1 noshade>Muß ich mit dem Kauf und übernahme des bestehenden Mietvertrags ein zusätzliches Schreiben mit den neuen Bezugsdaten, wie Adresse, Namen, Kontodaten usw. bezugnehmend zum Mietvertrag verfassen?? <hr size=1 noshade>
Das empfiehlt sich, schon aus Klarstellungsgründen.
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-- Editiert asap am 01.04.2014 11:28
Ich möchte mich bzgl. des Betreffs entschuldigen, hier war natürlich gemeint >> Kündigung vom Mieter nach Kauf der Whg .
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Das empfiehlt sich, schon aus Klarstellungsgründen.
Danke für den Tipp, das werde ich verfassen.
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Nein, wenn ein Mietaufhebunungsvertrag geschlossen wird, ist man völlig frei, der Räumungstermin kann frei festgelegt werden. Aber beide Parteien müssen einverstanden sein.
Das ist nun ein schwieriger Fall, er hat mündlich zugestimmt zum 01.08.2014 auszuziehen, möchte allerdings die Kündigung nicht unterzeichnen.
quote:
§ 573c
Fristen der ordentlichen Kündigung.
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Nach welchem § würden die unter §573c genannten Fristen ansetzbar sein?
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-- Editiert Michael van Belgen am 01.04.2014 15:47
Er hält Dich hin. Mündlich einer Kündigung zustimmen oder einen Vorhaben...
Er müsste wirksam in Schriftform kündigen, damit Du etwas in der Hand hast.
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quote:<hr size=1 noshade>Nach welchem § würden die unter §573c genannten Fristen ansetzbar sein?
<hr size=1 noshade>
Das ergibt sich aus Art. 229 § 3 X EGBGB:
http://dejure.org/gesetze/EGBGB/229.html
Aber um das noch mal ganz deutlich zu sagen:
Als Wohnraum-Vermieter kann man nur wirksam kündigen, wenn man ein berechtigtes Interesse i.S. des § 573 hat. Das ist abschliessend, bindend:
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Davon abgesehen ist der Mieter quasi unkündbar, ausser er verletzt den Mietvertrag, Zahlungsrückstände etc.
Da bleibt realistisch betrachtet nur der Aufhebungsvertrag, wenn das Mietverhältnis enden soll.
Eile ist wegen der Mietpreisbremse geboten, die bald Gesetz wird. Man sollte das alte Recht nutzen, so lange es noch gilt. Jedenfalls wenn kein Einvernehmen wegen dem Aufhebungsvertrag zu erzielen ist.
Ein formwirksames Mieterhöhungsverlangen hat aber auch seine Tücken, das ist leider auch nicht so einfach, das steht dann in §§ 558 ff. BGB , wichtig § 559, die Erhöhung nach Modernisierung.
Da können 11% der reinen Modernisierungskosten dauerhaft und unabhängig von der Miethöhe auf den Mieter umgelegt werden.
Das hat schon manchen Mieter zum Auszug bewogen, weil die Wohnung schlicht zu teuer wurde.
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-- Editiert asap am 01.04.2014 17:47
quote:<hr size=1 noshade>Muß ich mit dem Kauf und übernahme des bestehenden Mietvertrags ein zusätzliches Schreiben mit den neuen Bezugsdaten, wie Adresse, Namen, Kontodaten usw. bezugnehmend zum Mietvertrag verfassen?? <hr size=1 noshade>
Ja klar. Wie soll denn der Mieter wissen, auf welches Konto er seine Miete überweisen soll, wenn Du ihm das nicht mitteilst. Auch Deinen Namen und Deine Anschrift muss er kennen, denn es gibt diverse Dinge, die Dein Mieter Dir vielleicht mitteilen muss, wie z.B. Mängelanzeigen, Kündigung usw.
Ich möchte erneut betonen, dass mit Deinem Kenntnisstand im Mietrecht es dringend zu empfehlen ist, Dinge wie Mieterhöhungen, Kündigungen usw. nur mit Hilfe eines Anwaltes durchzuführen.
quote:<hr size=1 noshade>Das kann man nur vermeiden, wenn sich der Mieter in einer notariellen Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. <hr size=1 noshade>
Das ist nicht zulässig (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO )
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